Glossar

Baufinanzierung von A bis Z

60 Fachbegriffe, kurz und präzise erklärt. Tippe zum Filtern oder springe zum Buchstaben.

A

Annuitätendarlehen Ratgeber →: Standardform der Baufinanzierung mit gleichbleibender Monatsrate aus Zins und Tilgung. Mit sinkender Restschuld fällt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt.
Anschlussfinanzierung Ratgeber →: Neue Finanzierung für die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung, als Prolongation bei der alten oder Umschuldung zu einer neuen Bank.
Auflassungsvormerkung: Grundbucheintrag, der den Käufer bis zur Eigentumsumschreibung gegen Zweitverkauf sichert. Teil des Notarvorgangs.

B

Bausparvertrag Ratgeber →: Kombination aus Sparvertrag und Darlehen: Ansparphase, Zuteilung, Darlehensphase. Darlehenszins steht bei Abschluss fest.
BEG Ratgeber →: Bundesförderung für effiziente Gebäude, Zuschüsse und Kredite für Sanierung, Heizungstausch und effizienten Neubau, umgesetzt über KfW und BAFA.
Beleihungsauslauf: Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert in Prozent. Je niedriger, desto besser der Zins. Wichtige Schwellen: 60, 80, 90 %.
Beleihungsgrenze: Maximaler Anteil des Beleihungswerts, den die Bank finanziert. Über der Grenze steigt der Zins oder die Finanzierung entfällt.
Beleihungswert Ratgeber →: Von der Bank dauerhaft erzielbarer Wert der Immobilie, meist mit Sicherheitsabschlag unter dem Kaufpreis. Grundlage der Kredithöhe.
Bereitstellungszinsen: Zinsen auf noch nicht abgerufene Darlehensteile nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit, relevant bei Neubau und Sanierung mit Teilauszahlung.
Bodenrichtwert: Amtlicher durchschnittlicher Grundstückswert je Quadratmeter, ermittelt von Gutachterausschüssen. Abrufbar über BORIS, in NRW über TIM-online.
Bonität Ratgeber →: Kreditwürdigkeit aus Einkommen, Vermögen und Zahlungshistorie. Bestimmt Kreditvergabe und Zinshöhe mit.
BWA Ratgeber →: Betriebswirtschaftliche Auswertung, unterjährige Erfolgsübersicht. Zentrale Einkommensunterlage bei Selbstständigen.

D

Damnum / Disagio: Abschlag vom Auszahlungsbetrag als vorausgezahlter Zins. Senkt den Nominalzins, erhöht den benötigten Darlehensbetrag.

E

Effektivzins: Jährlicher Gesamtkostensatz eines Darlehens inklusive Nebenkosten der Finanzierung. Vergleichsmaßstab statt Sollzins.
Effizienzhaus Ratgeber →: KfW-Standard für den Energiebedarf eines Gebäudes (z. B. EH 40, EH 85). Niedrigere Zahl bedeutet höhere Effizienz und mehr Förderung.
Eigenkapital Ratgeber →: Eigene Mittel für den Kauf: Barvermögen, Guthaben, Wertpapiere, Bausparguthaben, Schenkungen, lastenfreie Immobilien.
Eigenleistung Ratgeber →: Selbst erbrachte Bauarbeiten (Muskelhypothek). Banken rechnen die eingesparten Handwerker-Lohnkosten teilweise als Eigenkapital an.
Energieausweis Ratgeber →: Dokument zum energetischen Zustand einer Immobilie. Verbrauchs- und Bedarfsausweis; Verbrauchsausweise beruhen auf teils ungeprüften Angaben.
Erbbaurecht Ratgeber →: Recht, auf fremdem Grund zu bauen, gegen jährlichen Erbbauzins. Umgangssprachlich Erbpacht. Laufzeit bis 99 Jahre.
Erbbauzins Ratgeber →: Jährliche Zahlung an den Grundstückseigentümer beim Erbbaurecht, üblich 3–5 % des Grundstückswerts, alle drei Jahre anpassbar.

