Viele Darlehen aus den Jahren mit sehr niedrigen Bauzinsen laufen in den nächsten Jahren aus. Der Anschluss kostet mehr Zins. Das merkst Du an der Rate. Diese Seite zeigt, mit welchem Sprung Du rechnen musst und was Du dagegen tun kannst.
Wie stark die Rate steigt
Die Tabelle rechnet mit einem Darlehen über 300.000 € zu 2,0 % aus der Niedrigzinsphase, 2 % anfängliche Tilgung, zehn Jahre Zinsbindung. Die Rate lag bisher bei 1.000 €, die Restschuld nach zehn Jahren bei rund 233.600 €. Für den Anschluss gilt dieselbe Zinsannahme wie auf allen Seiten zur Anschlussfinanzierung: Rendite 10-jähriger Bundeswertpapiere plus 0,9 Prozentpunkte, Stand 12.10.2026, das sind 4,39 %. Dazu je 0,5 Prozentpunkte darunter und darüber, jeweils wieder mit 2 % Tilgung auf die Restschuld.
| Anschlusszins | Neue Rate im Monat | Mehr als bisher |
|---|---|---|
| 3,89 % | 1.147 € | rund 147 € |
| 4,39 % | 1.244 € | rund 244 € |
| 4,89 % | 1.341 € | rund 341 € |
Rechenbeispiel, kein Angebot. Die Zinssätze sind angenommen, kein Marktzins. Monatliche Zahlung und Verrechnung, Raten auf volle Euro gerundet. Deine Zahlen rechnest Du im Anschluss-Rechner nach. Wo die Zinsen heute stehen, zeigt der Zinsmonitor.
Ob Du damals 1,0 % oder 2,0 % Sollzins hattest, ändert die neue Rate bei 4,39 % nur um rund 18 € im Monat. Entscheidend ist der neue Zins.
Der Sprung entsteht, obwohl Deine Schuld gesunken ist. Bei 300.000 € Darlehen zu 2,0 % sind nach zehn Jahren rund 66.400 € getilgt. Trotzdem steigt die Rate bei 4,39 % um rund 244 € im Monat, weil der Zinssatz auf die Restschuld von 2,0 % auf 4,39 % steigt.
Warum die alte Rate meist nicht reicht
Naheliegend ist der Wunsch, einfach die alte Rate weiterzuzahlen. Bei rund 233.600 € Restschuld und 4,39 % Sollzins fließen von 1.000 € aber schon rund 855 € in die Zinsen, für die Tilgung bleibt kaum etwas. So eine Finanzierung bieten Banken nicht an: Viele verlangen nach unserem Bankenvergleich mindestens 1,5 % anfängliche Tilgung. Die niedrigste realistische Rate liegt im Beispiel deshalb bei 1.147 €, rund 147 € mehr als die alte Rate.
Achte deshalb im Angebot Deiner Bank auf den Tilgungssatz, nicht nur auf die Rate. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber Prolongationsangebot prüfen.
Deine Situation ist anders? Im kostenlosen Erstgespräch rechnen wir sie konkret durch.
Termin buchen →Fünf Stellschrauben für eine tragbare Rate
1. Den Zins vergleichen
Die wirksamste Stellschraube kostet Dich nur einen Vergleich. Nach unserer Erfahrung rechnet Deine bisherige Bank beim Verlängerungsangebot oft mit dem Objektwert von damals, eine neue Bank bewertet Deine Immobilie nach heutigem Stand (Neubewertung). Bei rund 233.600 € Restschuld senken 0,3 Prozentpunkte die Rate um rund 58 € im Monat, bei gleicher Tilgung. Ob sich dafür der Wechsel zu einer anderen Bank lohnt, zeigt der Ratgeber Prolongation oder Umschuldung.
2. Die Tilgung anpassen
Die Tilgung bestimmt, wie hoch die Rate ist und wie lange Du zahlst. Für rund 233.600 € Restschuld bei 4,39 % Sollzins:
| Anfängliche Tilgung | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Laufzeit bis zur Rückzahlung |
|---|---|---|---|
| 1,5 % | 1.147 € | rund 189.700 € | rund 31 Jahre |
| 2,0 % | 1.244 € | rund 175.100 € | rund 26,5 Jahre |
| 3,0 % | 1.439 € | rund 145.800 € | rund 20,5 Jahre |
Rechenbeispiel, kein Angebot. Laufzeit bei gleichbleibendem Zins über die gesamte Zeit gerechnet.
