Sie wollen eine Gewerbeimmobilie kaufen, bauen oder anschlussfinanzieren?

Wann eine vermittelte Immobilienfinanzierung zu Ihrem Vorhaben passt

Wir vermitteln Darlehen für Gewerbeimmobilien: Büro- und Praxisflächen, Logistik- und Gewerbehallen, Handelsimmobilien, Pflegeimmobilien sowie Wohn- und Geschäftshäuser. Finanziert werden Kauf, Neubau, Umbau und die Anschlussfinanzierung. Für individuell aufbereitete Vorhaben setzen wir ein Finanzierungsvolumen ab 200.000 Euro voraus.

• Kauf für den eigenen Betrieb: Sie erwerben eine Halle, ein Büro- oder Geschäftshaus, das Ihr Unternehmen selbst nutzt, und wollen wissen, wie mehrere Häuser das Vorhaben einschätzen.
• Kauf als Kapitalanlage: Sie übernehmen eine vermietete Gewerbe- oder gemischt genutzte Immobilie, deren Darlehen aus den Mieten bedient werden soll.
• Neubau oder Umbau: Sie bauen eine Logistikfläche, erweitern Ihren Standort oder nutzen ein Ladenlokal um und brauchen eine Finanzierung, die nach Baufortschritt auszahlt.
• Anschlussfinanzierung: Ihre Zinsbindung endet, und Sie wollen vor der Verlängerung prüfen lassen, wie andere Finanzierungsgeber Objekt und Unternehmen heute sehen.
• Absage oder Teilzusage: Ihre Hausbank finanziert das Vorhaben nicht oder nur zum Teil, etwa weil es sich um eine Spezialnutzung wie eine Pflegeimmobilie handelt.

• Volumen unter 200.000 Euro: Schildern Sie uns Ihr Vorhaben trotzdem. Ob wir es begleiten, klären wir in der Ersteinschätzung.
• Selbst bewohntes Eigenheim: Das ist eine private Baufinanzierung und folgt anderen Regeln als ein gewerbliches Darlehen.
• Grundstück ohne dauernden Ertrag: Hypotheken an Grundstücken, die einen dauernden Ertrag nicht gewähren, schließt das Pfandbriefgesetz von der Deckung von Pfandbriefen aus (§ 16 Abs. 3 PfandBG).

Wie ein Finanzierungsgeber Ihre Gewerbeimmobilie betrachtet

Beteiligt sind Sie als Käufer, Bauherr oder Eigentümer, auch über eine eigene Objektgesellschaft, dazu die Finanzierungsgeber (Sparkassen, Genossenschaftsbanken, Privat- und Pfandbriefbanken, bei Förderdarlehen die Förderbanken im Hintergrund), ein Gutachter, der Notar und das Grundbuchamt. Wir koordinieren diese Beteiligten für Sie, bundesweit, gleich wo Ihre Immobilie liegt. Wir bereiten Ihre Anfrage entlang von fünf Fragen auf.

1. Was ist die Immobilie auf Dauer wert?

Für die Sicherheit zählt nicht der Kaufpreis, sondern ein vorsichtig ermittelter Wert. Kreditinstitute dürfen nach Art. 229 der europäischen Kapitaladäquanzverordnung erwartete Preissteigerungen nicht in den Immobilienwert einbeziehen, Pfandbriefbanken ermitteln zusätzlich den Beleihungswert. Der Verkehrswert (Marktwert) ist nach § 194 Baugesetzbuch der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Der Beleihungswert nach § 16 Abs. 2 Pfandbriefgesetz beruht auf einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit, lässt spekulative Elemente unberücksichtigt und darf den Marktwert nicht übersteigen. Wie er ermittelt wird, erklären wir im Beitrag Beleihungswert bei Gewerbeimmobilien.

2. Woraus wird das Darlehen bedient?

Als Eigennutzer bedienen Sie Zins und Tilgung aus dem Ergebnis Ihres Betriebs. Dafür zählen Jahresabschlüsse und aktuelle Zahlen. Als Investor tragen die Mieten den Kapitaldienst. Hier zählen Mietverträge, Restlaufzeiten, Mieterstruktur und Leerstand. Für den Beleihungswert darf nach § 10 Abs. 1 der Beleihungswertermittlungsverordnung nur der Ertrag berücksichtigt werden, den das Objekt jedem Eigentümer nachhaltig gewähren kann. Liegt die nachhaltige Miete über der vertraglich vereinbarten, ist im Regelfall die vertraglich vereinbarte Miete anzusetzen.

3. Lässt sich die Immobilie anders nutzen?

Für den Beleihungswert verlangt das Pfandbriefgesetz, auch mögliche anderweitige Nutzungen zu berücksichtigen. Das Gutachten muss sich nach § 5 Abs. 3 der Beleihungswertermittlungsverordnung auch damit auseinandersetzen, ob für das Objekt ein genügend großer potenzieller Käufer- und Nutzerkreis besteht. Bei Hotel-, Klinik- und Pflegeheimnutzung werden die Erträge aus vorsichtig angenommenen, erzielbaren Umsätzen pro Zimmer oder Bett hergeleitet (§ 10 Abs. 2 BelWertV).

4. Welche Sicherheit erhält der Finanzierungsgeber?

Sicherheit ist ein Grundpfandrecht im Grundbuch, etwa eine Grundschuld (§ 1191 BGB). Bei mehreren Rechten in derselben Abteilung des Grundbuchs bestimmt die Reihenfolge der Eintragungen den Rang (§ 879 BGB). In der Zwangsversteigerung ist für Rechte derselben Klasse dieses Rangverhältnis maßgebend (§ 11 ZVG), das vorrangige Recht wird also vor dem nachrangigen bedient. Ein erstrangiges Recht ist für den Finanzierungsgeber deshalb die stärkere Sicherheit.

