Vorfälligkeitsentschädigung berechnen
Du willst verkaufen oder umschulden? Rechne aus, was Deine Bank ungefähr verlangen darf. Wir prüfen ihre Forderung und suchen Deine nächste Finanzierung im Vergleich über 600 Banken.
Ergebnis
Rechenweg im Detail anzeigen
| Restschuld zum geplanten Ablösetermin, hochgerechnet | — |
| Zinsschaden, Barwert nach Aktiv-Passiv-Methode | — |
| Abzgl. ersparte Risikokosten, Barwert | — |
| Abzgl. ersparte Verwaltungskosten, Barwert | — |
| Geschätzte Vorfälligkeitsentschädigung | — |
| Bandbreite unteres Ende (Annahme: 0,15 %-Pkt. Risikokosten) | — |
| Bandbreite oberes Ende (Annahme: 0,06 %-Pkt. Risikokosten) | — |
Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt
Wer ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig ablöst, nimmt der Bank die vereinbarten Zinseinnahmen. Dafür darf sie eine Entschädigung verlangen. Der häufigste Anlass ist der Verkauf der Immobilie während der Zinsbindung.
Keine Entschädigung fällt an, wenn das Darlehen ohnehin kündbar ist: zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung oder nach Deiner letzten Zinsvereinbarung mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) sowie bei vereinbarter Sondertilgung im erlaubten Rahmen. Ausgeschlossen ist der Anspruch außerdem, wenn die Angaben im Vertrag zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung unzureichend sind (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der BGH hat das für eine Klausel bejaht, aus der die Berechnung über die Wiederanlagerendite nicht erkennbar war (Urteil vom 20.05.2025, XI ZR 22/24).
Ein Widerruf wegen fehlerhafter Belehrung hilft bei älteren Verträgen nur noch in Ausnahmefällen, das prüfen wir im Einzelfall.
Wie die Bank rechnet
Zulässig sind zwei Methoden. Die Aktiv-Aktiv-Methode vergleicht den vereinbarten Zins mit dem Zins, den die Bank für eine vergleichbare Neuausleihung erzielen könnte. Die Aktiv-Passiv-Methode, in der Praxis die übliche, unterstellt eine Wiederanlage in Hypothekenpfandbriefen und zinst den entgangenen Zinsertrag auf den Tag der Ablösung ab.
Abgezogen werden ersparte Verwaltungskosten und das ersparte Risiko.
Der Rechner oben bildet die Aktiv-Passiv-Methode nach. Das Ergebnis ist eine Größenordnung zur Prüfung der Bankforderung, kein Rechtsgutachten.
Was Du prüfen solltest
- Ist die Zehn-Jahres-Frist nach § 489 BGB schon erreicht? Dann kündigen statt zahlen.
- Wurden vereinbarte Sondertilgungsrechte in der Berechnung berücksichtigt? Sie mindern die Forderung.
- Wurden ersparte Verwaltungskosten und Risikokosten abgezogen?
- Stimmt der angesetzte Wiederanlagezins mit dem Stichtag überein?
- Erklärt Dein Vertrag verständlich, wie die Entschädigung berechnet wird? Fehlt das, entfällt der Anspruch (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
- Verlangt die Bank zusätzlich ein Entgelt für die Berechnung? Das ist nach dem OLG Frankfurt unzulässig (Urteil vom 14.12.2022, 17 U 132/21).
Bei erheblichen Beträgen lohnt die Prüfung durch eine Verbraucherzentrale oder einen Fachanwalt. Wir sind keine Rechtsberatung.
Quellen und Stand
- § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Kündigung zehn Jahre nach vollständigem Empfang oder letzter Zinsvereinbarung mit sechs Monaten Frist
- § 500 Abs. 2 BGB: vorzeitige Rückzahlung eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens mit gebundenem Sollzins nur bei berechtigtem Interesse
- § 490 Abs. 2 BGB: anderweitige Verwertung der beliehenen Immobilie, etwa der Verkauf, als berechtigtes Interesse
- § 502 BGB: Vorfälligkeitsentschädigung, Ausschluss bei unzureichenden Vertragsangaben (Abs. 2 Nr. 2), Höchstgrenze nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen (Abs. 3)
- § 493 Abs. 5 BGB: Information über die Höhe bei beabsichtigter vorzeitiger Rückzahlung
- BGH, Urteil vom 20.05.2025, XI ZR 22/24: unzureichende Angaben zur Berechnung; BGH, Urteil vom 19.01.2016, XI ZR 388/14: Sondertilgungsrecht mindert die Entschädigung
- OLG Frankfurt, Urteil vom 14.12.2022, 17 U 132/21: kein gesondertes Entgelt für die Berechnung
- Referenzzins: Deutsche Bundesbank, Kapitalmarktstatistik. Risiko- und Verwaltungskosten: Annahmen, die Bank setzt eigene Werte an
- Stand 13.10.2026
Diese Übersicht schätzt die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Darlehensablösung nach der Aktiv-Passiv-Methode, auf Basis der angegebenen Darlehens- und Ablösedaten.
