Baufinanzierung in Oberhausen

Immobilienmarkt in Oberhausen

Der Oberhausener Immobilienmarkt liegt im mittleren Bereich des Ruhrgebiets. Häuser kosten im Mittel rund 2.585 Euro je Quadratmeter, Eigentumswohnungen etwa 2.210 Euro (Angebotspreise, Abruf Anfang 2026, Quelle immoreport und immoportal). Die Wohnbau-Bodenrichtwerte reichen je nach Lage von rund 165 bis 600 Euro je Quadratmeter (BORIS NRW, Stichtag 01.01.2026). Das Preisniveau unterscheidet sich deutlich nach Stadtteil: die durchgrünten Nordlagen wie Schmachtendorf und Walsumermark liegen über dem Schnitt, Lirich und Buschhausen darunter.

Angebotspreise sind Inseratspreise, keine beurkundeten Kaufpreise, und sie ändern sich laufend. Für die Finanzierung zählen die amtlichen Werte des Gutachterausschusses und der konkrete Objektzustand. Beides prüfen wir vor dem Kaufvertrag.

Die folgenden Zahlen stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2025 mit dem Berichtsjahr 2024. Danach wurden 1.396 Kaufverträge registriert, fünf Prozent mehr als 2023, bei rund 373 Millionen Euro Geldumsatz. Auf Ein- und Zweifamilienhäuser entfielen 364 Kaufverträge mit rund 103,59 Millionen Euro.

Die durchschnittlichen Kaufpreise lagen je Quadratmeter Wohnfläche bei 3.083 Euro für freistehende Häuser, 2.793 Euro für Doppelhaushälften und Reihenendhäuser und 2.619 Euro für Reihenmittelhäuser. Bei Eigentumswohnungen gab es 548 Kaufverträge, Neubauwohnungen in guten und mittleren Lagen lagen bei rund 4.100 Euro je Quadratmeter. Für gute Lagen wies der Bericht zum Stichtag 01.01.2025 Bodenrichtwerte von 480 Euro je Quadratmeter im Ein- und Zweifamilienhausbau und 280 Euro im Geschosswohnungsbau aus. Im November 2025 hat der Gutachterausschuss neue Immobilienrichtwerte beschlossen, die aktuellen zonenscharfen Werte findest Du auf unserer Bodenrichtwertkarte.

🗺Bodenrichtwerte in Oberhausen auf der interaktiven Karte prüfen, jede Lage farbig, Klick zeigt den €/m² →

Bodenrichtwerte sind amtliche Durchschnittswerte und kein Verkehrswert. Den Wert für ein konkretes Grundstück rufst Du kostenlos über BORIS NRW ab, wie Du daraus ein Argument für die Kaufpreisverhandlung machst, zeigt unser Ratgeber.

📄 Amtliche Bodenrichtwert-Fachinformation des Gutachterausschusses Stadt Oberhausen herunterladen (PDF, Stand 2026, Quelle BORIS NRW / Gutachterausschuss).

Wohnlagen in Oberhausen

Anbindung und Erreichbarkeit

Oberhausen ist über das Autobahnkreuz Oberhausen im Stadtbezirk Sterkrade erschlossen, wo die A2 Richtung Hannover und Berlin, die A3 Richtung Emmerich und Köln sowie die A516 zusammentreffen; die A42 führt mit dem Autobahnkreuz Oberhausen-West und der Anschlussstelle Oberhausen-Neue Mitte durch das Stadtgebiet. Der Hauptbahnhof wird im Fernverkehr von ICE-Verbindungen bedient, unter anderem der Linie ICE 78 in die Niederlande, und ist ein wichtiger Umsteigepunkt für Verbindungen dorthin. Der Bahnhof Sterkrade wird von drei Regionalverkehrslinien bedient, die montags bis freitags einen angenäherten 20-Minuten-Takt bilden, dazu kommt die Straßenbahnlinie 112 nach Mülheim (Quelle Wikipedia, abgerufen 06.08.2026). Zu beachten ist, dass die Linien RB 36 und RE 44 vom 15.12.2024 bis zum 14.12.2025 auf Omnibusbetrieb umgestellt waren; seit dem Fahrplanwechsel am 14.12.2025 fahren beide Linien wieder als Zug. Von unserem Rheinberger Büro sind es rund 27 Kilometer, Fahrzeit etwa 25 Minuten.

Neue Mitte und Stahlwerksgelände

Den Rahmen für die größte Wohnbauentwicklung setzt der Masterplan Neue Mitte, den der Rat am 16.05.2022 beschlossen hat. Er ist ein informelles Planungsinstrument mit einem Horizont von 15 bis 20 Jahren und hat unter anderem das Ziel, umfangreiche Wohnnutzungen einzuführen. Vorgesehen sind rund 1.700 Wohneinheiten, dazu bis zu 70.000 Quadratmeter Büro- und Gewerbefläche am Brammenring sowie die Verlängerung der Straßenbahnlinie 105 von und nach Essen (Quellen Bauleitplanung Stadt Oberhausen und Oberhausener Wirtschafts- und Tourismusförderung).

