Endet Deine Zinsbindung, stehen zwei Wege im Mittelpunkt der Anschlussfinanzierung: Du verlängerst bei Deiner Bank, oder Du wechselst zu einer anderen. Beides ist rechtlich einfach. Der Unterschied liegt im Aufwand und im Zins. Dieser Ratgeber zeigt, wo die Grenze verläuft.
Die beiden Wege in einem Satz
Prolongation heißt: Deine bisherige Bank bietet Dir für die Restschuld einen neuen Sollzins und eine neue Zinsbindung an, Du unterschreibst, der Vertrag läuft weiter. Umschuldung heißt: Eine andere Bank zahlt Deine Restschuld zum Ende der Zinsbindung an die alte Bank aus und lässt sich die Grundschuld abtreten. Ab dann zahlst Du an die neue Bank.
Das Forward-Darlehen ist kein dritter Weg neben diesen beiden, sondern ihre vorgezogene Form. Bei Deiner Bank ist es eine Prolongation mit festem Termin, bei einer anderen Bank eine Umschuldung mit festem Termin. Neu ist nur der Zeitpunkt: Du legst den Zins bis zu 60 Monate vor dem Ende der Zinsbindung fest und zahlst dafür einen Aufschlag.
Prolongation und Umschuldung im Vergleich
| Merkmal | Prolongation | Umschuldung |
|---|---|---|
| Aufwand | Angebot prüfen und unterschreiben | Antrag bei der neuen Bank, Unterlagen zu Einkommen und Immobilie |
| Grundbuch | keine Änderung | Abtretung der Grundschuld an die neue Bank |
| Kosten | keine | Grundbuch und Notar, meist wenige hundert Euro |
| Zins | Angebot einer einzigen Bank | Auswahl am Markt |
| Vertragsinhalt | oft nur Zins und Zinsbindung neu | Tilgung, Sondertilgung und Laufzeit frei verhandelbar |
| Zeitbedarf | wenige Tage | einige Wochen, deshalb früh beginnen |
| Bindung | erst mit der Unterschrift | erst mit der Unterschrift |
| Widerruf | bei reiner Zinsanpassung im laufenden Vertrag kein gesetzliches Widerrufsrecht | neuer Vertrag, in der Regel 14 Tage Widerrufsrecht |
Mit einem Forward-Darlehen gilt beides genauso. Dazu kommen ein Zinsaufschlag und die Abnahmepflicht ab Abschluss, auch wenn die Zinsen bis zum Start fallen.
Rechtlich brauchst Du für den Wechsel zum Ende der Zinsbindung keine Zustimmung Deiner Bank. Endet die Zinsbindung vor der vereinbarten Rückzahlung und gibt es keine neue Zinsvereinbarung, kannst Du mit einem Monat Frist zum Ende der Zinsbindung kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an. Endet Dein Vertrag ohnehin mit der Zinsbindung, ist keine Kündigung nötig, die Restschuld wird zum Stichtag fällig.
Wichtig für den Zeitplan: Nach einer Kündigung musst Du den geschuldeten Betrag binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlen, sonst gilt sie als nicht erfolgt (§ 489 Abs. 3 BGB). Die neue Bank muss also pünktlich zum Stichtag auszahlen. Wir stimmen Kündigung, Treuhandauftrag und Auszahlungstermin deshalb vorab mit beiden Banken ab.
Hast Du neben dem Bankdarlehen ein KfW-Darlehen, hat es meist eine eigene Zinsbindung mit eigenem Enddatum. Prüfe in den Verträgen, wann welche Zinsbindung endet. Den Anschluss planst Du dann für jedes Darlehen einzeln.
Rechenbeispiel: 233.600 € Restschuld
Angenommen, Deine Restschuld zum Ende der Zinsbindung beträgt 233.600 €. Deine Bank bietet 4,39 % Sollzins für zehn Jahre an, ein Wettbewerber 4,09 %. Du zahlst in beiden Fällen dieselbe Monatsrate von 1.186 €. Die Beträge sind auf hundert Euro gerundet.
| Variante | Zins | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|---|
| Prolongation | 4,39 % | 183.900 € |
| Umschuldung | 4,09 % | 176.000 € |
| Vorteil Umschuldung | 0,3 Pkt. weniger | rund 7.900 € weniger |
Weil die Rate gleich ist, zahlst Du bei der Umschuldung genau diesen Betrag weniger Zinsen. Er fehlt dann auch in der Restschuld. Es ist ein Vorteil, kein doppelter.
Dem stehen die Kosten der Grundschuldabtretung gegenüber. Bei einer Grundschuld von 300.000 € berechnet das Grundbuchamt für die Eintragung der Abtretung 317,50 € (0,5-Gebühr nach Tabelle B des GNotKG). Beglaubigt ein Notar die Abtretungserklärung, kommen höchstens 70 € Gebühr plus Umsatzsteuer und Auslagen hinzu. Bei 300.000 € Grundschuld kostet der Wechsel damit rund 400 €, wenn der Notar nur beglaubigt, bis rund 700 €, wenn er die Erklärung entwirft. Der Wechsel bringt in diesem Beispiel also rund 7.500 €, bei einem Notarentwurf rund 300 € weniger. Alle Kostenposten stehen im Ratgeber Kosten der Anschlussfinanzierung.
Rechenbeispiel, kein Angebot. Zinsannahme wie auf allen Seiten zur Anschlussfinanzierung: Rendite 10-jähriger Bundeswertpapiere plus 0,9 Prozentpunkte, Stand 12.10.2026, kein Marktzins. Der Wettbewerber liegt im Beispiel 0,3 Prozentpunkte darunter, ein angenommener Abstand. Monatliche Zahlung und Verrechnung. Wie der Wechsel im Detail abläuft, erklärt der Ratgeber Grundschuldabtretung.
