Nach zehn oder fünfzehn Jahren steht in vielen Häusern beides gleichzeitig an: Die Zinsbindung läuft aus. Heizung, Fenster oder Bad sind in die Jahre gekommen. Statt zwei Kredite nacheinander aufzunehmen, kannst Du beides in einer Finanzierung zusammenführen. Diese Seite zeigt, wie das geht und worauf es bei der Grundschuld ankommt.
Warum das Ende der Zinsbindung der richtige Moment ist
- Du verhandelst ohnehin neu. Zins, Tilgung und Zinsbindung stehen zur Wahl. Ein höherer Darlehensbetrag ist nur eine weitere Größe in derselben Verhandlung.
- Es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Zum Ende der Zinsbindung kannst Du die Bank wechseln, wenn Deine Bank die Aufstockung nicht oder nur teuer anbietet (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
- Eine Rate statt zwei. Restschuld und Modernisierung laufen mit einer Zinsbindung und einer Rate.
- Die Immobilie sichert den Betrag. Ein grundschuldbesichertes Darlehen ist in der Regel günstiger als ein Ratenkredit.
Vier Wege, das Geld aufzunehmen
| Weg | So funktioniert es | Passt, wenn |
|---|---|---|
| Aufstockung in der bestehenden Grundschuld | Das neue Darlehen ist höher als die Restschuld. Die eingetragene Grundschuld deckt beides. Im Grundbuch ändert sich bei Deiner Bank nichts, beim Wechsel genügt die Abtretung. | Du schon viel getilgt hast. |
| Aufstockung mit zusätzlicher Grundschuld | Die eingetragene Grundschuld reicht nicht. Die Bank lässt eine weitere eintragen. | Die Maßnahme größer ist als der getilgte Teil. |
| Modernisierungsdarlehen ohne Grundschuld | Ein zweites, kleineres Darlehen neben der Anschlussfinanzierung. Ohne Grundschuldeintragung sind je nach Bank bis zu 75.000 € machbar. | Der Betrag klein ist oder die Maßnahme erst später kommt. |
| Förderkredit oder Zuschuss | KfW, BAFA und NRW.BANK fördern viele Maßnahmen. Der Förderbaustein ergänzt das Bankdarlehen. | Die Maßnahme die Bedingungen des Programms erfüllt und der Antrag vor dem verbindlichen Auftrag gestellt wird. |
Die Wege lassen sich verbinden. Wie die grundschuldfreie Variante im Einzelnen funktioniert, steht im Ratgeber Modernisierungsdarlehen.
Entscheidend ist die Grundschuld
Im Grundbuch steht die Grundschuld weiter in der ursprünglichen Höhe, auch wenn Du längst getilgt hast. Der getilgte Teil ist frei und kann ein neues Darlehen sichern. Zwei Zahlen brauchst Du:
- die Höhe der eingetragenen Grundschuld aus dem Grundbuchauszug
- die Restschuld zum Ende der Zinsbindung aus der letzten Jahresmitteilung
Die Differenz ist der Betrag, den Du ohne neue Grundschuld aufnehmen kannst. Ob die Bank ihn finanziert, entscheidet sie nach Deinem Einkommen und dem Wert der Immobilie.
Rechenbeispiel: 233.600 € Restschuld plus Modernisierung
Angenommen, Deine Restschuld beträgt 233.600 €, im Grundbuch stehen 300.000 € Grundschuld. Der Anschluss läuft zu 4,39 % Sollzins mit 2 % anfänglicher Tilgung.
| Fall | Neues Darlehen | Monatsrate | Grundbuch |
|---|---|---|---|
| Nur Anschluss | 233.600 € | 1.244 € | keine Änderung, beim Bankwechsel Abtretung |
| Anschluss plus 40.000 € Modernisierung | 273.600 € | 1.457 € | Grundschuld von 300.000 € reicht aus |
| Anschluss plus 80.000 € Modernisierung | 313.600 € | 1.670 € | 13.600 € fehlen, zusätzliche Grundschuld nötig |
Rechenbeispiel, kein Angebot. Zinsannahme wie auf allen Seiten zur Anschlussfinanzierung: Rendite 10-jähriger Bundeswertpapiere plus 0,9 Prozentpunkte, Stand 12.10.2026, kein Marktzins. Monatliche Zahlung und Verrechnung, Raten auf volle Euro gerundet.
Je 10.000 € zusätzlichem Darlehen steigt die Rate in diesem Beispiel um rund 53 € im Monat. Im dritten Fall kommt eine Grundschuld über mindestens 13.600 € hinzu. Wie hoch sie eingetragen wird, legt die Bank fest. Lässt sie zum Beispiel 30.000 € eintragen, berechnet das Grundbuchamt 125 € (1,0-Gebühr nach Tabelle B des GNotKG). Dazu kommt der Notar für die Bestellung. Alle Kostenposten stehen im Ratgeber Kosten der Anschlussfinanzierung.
