In gefragten Lagen sind Eigenheime teuer - der Gedanke an den Erwerb aus einer Zwangsversteigerung klingt verlockend. Ob eine Zwangsversteigerung tatsächlich immer ein Schnäppchen ist, welche Vorteile und Risiken es bei diesem Vorhaben gibt und warum die Finanzierung problematisch sein kann, erfährst du im folgenden Artikel.
Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung?
Kommt ein Schuldner seinen Darlehensverpflichtungen nicht mehr nach, ist der Gläubiger berechtigt, die Zwangsversteigerung der Immobilie zu betreiben. Dazu stellt er einen Antrag beim zuständigen Amtsgericht.
In diesem Zusammenhang ermittelt ein Sachverständiger in einem Gutachten den Verkehrswert der Immobilie. Das Amtsgericht legt den Verkehrswert fest und bestimmt einen Termin, an dem die Immobilie versteigert werden soll. Du erfährst unter anderem im Amtsblatt, in Zeitungen oder auch in Internetportalen von dem Termin. Wenn du dich für diese Immobilie interessierst, kannst du das Gutachten und weitere Unterlagen beim Amtsgericht einsehen.
Beim eigentlichen Termin verliest der Rechtspfleger zunächst alle wesentlichen Angaben über die Immobilie, den Verkehrswert und legt das geringste Gebot fest. Das Mindestgebot setzt sich aus den Kosten für das Verfahren und den bleibenden Rechten wie Grundsteuern und Belastungen zusammen. Das geringste Gebot liegt in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert der Immobilie.
Im Anschluss folgt die eigentliche Versteigerung, während die Gebote abgegeben werden können. Der Bieter muss einen gültigen Personalausweis vorlegen und mindestens 18 Jahre alt sein. Zudem sind 10 Prozent des Verkehrswertes in Form eines Schecks oder einer Bankbürgschaft als Sicherheit zu hinterlegen.
Beim Zuschlag gilt die sogenannte 5/10-Grenze: Demnach muss das höchste Gebot einschließlich der zu übernehmenden Rechte bei mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes liegen. Wird diese Grenze nicht erreicht, erteilt das Amtsgericht keinen Zuschlag. Zudem kann der Gläubiger beantragen, dass die 7/10-Grenze eingehalten wird: In diesem Fall darf kein Zuschlag erteilt werden, wenn das Höchstgebot nicht bei mindestens 70 Prozent des Verkehrswertes liegt.
Werden die Grenzen beim Termin nicht erreicht, gibt es einen zweiten Zwangsversteigerungstermin, bei dem keine Grenzen mehr gelten.
Mit dem Zuschlag wird der Bieter sofort Eigentümer der Immobilie - alle Rechte und Pflichten gehen auf ihn über.
Welche Vorteile bietet der Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung?
Als Bieter in einer Zwangsversteigerung profitierst du von verschiedenen Vorteilen:
- Unter Umständen kaufst du die Immobilie deutlich unter dem gültigen Marktwert. Damit können auch Käufer, die sich sonst kein Haus leisten können, Eigentum erwerben.
- Es wird keine Maklergebühr fällig.
- Du musst keine Notarkosten bezahlen.
- Du musst kein Gutachten erstellen lassen, da bereits ein Verkehrswertgutachten vorliegt.
Was sind die Risiken bei einer Zwangsversteigerung?
Wenn du dein Haus bei einer Versteigerung kaufst, birgt das jedoch auch verschiedene Risiken:
- Verwehrt der aktuelle Eigentümer dem Gutachter den Zugang zur Immobilie, kann dieser den Wert nur nach einer äußerlichen Besichtigung abschätzen.
- Wenn du auf die Immobilie bieten willst, kannst du dir das Innere des Hauses also ebenfalls nicht anschauen.
- Welche zusätzlichen Kosten für eine Sanierung im Inneren der Immobilie auf dich zukommen, kannst du kaum abschätzen - du kaufst also quasi die Katze im Sack.
- Bleibt der bisherige Eigentümer in der Immobilie wohnen und weigert sich auszuziehen, musst du unter Umständen eine Zwangsräumung durchsetzen. Das kostet nicht nur Geld, sondern auch Zeit.
Auch wenn bei einem Kauf im Rahmen der Zwangsversteigerung durchaus ein Schnäppchen denkbar ist, solltest du die Finanzierung genau planen. Banken setzen in der Regel nicht den Verkehrswert aus dem Gutachten, sondern den Zuschlagswert als Beleihungswert an. Das hat Folgen für deine Finanzierung, denn bei einem geringeren Beleihungswert bekommst du unter Umständen nur einen geringeren Kredit oder die Bank verlangt einen Zinsaufschlag.
Wichtig ist also, dass du die Darlehensvergabe im Vorfeld klärst. Du musst dir ohnehin vor der Versteigerung einen bankbestätigten Scheck oder eine Bankbürgschaft besorgen, da du 10 Prozent des Verkehrswerts ohnehin als Sicherheit hinterlegen musst. Es ist also unerlässlich, vorher mit der Bank zu sprechen und entsprechende Sicherheiten nachzuweisen.
Fazit: Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung birgt Risiken
Vor allem in stark nachgefragten Regionen ist es kaum möglich, eine Immobilie zum Schnäppchenpreis zu kaufen. Bei Zwangsversteigerungen gibt es zahlreiche Bieter, die alle unter Wert kaufen möchten. Es besteht zudem ein hohes Risiko, dass du eine mängelbehaftete Immobilie kaufst, hier solltest du also genau hinschauen und versuchen, so viele Informationen wie möglich einzuholen, bevor du dich für ein Gebot entscheidest.
