Wann sich ein Forward-Darlehen lohnt
Rechnerisch ist die Frage einfach: Der Forward lohnt sich, wenn der Zins für Deine Anschlussfinanzierung bis zum Ende der Zinsbindung stärker steigt als der Aufschlag. Dafür musst Du den Zins selbst nicht kennen. Das Beispiel mit 200.000 € Restschuld, 36 Monaten Vorlauf und 0,02 Prozentpunkten je Monat zeigt die Größenordnung. Der Aufschlag beträgt 0,72 Prozentpunkte, die Mehrrate 120 € im Monat. Verglichen wird die Monatsrate mit Forward und beim Abwarten, bei gleicher anfänglicher Tilgung:
| Zinsänderung bis Bindungsende | Forward gegenüber Abwarten, je Monat |
|---|
| −0,50 Pp. | 203,33 € teurer |
| ±0,00 Pp. (Zins bleibt gleich) | 120,00 € teurer |
| +0,50 Pp. | 36,67 € teurer |
| +0,72 Pp. (Aufschlag) | gleich |
| +1,00 Pp. | 46,67 € günstiger |
| +1,50 Pp. | 130,00 € günstiger |
| +2,00 Pp. | 213,33 € günstiger |
Rechenbeispiel, kein Angebot. Unterschied der Monatsrate = Restschuld mal (Zinsänderung minus Aufschlag) geteilt durch zwölf. Er gilt zu Beginn der neuen Zinsbindung, bei gleicher anfänglicher Tilgung und unabhängig von der Höhe des Zinses.
Der Forward ist also eine Versicherung mit Prämie. Bleiben die Zinsen gleich, hast Du den Aufschlag bezahlt, ohne ihn zu brauchen. Steigen sie stärker als der Aufschlag, hast Du gewonnen. Ob sich das für Dich lohnt, hängt weniger von einer Zinsprognose ab als von Deiner Lage:
| Deine Lage | Einschätzung |
|---|
| Deine Zinsbindung endet in ein bis fünf Jahren und ein Zinsanstieg würde Dein Budget sprengen | Forward prüfen. Planungssicherheit hat hier Vorrang vor dem günstigsten Zins. |
| Deine Rate hat Luft und Du rechnest mit gleichbleibenden oder fallenden Zinsen | Abwarten und rund zwölf Monate vor Bindungsende vergleichen. Dann fällt je nach Bank kein Aufschlag an oder einer für wenige Monate. |
| Die vollständige Auszahlung Deines Darlehens liegt vor dem Ende der Zinsbindung zehn Jahre zurück | Erst § 489 BGB prüfen. Zehn Jahre nach der Auszahlung kündigst Du mit sechs Monaten Frist. Endet das Darlehen so vor dem Bindungsende, schuldest Du ohne Aufschlag um. |
| Ein Verkauf der Immobilie in den nächsten Jahren ist denkbar | Eher kein Forward. Die Abnahmepflicht bleibt auch beim Verkauf bestehen. |
| Die Restschuld zum Bindungsende ist klein | Der Aufschlag kostet in Euro wenig, die Absicherung aber auch nur wenig. Oft reicht eine höhere Tilgung oder eine Sondertilgung. |
Abnahmepflicht und Risiken
Das Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Darlehensvertrag, keine Option auf einen Zins. Du musst es zum vereinbarten Termin abnehmen, auch wenn der Marktzins bis dahin unter Deinen Forward-Zins gefallen ist.
- Nichtabnahmeentschädigung: Nimmst Du das Darlehen nicht ab, verlangt die Bank Schadensersatz. Wie er berechnet wird, hat der Bundesgerichtshof präzisiert (Urteil vom 07.11.2000, XI ZR 27/00): Bei der Aktiv-Passiv-Methode werden die Zinsen, die Dir die Bank vertraglich berechnet hätte, mit dem Ertrag verglichen, den sie mit dem Geld sicher am Kapitalmarkt erzielen kann, etwa in Hypothekenpfandbriefen. Abgezogen werden ersparte Risiko- und Verwaltungskosten. Daneben darf die Bank nach der Aktiv-Aktiv-Methode rechnen. Nach unserer Erfahrung kann das mehrere tausend Euro ausmachen.
