Für Kapitalanleger ist die Anschlussfinanzierung mehr als eine Zinsfrage. Die Miete trägt die Rate und das Finanzamt beteiligt sich über die Zinsen. Bei mehreren Wohnungen hängen oft mehrere Darlehen an einer Grundschuld. Dieser Ratgeber zeigt, worauf es bei vermieteten Immobilien ankommt.
Verbraucher oder Unternehmer?
Verbraucher ist, wer ein Geschäft überwiegend nicht für seine gewerbliche oder selbständige berufliche Tätigkeit abschließt (§ 13 BGB). Die Verwaltung eigenen Vermögens gehört nach dem Bundesgerichtshof grundsätzlich nicht zur gewerblichen Tätigkeit, unabhängig von der Höhe der Werte. Anders wird es erst, wenn die Vermietung einen planmäßigen Geschäftsbetrieb erfordert, etwa mit eigenem Büro und eigener Organisation (BGH, Urteil vom 23.10.2001, XI ZR 63/01). Die Zahl der Wohnungen und die Fremdfinanzierung allein entscheiden das nicht (BGH, Urteil vom 28.05.2020, III ZR 58/19).
Für Dich heißt das: Auch bei vermieteten Wohnungen gelten in aller Regel die Regeln für Verbraucherdarlehen. Deine Bank muss Dir spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung mitteilen, ob sie verlängert (§ 493 Abs. 1 BGB). Beim Anschluss gelten die Vorgaben zur Kreditwürdigkeitsprüfung (§ 505a BGB). Die Kündigungsrechte hat ohnehin jeder Darlehensnehmer: zum Ende der Zinsbindung mit einem Monat Frist und zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung oder der letzten Zinsvereinbarung mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 BGB). Nimmt eine GmbH das Darlehen auf, gilt kein Verbraucherschutz, denn Verbraucher sind nach § 13 BGB nur natürliche Personen.
Wie die neue Bank eine vermietete Immobilie bewertet
Bei Mehrfamilienhäusern und anderen Renditeobjekten zählt für den Beleihungswert vor allem der Ertragswert, also die Miete, die das Objekt dauerhaft einbringt. Er darf nicht überschritten werden, der Sachwert dient als Gegenprobe (§ 4 Abs. 1 BelWertV). Bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern darf sich der Beleihungswert auch am Sach- oder Vergleichswert orientieren (§ 4 Abs. 2 BelWertV). Die Beleihungswertermittlungsverordnung gilt verbindlich für Pfandbriefbanken. Viele andere Banken orientieren sich an ihr. Wie hoch der Ertragswert Deiner Immobilie ungefähr liegt, schätzt der Ertragswert-Rechner.
Daraus folgt: Eine Mieterhöhung seit dem Kauf, ein neuer Mietvertrag oder eine Modernisierung, die die Miete trägt, kann Deinen Beleihungsauslauf verbessern. Leerstand oder eine Miete deutlich unter dem Markt drückt ihn. Wie Tilgung und Bewertung zusammenwirken, zeigt der Ratgeber Neubewertung bei der Anschlussfinanzierung.
Wie die Bank Deine Mieteinnahmen rechnet
In der Haushaltsrechnung setzen Banken die Mieteinnahmen meist nicht in voller Höhe an, weil sie Leerstand und laufende Kosten einkalkulieren. Wie hoch dieser Abschlag ist, legt jede Bank selbst fest. Mögliche, aber ungewisse Mieterhöhungen darf sie nicht einrechnen (§ 4 Abs. 1 Nr. 3 ImmoKWPLV). Belege für die Miete sind die Mietverträge und ein Nachweis der Zahlungseingänge. Bleibst Du bei Deiner bisherigen Bank und erhöhst das Darlehen nicht deutlich, muss sie Deine Kreditwürdigkeit nicht neu prüfen (§ 505a Abs. 3 BGB). Eine neue Bank rechnet dagegen vollständig nach.
Deine Situation ist anders? Im kostenlosen Erstgespräch rechnen wir sie konkret durch.