F

Familienheim-Befreiung Ratgeber →: Steuerbefreiung für selbstgenutztes Wohneigentum bei Erbschaft/Schenkung an Ehepartner (unbegrenzt) oder Kinder (bis 200 m², 10 Jahre Selbstnutzung).
Forward-Darlehen Ratgeber →: Anschlussfinanzierung mit Vorlaufzeit: Zins wird heute für einen Abschluss in bis zu 5 Jahren gesichert, gegen Forward-Aufschlag.

G

GEG Ratgeber →: Gebäudeenergiegesetz, regelt energetische Anforderungen und Sanierungspflichten. Wird durch das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst.
Grundbuch: Amtliches Register aller Eigentums- und Belastungsverhältnisse einer Immobilie. Grundschulden werden hier eingetragen.
Grunderwerbsteuer Ratgeber →: Einmalige Steuer beim Immobilienkauf, Ländersache. NRW: 6,5 % des Kaufpreises. Fällig nach Beurkundung.
Grundschuld: Im Grundbuch eingetragenes Sicherungsrecht der Bank. Bei Zahlungsausfall Grundlage der Zwangsversteigerung.

H

Heimfall Ratgeber →: Rückübertragung des Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer bei schweren Vertragsverstößen, etwa dauerhaftem Zahlungsverzug.

I

Indexmiete Ratgeber →: Mietvereinbarung gekoppelt an den Verbraucherpreisindex. Für Kapitalanleger Inflationsschutz bei fester Finanzierungsrate.
iSFP Ratgeber →: Individueller Sanierungsfahrplan, standardisierter Bericht des Energieberaters. Bringt 5 % iSFP-Bonus auf spätere BEG-Einzelmaßnahmen.

K

Kapitaldienstfähigkeit Ratgeber →: Fähigkeit, Zins und Tilgung dauerhaft aus dem Einkommen bzw. den Mieteinnahmen zu tragen. Kernkriterium der Kreditprüfung.
Kaufnebenkosten Ratgeber →: Zusatzkosten neben dem Kaufpreis: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler. In NRW rund 12 % des Kaufpreises.
Kettenschenkung Ratgeber →: Steuergestaltung über mehrere Schenkungen zur Nutzung mehrerer Freibeträge. Nur ohne Weitergabeverpflichtung zulässig (BFH-Risiko).
KfW Ratgeber →: Kreditanstalt für Wiederaufbau, staatliche Förderbank. Programme für Kauf (124), Familien (300/308), Neubau (297) und Sanierung (261/458).
Konditionsanfrage Ratgeber →: SCHUFA-neutrale Anfrage für konkrete Zinsangebote. Anders als die Kreditanfrage senkt sie den Score nicht.

M

Modernisierungsdarlehen Ratgeber →: Zweckgebundener Kredit für wertsteigernde Maßnahmen. Je nach Bank 30.000–50.000 € ohne Grundschuldeintragung.

N

Nachrangdarlehen Ratgeber →: Zusätzliches Darlehen im Rang hinter der ersten Grundschuld. Höherer Zins, kann fehlendes Eigenkapital ersetzen.
Nichtabnahmeentschädigung: Entschädigung an die Bank, wenn ein zugesagtes Darlehen nicht abgerufen wird, relevant bei Forward-Darlehen und Überfinanzierung.
Nießbrauch Ratgeber →: Recht, eine Immobilie zu nutzen und Erträge (auch Mieten) zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein. Mindert den steuerlichen Wert bei Schenkung.
Nutzungsänderung Ratgeber →: Behördlich genehmigte Änderung des Nutzungszwecks einer Immobilie, etwa von Wohn- zu Ferienvermietung. Genehmigung nicht garantiert.