Deine Situation ist anders? Im kostenlosen Erstgespräch rechnen wir sie konkret durch.
Termin buchen →Förderung: Antrag vor dem Auftrag
Für viele Modernisierungen gibt es Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite. Es gilt eine Regel: erst der Antrag, dann der verbindliche Auftrag an den Handwerker. Wie früh Du einen Vertrag unterschreiben darfst, regelt jedes Programm selbst. Bei der Heizungsförderung KfW 458 brauchst Du für den Antrag schon einen Liefer- oder Leistungsvertrag mit dem Fachbetrieb, der unter der aufschiebenden oder auflösenden Bedingung der Förderzusage steht. Bei anderen Programmen, etwa den BAFA-Einzelmaßnahmen, unterschreibst Du vor dem Antrag besser gar nichts. Welches Programm zu welcher Maßnahme passt:
| Maßnahme | Ratgeber |
|---|---|
| Heizungstausch | KfW 458 Heizungsförderung |
| Kredit zur Heizung oder Einzelmaßnahme | KfW 358/359 Ergänzungskredit |
| Dämmung, Fenster, Anlagentechnik | BAFA Einzelmaßnahmen |
| Sanierung zum Effizienzhaus | KfW 261 Komplettsanierung |
| Barrieren abbauen | KfW 159 Altersgerecht Umbauen |
| Landesförderung NRW für die Sanierung, nicht für Umschuldungen | NRW.BANK Gebäudesanierung |
| Anschluss einer selbst genutzten Immobilie in NRW | NRW.BANK.Wohneigentum |
Welche Programme zusammen gehen, zeigt der Ratgeber Förderprogramme kombinieren. Die Sätze und Bedingungen ändern sich. Maßgeblich ist der Stand auf der Seite des Förderinstituts am Tag des Antrags.
Der Ablauf in fünf Schritten
- Maßnahmen und Kosten klären. Was muss gemacht werden, was soll gemacht werden? Die Reihenfolge liefert ein Sanierungsplan. Angebote der Handwerker einholen, aber noch nicht verbindlich beauftragen.
- Grundschuld und Restschuld gegenüberstellen. Grundbuchauszug und Jahresmitteilung zeigen, ob die Grundschuld reicht.
- Zuschüsse beantragen. KfW 458 und BAFA beantragst Du selbst, vor dem verbindlichen Auftrag. Bei KfW 458 brauchst Du dafür einen Vertrag unter der Bedingung der Förderzusage.
- Finanzierung vergleichen und Förderkredit mitbeantragen. Angebot Deiner Bank für Anschluss und Aufstockung gegen Marktangebote, mit derselben Zinsbindung. Die KfW-Kredite beantragt die Bank, die Dich finanziert, ebenfalls vor dem Auftrag.
- Abschließen, dann verbindlich beauftragen. Die Bank zahlt den Modernisierungsteil nach Baufortschritt oder gegen Rechnungen aus. Bis zur Auszahlung können Bereitstellungszinsen anfallen.
Starte früher als die zwölf Monate vor dem Ende der Zinsbindung, die für den reinen Anschluss reichen. Angebote der Handwerker und Förderanträge brauchen eigenen Vorlauf, bevor die Bank finanzieren kann. Welche Unterlagen die Bank zusätzlich braucht, steht im Ratgeber Unterlagen für die Anschlussfinanzierung.
Wenn die Zinsbindung noch läuft
Steht die Modernisierung jetzt an, die Zinsbindung endet aber erst in einigen Jahren, gibt es zwei Wege:
- Modernisierungsdarlehen jetzt, Anschluss später. Das zweite Darlehen läuft neben der Baufinanzierung. Wähle die Zinsbindung so, dass beide Darlehen zum selben Termin enden. Dann führst Du sie beim Anschluss zusammen. Den Zins für den späteren Anschluss kannst Du zusätzlich mit einem Forward-Darlehen bis zu 60 Monate im Voraus sichern, bei Deiner Bank oder bei einer anderen.
- Kündigung nach zehn Jahren. Ist Dein Darlehen seit mehr als zehn Jahren voll ausgezahlt und hast Du seitdem keinen neuen Zins vereinbart, kannst Du mit sechs Monaten Frist kündigen und die Finanzierung danach neu ordnen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Den Anschluss selbst erklärt der Hauptartikel Anschlussfinanzierung. Wer vor kurzem gekauft oder geerbt hat, findet die gesetzlichen Pflichten im Ratgeber Sanierungspflicht beim Hauskauf.
Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Bei Anschluss und Modernisierung entscheidet die Reihenfolge: erst die Zuschüsse, dann die Finanzierung mit Förderkredit, dann der Auftrag. Wir rechnen Aufstockung, grundschuldfreies Darlehen und Förderbaustein gegeneinander und vergleichen das Ergebnis über 600 Banken. Anschluss prüfen lassen.