Lange Zinsbindungen geben Sicherheit. Liegt der Marktzins aber unter Deinem Vertragszins, fühlt sich dieselbe Bindung wie eine Fessel an. Für diesen Fall hat der Gesetzgeber ein Kündigungsrecht geschaffen, das Banken nicht aushebeln können. Es ist oft der Startpunkt für eine vorzeitige Anschlussfinanzierung. Umgangssprachlich heißt es Sonderkündigungsrecht, rechtlich ist es ein ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers.
So berechnest Du die Frist
| Schritt | Beispiel |
|---|---|
| Vollständige Auszahlung | 15.04.2015 (letzte Teilauszahlung bei einem Neubau) |
| Zehn Jahre abgelaufen | 15.04.2025 |
| Kündigung geht der Bank zu | frühestens am 16.04.2025 |
| Ende des Darlehens | sechs Monate nach Zugang der Kündigung, im Beispiel am 16.10.2025 |
| Rückzahlung | binnen zwei Wochen nach diesem Tag, sonst gilt die Kündigung als nicht erfolgt |
Maßgeblich ist der vollständige Empfang. Bei einem Neubau mit Auszahlung nach Baufortschritt ist das die letzte Teilauszahlung, nicht der Vertragsabschluss. Den Tag findest Du im Kontoauszug des Darlehens oder in der Auszahlungsbestätigung Deiner Bank. Plane die Kündigung so, dass die neue Finanzierung zum Ende der Frist bereitsteht.
Wann sich die Kündigung lohnt
Die Kündigung lohnt sich, wenn der Zins einer neuen Finanzierung spürbar unter Deinem Vertragszins liegt. Rechne dabei mit den Kosten des Wechsels: Die neue Bank übernimmt die Grundschuld per Abtretung, das kostet meist wenige hundert Euro. Wie sich das zusammensetzt, zeigt der Ratgeber Grundschuldabtretung. Liegt der Marktzins über Deinem Vertragszins, behältst Du Deinen Vertrag einfach.
Bedenke: Vereinbarst Du mit Deiner Bank einen neuen Zins, beginnt die Zehn-Jahres-Frist von vorn.
Was das Gesetz sagt
§ 489 Abs. 1 BGB gibt Dir als Darlehensnehmer bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins zwei ordentliche Kündigungsrechte:
- Nr. 1, zum Ende der Zinsbindung: Endet die Zinsbindung vor der vereinbarten Rückzahlung und gibt es keine neue Zinsvereinbarung, kündigst Du mit einer Frist von einem Monat, frühestens zum Ablauf des Tages, an dem die Zinsbindung endet.
- Nr. 2, nach zehn Jahren: In jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzins getroffen, tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Empfangs.
Absatz 4 stellt klar: Dieses Kündigungsrecht kann durch Vertrag weder ausgeschlossen noch erschwert werden. Absatz 3 setzt eine Bedingung: Zahlst Du den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurück, gilt die Kündigung als nicht erfolgt.
Wann die Frist neu beginnt
Die Zehn-Jahres-Frist beginnt neu, sobald Du mit Deiner Bank eine neue Vereinbarung über Zins oder Rückzahlung triffst. Das betrifft vor allem die Prolongation: Wer nach zehn Jahren bei derselben Bank für weitere 15 Jahre verlängert, kann nach dieser Regel erst zehn Jahre nach der Verlängerung wieder kündigen. Nach dem Wortlaut zählt der Zeitpunkt der Vereinbarung. Wird eine Verlängerung Jahre im Voraus vereinbart, etwa mit einem Forward-Darlehen bei Deiner Bank, beginnt die Frist also schon mit der Unterschrift. So hat es das OLG München entschieden (Urteil vom 24.04.2017, 19 U 4269/16, zur früheren Nummerierung des Paragrafen). Gegen das Urteil wurde Revision eingelegt (XI ZR 328/17). Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist uns nicht bekannt.
Deine Situation ist anders? Im kostenlosen Erstgespräch rechnen wir sie konkret durch.
Termin buchen →Abgrenzung zur vorzeitigen Kündigung mit Vorfälligkeitsentschädigung
Innerhalb der ersten zehn Jahre kommst Du ohne Vorfälligkeitsentschädigung in der Regel nur zum Ende einer kürzeren Zinsbindung (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB) oder im Rahmen vereinbarter Sondertilgungen aus dem Vertrag. Willst Du während der Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen, brauchst Du bei einer Baufinanzierung als Verbraucher ein berechtigtes Interesse, etwa den Verkauf der Immobilie (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB). Die Bank kann dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 Abs. 1 BGB). Ohne berechtigtes Interesse bleibt nur eine Einigung mit der Bank, meist ebenfalls gegen Entschädigung. Die Kündigung nach § 489 BGB braucht dagegen keinen Grund und kostet nichts. Was eine vorzeitige Ablösung kosten würde, schätzt Du mit dem Rechner Vorfälligkeitsentschädigung.
| Merkmal | Kündigung nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB | Vorzeitige Rückzahlung nach § 500 Abs. 2 BGB |
|---|---|---|
| Voraussetzung | zehn Jahre seit vollständigem Empfang oder letzter Zinsvereinbarung | berechtigtes Interesse, etwa Verkauf der Immobilie |
| Frist | sechs Monate | keine gesetzliche Kündigungsfrist, Ablösetermin nach Absprache mit der Bank |
| Vorfälligkeitsentschädigung | nein | ja (§ 502 BGB) |
Ganz oder teilweise
Das Gesetz erlaubt die Kündigung ganz oder teilweise (§ 489 Abs. 1 BGB). Hast Du Geld aus einer Erbschaft oder einem Verkauf, kannst Du einen Teil zurückzahlen und den Rest weiterlaufen lassen. Auch für eine Teilkündigung gilt die Rückzahlungsfrist von zwei Wochen nach Absatz 3.
Darlehen mit veränderlichem Zins
Für Darlehen ohne feste Zinsbindung gilt eine eigene Regel: Du kannst sie jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB). Die Zehn-Jahres-Frist spielt dort keine Rolle.
So gehst Du vor
- Tag der vollständigen Auszahlung ermitteln: Auszahlungsbestätigung oder Kontoauszug des Darlehens, bei Nachträgen das Datum der letzten Vereinbarung über Zins oder Laufzeit.
- Anschlussfinanzierung sichern: Die neue Bank muss zum Ende der Kündigungsfrist auszahlen, sonst greift die Zwei-Wochen-Regel des Absatzes 3.
- Kündigung erklären: Das Gesetz schreibt keine Form vor. Kündige schriftlich und so, dass Du den Zugang nachweisen kannst.
- Ablösung abstimmen: Die neue Bank löst die Restschuld per Treuhandauftrag ab und übernimmt die Grundschuld.
Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Wir prüfen anhand Deines Darlehensvertrags, ab wann Du kündigen kannst, rechnen den Zinsvorteil gegen die Wechselkosten und stimmen Kündigung und Auszahlung mit der neuen Bank ab. Anschluss prüfen lassen.