Welche Unterlagen die Bank sehen will, steht im Ratgeber Welche Unterlagen brauche ich? Hier erfährst Du, wo Du jede einzelne bekommst. Die Übersicht zeigt die zuständige Stelle, die Abschnitte darunter die Details.
Nur bei der Behörde bestellen
Wer nach „Grundbuchauszug beantragen“ oder „Flurkarte online“ sucht, landet oft zuerst bei privaten Portalen. Sie sehen amtlich aus, sind es aber nicht. Die Grundbuchämter haben mit diesen Anbietern nichts zu tun, deren Entgelt liegt oft deutlich über den Gerichtsgebühren. Die Verbraucherzentrale Hamburg nennt Portalpreise von 26,90 bis 39,89 Euro für einen Grundbuchauszug, der beim Amtsgericht 10 Euro kostet. Die Amtsgerichte Rheinberg und Duisburg-Ruhrort warnen zudem: Manche Anbieter haben keine amtliche Zulassung für den Abruf. Dann kam trotz bezahltem Entgelt kein Grundbuchausdruck.
Bei der Flurkarte ist es dasselbe: Amtliche Auszüge gibt es nur beim Katasteramt und bei öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren. Wer über private Dienstleister bestellt, zahlt drauf.
So erkennst Du die richtige Stelle: Im Impressum steht ein Amtsgericht, eine Stadt, ein Kreis oder eine Landesbehörde. Steht dort eine Firma, bestellst Du woanders.
Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Über Portale bestellte Unterlagen kommen später, manchmal gar nicht. Das verzögert die Kreditzusage. Bestell direkt beim Amt. Bist Du unsicher, wer zuständig ist, sag uns Bescheid.
Übersicht: Unterlage und zuständige Stelle
Die direkten Links zu Amtsgericht, Katasteramt und Bauamt Deines Ortes stehen auf unseren Ortsseiten am Niederrhein.
| Unterlage | Zuständige Stelle |
|---|---|
| Grundbuchauszug, Bewilligungen zu Abteilung II | Grundbuchamt beim Amtsgericht |
| Flurkarte, Lageplan | Katasteramt des Kreises oder der kreisfreien Stadt, öffentlich bestellter Vermessungsingenieur |
| Auszug aus dem Baulastenverzeichnis | Bauaufsichtsbehörde der Stadt oder des Kreises |
| Auskunft zu Bergbau und Bergschadensgefährdung, Bergschadenverzicht | Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung Bergbau und Energie NRW; Bewilligung beim Grundbuchamt |
| Bemaßte Baupläne, Baugenehmigung, Baubeschreibung, Wohnfläche, umbauter Raum, Bruttogrundfläche | Eigentümer, sonst Bauaktenarchiv der Bauaufsicht |
| Vollmacht des Eigentümers für Bauakte, Baulasten und Grundbuch | Unsere Vorlage, unterschreiben die Eigentümer |
| Positiv beschiedene Bauvoranfrage | Bauaufsicht, Bescheid an den Antragsteller |
| Energieausweis | Verkäufer oder Makler, beim Neubau Bauträger oder Energieberater |
| Kaufvertragsentwurf, Zuschlagsbeschluss | Notar, bei Zwangsversteigerung das Amtsgericht |
| Exposé, Fotos innen und außen | Makler oder Verkäufer, Fotos auch selbst |
| Bauträger-, Werk- oder Generalunternehmervertrag, Kostenaufstellung nach Gewerken | Bauträger, Bauunternehmen oder Architekt |
| Aufstellung durchgeführter und geplanter Modernisierungen | Du selbst mit unseren Formularen, bei größeren Summen Handwerker oder Architekt |
| Eingangsbestätigung bei öffentlichen Mitteln | Bewilligungsbehörde, meist Amt für Wohnungswesen |
| Teilungserklärung, Protokolle, Wohngeldabrechnung | Hausverwaltung, Teilungserklärung auch Grundbuchamt |
| Selbst erstellte Baubeschreibung, Mieteraufstellung | Du selbst mit unseren Formularen |
| Objektbeschreibungsbogen, Fragebogen und Formulare der Bank | Von uns, mit der Unterlagenanforderung |
Grundbuchauszug
Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Einen Auszug bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO): als Eigentümer ohne Weiteres, als Käufer mit Vollmacht des Eigentümers oder mit dem Kaufvertrag. Der einfache Ausdruck kostet 10 Euro, der amtliche, beglaubigte 20 Euro, so die Amtsgerichte Rheinberg und Schwandorf. Für die Finanzierung reicht der einfache Ausdruck, den beglaubigten brauchst Du nicht. In NRW nutzt Du dafür das Antragsformular GS 107 der Justiz. Auch ein Notar darf Dir bei berechtigtem Interesse einen Grundbuchabdruck erteilen (§ 133a GBO). Das kostet laut Amtsgericht Rheinberg 18 Euro plus Umsatzsteuer.
