Läuft Deine Zinsbindung in den nächsten fünf Jahren aus oder liegt das Schreiben Deiner Bank schon auf dem Tisch? Dann ist jetzt der richtige Moment. Wer damals für 1 oder 2 % abgeschlossen hat, muss heute mit deutlich mehr rechnen: Unsere Zinsannahme liegt bei 4,39 %. Umso mehr zählt, dass Du nicht das erstbeste Angebot nimmst. Bist Du im Ruhestand, in Elternzeit oder vermietest Du, lies auch Anschluss im Ruhestand oder in Elternzeit und Anschluss bei vermieteten Immobilien. Das aktuelle Zinsniveau zeigt unser Zinsmonitor.
Was ein zweites Angebot bringt
Angenommen, Deine Restschuld liegt bei 233.600 €. Deine Bank bietet 4,39 %, eine andere Bank 4,09 %. In beiden Fällen zahlst Du dieselbe Rate von 1.185,52 € im Monat.
| Angebot Deiner Bank | Besseres Angebot | |
|---|---|---|
| Sollzins | 4,39 % | 4,09 % |
| Monatsrate | 1.185,52 € | 1.185,52 € |
| Zinsen in 10 Jahren | 92.500 € | 84.600 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 183.900 € | 176.000 € |
Dein Vorteil: rund 7.900 € weniger Zinsen in zehn Jahren. Deine Restschuld ist um denselben Betrag niedriger. Das ist ein Vorteil, kein doppelter. Nach Abzug der Wechselkosten von 400,80 € bis 695,33 € bleiben rund 7.200 € bis 7.500 €.
Rechenbeispiel, kein Angebot. 4,39 % ist unsere Zinsannahme: Rendite 10-jähriger Bundeswertpapiere plus 0,9 Prozentpunkte, Stand 12.10.2026. Den Abstand von 0,3 Prozentpunkten haben wir angenommen, er ist kein Marktwert. Wie groß er bei Dir ist, zeigt erst der Vergleich. Auf 100 € gerundet, so dass der Unterschied aufgeht, monatliche Zahlung und Verrechnung.
Was mit Deiner Rate passiert
Wer vor zehn Jahren 300.000 € zu 2,0 % mit 2 % Tilgung finanziert hat, zahlt 1.000,00 € im Monat und hat heute noch rund 233.600 € offen. Zum Anschlusszins von 4,39 % sieht Deine neue Rate so aus:
| Variante | Monatsrate | Was das heißt |
|---|---|---|
| Anschluss zu 4,39 %, weiter 2 % Tilgung | 1.244,13 € | 244,13 € mehr pro Monat, schuldenfrei nach rund 26,5 Jahren |
| Anschluss zu 4,39 %, 1,5 % Tilgung | 1.146,78 € | 146,78 € mehr pro Monat, schuldenfrei nach rund 31 Jahren |
Die alte Rate von 1.000,00 € reicht bei diesem Zins nicht mehr, weil kaum etwas für die Tilgung bliebe. Viele Banken verlangen nach unserem Bankenvergleich mindestens 1,5 % anfängliche Tilgung. Passt die neue Rate nicht in Dein Budget, helfen Sondertilgung oder ein besseres Angebot. Alle Stellschrauben mit Zahlen: Zinsschock bei der Anschlussfinanzierung. Deine eigenen Werte rechnest Du im Anschluss-Rechner.
Bleiben oder wechseln: Prolongation und Umschuldung
| Prolongation: Du bleibst bei Deiner Bank | Umschuldung: Du wechselst | |
|---|---|---|
| Aufwand | Meist nur eine Unterschrift | Antrag und Unterlagen wie beim Kauf, den Wechsel koordinieren wir |
| Zins | Das Angebot Deiner Bank | Das beste Angebot aus dem Vergleich |
| Bewertung | Nach unserer Erfahrung meist der Wert von damals | Neu, nach heutigem Stand |
| Grundbuch | Keine Änderung | Die neue Bank lässt sich die Grundschuld abtreten |
| Kosten | Keine Gebühren | Bei 300.000 € Grundschuld rund 400 bis 700 € für Grundbuch und Notar |
| Widerruf | Bei reiner Zinsanpassung kein Widerrufsrecht | In der Regel 14 Tage Widerrufsrecht |
Das Angebot Deiner Bank ist der Maßstab, gegen den jedes andere Angebot antreten muss. Beide Wege gehen auch früher, als Forward-Darlehen bei Deiner Bank oder bei einer neuen. Wann sich welcher Weg rechnet: Prolongation oder Umschuldung.