Auf dem ehemaligen Stahlwerksgelände sollen in den kommenden Jahren mehr als 2.000 Wohneinheiten entstehen. Stadt und Investoren haben nach mehrfachen Verzögerungen mit der Umsetzung begonnen, denkmalgeschützte Industriehallen sollen zentrale Elemente des neuen Quartiers werden (Quelle Immobilien Zeitung, 30.07.2026).

Bei Quartieren dieser Größenordnung liegen zwischen Ratsbeschluss und Schlüsselübergabe oft mehr als fünf Jahre. Wer dort kaufen will, sollte die Zinsbindung passend zum Fertigstellungstermin wählen und Bereitstellungszinsen einkalkulieren. Wir verhandeln bei Neubauvorhaben regelmäßig längere bereitstellungszinsfreie Zeiten mit.

Siedlung Eisenheim und Ewigkeitslasten

Die Siedlung Eisenheim in Oberhausen-Osterfeld gilt als älteste Arbeitersiedlung des Ruhrgebiets und als eine der ältesten erhaltenen in Deutschland. Sie entstand ab 1846 in vier Ausbaustufen bis 1903 für Jacobi, Haniel und Huyssen beziehungsweise die Gutehoffnungshütte. Sie zählt zu den ersten deutschen Arbeitersiedlungen, die unter Denkmalschutz gestellt wurden; 1977 bis 1983 wurden 39 Siedlungshäuser saniert, 1998 wurde in allen Einheiten Zentralheizung eingebaut (Quellen Wikipedia und oberhausen-osterfeld.de, abgerufen 06.08.2026).

Auch in Oberhausen sind bergbaubedingte Ewigkeitslasten Teil der Standortrealität: Rund 38 Prozent des Emscher-Einzugsgebiets müssen wegen Geländesenkungen dauerhaft künstlich entwässert werden, die Emschergenossenschaft betreibt insgesamt 180 Pumpwerke im Emschergebiet (Quelle Emschergenossenschaft, 06.08.2024).

Fassaden- und Hofprogramm Oberhausen

Das Fassaden- und Hofprogramm gilt in den Programmgebieten Sterkrade, Osterfeld und Brückenschlag, letzteres umfasst Teilflächen von Lirich und Alt-Oberhausen westlich und östlich des Hauptbahnhofs. Gefördert werden bis zu 50 Prozent der förderfähigen Kosten, bei Fassadenmaßnahmen maximal 15.000 Euro und bei Hofmaßnahmen maximal 10.000 Euro je Objekt über den gesamten Förderzeitraum, mit einer Zweckbindung von zehn Jahren. Förderfähig sind unter anderem Fassadenreinigung, Verputz, Anstrich, Gerüst, Stuckrestaurierung, Begrünung von Fassaden und Dächern sowie Entsiegelung, Bepflanzung und Neugestaltung von Hofflächen. Anträge sind grundsätzlich ganzjährig möglich, die Maßnahme darf vor Antragstellung nicht begonnen sein und muss von Fachfirmen ausgeführt werden (Quellen Stadterneuerung Oberhausen Brückenschlag, Richtlinie Fassaden- und Hofprogramm Sterkrade mit Ratsbeschluss vom 19.02.2018 und AltBauNeu Oberhausen, abgerufen 06.08.2026).

Entscheidend ist die Lage des Objekts im Programmgebiet. Die Abgrenzung erfolgt straßengenau, ein Haus wenige Meter außerhalb ist nicht förderfähig. Wir klären das vor der Kaufentscheidung, damit ein erwarteter Zuschuss nicht nachträglich aus der Kalkulation fällt.

Banken vor Ort in Oberhausen

In Oberhausen sind die Stadtsparkasse Oberhausen und die Volksbank Rhein-Ruhr vertreten, entstanden aus der Vereinsbank Duisburg und der Volksbank Oberhausen-Mülheim (Stand 06.08.2026). Als ungebundener Vermittler stellen wir beide Häuser in den Vergleich mit über 600 Banken.

Dein Weg zur Finanzierung in Oberhausen

Förderung in Oberhausen nutzen

In Oberhausen spielt neben dem Neubau der Erwerb von Bestandsimmobilien eine große Rolle. Für Familien ist das KfW-Programm 308 „Jung kauft Alt" relevant, für energetische Sanierungen die BEG-Förderung über KfW und BAFA. Wir prüfen zusätzlich die Wohnraumförderung der NRW.BANK und mögliche kommunale Zuschüsse.

Einen vollständigen Überblick über KfW- und Landesprogramme liefert unser Ratgeber Förderprogramme für Deine Immobilienfinanzierung.

Was ein Hauskauf in Oberhausen kostet

Ein offener Rechenweg zeigt, worauf Du Dich einstellst. Ein Einfamilienhaus mit 130 Quadratmetern, gerechnet mit dem mittleren Quadratmeterpreis in Oberhausen:

Die Nebenkosten von gut zwölf Prozent finanzieren die meisten Banken nicht mit. Du brauchst sie als Eigenkapital. Wie viel Dein Vorhaben in Oberhausen verlangt und welche Rate tragbar ist, rechnest Du mit dem Eigenkapitalrechner und dem Budgetrechner durch. Die Details erklärt der Ratgeber Kaufnebenkosten in NRW.

Häufige Fragen zur Baufinanzierung in Oberhausen