Die Bank will einen aktuellen, vollständigen Auszug, je nach Bank nicht älter als drei oder sechs Monate. Steht in Abteilung II ein Recht, etwa ein Wegerecht oder ein Immissionsschadenverzicht, verlangt sie oft zusätzlich die Eintragungsbewilligung. Diese Urkunde liegt in der Grundakte beim Grundbuchamt. Eine Abschrift bekommst Du unter denselben Voraussetzungen wie den Auszug.
Flurkarte und Lageplan
Die Flurkarte heißt amtlich Liegenschaftskarte. Sie kommt vom Katasteramt, in NRW beim Kreis oder bei der kreisfreien Stadt, oder von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Viele Katasterämter bieten den Auszug online als PDF an, die Stadt Köln zum Beispiel für 15 Euro. Die Gebühren regelt in NRW die Kostenordnung für das amtliche Vermessungswesen (VermWertKostO NRW).
Manche Banken akzeptieren statt des amtlichen Auszugs einen Ausdruck aus TIM-online, dem kostenlosen Kartenportal des Landes NRW. Ob Deine Bank das tut, sagen wir Dir vorher.
Baulastenverzeichnis
Das Baulastenverzeichnis führt die Bauaufsichtsbehörde, also das Bauamt Deiner Stadt oder des Kreises. Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, darf es einsehen und bekommt Abschriften (§ 85 Abs. 5 BauO NRW). Ist keine Baulast eingetragen, bekommst Du eine Negativbescheinigung. Die Gebühr legt jede Behörde selbst fest.
Als Käufer lässt Du Dir am besten gleich eine schriftliche Vollmacht des Verkäufers geben. Sie hilft beim Baulastenverzeichnis und bei der Bauakte. Unsere Vorlage: Vollmacht für Bauakte, Baulasten und Grundbuch.
Deine Situation ist anders? Im kostenlosen Erstgespräch rechnen wir sie konkret durch.
Termin buchen →Bergbau und Bergschäden
Am Niederrhein und im Ruhrgebiet wurde vielerorts Bergbau betrieben. Ob Dein Grundstück betroffen ist, sagt Dir die Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung Bergbau und Energie NRW. Sie erteilt auf formlosen Antrag eine Auskunft zur bergbaulichen Situation und zur Bergschadensgefährdung, pauschal für 30 Euro. Dem Antrag legst Du einen Lageplan, den Eigentumsnachweis und als Käufer die Vollmacht des Eigentümers bei. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Karte Gefährdungspotenziale des Untergrundes in NRW.
Steht in Abteilung II ein Bergschadenverzicht, will die Bank dessen Umfang kennen. Er steht in der Eintragungsbewilligung, die Du beim Grundbuchamt bekommst. Ob sich der Verzicht löschen lässt oder die Bank im Rang davor treten kann, prüft das berechtigte Bergbauunternehmen auf Antrag, zum Beispiel die RAG. Kosten, Unterlagen und Antragsweg stehen unter Rangrücktritt der RAG beantragen.
Wie Du an die Bergschadensakte kommst und was ein Verzicht für Deine Finanzierung bedeutet, steht mit Mustertexten für die Anfragen im Ratgeber Bergschäden beim Hauskauf.
Baupläne, Baugenehmigung und Flächenberechnungen
Bemaßte Grundrisse, Schnitte und Ansichten, die Baugenehmigung, die Baubeschreibung sowie die Berechnungen von Wohnfläche, umbautem Raum und Bruttogrundfläche stammen aus dem Bauantrag. Frag zuerst den Eigentümer. Hat er sie nicht mehr, liegen sie in der Bauakte im Archiv der Bauaufsicht. Einsehen dürfen der Eigentümer und von ihm Bevollmächtigte, ein bloßes Kaufinteresse reicht in der Regel nicht. Die Einsicht kostet Gebühren, bei älteren Häusern ist die Akte manchmal lückenhaft.
Unser Tipp: Eigentlich besorgen Makler oder Verkäufer die Bauunterlagen. In unserer Praxis stockt die Finanzierung aber oft genau hier, weil von der Verkäuferseite nichts kommt. Lass Dir vom Verkäufer die Vollmacht unterschreiben und hol die Unterlagen selbst beim Bauamt. Zahlst Du die Kopien, hast nur Du die Pläne, das kann Dir einen Vorsprung vor anderen Interessenten verschaffen. Das Risiko: Kaufst Du am Ende nicht, hast Du für die Pläne eines Hauses bezahlt, das jemand anderes bekommt. Manche Bauämter haben ein eigenes Vollmachtsformular, frag vorher kurz nach.
Fehlen Grundriss oder Wohnflächenberechnung, oder stimmen sie nach einem Umbau nicht mehr, messen wir Deine Immobilie aus. Aus einem Termin entstehen beide Unterlagen: Grundriss und Wohnflächenberechnung.
Den Bescheid über eine positive Bauvoranfrage erteilt die Bauaufsicht dem Antragsteller. Kaufst Du ein Grundstück, fragst Du den Verkäufer danach.