Viele Banken verlangen nach unserem Bankenvergleich mindestens 1,5 % anfängliche Tilgung (Praxiswert, je Bank verschieden). Im Beispiel sind das 1.147 € im Monat, rund 147 € mehr als die alte Rate. Eine niedrigere Tilgung verschafft Luft, verschiebt die Schuld aber nach hinten. Rechne deshalb vom Ziel her: Wann willst Du schuldenfrei sein, etwa zum Renteneintritt? Vereinbare außerdem ein Recht auf Tilgungssatzwechsel. Dann startest Du niedriger und erhöhst die Tilgung, sobald es das Einkommen erlaubt.
3. Restschuld vor oder zum Stichtag senken
Jeder Euro, den Du vor dem Ende der Zinsbindung tilgst, senkt die Restschuld und damit die neue Rate. Zum Ende der Zinsbindung kannst Du das Darlehen ganz oder teilweise zurückzahlen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung, denn die Zinsbindung ist dann abgelaufen. Davor gilt Dein vertragliches Recht auf Sondertilgung.
| Sondertilgung zum Bindungsende | Neue Rate bei 4,39 % und 2 % Tilgung | Entlastung im Monat |
|---|---|---|
| keine | 1.244 € | 0 € |
| 5.000 € | 1.218 € | 26 € |
| 10.000 € | 1.191 € | 53 € |
| 20.000 € | 1.138 € | 106 € |
Rechenbeispiel, kein Angebot. Ausgangswert rund 233.600 € Restschuld.
4. Die Zinsbindung passend wählen
Die neue Zinsbindung muss nicht so lang sein wie die alte. Ist die Restschuld in wenigen Jahren bezahlbar, kann eine kürzere Bindung reichen. Soll die Rate bis zur Rente feststehen, passt eine lange Bindung oder ein Volltilgerdarlehen. Die Abwägung zeigt der Ratgeber Welche Zinsbindung passt zu mir?
5. Planungssicherheit: früh absichern, wenn die Zinsbindung noch läuft
Endet Deine Zinsbindung erst in einigen Jahren, kennst Du den Zins von morgen nicht. Ein Forward-Darlehen legt ihn heute fest, bis zu 60 Monate im Voraus und gegen einen Aufschlag. Die Rate senkt das nicht, sie wird dadurch planbar. Finanziell rechnet sich der Forward nur, wenn der Zins bis zum Stichtag stärker steigt als der Aufschlag. Ist Dein Darlehen seit mehr als zehn Jahren voll ausgezahlt und hast Du seitdem keinen neuen Zins vereinbart, brauchst Du oft keinen Forward: Dann kannst Du mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wie das geht, steht im Ratgeber Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB.
Wenn die neue Rate nicht in Dein Budget passt
Rechne zuerst ehrlich: neue Rate, Nebenkosten des Hauses und Rücklage für Instandhaltung gegen Dein heutiges Nettoeinkommen. Passt es knapp, helfen die Stellschrauben 1 bis 3 oft schon zusammen. Im Beispiel senken 0,3 Prozentpunkte weniger Zins und 10.000 € Sondertilgung die Rate von 1.244 € auf rund 1.135 €.
Passt es nicht, sprich früh mit uns, nicht erst im letzten Monat. Je mehr Zeit bleibt, desto mehr Wege stehen offen. Ist Dein Einkommen gesunken, kann die Prolongation der einfachere Weg sein, weil eine neue Bank Dein Einkommen neu prüft. Lass ihr Angebot trotzdem von uns gegen den Markt rechnen, bevor Du unterschreibst.
Den ganzen Ablauf mit Zeitplan findest Du auf der Übersicht Anschlussfinanzierung.
Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Der Zinssprung ist planbar, wenn Du ihn früh kennst. Wir rechnen Deine neue Rate in drei Varianten durch und zeigen Dir, welche Stellschraube bei Dir am meisten bringt. Schick uns einfach Deinen Darlehensvertrag. Anschluss prüfen lassen.