Wohnungspreise am Niederrhein prüfen

Bodenrichtwert, Immobilienrichtwert, Kaufpreis: drei Zahlen, drei Bedeutungen

Die drei Begriffe werden im Gespräch oft vermischt. Sie messen Unterschiedliches, und wer sie verwechselt, rechnet sich ein Objekt schnell zu teuer oder zu billig.

Der entscheidende Satz steht bei den Gutachterausschüssen selbst: Immobilienrichtwerte führen nicht unmittelbar zum Verkehrswert. Sie sind Orientierung, kein Gutachten. Genau so nutzen wir sie in der Beratung: als Prüfgröße für den geforderten Preis, nicht als Ersatz für eine Bewertung.

Wer die Werte ermittelt und warum man ihnen trauen kann

Beide Richtwerte kommen nicht von einem Portal, sondern von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte. Das sind nach § 192 BauGB selbständige, unabhängige Gremien bei den Städten und Kreisen. Sie führen die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB: Jeder notarielle Kaufvertrag in Deutschland geht in Abschrift an den zuständigen Ausschuss. Die Richtwerte sind also aus tatsächlich beurkundeten Kauffällen abgeleitet, nicht aus Angebotspreisen in Anzeigen.

Das ist der Unterschied zu Portalzahlen. Ein Angebotspreis ist eine Forderung, ein beurkundeter Kaufpreis ist ein Ergebnis. Zwischen beiden liegt regelmäßig die Verhandlung.

In Nordrhein-Westfalen werden die Bodenrichtwerte jährlich zum 1. Januar beschlossen. Das Baugesetzbuch verlangt sie nur zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres; Landesrecht darf einen kürzeren Turnus vorsehen, und NRW nutzt das. Für Dich heißt das: Die Werte auf dieser Seite sind nie älter als ein Jahr.

Hauspreise am Niederrhein im Vergleich

Die folgende Übersicht zeigt für die 23 Orte, die wir betreuen, den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Häuser und, soweit der Gutachterausschuss ihn für das gesamte Gemeindegebiet veröffentlicht, die Spanne der Bodenrichtwerte für den individuellen Wohnungsbau. Die Beispielrechnung in der letzten Spalte nimmt ein Haus mit 130 m² Wohnfläche.

Hauspreise: Angebotsdaten immowelt, Stand 2026, gerundet. Bodenrichtwerte: BORIS NRW, Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, Stichtag 01.01.2026, Spanne von einfacher bis guter Lage für den individuellen Wohnungsbau. Zonenscharf bedeutet: Der Ausschuss veröffentlicht für diese Kommune keine einheitliche Gemeindespanne, sondern Werte je Bodenrichtwertzone. Die Karte oben zeigt sie. Die Spalte „130 m² rechnerisch" ist eine reine Multiplikation des Quadratmeterpreises mit 130 und kein Angebot; Kaufnebenkosten sind nicht enthalten.

Was der Richtwert über Dein Objekt nicht sagt

Ein Richtwert beschreibt ein Normobjekt in einer Lage. Dein Objekt ist kein Normobjekt. Diese Merkmale verschieben den Wert nach oben oder unten, ohne dass sich der Richtwert ändert:

Deshalb steht am Anfang jeder Finanzierung die Frage nach dem Objekt, nicht nach dem Ort.

Was die Bank aus dem Preis macht: der Beleihungswert

Für die Bank ist der Kaufpreis nur die halbe Rechnung. Sie setzt einen eigenen Wert an, den Beleihungswert. Nach § 16 Absatz 2 des Pfandbriefgesetzes darf er den Wert nicht übersteigen, der sich aus einer vorsichtigen Bewertung der künftigen Verkäuflichkeit unter Ausschluss spekulativer Elemente ergibt, und er darf den Marktwert nicht übersteigen. Er liegt damit systematisch unter dem Kaufpreis.

Daraus folgt der Beleihungsauslauf: Darlehensbetrag geteilt durch Beleihungswert. Je niedriger dieser Quotient, desto besser die Kondition. Die Stufen, an denen Banken üblicherweise den Aufschlag ändern, liegen bei 60, 80 und 90 Prozent. Die 60 Prozent sind kein Zufall: Nach § 14 Pfandbriefgesetz dürfen Hypotheken nur bis zu den ersten 60 Prozent des Beleihungswerts in die Deckungsmasse eines Pfandbriefs. Was darüber liegt, muss die Bank teurer refinanzieren.

Rechenbeispiel. Kaufpreis 400.000 Euro, die Bank setzt einen Beleihungswert von 380.000 Euro an, das sind 95 Prozent. Bei 60.000 Euro Eigenkapital plus rund 48.000 Euro Kaufnebenkosten aus eigener Tasche beträgt das Darlehen 340.000 Euro. Der Beleihungsauslauf ist dann 340.000 geteilt durch 380.000, also rund 89 Prozent. Ein Eigenkapitaleinsatz von 76.000 Euro statt 60.000 Euro drückt den Auslauf unter 80 Prozent und damit über eine Konditionsstufe. Rechenbeispiel, kein Angebot; welchen Beleihungswert eine Bank ansetzt, entscheidet sie selbst.

Wie hoch Dein Auslauf ausfällt, rechnest Du im Eigenkapitalrechner. Die Hintergründe stehen im Ratgeber Beleihungswert und Beleihungsauslauf.

Der Bodenrichtwert und Deine Grundsteuer

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Werten erhoben. Nordrhein-Westfalen wendet das Bundesmodell an, kein eigenes Landesmodell. Beim unbebauten Grundstück ergibt sich der Grundsteuerwert nach § 247 des Bewertungsgesetzes im Kern aus Fläche mal Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert, den Du hier abliest, ist also nicht nur eine Kaufpreisorientierung, sondern zugleich eine Größe im Steuerbescheid.

Für die Finanzierung zählt das doppelt: Die Grundsteuer ist eine laufende Belastung, und Banken rechnen sie in der Haushaltsrechnung mit. Wer den Bescheid zur Hand hat, bringt eine belastbare Zahl mit, statt sie zu schätzen.

So nutzt Du die Zahlen in der Praxis

Wer beim Verkäufer mit einem amtlichen Wert und einer sachlichen Begründung sitzt, verhandelt anders als jemand, der nur „zu teuer" sagt. Wie das konkret läuft, steht im Ratgeber Kaufpreis verhandeln.