Energieausweis
Beim Kauf muss Dir der Verkäufer oder Makler den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kaufvertrag übergeben (§ 80 Abs. 4 GEG). Er gilt zehn Jahre. Ausstellen dürfen ihn nur berechtigte Fachleute nach § 88 GEG, etwa Architekten, Ingenieure oder qualifizierte Handwerksmeister, keine Behörde.
Beim Neubau entsteht der Energieausweis erst nach Fertigstellung. Bis dahin genügt je nach Bank eine Bestätigung von Bauträger, Energieberater oder Architekt zum geplanten Endenergiebedarf oder zur Effizienzklasse.
Kaufvertrag, Exposé und Fotos
Den Kaufvertragsentwurf schickt der Notar, sobald Käufer oder Verkäufer ihn beauftragt haben. Kaufst Du in der Zwangsversteigerung, tritt der Zuschlagsbeschluss an die Stelle des Kaufvertrags. Das Amtsgericht stellt ihn dem Ersteher zu (§ 88 ZVG).
Exposé und Fotos bekommst Du vom Makler oder Verkäufer. Aktuelle Fotos innen und außen machst Du am besten selbst bei der Besichtigung.
Neubau und Modernisierung
Bauträgervertrag, Werk- oder Generalunternehmervertrag, Baubeschreibung und die Kostenaufstellung nach Gewerken kommen von Bauträger, Bauunternehmen oder Architekt. Lass sie Dir als Entwurf geben, bevor Du unterschreibst, damit die Bank sie vorher prüfen kann.
Für geplante Modernisierungen will die Bank eine Aufstellung der Kosten. Bis zu einer Grenze, die je nach Bank verschieden ist, genügt Deine eigene, unterschriebene Aufstellung. Darüber verlangt sie Angebote von Handwerkern oder die Kostenschätzung des Architekten. Die Formulare dafür findest Du unten.
Öffentliche Mittel: Eingangsbestätigung der Behörde
Nutzt Du Mittel der Wohnraumförderung des Landes NRW, stellst Du den Antrag bei der Bewilligungsbehörde, in der Regel dem Amt für Wohnungswesen Deiner Stadt oder Deines Kreises. Für die Zwischenfinanzierung will die Bank die Eingangsbestätigung dieses Antrags. Fang mit Kauf oder Bau erst an, wenn die Behörde grünes Licht gegeben hat. Mehr dazu im Ratgeber NRW.BANK Eigentumsförderung.
Eigentumswohnung
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wohngeldabrechnungen hat die Hausverwaltung. Eine Abschrift der Teilungserklärung bekommst Du auch beim Grundbuchamt, sie liegt in der Grundakte.
Vorlagen zum Herunterladen
Diese Formulare füllst Du direkt am Bildschirm aus, die Summen rechnet das Formular, zum Beispiel im kostenlosen Adobe Acrobat Reader. Danach ausdrucken, unterschreiben und mit den übrigen Unterlagen einreichen.
- Vollmacht für Bauakte, Baulasten und Grundbuch (PDF zum Ausfüllen): damit holst Du als Käufer die Unterlagen selbst, unterschreiben müssen die Eigentümer
- Baubeschreibung (PDF zum Ausfüllen): Objekt, Bauweise und Ausstattung zum Ankreuzen
- Mieteraufstellung (PDF zum Ausfüllen): alle Wohnungen, Häuser und Gewerbeeinheiten mit Fläche und Miete
- Aufstellung durchgeführter Modernisierungen (PDF zum Ausfüllen): werterhöhende Maßnahmen der letzten 20 Jahre
- Aufstellung geplanter Modernisierungen (PDF zum Ausfüllen): was Du nach dem Kauf umbauen oder sanieren willst
- Immobilienaufstellung (PDF zum Ausfüllen): alle Immobilien mit Werten, Darlehen und Mieten
- Banken- und Verbindlichkeitenspiegel (PDF zum Ausfüllen): alle laufenden Kredite mit Saldo und Rate
Was in die Modernisierungen gehört: Dach, Heizung, Fenster und Außentüren, Fassade, Bäder, Elektro, Böden, Grundrissänderungen, Anbauten und Dachausbau. Schönheitsreparaturen, Wartung und Möbel gehören nicht hinein. Fehlen Belege, schätzt Du die Kosten. Eigenleistung ist Stunden mal ortsüblicher Stundensatz, angerechnet wird nur der Lohnanteil.
Mehrere Darlehen auf einer Immobilie: In der Immobilienaufstellung trägst Du je Darlehen eine Zeile mit derselben Objektnummer ein.
Formulare der Bank, etwa den Objektbeschreibungsbogen oder den Fragebogen zur Kreditgenehmigung, bekommst Du von uns mit der Unterlagenanforderung. Welche Unterlagen Du für Dein Vorhaben brauchst, zeigt Dir der Unterlagen-Check.