Rund 400 € kostet der Bankwechsel bei 300.000 € Grundschuld, wenn die alte Bank die Grundschuld an die neue abtritt und der Notar nur beglaubigt. Löschen und neu eintragen würde allein beim Grundbuch 952,50 € kosten. Die neue Bank braucht eine Sicherheit. Der günstigste Weg dahin ist die Abtretung der bestehenden Grundschuld. Sie ist der Standard bei der Umschuldung im Rahmen der Anschlussfinanzierung.
Was bei der Abtretung passiert
Die Grundschuld steht im Grundbuch zugunsten Deiner bisherigen Bank. Bei der Abtretung überträgt die bisherige Bank diese Grundschuld auf die neue Bank. Die Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen, nur der Gläubiger wechselt.
- Buchgrundschuld (ohne Brief): Beide Banken einigen sich und das Grundbuchamt trägt die neue Bank ein.
- Briefgrundschuld: Hier übergibt die alte Bank zusätzlich den Grundschuldbrief, dazu kommt eine schriftliche Abtretungserklärung.
Für das Grundbuch muss die Unterschrift der alten Bank unter der Erklärung notariell beglaubigt sein. Darf die Bank als Behörde im Sinn der Grundbuchordnung siegeln, genügen Unterschrift und Siegel.
Der Ablauf in fünf Schritten
- Zusage der neuen Bank: Die neue Bank prüft Dich und die Immobilie und sagt die Finanzierung zu.
- Kündigung: Du kündigst Dein bisheriges Darlehen fristgerecht zum Ende der Zinsbindung oder zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung.
- Treuhandauftrag: Die neue Bank schickt der alten Bank den Ablösebetrag mit einer Auflage. Die alte Bank darf das Geld nur verwenden, wenn sie die Grundschuld abtritt und die nötigen Unterlagen herausgibt.
- Abtretungserklärung: Die alte Bank erklärt die Abtretung in der für das Grundbuch nötigen Form, bei einer Briefgrundschuld zusammen mit dem Brief.
- Eintragung: Das Grundbuchamt trägt die neue Bank als Gläubigerin der Grundschuld ein.
Mit der neuen Bank vereinbarst Du außerdem, welche Darlehen die Grundschuld künftig sichert. Diese Vereinbarung ist Teil der Finanzierungsunterlagen der neuen Bank.
Kosten nach GNotKG
Grundbuch und Notar rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Maßgeblich ist der Betrag der eingetragenen Grundschuld, nicht Deine Restschuld.
| Grundschuld | 150.000 € | 200.000 € | 300.000 € |
|---|---|---|---|
| Abtretung, Grundbuch (0,5) | 177,00 € | 217,50 € | 317,50 € |
| Beglaubigung, Notar (0,2, max. 70 €) | 70,00 € | 70,00 € | 70,00 € |
| Notar, Umsatzsteuer 19 % auf die Beglaubigung | 13,30 € | 13,30 € | 13,30 € |
| Summe mit Umsatzsteuer, ohne Auslagen | 260,30 € | 300,80 € | 400,80 € |
| Vergleich: Löschung und neue Grundschuld, nur Grundbuch (0,5 und 1,0) | 531,00 € | 652,50 € | 952,50 € |
Für die Beglaubigung berechnet der Notar eine 0,2-Gebühr, höchstens 70 €. Dazu kommen Auslagen. Entwirft der Notar die Abtretungserklärung vollständig selbst, berechnet er statt der Beglaubigung eine 0,5-Gebühr, die Beglaubigung ist darin enthalten. Bei 300.000 € Grundschuld sind das 317,50 € plus Umsatzsteuer, zusammen 377,83 €, mit dem Grundbuch 695,33 €. Bei 300.000 € Grundschuld kostet der Wechsel also rund 400 €, wenn der Notar nur beglaubigt, bis rund 700 €, wenn er die Erklärung entwirft. Prüft oder ergänzt er nur den Entwurf der Bank, liegt die Gebühr zwischen 0,3 und 0,5. Die Gebührennummern stehen unten in den Quellen.
Bei der Neubestellung einer Grundschuld kommt zur Grundbuchgebühr noch der Notar für die Grundschuldbestellung hinzu. Die Abtretung ist deshalb in fast allen Fällen deutlich günstiger.
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Termin buchen →Wer die Kosten trägt
Für die Briefgrundschuld enthält das Gesetz eine Regel zur Beglaubigung: Verlangt die neue Bank eine öffentlich beglaubigte Abtretungserklärung, muss die bisherige Bank diese auf ihre Kosten beglaubigen lassen (§ 1154 Abs. 1 Satz 2 BGB). Für die Buchgrundschuld gibt es diese Regel nicht. Welche Kosten Dir am Ende berechnet werden, hängt von den Vereinbarungen mit beiden Banken ab. Frag vor dem Wechsel nach und lass Dir die voraussichtlichen Kosten nennen.
Zeitplan und typische Verzögerungen
Die Abtretung selbst ist schnell erklärt. Zeit kostet die Abstimmung zwischen zwei Banken und dem Grundbuchamt. Diese Punkte verzögern den Wechsel am häufigsten:
- Späte Kündigung: Zum Ende der Zinsbindung gilt ein Monat Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB), sofern Dein Vertrag nicht ohnehin mit der Zinsbindung endet. Wer die Frist verpasst, kann erst später wechseln.
- Grundschuldbrief nicht auffindbar: Bei einer Briefgrundschuld gehört der Brief zur Abtretung. Ist er abhanden gekommen, muss er im Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden (§ 1162 BGB). Das dauert.
- Unvollständige Unterlagen: Fehlt der neuen Bank ein Einkommensnachweis oder der Grundbuchauszug, verschiebt sich die Zusage.
Der Wechsel selbst dauert einige Wochen. Beginne trotzdem spätestens zwölf Monate vor dem Stichtag mit dem Vergleich und stelle den Antrag bei der neuen Bank spätestens sechs Monate vorher, damit Puffer für Rückfragen bleibt (Praxiswert). Ein Forward-Darlehen lässt sich noch früher abschließen.
Was die neue Bank für die Abtretung braucht
- aktueller Grundbuchauszug mit den eingetragenen Grundschulden
- Darlehensvertrag der bisherigen Bank und die letzte Jahresmitteilung mit der Restschuld
- bei einer Briefgrundschuld die Information, wo der Brief liegt, meist bei der bisherigen Bank
- Deine Unterschrift unter die Finanzierungsunterlagen der neuen Bank
Wann die Abtretung nicht reicht
- Mehr Geld nötig: Deckt die eingetragene Grundschuld den neuen Darlehensbetrag nicht, braucht die neue Bank eine zusätzliche Grundschuld. Mehr dazu im Ratgeber Anschlussfinanzierung mit Modernisierung.
- Mehrere Gläubiger: Sichern mehrere Grundschulden verschiedene Darlehen, müssen alle Beteiligten mitwirken.
- Rangfragen: Die neue Bank verlangt meist den ersten Rang. Stehen Rechte davor, kostet die Klärung Zeit.
Ob sich der Wechsel trotz dieser Kosten rechnet, zeigt das Rechenbeispiel im Ratgeber Prolongation oder Umschuldung.
Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Wir koordinieren Kündigung, Treuhandauftrag und Abtretung zwischen alter und neuer Bank, damit der Übergang zum Stichtag klappt. Anschluss prüfen lassen.