Termin buchen →Steuer: Zinsen ja, Tilgung nein
Schuldzinsen für eine vermietete Immobilie sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Die Tilgung ist Rückzahlung und mindert die Steuer nicht. Das gilt auch für die Anschlussfinanzierung, solange das neue Darlehen im Rahmen einer marktüblichen Finanzierung nur die bisherige Restschuld ablöst und die Immobilie vermietet bleibt (BFH, Urteil vom 08.04.2014, IX R 45/13). Fließt zusätzliches Geld in die vermietete Immobilie, etwa für eine Modernisierung, sind auch diese Zinsen Werbungskosten. Nimmst Du mehr auf und verwendest das Geld privat, sind die Zinsen für diesen Teil in der Regel nicht abziehbar.
- Kosten des Wechsels: Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld und Entgelte für das Darlehen sind nach unserer Kenntnis als Geldbeschaffungskosten Werbungskosten. Den Einzelfall klärst Du mit Deiner Steuerberatung.
- Disagio: Ein marktübliches Disagio ist im Jahr der Zahlung abziehbar (§ 11 Abs. 2 Satz 4 EStG). Die Finanzverwaltung geht davon bei höchstens 5 % und mindestens fünf Jahren Zinsbindung aus (BMF-Schreiben vom 20.10.2003).
- Vorfälligkeitsentschädigung bei weiter vermieteter Immobilie: Zum Ende der Zinsbindung fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Löst Du das Darlehen einer Immobilie vorzeitig ab, die vermietet bleibt, hat das Finanzgericht Niedersachsen die Entschädigung als Werbungskosten anerkannt, auch als der Verkauf eines anderen Objekts der Auslöser war (Urteil vom 30.10.2024, 3 K 145/23). Höchstrichterlich entschieden ist das nicht.
- Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf: Löst Du das Darlehen wegen eines Verkaufs ab, ist sie keine Werbungskosten bei der Vermietung (BFH, Urteil vom 11.02.2014, IX R 42/13).
Für die Wahl der Tilgung zählt neben der Steuer vor allem, ob die Miete die Rate trägt und wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung sein darf. Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung.
Mehrere Wohnungen, eine Grundschuld
Viele Vermieter finanzieren mehrere Objekte über eine gemeinsame Grundschuld. Bei einer solchen Gesamtgrundschuld haftet jedes belastete Grundstück für den ganzen Grundschuldbetrag (§ 1132 BGB in Verbindung mit § 1192 BGB). Für die Anschlussfinanzierung heißt das: Schuldest Du alle Darlehen gemeinsam um, wird die Grundschuld als Ganzes an die neue Bank abgetreten. Willst Du nur ein Darlehen wechseln oder ein Objekt verkaufen, braucht es eine Freigabe oder Aufteilung, bei der die bisherige Bank mitwirken muss. Plane dafür mehr Vorlauf ein.
Laufen die Zinsbindungen Deiner Darlehen zu unterschiedlichen Terminen aus, lohnt ein Blick auf alle zusammen. Mit einem Forward-Darlehen oder einer passend gewählten neuen Zinsbindung lassen sich die Termine angleichen.
Unterlagen für Vermieter
- Darlehensverträge mit allen Nachträgen und die letzten Jahresmitteilungen
- Mietverträge und ein Nachweis der Mieteinnahmen
- Aufstellung aller Immobilien mit Darlehen und Mieten, dazu der Banken- und Verbindlichkeitenspiegel
- bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Einkommensnachweise und Steuerbescheide
Die Vorlagen Immobilienaufstellung und Banken- und Verbindlichkeitenspiegel kannst Du herunterladen. Die vollständige Liste nach Weg steht im Ratgeber Unterlagen für die Anschlussfinanzierung.
Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Bei Kapitalanlegern schauen wir nicht nur auf ein Darlehen, sondern auf das ganze Portfolio: Zinsbindungen, Grundschulden und Mieten. So erkennen wir, wann sich ein Wechsel für alle Objekte lohnt und wo die Prolongation reicht. Anschluss prüfen lassen.