Eine Ferienwohnung am Meer, in den Bergen oder einer angesagten Trendmetropole - viele Menschen träumen vom Urlaub in den eigenen vier Wänden. Auch für Kapitalanleger kann der Kauf einer Ferienimmobilie interessant sein.
Im folgenden Artikel erfährst du, wie du eine Ferienwohnung finanzierst, auf was du beim Kauf achten solltest und wie viel Eigenkapital du mitbringen solltest.
Wie willst du deine Ferienwohnung nutzen?
Bevor du dich für eine Ferienimmobilie entscheidest, solltest du überlegen, wie du die Wohnung nutzen möchtest. Willst du deine Ferien und freien Tage dort verbringen und die Immobilie nur selbst nutzen? Oder willst du die Ferienwohnung als Kapitalanleger vermieten und eine Rendite erwirtschaften?
Tipp
Schau dir vor deiner Kaufentscheidung unbedingt den Bebauungsplan und die Baunutzungsverordnung an!
Was sollten Selbstnutzer und Vermieter beachten?
Wenn die Vermietung der Wohnung für dich im Vordergrund steht, solltest du dir das Gebiet, in dem die Immobilie liegt, genau anschauen. Nicht immer erlaubt der Bebauungsplan die Vermietung als Ferienimmobilie. In reinen Wohngebieten ist es häufig untersagt, Wohnungen an Feriengäste zu vermieten.
Nur wenn es sich um eine reine Feriensiedlung handelt, ist die wechselnde Vermietung erlaubt. In diesen Fällen ist es dir allerdings nicht gestattet, dauerhaft in deiner Ferienwohnung zu wohnen. Solltest du also planen, deine Ferienwohnung irgendwann als Hauptwohnsitz zu nutzen, ist das in reinen Ferienanlagen unter Umständen nicht möglich.
Es gibt auch Mischgebiete, die nicht als reine Feriensiedlungen ausgewiesen sind, in denen Vermietungen aber grundsätzlich möglich sind. Wenn die Immobilie zu reinen Wohnzwecken genutzt wurde, ist für die Vermietung eine Nutzungsänderung erforderlich. Eine Sicherheit, dass diesem Antrag entsprochen wird, gibt es nicht.
Wie gelingt die Finanzierung der Ferienwohnung?
Banken sind bei der Kreditvergabe für Ferienimmobilien zurückhaltend. Die Mieteinnahmen sind bei Ferienwohnungen nur schwer zu kalkulieren und Leerstände müssen berücksichtigt werden. Wenn du die Ferienwohnung zur Selbstnutzung kaufen möchtest, verlangt der Kreditgeber ein ausreichend hohes Einkommen, aus dem du die Raten für die Finanzierung decken kannst.
Banken erwarten bei der Finanzierung einer Ferienwohnung zudem in der Regel einen hohen Eigenkapitaleinsatz. Neben den Nebenkosten solltest du im Idealfall auch einen Teil des Kaufpreises aus deinen Rücklagen finanzieren. Mehr zum Thema Eigenkapital erfährst du in unserem Artikel "Was sind eigentlich Eigenkapital und Eigenleistung?".
Finanzierung einer Ferienwohnung für Kapitalanleger
Der Kauf einer Ferienwohnung als Kapitalanlage lohnt sich besonders, wenn du über ein hohes Eigenkapital verfügst und dein Geld gewinnbringend anlegen willst.
Wenn du die Ferienimmobilie vermieten möchtest, kommt es auf die Rentabilität an. Die Kapitaldienstfähigkeit ist ein wesentliches Kriterium: Reichen die erwarteten Mieteinnahmen aus, um die laufenden Kosten zu decken? Finanzierst du einen Teil der Wohnung aus Fremdkapital müssen auch die Monatsraten aus den Mieteinnahmen bezahlt werden.
Um zu prüfen, wie rentabel die Ferienwohnung ist, musst du zunächst die Gesamtkosten der Investition berechnen. Hier fließen alle Ausgaben im Zusammenhang mit dem Kauf ein:
- Kaufpreis
- Kaufnebenkosten
- Kosten für Möbel und Inventar
- Maklerkosten
Nun berechnest du aus den erwarteten Mieteinnahmen und den Ausgaben den jährlichen Reinertrag deiner Wohnung. Wichtig ist, dass du bei den Einnahmen realistisch bist und auch Zeiträume einkalkulierst, in denen deine Wohnung nicht vermietet ist.
Auf jeden Fall beachten:
Denke daran, dass die Vermietung und Reinigung der Immobilie gewährleistet sein muss. Liegt die Wohnung weit von deinem Wohnort entfernt, ist eine Verwaltung der Wohnung kaum zu umgehen. Diese kümmert sich um die Logistik vor Ort und organisiert z.B. die Reinigung der Wohnung und den Austausch der Handtücher. Frage in der Region nach, ob die Verwaltungen Kapazitäten frei haben und was die Dienstleistung kostet.
Den Jahresreinertrag setzt du ins Verhältnis zu deinen Investitionskosten und ermittelst so die Nettorendite. Wenn du 250.000 Euro für den Kauf deiner Ferienwohnung aufwendest und mit einem jährlichen Ertrag von 10.000 Euro rechnest, ergibt sich eine Rendite von 4 %. Diese Rente solltest du mit alternativen Anlageformen vergleichen und das Risiko der Anlageformen bewerten. An der Stelle kann dir ein ungebundener Fachmann weiterhelfen.
Fazit: Ferienwohnung im Idealfall aus Eigenkapital finanzieren
Eine Ferienimmobilie finanzierst du idealerweise mit einem großen Anteil Eigenkapital. Wenn du bereits Eigentümer einer lastenfreien Immobilie bist, kannst du dir das Kapital auch beschaffen, indem du einen Kredit auf diese Immobilie aufnimmst. Der Kauf kann auch aus steuerlichen Gründen interessant für dich sein, da du die Ausgaben für eine vermietete Ferienwohnung in deiner Steuererklärung geltend machen kannst. Berechne vor dem Kauf die möglichen Mieterträge und die anfallenden Kosten. Sei realistisch und setze die Einnahmen lieber geringer und die Kosten etwas höher an. Rechnet sich der Kauf trotzdem, ist es eine gute Investition.
