Vorfälligkeitsentschädigung berechnen
Schätze, was eine vorzeitige Ablösung Deiner Baufinanzierung kosten kann, nach der Aktiv-Passiv-Methode mit Bandbreite, Sondertilgung und Hinweis auf die kostenfreie Kündigung nach 10 Jahren.
Ergebnis
Rechenweg im Detail anzeigen
| Restschuld zum geplanten Ablösetermin, hochgerechnet | — |
| Zinsschaden, Barwert nach Aktiv-Passiv-Methode | — |
| Abzgl. ersparte Risikokosten, Barwert | — |
| Abzgl. ersparte Verwaltungskosten, Barwert | — |
| Geschätzte Vorfälligkeitsentschädigung | — |
| Bandbreite unteres Ende (0,15 %-Pkt. Risikokosten, Fachliteratur) | — |
| Bandbreite oberes Ende (0,06 %-Pkt. Risikokosten, dokumentierte Bankpraxis) | — |
Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt
Wer ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig ablöst, nimmt der Bank die vereinbarten Zinseinnahmen. Dafür darf sie eine Entschädigung verlangen. Der häufigste Anlass ist der Verkauf der Immobilie während der Zinsbindung.
Keine Entschädigung fällt an, wenn das Darlehen ohnehin kündbar ist: nach zehn Jahren ab Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB, bei vereinbarter Sondertilgung im erlaubten Rahmen, oder wenn die Widerrufsbelehrung fehlerhaft war.
Wie die Bank rechnet
Zulässig sind zwei Methoden. Die Aktiv-Aktiv-Methode vergleicht den vereinbarten Zins mit dem Zins, den die Bank für eine vergleichbare Neuausleihung erzielen könnte. Die Aktiv-Passiv-Methode, in der Praxis die übliche, unterstellt eine Wiederanlage in Hypothekenpfandbriefen und rechnet den entgangenen Zinsertrag auf den heutigen Tag ab.
Abgezogen werden ersparte Verwaltungskosten und das ersparte Risiko. Hinzu kommt ein Bearbeitungsentgelt, dessen Zulässigkeit umstritten ist.
Der Rechner oben bildet die Aktiv-Passiv-Methode nach. Das Ergebnis ist eine Größenordnung zur Prüfung der Bankforderung, kein Rechtsgutachten.
Was Du prüfen solltest
- Ist die Zehn-Jahres-Frist nach § 489 BGB schon erreicht? Dann kündigen statt zahlen.
- Wurden vereinbarte Sondertilgungsrechte in der Berechnung berücksichtigt? Sie mindern die Forderung.
- Wurden ersparte Verwaltungskosten und Risikokosten abgezogen?
- Stimmt der angesetzte Wiederanlagezins mit dem Stichtag überein?
Bei erheblichen Beträgen lohnt die Prüfung durch eine Verbraucherzentrale oder einen Fachanwalt. Wir sind keine Rechtsberatung.
Häufige Fragen
Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden?
In mehreren Fällen ja: nach Ablauf von zehn Jahren ab Vollauszahlung, im Rahmen vereinbarter Sondertilgungen, bei Verkauf mit Übernahme des Darlehens durch den Käufer, oder wenn die Bank keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erteilt hat.
Wie hoch fällt sie typischerweise aus?
Das hängt von Restschuld, Restlaufzeit und der Differenz zwischen vereinbartem Zins und aktuellem Wiederanlagezins ab. Bei hoher Restschuld und langer Restlaufzeit können fünfstellige Beträge entstehen. Eine allgemeine Quote gibt es nicht.
Muss die Bank die Berechnung offenlegen?
Die Bank muss die Höhe nachvollziehbar begründen. Verlangt werden kann eine Aufstellung mit Restschuld, Restlaufzeit, angesetztem Wiederanlagezins, ersparten Kosten und dem Abzinsungsverfahren.
Diese Übersicht schätzt die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Darlehensablösung nach der Aktiv-Passiv-Methode, auf Basis der angegebenen Darlehens- und Ablösedaten.
Modellrechnung nach der Aktiv-Passiv-Methode: Barwert aus der Zinsdifferenz zwischen Vertragszins und angenommenem Wiederanlagezins, abzüglich ersparter Risiko- und Verwaltungskosten, monatsgenau statt taggenau gerechnet. Deine Bank kann mit anderen Annahmen zu einem abweichenden, verbindlichen Betrag kommen.
Der bekannte 1-Prozent-Deckel aus § 502 Abs. 3 BGB gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen wie Ratenkredite, nicht für Immobiliardarlehen. Bei einer Baufinanzierung richtet sich die Höhe allein nach dem tatsächlich berechneten Schaden der Bank.
Eine gesonderte Gebühr allein für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gilt nach mehreren Gerichtsurteilen als unzulässig, da die Berechnung eine ohnehin geschuldete Nebenpflicht der Bank ist.
Steht ein Verkauf oder eine Umschuldung an? Wir prüfen, ob sich die vorzeitige Ablösung wirklich lohnt, gleichen die Berechnung Deiner Bank gegen und stellen für Deine nächste Finanzierung, ob Anschlussfinanzierung oder der Kauf einer neuen Immobilie, einen Vergleich über mehr als 600 Banken zusammen.
Häufige Fragen zur Vorfälligkeitsentschädigung
Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Wenn Du ein Darlehen mit gebundenem Sollzins vor Ende der Zinsbindung zurückzahlst, etwa weil Du die Immobilie verkaufst oder umschuldest. Rechtsgrundlage ist § 490 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 502 BGB. Die Bank muss dabei ein berechtigtes Interesse Deinerseits akzeptieren, zum Beispiel den Verkauf der beliehenen Immobilie.
Gibt es einen Deckel von 1 % der Restschuld?
Nein, nicht bei einer Baufinanzierung. Der bekannte 1-Prozent-Deckel aus § 502 Abs. 3 BGB gilt ausdrücklich nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen wie Ratenkredite. Bei Immobiliardarlehen richtet sich die Höhe allein nach dem tatsächlich berechneten Schaden der Bank, das kann auch deutlich mehr als 1 % der Restschuld sein.
Wie berechnet die Bank die Höhe?
Die meisten Banken nutzen die Aktiv-Passiv-Methode: Sie vergleichen Deinen Vertragszins mit der Rendite laufzeitkongruenter Hypothekenpfandbriefe, bilden daraus einen Barwert und ziehen ersparte Risiko- und Verwaltungskosten ab. Als Referenzzins sind laut BGH Daten der Deutschen Bundesbank heranzuziehen, nicht der früher gebräuchliche PEX-Index.
Kann ich nach 10 Jahren kostenfrei kündigen?
Ja. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kannst Du ein Darlehen 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit 6 Monaten Frist kündigen, unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung und ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Mindert mein Sondertilgungsrecht die Vorfälligkeitsentschädigung?
Ja. Ein vertraglich vereinbartes, noch nicht genutztes Sondertilgungsrecht muss die Bank laut BGH schadensmindernd berücksichtigen (Urteil vom 19.01.2016, Az. XI ZR 388/14).
Ersetzt dieser Rechner die Berechnung meiner Bank?
Nein. Der Rechner liefert eine unverbindliche Modellrechnung zur Orientierung, monatsgenau statt taggenau. Die verbindliche Berechnung nimmt Deine Bank vor, wir prüfen sie im Erstgespräch gern gegen.