- Verkauf der Immobilie: Auch dann bleibt der Vertrag bestehen. Brauchst Du das Darlehen nicht mehr, fällt in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung an.
- Fallende Zinsen: Du zahlst den vereinbarten Forward-Zins, auch wenn der Markt günstiger ist. Das ist die Kehrseite der Sicherheit.
- Bonität und Objekt heute: Die Bank prüft Einkommen und Immobilie schon beim Abschluss, die Unterlagen brauchst Du also heute. Verschlechtern sich bis zur Auszahlung Deine Vermögensverhältnisse oder der Wert der Immobilie wesentlich, sodass die Rückzahlung gefährdet ist, kann die Bank den Vertrag vor der Auszahlung kündigen (§ 490 Abs. 1 BGB).
Wer diese Punkte vor der Unterschrift ehrlich beantwortet, schließt den Forward mit dem richtigen Vorlauf ab oder lässt ihn bewusst weg.
Forward bei der eigenen Bank oder bei einer neuen
Deine bisherige Bank muss Dir spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung mitteilen, ob sie verlängert (§ 493 Abs. 1 BGB). Einen Forward kannst Du bei ihr abschließen oder bei einer anderen Bank. Die Unterschiede:
| Punkt | Bisherige Bank (Forward-Prolongation) | Neue Bank (Forward-Umschuldung) |
|---|
| Grundschuld | Bleibt, wie sie ist. | Wird zum Auszahlungstermin an die neue Bank abgetreten. |
| Kosten neben dem Zins | In der Regel keine Grundbuchkosten. | Grundbuch 0,5-Gebühr nach GNotKG (bei 300.000 € Grundschuld 317,50 €). Dazu der Notar: Beglaubigung höchstens 70 € plus Umsatzsteuer, entwirft er die Erklärung selbst 317,50 € plus Umsatzsteuer. |
| Alter Vertrag | Wird mit neuem Zins fortgeführt. | Kündigung mit einem Monat Frist zum Ende der Zinsbindung (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). |
| Zehn-Jahres-Frist nach § 489 BGB | Beginnt nach OLG München und LG Bochum mit dem Tag der Forward-Vereinbarung. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist uns nicht bekannt. | Beginnt mit der vollständigen Auszahlung. |
| Auswahl | Ein Angebot, ohne Wettbewerb. | Freie Auswahl, Aufschläge und Ausgangszinsen im Vergleich. |
Die Kosten der Grundschuldabtretung erklärt der Ratgeber Grundschuldabtretung: Kosten und Ablauf. Wie Du das Verlängerungsangebot Deiner Bank liest, zeigt der Ratgeber Prolongationsangebot prüfen.
Kündigung nach § 489 BGB: Wann Du keinen Forward brauchst
Bevor Du einen Aufschlag bezahlst, lohnt der Blick in Deinen Vertrag. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt Dir ein Kündigungsrecht, das kein Vertrag ausschließen kann (§ 489 Abs. 4 BGB): Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens kündigst Du mit sechs Monaten Frist, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei 15 oder 20 Jahren Zinsbindung.
Endet Dein Darlehen auf diesem Weg vor dem Ende der Zinsbindung, brauchst Du oft keinen Forward. Du kündigst, schuldest zum Kündigungstermin um und zahlst keinen Aufschlag für Monate, die Du gar nicht warten musst. Welche Termine für Dich gelten, zeigt der Anschluss-Rechner.
Wichtig für jeden Forward: Das Gesetz lässt die Zehn-Jahres-Frist neu beginnen, wenn nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über Zins oder Laufzeit getroffen wird. Maßgeblich ist dann der Zeitpunkt dieser Vereinbarung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 2 BGB). Für die Forward-Prolongation bei der bisherigen Bank hat das OLG München entschieden, dass die Frist mit dem Abschluss der Vereinbarung beginnt, nicht erst mit dem Beginn der neuen Zinsbindung (Urteil vom 24.04.2017, 19 U 4269/16, noch zur früheren Nummerierung des Paragrafen). Das LG Bochum hatte 2015 ebenso entschieden. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist uns nicht bekannt. Bei einem Forward mit 36 Monaten Vorlauf kannst Du dann schon sieben Jahre nach Beginn der neuen Zinsbindung kündigen, mit sechs Monaten Frist. Mehr dazu im Ratgeber Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB.