Modellrechnung nach der Aktiv-Passiv-Methode: Barwert aus der Zinsdifferenz zwischen Vertragszins und angenommenem Wiederanlagezins, abzüglich ersparter Risiko- und Verwaltungskosten, monatsgenau statt taggenau gerechnet. Deine Bank kann mit anderen Annahmen zu einem abweichenden, verbindlichen Betrag kommen.
Eine gesonderte Gebühr allein für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist unzulässig, weil die Berechnung eine ohnehin geschuldete Nebenpflicht der Bank ist (OLG Frankfurt, Urteil vom 14.12.2022, 17 U 132/21). Teilst Du Deiner Bank mit, dass Du eine Baufinanzierung vorzeitig zurückzahlen willst, muss sie Dir die Höhe unverzüglich auf einem dauerhaften Datenträger mitteilen (§ 493 Abs. 5 BGB).
Steht ein Verkauf oder eine Umschuldung an? Wir prüfen, ob sich die vorzeitige Ablösung wirklich lohnt, gleichen die Berechnung Deiner Bank gegen und stellen für Deine nächste Finanzierung, ob Anschlussfinanzierung oder der Kauf einer neuen Immobilie, einen Vergleich über mehr als 600 Banken zusammen.
Häufige Fragen zur Vorfälligkeitsentschädigung
Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Wenn Du ein Darlehen mit gebundenem Sollzins vor Ende der Zinsbindung zurückzahlst, etwa weil Du die Immobilie verkaufst. Bei einer Baufinanzierung als Verbraucher darfst Du während der Zinsbindung nur mit berechtigtem Interesse vorzeitig zurückzahlen (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB). Der Verkauf der Immobilie gilt als solches Interesse (vgl. § 490 Abs. 2 Satz 2 BGB). Die Entschädigung richtet sich nach § 502 BGB. Für eine Umschuldung zu einem günstigeren Zins brauchst Du die Zustimmung der Bank, auch dann wird meist eine Entschädigung fällig.
Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden?
In mehreren Fällen ja: zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung oder nach Deiner letzten Zinsvereinbarung mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB), im Rahmen vereinbarter Sondertilgungen, wenn der Käufer das Darlehen mit Zustimmung der Bank übernimmt oder wenn die Angaben im Vertrag zur Berechnung unzureichend sind (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Gibt es einen Deckel von 1 % der Restschuld?
Nein, nicht bei einer Baufinanzierung. Der bekannte Deckel aus § 502 Abs. 3 BGB gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen wie Ratenkredite: höchstens 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags, bei höchstens einem Jahr Restlaufzeit 0,5 %. Bei Immobiliardarlehen richtet sich die Höhe allein nach dem tatsächlich berechneten Schaden der Bank. Das kann deutlich mehr als 1 % sein.
Wie hoch fällt sie typischerweise aus?
Das hängt von Restschuld, Restlaufzeit und der Differenz zwischen vereinbartem Zins und aktuellem Wiederanlagezins ab. Bei hoher Restschuld und langer Restlaufzeit können fünfstellige Beträge entstehen. Eine allgemeine Quote gibt es nicht.
Wie berechnet die Bank die Höhe?
Die meisten Banken nutzen die Aktiv-Passiv-Methode: Sie vergleichen Deinen Vertragszins mit der Rendite laufzeitkongruenter Hypothekenpfandbriefe, bilden daraus einen Barwert und ziehen ersparte Risiko- und Verwaltungskosten ab. Banken legen dafür üblicherweise die Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank zugrunde.
Muss die Bank die Berechnung offenlegen?
Die Bank muss Dir die Höhe auf einem dauerhaften Datenträger mitteilen und ihre Annahmen nachvollziehbar offenlegen (§ 493 Abs. 5 BGB). Bitte um eine Aufstellung mit Restschuld, Restlaufzeit, angesetztem Wiederanlagezins, ersparten Kosten und dem Abzinsungsverfahren.
Mindert mein Sondertilgungsrecht die Vorfälligkeitsentschädigung?
Ja. Ein vertraglich vereinbartes, noch nicht genutztes Sondertilgungsrecht muss die Bank laut BGH schadensmindernd berücksichtigen (Urteil vom 19.01.2016, Az. XI ZR 388/14).
Ersetzt dieser Rechner die Berechnung meiner Bank?
Nein. Der Rechner liefert eine unverbindliche Modellrechnung zur Orientierung, monatsgenau statt taggenau. Die verbindliche Berechnung nimmt Deine Bank vor, wir prüfen sie im Erstgespräch gern gegen.