Ertragswertrechner
Verkehrswertermittlung nach dem Ertragswertverfahren: Bodenwert und Gebäudeertragswert getrennt kapitalisiert, wie bei vermieteten Immobilien und Gutachterausschüssen üblich.
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Wie der Ertragswert entsteht
Bei vermieteten Immobilien bewertet die Bank nicht den Wiederbeschaffungswert, sondern den Ertrag. Ausgangspunkt ist die Jahresnettokaltmiete. Davon gehen die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab: Verwaltung, Instandhaltung und ein Mietausfallwagnis. Der verbleibende Reinertrag wird um die Bodenwertverzinsung gekürzt und mit einem Vervielfältiger kapitalisiert, der sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ergibt.
Das Verfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt. Der Rechner bildet es vereinfacht ab und liefert eine Größenordnung, kein Gutachten.
Warum die Zahl für die Finanzierung zählt
Der Ertragswert bestimmt den Beleihungswert und damit, wie viel Darlehen die Bank gegen die Immobilie gibt. Liegt der Kaufpreis deutlich über dem Ertragswert, verlangt die Bank mehr Eigenkapital oder einen Zinsaufschlag. Bei Kapitalanlagen ist das der häufigste Grund, warum eine Finanzierung anders ausfällt als erwartet.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Kaufpreis?
Der Kaufpreis ist der verhandelte Preis. Der Ertragswert ist der rechnerische Wert aus den Mieteinnahmen. Beide können weit auseinanderliegen, besonders in Lagen mit niedrigen Mieten und hohen Preisen.
Welcher Liegenschaftszinssatz gilt?
Den veröffentlichen die Gutachterausschüsse je Region und Objektart. Für den Niederrhein findest Du die Werte in den Grundstücksmarktberichten der Kreise.
Zählt die Miete brutto oder netto?
Die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten. Umlagefähige Kosten bleiben außen vor, nicht umlagefähige werden abgezogen.
Modellrechnung nach der Grundformel des Ertragswertverfahrens (§§ 17–20 ImmoWertV), ohne Instandhaltungsrückstau, Modernisierungen oder sonstige wertbeeinflussende Umstände. Ersetzt kein Verkehrswertgutachten. Der Liegenschaftszins ist kommunal unterschiedlich, verbindliche Werte liefert der örtliche Gutachterausschuss. Rendite und Cashflow bei Vermietung berechnet der Kapitalanlagerechner. Dein persönliches Finanzierungsangebot rechnen wir im kostenlosen Erstgespräch.