P

Pfandbrief Ratgeber →: Festverzinsliches Wertpapier zur Refinanzierung von Baukrediten. Seine Rendite ist ein Frühindikator für die Bauzinsentwicklung.
Prolongation Ratgeber →: Verlängerung des Darlehens bei der bisherigen Bank zum Zinsbindungsende, bequem, aber selten das beste Angebot.

R

Restschuld Ratgeber →: Noch offener Darlehensbetrag zu einem Zeitpunkt, insbesondere am Ende der Zinsbindung. Basis der Anschlussfinanzierung.

S

SCHUFA-Score Ratgeber →: Bonitätskennzahl. Seit März 2026 Punktesystem 100–999 auf Basis von zwölf offengelegten Kriterien statt des alten Prozent-Basisscores.
Selbstauskunft Ratgeber →: Formular mit Angaben zu Einkommen, Vermögen und Verpflichtungen für die Kreditprüfung. Enthält meist die SCHUFA-Klausel.
Sollzins: Nominaler Jahreszins des Darlehens ohne Nebenkosten. Grundlage der Ratenberechnung, aber kein Vergleichsmaßstab (siehe Effektivzins).
Sollzinsbindung Ratgeber →: Zeitraum mit festem Zinssatz, üblich 5–30 Jahre. Nach Ablauf folgt die Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Marktzins.
Sondertilgung Ratgeber →: Außerplanmäßige Zahlung auf die Restschuld, meist bis 5 % pro Jahr kostenfrei bei vertraglicher Vereinbarung. Verkürzt Laufzeit und Zinskosten.

T

Teilungserklärung Ratgeber →: Dokument, das ein Gebäude in Sondereigentum (Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum aufteilt. Pflichtunterlage beim Wohnungskauf.
Tilgung: Rückzahlungsanteil der Rate, der die Restschuld senkt. Anfängliche Tilgung meist 2–3 % pro Jahr; sie steigt über die Laufzeit.
Tilgungssatzwechsel Ratgeber →: Vertragsrecht, den Tilgungssatz während der Zinsbindung zu ändern, Puffer bei Einkommensänderung.

U

Umschuldung Ratgeber →: Wechsel des Darlehens zu einer günstigeren Bank zum Zinsbindungsende. Grundschuld wird abgetreten, Kosten meist wenige Hundert Euro.
Unbedenklichkeitsbescheinigung Ratgeber →: Bestätigung des Finanzamts über gezahlte Grunderwerbsteuer. Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

V

Vollfinanzierung Ratgeber →: 100-%- oder 110-%-Finanzierung ohne bzw. mit Nebenkosten. Nur bei sehr guter Bonität, mit Zinsaufschlag.
Volltilgerdarlehen Ratgeber →: Annuitätendarlehen, das innerhalb der Zinsbindung komplett zurückgezahlt wird. Kein Zinsänderungsrisiko, höhere Rate.
Vorfälligkeitsentschädigung Ratgeber →: Entschädigung an die Bank bei vorzeitiger Rückzahlung während der Zinsbindung. Entfällt nach § 489 BGB zehn Jahre nach Vollauszahlung.

W

Wohnrecht Ratgeber →: Im Grundbuch gesichertes Recht, eine Immobilie zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein. Mindert den steuerlichen Wert bei Schenkung.

Z

Zinsbindung Ratgeber →: Siehe Sollzinsbindung, Zeitraum mit garantiertem Zins. Wichtigste Stellschraube zwischen Sicherheit und Kosten.
Zuteilungsreife Ratgeber →: Zeitpunkt, ab dem ein Bausparvertrag das Darlehen bereitstellt, abhängig von Mindestsparguthaben und Bewertungszahl, nicht garantierbar.
Zwangsversteigerung Ratgeber →: Gerichtliche Verwertung einer Immobilie bei Zahlungsausfall. Erwerb möglich, aber mit Risiken (keine Besichtigung, keine Gewährleistung).
Zwischenfinanzierung: Überbrückungskredit bis zur Verfügbarkeit von Eigenkapital, etwa bei noch nicht zuteilungsreifem Bausparvertrag oder Immobilienverkauf.