Wenn Du eine Immobilie kaufst oder erbst, bist Du als neuer Eigentümer verpflichtet, bestimmte Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Die Vorgaben regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Wichtig zu wissen: Das GEG wird seit dem 29.07.2026 stufenweise durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst; was sich dadurch geändert hat, ordnen wir in diesem Artikel ein.
In welchen Fällen besteht eine Sanierungspflicht?
Die Sanierungspflicht greift beim Eigentümerwechsel. Wirst Du durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses, hast Du zwei Jahre Zeit für die vorgeschriebenen Maßnahmen. Kommst Du der Pflicht nicht nach, droht nach § 108 GModG ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro.
Die Verpflichtung gilt nur bei einem Wechsel: Wer bereits am 1. Februar 2002 selbst in seinem Ein- oder Zweifamilienhaus gewohnt hat, ist ausgenommen. Kinder, die mit den Eltern in der Immobilie gelebt haben und sie nach dem Stichtag erben oder geschenkt bekommen, müssen die Vorgaben dagegen umsetzen.
Für Häuser, die nach dem 1. Februar 2002 errichtet wurden, laufen die Pflichten meist ins Leere, hier galten schon beim Bau entsprechende Standards. Für denkmalgeschützte Gebäude gelten Sonderregeln.
Welche Maßnahmen müssen nach dem GEG umgesetzt werden?
Die Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel umfassen aktuell drei Bereiche:
Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG): Ist das Dach beziehungsweise das Dachgeschoss ungedämmt, musst Du die oberste Geschossdecke oder alternativ das Dach dämmen, auch bei nicht ausgebautem Dach. Der Wärmedurchgangskoeffizient darf danach 0,24 W/(m²K) nicht überschreiten. Die Pflicht entfällt, wenn sich die Nachrüstung über die Einsparungen nicht in angemessener Zeit rechnet (§ 35 Abs. 4 GModG).
Rohrleitungen (§ 69 GModG): Bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen, die durch unbeheizte Räume führen, typisch der Keller, sind fachgerecht zu dämmen.
Heizkessel: Die frühere Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel stand in § 72 GEG. Dieser Paragraf ist im Gesetzestext seit dem 29.07.2026 als weggefallen ausgewiesen, ebenso § 71 mit der 65-%-Regel. Wirtschaftlich bleibt der Tausch alter Kessel meist sinnvoll, verpflichtend ist er nicht mehr.
Aktueller Rechtsstand beim Heizungstausch: Die 65-%-Erneuerbaren-Pflicht des GEG ist mit Artikel 1 des GModG zum 29.07.2026 gestrichen worden, sie kommt auch in Großstädten nicht mehr zum Tragen. Gas-, Öl- und Wärmepumpenheizungen bleiben zulässig. Für neu eingebaute Öl- und Gasheizungen gilt stattdessen die „Bio-Treppe“: ab 2029 mindestens 10 % Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder Wasserstoff, ab 2030 15 %, ab 2035 30 %, ab 2040 60 % (§ 43 GModG). Das gilt für Heizungen, die nach dem 29.07.2026 neu eingebaut werden; erfüllbar ist die Pflicht auch über eine solarthermische Anlage. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen, defekte repariert werden.
Die Reform: Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 10.07.2026 von Bundestag und Bundesrat beschlossen, am 28.07.2026 verkündet; Artikel 1 mit den Heizungsregeln gilt seit dem 29.07.2026, weitere Teile folgen zum 01.01.2027. Die Nachrüstpflichten sind dabei nicht gestrichen, sondern neu nummeriert worden: Was früher § 47 GEG war, steht heute in § 35 GModG, die Rohrleitungsdämmung unverändert in § 69. Beide bleiben nach § 108 GModG bußgeldbewehrt. Für Kaufentscheidungen heißt das: Der Heizungstausch ist keine Pflicht mehr, die Dämmung von Geschossdecke und Rohrleitungen gehört weiter in die Kostenplanung.
Unabhängig vom Ordnungsrecht bleibt die Wirtschaftlichkeit: Der CO2-Preis verteuert fossiles Heizen Jahr für Jahr, die Sanierungsfrage stellt sich also auch ohne Pflicht.
Was gilt für die Sanierungspflicht bei Mehrfamilienhäusern?
Bei Mehrfamilienhäusern gibt es häufig einen Sanierungsstau: In der Eigentümergemeinschaft ist es schwierig, alle Interessen zu vereinen, Vorhaben werden schleppend umgesetzt. Zudem reicht die Erhaltungsrücklage oft nicht für teure Arbeiten. Gesetzlich vorgeschrieben ist eine angemessene Rücklage, die Höhe liegt im Ermessen der Gemeinschaft. Wurde in der Vergangenheit gespart, bleibt für energetische Sanierungen nur die Sonderumlage per Mehrheitsbeschluss.
Die GEG-Nachrüstpflichten gelten grundsätzlich auch hier: Dämmung warmwasserführender Rohre; die Austauschpflicht für alte Konstanttemperaturkessel ist seit dem GModG entfallen. Die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke bestand für Mehrfamilienhäuser bereits bis Ende 2015.
Bei Modernisierungen sind Mindeststandards einzuhalten: Werden einzelne Bauteile erneuert, gelten die Anforderungswerte des GEG; bei einer umfassenden Sanierung erfolgt eine energetische Gesamtbetrachtung wie beim Neubau. Kaufst Du eine Eigentumswohnung, prüfe vor der Entscheidung Protokolle und Rücklagenstand, dort zeigt sich, ob ein Sanierungsstau auf Dich zukommt.
Fazit: Sanierungspflicht bei Bestandsimmobilien im Blick haben
Wenn Du eine Bestandsimmobilie kaufen möchtest, behalte die Vorgaben von GEG und GModG im Blick. Erste Hinweise liefert der Energieausweis; verlass Dich aber nicht allein darauf. Gerade günstige, per Fernerstellung ausgestellte Verbrauchsausweise beruhen auf ungeprüften Angaben und dem Heizverhalten der Vorbewohner, der tatsächliche energetische Zustand ist oft schlechter, als das Dokument suggeriert. Eine Vor-Ort-Prüfung durch den Aussteller findet in der Regel nicht statt. Ratsam ist, schon vor der Kaufentscheidung einen Energieberater einzubinden: Er weiß, welche Pflichten Dich treffen und was sie kosten. Wie so ein Fahrplan aussieht, zeigt unser Artikel Was ist ein Sanierungsplan?
Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Pflichtmaßnahmen gehören in die Finanzierung, nicht in die Überraschungskiste nach dem Einzug. Wir kalkulieren die Sanierungskosten von Anfang an mit ein, inklusive der Förderbausteine, die es dafür gibt, etwa KfW 308 für Familien beim Kauf sanierungsbedürftiger Häuser. So bleibt das Budget ehrlich. Erstgespräch vereinbaren.