5. Welche Offenlegung ist nötig?

Nach § 18 KWG muss sich ein Kreditinstitut bei Krediten über insgesamt 1.500.000 Euro die wirtschaftlichen Verhältnisse offenlegen lassen, insbesondere durch Jahresabschlüsse. Bei kleineren Instituten kann eine an ihr Kernkapital gekoppelte Grenze früher greifen. Diese Schwelle gilt seit dem 31. März 2026. Das Institut kann von der Offenlegung absehen, wenn sie im Hinblick auf die gestellten Sicherheiten offensichtlich unbegründet wäre. Für Kredite, soweit sie als Realkredit den Anforderungen des Pfandbriefgesetzes entsprechen, gilt § 18 KWG nach § 21 Abs. 3 KWG nicht. Auch dann legt jedes Haus selbst fest, welche Zahlen es für seine Prüfung sehen will.

Wovon die Kosten Ihrer Immobilienfinanzierung abhängen

Den Preis eines Darlehens für eine Gewerbeimmobilie bestimmt nicht eine einzelne Zahl, sondern das Zusammenspiel mehrerer Bestandteile.

• Sollzins: Er kann unter anderem abhängen von der Dauer der Zinsbindung, vom Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert, von der Tragfähigkeit aus Betrieb oder Mieten, vom Rang der Grundschuld und von der Drittverwendbarkeit des Objekts.
• Bereitstellungszinsen: Bei Neubau und Umbau kann nach Baufortschritt ausgezahlt werden. Je nach Vertrag fallen für zugesagte, noch nicht abgerufene Beträge Bereitstellungszinsen an. Ein realistischer Bauzeitenplan hält sie klein.
• Gutachten und Nebenkosten: Ob ein Haus Kosten für ein Wertgutachten weitergibt, ergibt sich aus seinem Angebot und gehört zum Angebotsvergleich. Vorformulierte laufzeitunabhängige Bearbeitungsentgelte in Unternehmerdarlehen hat der Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt (Urteile vom 4. Juli 2017, XI ZR 562/15 und XI ZR 233/16).
• Notar und Grundbuch: Für die Bestellung und Eintragung der Grundschuld entstehen gesetzliche Gebühren, beim Kauf zusätzlich Grunderwerbsteuer. Die steuerliche Behandlung klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
• Vorzeitige Rückzahlung: Wer ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen mit fester Zinsbindung wegen eines berechtigten Interesses vorzeitig kündigt, etwa beim Verkauf, schuldet nach § 490 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung haben Sie ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist. Vereinbaren Sie später eine neue Zinsbindung, beginnen die zehn Jahre mit dieser Vereinbarung neu (§ 489 BGB).
• Unsere Vergütung: Wir erhalten entweder eine Provision des Finanzierungsgebers oder eine vorab mit Ihnen vereinbarte Erfolgsvergütung, nie beides. Einzelheiten stehen in der Erstinformation.

Was Sie für die Anfrage vorbereiten

Für die Aufbereitung Ihrer Anfrage fragen wir diese Unterlagen zu Objekt und Unternehmen an. Welche Unterlagen ein Finanzierungsgeber zusätzlich verlangt, legt er selbst fest.

Zum Objekt

• Aktueller Grundbuchauszug und Flurkarte
• Exposé oder Kaufvertragsentwurf, Grundrisse, Schnitte, Flächenberechnung, Fotos
• Baubeschreibung, Baujahr, durchgeführte Modernisierungen, Energieausweis
• Bei Vermietung: Mieterliste, alle Mietverträge mit Nachträgen, Nebenkostenregelung
• Bei Neubau und Umbau: Baugenehmigung oder Bauantrag, Kostenschätzung nach Gewerken, Bauzeitenplan
• Bei Anschlussfinanzierung: bestehender Darlehensvertrag, aktueller Saldo, Unterlagen zur eingetragenen Grundschuld

Zum Unternehmen, nach Rechtsform

Ob Ihre Unterlagen vollständig sind, prüfen Sie vorab mit dem Unterlagen-Check.

In fünf Schritten zur Auszahlung

1. Anfrage und Ersteinschätzung

   Sie schildern Objekt und Vorhaben über das Formular. Sie erhalten eine erste Einschätzung per E-Mail mit einem Link zum kostenlosen Erstgespräch per Video, 45 Minuten.

   Ersteinschätzung binnen eines Werktags

2. Unterlagen

   Sie erhalten eine genaue Liste für Objekt und Unternehmen und stellen die Unterlagen zusammen. Wir bereiten die Anfrage so auf, dass ein Finanzierungsgeber über Wert, Tragfähigkeit und Sicherheit entscheiden kann.

3. Gezielte Auswahl der Häuser

   Wir wählen die Häuser, die strukturell zu Objektart, Region und Volumen passen, und stellen ihnen eine vorbereitete Anfrage. Auf Wunsch gehört Ihre Hausbank dazu.

4. Verhandlung und Begleitung

   Wir führen die Gespräche, begleiten Besichtigung und Gutachten, beantworten Rückfragen und erläutern Ihnen die Angebote Punkt für Punkt. Sie entscheiden, welches Angebot Sie annehmen.

5. Abschluss und Auszahlung

   Nach der Zusage folgen Darlehensvertrag, Grundschuldbestellung beim Notar und die Auszahlungsvoraussetzungen, bei Bauvorhaben je nach Vertrag nach Baufortschritt. Wir begleiten Sie, bis das Geld ausgezahlt ist.

Häufige Fragen zu Gewerbeimmobilie