Kapitalanlagerechner
Mietrendite, monatlicher Cashflow vor und nach Steuer, AfA-Effekt, für den Kauf einer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage.
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| Position | Jahr 1 |
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Der Rechner zeigt die Richtung. Welche Bank Deine Zahlen so finanziert, klären wir im kostenlosen Erstgespräch.
Die drei Renditen
| Kennzahl | Rechnung | Aussage |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis | grober Vergleichswert zwischen Objekten |
| Nettomietrendite | Reinertrag geteilt durch Gesamtkosten inklusive Nebenkosten | was die Immobilie wirklich abwirft |
| Eigenkapitalrendite | Überschuss nach Zins und Tilgung, bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital | Wirkung des Hebels |
Die Bruttomietrendite wird in Anzeigen genannt, weil sie am freundlichsten aussieht. Entscheidend ist die Nettomietrendite.
Was in der Rechnung oft fehlt
- Nicht umlagefähige Verwaltung, bei Eigentumswohnungen das Hausgeld ohne umlagefähigen Anteil.
- Instandhaltungsrücklage, ein Betrag je Quadratmeter und Jahr.
- Mietausfall und Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen.
- Kaufnebenkosten, in NRW rund zwölf Prozent, die keine Miete erwirtschaften.
Die Steuer rechnet der Rechner vereinfacht für das erste Jahr: Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten, Zinsen und Abschreibung, multipliziert mit Deinem Grenzsteuersatz. Weitere Werbungskosten, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer bleiben außen vor. Die genaue Rechnung macht der Steuerberater.
Häufige Fragen
Welche Rendite ist gut?
Das hängt von Lage, Zustand und Zinsniveau ab. Eine allgemeine Zielmarke gibt es nicht. Sinnvoll ist der Vergleich mehrerer Objekte mit derselben Rechenweise, und zwar mit der Nettomietrendite.
Was ist der Hebeleffekt?
Fremdkapital vergrößert die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital, solange die Objektrendite über dem Zins liegt. Liegt sie darunter, wirkt der Hebel in die andere Richtung.
Rechnet der Rechner Steuern mit?
Vereinfacht ja, für das erste Jahr: Jahreskaltmiete minus nicht umlagefähige Kosten, Zinsen und Abschreibung (AfA), multipliziert mit dem gewählten Grenzsteuersatz. Weitere Werbungskosten, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer bleiben außen vor.
Modellrechnung für das erste Volljahr, ohne Mietsteigerung, Wertentwicklung oder Instandhaltung im Zeitverlauf. Ersetzt keine Steuerberatung, die AfA-Berechnung ist eine Näherung, Bemessungsgrundlage und Gebäudeanteil bitte mit Steuerberater oder Kaufvertrag abgleichen. Den Verkehrswert des Objekts ermittelst Du im Ertragswertrechner. Dein persönliches Finanzierungsangebot rechnen wir im kostenlosen Erstgespräch.