Deine Situation ist anders? Im kostenlosen Erstgespräch rechnen wir sie konkret durch.
Termin buchen →Wichtig: Die Kosten hängen an der Grundschuld, nicht an der Restschuld
Die Gebühren richten sich nach dem Betrag der eingetragenen Grundschuld. Ist Deine Restschuld schon stark gesunken, die Grundschuld aber noch in voller Höhe eingetragen, bleiben die Kosten gleich, während der Zinsvorteil schrumpft. Bei 40.000 € Restschuld und denselben Zinssätzen bringt der Wechsel nach zehn Jahren rund 1.300 € weniger Restschuld. Bleibt die Grundschuld bei 300.000 €, kostet der Wechsel weiter rund 400 €, wenn der Notar nur beglaubigt, bis rund 700 €, wenn er die Erklärung entwirft. Es bleibt ein Vorteil, aber ein kleiner. Bei 0,3 Prozentpunkten Unterschied lohnt sich der Wechsel bis hinunter zu rund 12.000 € Restschuld, mit Notarentwurf bis rund 21.000 €.
Wann die Prolongation die bessere Wahl ist
- Das Angebot Deiner Bank liegt auf dem Niveau der besten Marktangebote.
- Die Restschuld ist klein und der Zinsvorteil deckt die Wechselkosten nur knapp.
- Dein Einkommen ist gesunken oder unsicher geworden und eine neue Prüfung bei einer anderen Bank wäre schwierig, etwa im Ruhestand oder in Elternzeit.
- Die Zeit bis zum Ende der Zinsbindung reicht für einen geordneten Wechsel nicht mehr aus.
Wann die Umschuldung die bessere Wahl ist
- Der Marktzins liegt spürbar unter dem Angebot Deiner Bank.
- Du willst Tilgung, Sondertilgungsrechte oder Zinsbindung grundlegend neu gestalten.
- Du brauchst zusätzliches Geld für eine Modernisierung und Deine Bank bietet dafür keine gute Kondition.
- Du hast genug Vorlauf: Wer zwölf Monate vorher beginnt, vergleicht in Ruhe.
Wann ein Forward-Darlehen dazukommt
- Deine Zinsbindung endet in ein bis fünf Jahren. Du willst die Rate danach schon heute kennen.
- Du rechnest mit steigenden Zinsen und nimmst den Aufschlag dafür in Kauf.
- Du bist sicher, dass Du die Immobilie behältst. Verkaufst Du vor dem Start, verlangt die Bank in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung.
Kein Forward brauchst Du, wenn Dein Darlehen seit mehr als zehn Jahren voll ausgezahlt ist und Du seitdem keinen neuen Zins vereinbart hast. Dann kannst Du mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) und ohne Aufschlag umschulden. Was der Aufschlag kostet, rechnet die Seite Forward-Darlehen mit dem Forward-Rechner aus.
Was die neue Bank für die Umschuldung braucht
Die neue Bank prüft Dich wie bei einer neuen Finanzierung. Rechne mit diesen Unterlagen:
- Darlehensvertrag der bisherigen Bank mit allen Nachträgen
- letzte Jahresmitteilung oder Zinsbescheinigung mit der aktuellen Restschuld
- aktueller Grundbuchauszug
- Einkommensnachweise, bei Angestellten die letzten Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen die Steuerbescheide
- Objektunterlagen wie Wohnflächenberechnung und aktuelle Fotos, je nach Bank
Für die erste Einschätzung reicht der Darlehensvertrag. Der Rest folgt, wenn feststeht, welche Bank infrage kommt. Die vollständige Checkliste nach Weg steht im Ratgeber Unterlagen für die Anschlussfinanzierung.
Den Grundbuchauszug bekommst Du beim Grundbuchamt. Wie das geht, steht im Ratgeber Grundbuch, Flurkarte, Bauakte: Wo bekomme ich was? Hast Du mehrere Immobilien oder weitere Kredite, helfen die Immobilienaufstellung und der Banken- und Verbindlichkeitenspiegel.
Drei Fehler, die den Vorteil kosten
- Zu spät anfangen: Wer erst mit dem Schreiben der Bank drei Monate vor Ende der Zinsbindung beginnt, hat kaum Zeit für Antrag, Prüfung und Abtretung.
- Ungleiche Angebote vergleichen: Ein Angebot mit fünf Jahren Zinsbindung ist mit einem über zehn Jahre nicht vergleichbar. Vergleiche bei gleicher Zinsbindung und gleicher Monatsrate, mit gleichen Sondertilgungsrechten.
- Nur auf die Rate schauen: Eine niedrige Rate kann auch eine niedrige Tilgung bedeuten. Entscheidend sind Zinskosten und Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung.
So gehst Du vor
Hol Dir die Restschuld zum Ende der Zinsbindung aus der letzten Jahresmitteilung Deiner Bank. Frag das Verlängerungsangebot aktiv an, statt auf das Pflichtschreiben drei Monate vorher zu warten (§ 493 Abs. 1 BGB). Lege es neben mindestens ein Marktangebot mit gleicher Zinsbindung und gleicher Monatsrate. Wie Du das Angebot Deiner Bank liest, zeigt der Ratgeber Prolongationsangebot prüfen.
Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Nach unserer Erfahrung rechnen viele Hausbanken beim Verlängerungsangebot mit dem Objektwert von damals. Eine neue Bank bewertet Deine Immobilie nach heutigem Stand und sieht, wie viel Du schon getilgt hast. Mehr dazu im Ratgeber Neubewertung. Wir stellen das Angebot Deiner Bank gegen über 600 Banken und übernehmen den Wechsel, wenn er sich lohnt. Anschluss prüfen lassen.