Der richtige Zeitpunkt
| Zeit bis Bindungsende | Was jetzt sinnvoll ist |
|---|
| 60 bis 36 Monate | Forward nur mit klarem Grund, etwa knappes Budget. Der Aufschlag ist hier am höchsten. Erst die Zehn-Jahres-Frist nach § 489 BGB prüfen. |
| 36 bis 12 Monate | Die typische Forward-Phase. Restschuld zum Bindungsende ermitteln, Aufschläge und Ausgangszinsen mehrerer Banken vergleichen. |
| 12 bis 6 Monate | Je nach Bank kein oder ein kleiner Aufschlag. Angebote einholen, vergleichen und abschließen. |
| 6 Monate | Spätestens jetzt den Antrag bei der neuen Bank stellen, damit Kündigung und Auszahlung rechtzeitig stehen. |
| 3 Monate | Spätestens jetzt teilt Deine Bank mit, ob sie verlängert. Dabei nennt sie den angebotenen Sollzins (§ 493 Abs. 1 BGB). |
| 1 Monat | Letzter Termin für die Kündigung zum Bindungsende, wenn Du die Bank wechselst (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). |
Das Angebot nach § 493 BGB ist eine Pflichtinformation und kommt spät. Wer erst dann vergleicht, entscheidet unter Zeitdruck. Deshalb beginnen wir mit Dir spätestens zwölf Monate vor dem Stichtag, bei einem Forward entsprechend früher.
Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Beim Forward-Darlehen vergleichen wir zwei Stellschrauben, die einzeln oft übersehen werden: den Aufschlag pro Monat und den Basiszins, auf den er sich rechnet. Die Kombination entscheidet, nicht die einzelne Zahl. Und vorher prüfen wir immer den § 489-Kalender: Manche vermeintliche Forward-Situation ist in Wahrheit ein freier Kündigungsfall.
Ablauf mit Sperling Baufinanzierung in 4 Schritten
- Eckdaten schicken: Restschuld, Ende der Zinsbindung, Tag der Auszahlung, aktuelle Bank und Wunschrate. Das geht per Nachricht oder am Telefon.
- Prüfen: Wir lesen Deinen Darlehensvertrag, rechnen die Termine nach § 489 BGB und klären, ob ein Forward überhaupt nötig ist.
- Vergleichen: Wir vergleichen die Forward-Konditionen von über 600 Banken und stellen sie dem Angebot Deiner Bank gegenüber, mit Aufschlag, Ausgangszins, Rate und Kosten je Variante.
- Abschließen und begleiten: Du entscheidest. Wir stellen den Antrag und koordinieren zum Bindungsende Kündigung, Ablösung und Grundschuldabtretung, damit der Übergang nahtlos klappt.
Benötigte Unterlagen
- Darlehensvertrag mit allen Nachträgen. Er ist der Nachweis für Dein bestehendes Darlehen und zeigt Zinsbindung und Auszahlung.
- Letzte Jahres-Zinsbescheinigung Deiner Bank für den Stand der Restschuld.
- Aktueller Grundbuchauszug.
- Einkommensnachweise, etwa die letzten drei Gehaltsabrechnungen oder bei Selbstständigen die letzten Steuerbescheide.
- Personalausweis. Je nach Bank zusätzlich Objektunterlagen wie Wohnflächenberechnung und aktuelle Fotos.
Für die erste Einschätzung reicht der Darlehensvertrag. Alles Weitere fordern wir gezielt nach, wenn feststeht, welche Bank infrage kommt.
Die Vorlaufzeit bis 60 Monate und einen Aufschlag, dessen Höhe variiert, nennt die BaFin. Die Spanne von 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat ist ein Praxiswert aus unserem Bankenvergleich, aufschlagsfreie Monate sind Marktangaben (siehe Quellen). Beides ist keine amtliche Angabe und unterscheidet sich je Institut und Einzelfall. Rechenbeispiele sind unverbindlich und kein Angebot.