Ergänzend in NRW: Nutzt Du Deine Immobilie in Nordrhein-Westfalen selbst, kann auch der Förderkredit NRW.BANK.Wohneigentum das Restkapital übernehmen, zu 100 %, beantragt über eine Hausbank. Es gilt eine Einkommensgrenze: 75.000 € zu versteuerndes Einkommen allein, 100.000 € zu mehreren, plus 20.000 € je Kind. Der Zins liegt aktuell ab 4,41 % Sollzins (effektiv ab 4,50 %); ob das günstiger ist als die Angebote der Banken, zeigt der Vergleich am Stichtag. Abgerufen wird in einer Summe innerhalb von drei Monaten ab dem Monatsende der Zusage, deshalb planst Du den Antrag passend zum Ende Deiner Zinsbindung. Einzelheiten im Ratgeber NRW.BANK.Wohneigentum.
Forward-Darlehen: Zins früher sichern
Mit einem Forward-Darlehen legst Du den Zins für Deinen Anschluss schon heute fest, bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Das ist kein dritter Weg, sondern eine Prolongation oder Umschuldung mit Vorlauf. Die meisten Banken verlangen dafür einen Aufschlag für jeden Monat Vorlauf. So viel kostet das bei 233.600 € Restschuld:
| Vorlauf | Aufschlag auf den Zins | Mehr Zinsen im Monat |
|---|---|---|
| 12 Monate | 0,24 Prozentpunkte | rund 47 € |
| 24 Monate | 0,48 Prozentpunkte | rund 93 € |
| 36 Monate | 0,72 Prozentpunkte | rund 140 € |
| 60 Monate | 1,20 Prozentpunkte | rund 234 € |
Annahme: 0,02 Prozentpunkte je Monat. Das ist ein Praxiswert aus unserem Bankenvergleich, keine amtliche Angabe. Die BaFin nennt keine Höhe, nur dass der Aufschlag variiert. Meist liegt er bei rund 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat, manche Banken verlangen für die ersten Monate nichts. Bei 0,03 Prozentpunkten und 60 Monaten wären es rund 350 € im Monat. Mehr Zinsen je Monat zu Beginn der Anschlussfinanzierung, gerundet.
Lohnt sich das? Nur wenn der Zins bis zum Stichtag stärker steigt als der Aufschlag, bei 36 Monaten Vorlauf also um mehr als 0,72 Prozentpunkte. Fällt der Zins, zahlst Du trotzdem den vereinbarten Satz und musst das Darlehen abnehmen. Sinnvoll ist ein Forward vor allem, wenn ein Zinsanstieg Dein Budget sprengen würde. Deinen Fall rechnest Du mit dem Forward-Rechner.
Der Zeitplan bis zum Ende der Zinsbindung
| Zeit vor Bindungsende | Was zu tun ist |
|---|---|
| 60 bis 36 Monate | Zinsniveau beobachten. Ein Forward-Darlehen nur mit klarem Grund prüfen, etwa wenn ein Zinsanstieg Dein Budget sprengen würde. |
| 36 bis 12 Monate | Restschuld zum Bindungsende ermitteln, Unterlagen sammeln, erste Vergleichsangebote einholen. |
| 12 bis 6 Monate | Angebote vergleichen und abschließen. Ein Anschluss vor dem Stichtag gilt bei vielen Banken als Forward mit kurzem Vorlauf, manche verlangen dafür in den ersten Monaten keinen Aufschlag. |
| 6 Monate | Spätestens jetzt den Antrag bei der neuen Bank stellen, damit Kündigung, Treuhandauftrag und Auszahlung rechtzeitig stehen. |
| 3 Monate | Spätestens jetzt muss Deine Bank mitteilen, ob sie verlängert. Wenn ja, nennt sie den angebotenen Sollzins (§ 493 Abs. 1 BGB). |
| 1 Monat | Letzter Termin für die Kündigung zum Bindungsende, wenn Du die Bank wechselst (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). |
| Bindungsende | Die neue Bank löst ab, oder der neue Zins Deiner Bank gilt. |
Die Mitteilung Deiner Bank drei Monate vorher ist eine Pflichtinformation, keine Verhandlung. Wer erst dann vergleicht, gerät unter Zeitdruck. Deshalb starten wir mit Dir spätestens zwölf Monate vor dem Stichtag.
Kosten des Bankwechsels
Die neue Bank löscht Deine Grundschuld nicht, sondern lässt sie sich abtreten. Das ist deutlich günstiger. Die Gebühren hängen von der Höhe der Grundschuld ab:
| Posten | Bei 300.000 € Grundschuld |
|---|---|
| Grundbuch: Eintragung der Abtretung | 317,50 € |
| Notar beglaubigt die Unterschrift der alten Bank | 83,30 € (70 € plus Umsatzsteuer) |
| oder: Notar entwirft die Abtretungserklärung | 377,83 € (317,50 € plus Umsatzsteuer) |
| Zusammen | 400,80 € bis 695,33 € |
| Zum Vergleich: Löschung und neue Grundschuld | 952,50 € allein beim Grundbuch, dazu der Notar |
Sparkassen und andere öffentlich-rechtliche Institute dürfen ihre Erklärung je nach Landesrecht selbst siegeln, dann entfällt der Notar. Brauchst Du zusätzliches Geld, etwa für eine Modernisierung, kann eine weitere Grundschuld nötig werden. Das rechnen wir vorher mit Dir durch. Alle Posten: Kosten der Anschlussfinanzierung und Grundschuldabtretung.
Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung
Zum Ende der Zinsbindung kündigst Du mit einem Monat Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung oder nach Deiner letzten Zinsvereinbarung kannst Du immer mit sechs Monaten Frist kündigen, auch bei 15 oder 20 Jahren Zinsbindung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in beiden Fällen nicht an. Kein Vertrag darf diese Rechte ausschließen (§ 489 Abs. 4 BGB).
Nach der Kündigung muss das Geld binnen zwei Wochen zurück sein, sonst gilt sie als nicht erfolgt (§ 489 Abs. 3 BGB). Deshalb stimmen wir die Auszahlung der neuen Bank auf den Tag ab. Fristen mit Beispiel: Kündigung nach 10 Jahren.
Bessere Ausgangslage: Tilgung und neue Bewertung
Durch die Tilgung stehst Du heute besser da als beim Kauf. Im Beispiel, Kaufpreis 375.000 € und davon 80 % finanziert, sinkt der Beleihungsauslauf von 80 % auf 62,3 %, auch wenn der Wert gleich bleibt. Ist die Immobilie 20 % mehr wert, sind es 51,9 %. Viele Banken staffeln ihren Zins genau danach.
Deine bisherige Bank rechnet nach unserer Erfahrung meist weiter mit dem Wert aus der ersten Finanzierung. Eine neue Bank bewertet Dein Haus nach heutigem Stand. Ein gestiegener Wert zahlt sich deshalb vor allem beim Wechsel aus. Ist der Wert gesunken, kann die neue Bewertung auch schaden. Mehr dazu im Ratgeber Neubewertung bei der Anschlussfinanzierung.
Die Finanzierung neu zuschneiden
Die Anschlussfinanzierung ist ein neuer Vertrag. Nutze ihn, um die Finanzierung an Dein Leben anzupassen:
- Tilgung erhöhen: Ist Dein Einkommen gestiegen, bist Du mit höherer Tilgung schneller schuldenfrei.
- Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel neu vereinbaren, damit Du flexibel bleibst.
- Zinsbindung neu wählen: Zum Renteneintritt hin zählt Planbarkeit. Ein Volltilgerdarlehen macht Dich zum Bindungsende schuldenfrei. Entscheidungshilfe: Welche Zinsbindung passt zu mir?
- Teil zurückzahlen: Zum Ende der Zinsbindung kannst Du die Restschuld ganz oder teilweise ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen, etwa mit Rücklagen oder einem zuteilungsreifen Bausparvertrag. Jeder Euro weniger senkt die neue Rate.
- Alle Darlehen im Blick: Ein KfW-Darlehen hat meist eine eigene Zinsbindung mit eigenem Enddatum. Wir planen den Anschluss für jedes Darlehen.
- Mehr Darlehen aufnehmen: Steht eine Modernisierung an, finanzierst Du sie im Anschluss mit. Wie das geht: Anschlussfinanzierung mit Modernisierung.
So läuft es mit uns: vier Schritte
- Eckdaten schicken: Restschuld, Ende der Zinsbindung, aktuelle Bank und Wunschrate. Das geht per Nachricht oder am Telefon.
- Vergleich: Wir stellen das Angebot Deiner Bank gegen über 600 Banken und zeigen Dir Rate, Laufzeit und Kosten jeder Variante.
- Entscheidung: Du wählst. Ist ein anderes Angebot besser, stellen wir den Antrag. Ist Deine Bank vorn, bleibst Du dort und weißt sicher, dass Du nichts verschenkst.
- Abwicklung: Wir koordinieren Kündigung, Ablösung und Grundschuldabtretung zwischen alter und neuer Bank, damit der Übergang nahtlos klappt.
Benötigte Unterlagen
- Darlehensvertrag mit allen Nachträgen. Er ist der Nachweis für Dein bestehendes Darlehen.
- Letzte Jahres-Zinsbescheinigung Deiner Bank für den aktuellen Stand der Restschuld.
- Aktueller Grundbuchauszug.
- Einkommensnachweise, etwa die letzten drei Gehaltsabrechnungen oder bei Selbstständigen die letzten Steuerbescheide.
- Personalausweis. Je nach Bank zusätzlich Objektunterlagen wie Wohnflächenberechnung und aktuelle Fotos.
Für die erste Einschätzung reicht der Darlehensvertrag. Alles Weitere fordern wir gezielt nach, wenn feststeht, welche Bank infrage kommt. Die Checkliste: Unterlagen für die Anschlussfinanzierung.
Den Grundbuchauszug bekommst Du beim Grundbuchamt. Wie das geht, steht im Ratgeber Grundbuch, Flurkarte, Bauakte: Wo bekomme ich was? Weitere Formulare für die neue Bank: Immobilienaufstellung und Banken- und Verbindlichkeitenspiegel.