Als Urlaubsdomizil für die Familie, als Altersruhesitz oder als Kapitalanlage - viele Menschen träumen von einer Immobilie im Ausland. Nur die wenigsten Käufer können sich diesen Traum mit ihrem Eigenkapital erfüllen.
Im folgenden Artikel erfährst du, welche Möglichkeiten es gibt, ein Haus oder eine Wohnung im Ausland zu finanzieren.
Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es für eine Immobilie im Ausland?
Wenn du dich für den Kauf einer Immobilie in Spanien, Italien, Frankreich oder einem anderen Land entschieden hast, gibt es zwei Optionen, dieses Vorhaben zu finanzieren:
- Aufnahme einer Finanzierung im jeweiligen Land
- Finanzierung der Immobilie bei einer deutschen Bank
- Kombination beider Finanzierungsmethoden mit einem Kredit bei einer ausländischen und einer inländischen Bank
Wählst du eine Bank vor Ort, gelten die Bestimmungen des jeweiligen Landes. Du musst dich also genau mit den Gepflogenheiten des Ziellandes auseinandersetzen. Die Rahmenbedingungen unterscheiden sich von den Vorgaben im Inland. In der Regel musst du der ausländischen Bank deine Zahlungsfähigkeit nachweisen und die Kreditgeber erwarten einen Eigenkapitalanteil zwischen 20 und 50 %. Wichtig ist, dass du entweder selbst die Landessprache fließend beherrscht oder mit einem Dolmetscher zusammenarbeitest. Die Finanzierung im Ausland ist für dich also mit einem erheblichen Aufwand verbunden.
Wenn du bereits Eigentümer einer Immobilie in Deutschland bist, wird die Baufinanzierung deiner Auslandsimmobilie einfacher: Ist dein Haus oder deine Wohnung bereits abbezahlt, kannst du die Immobilie als Sicherheit für einen neuen Kredit verwenden, mit dem du dein Häuschen oder deine Wohnung im Ausland bezahlst. Du profitierst von einer einfacheren Abwicklung und musst keine Sprachbarrieren überwinden. Zudem sind die Zinsen in Deutschland oftmals attraktiver als im Ausland.
Alternativ kannst du die beiden Finanzierungsmodelle auch kombinieren: Wenn dein Haus in Deutschland noch nicht komplett abbezahlt ist, kannst du einen Teil des Kredites mit den freien Grundschuldteilen deiner deutschen Immobilie finanzieren. Das bedeutet, dass du einen neuen Kredit auf deine deutsche Immobilie aufnimmst. Den Restbetrag realisierst du mit einem ausländischen Kredit. Ob und wie das funktioniert, ist vom jeweiligen Einzelfall abhängig.
Wie funktioniert die Finanzierung mit einer abbezahlten Immobilie in Deutschland?
Die gesetzlichen Vorgaben im Ausland weichen von denen in Deutschland ab. Eine ausländische Immobilie bietet darum nicht die gleiche Sicherheit wie ein Haus oder eine Wohnung im Inland. Banken haben im Verwertungsfall keinen einfachen Zugriff auf Häuser im Ausland.
Deutsche Banken gewähren dir zwar einen Kredit für deine Auslandsimmobilie, als Sicherheit dient in diesem Fall eine Grundschuld auf deiner deutschen Immobilie. Kommt es zu Zahlungsausfällen, hat die Bank das Recht, die Zwangsversteigerung zu betreiben und die Verbindlichkeiten auszugleichen.
Wie hoch der maximale Kreditbetrag ist, den die Bank dir für deine Auslandsimmobilie gewährt, hängt vom Wert deiner deutschen Immobilie und deiner persönlichen Einkommenssituation ab. Zudem kommt es darauf an, ob du dein Haus bereits abbezahlt hast oder die Immobilie noch mit einem Kredit belastet ist.
Wie ist der Ablauf, wenn ich die Auslandsimmobilie vor Ort finanziere?
Wenn du keinen Immobilienbesitz in Deutschland hast und du dir ein Haus in deinem Ferienort kaufen möchtest, bleibt nur die Finanzierung vor Ort. Der Ablauf richtet sich nach den Bedingungen des jeweiligen Landes und den Vorgaben der Bank. Bei deiner Planung solltest du auch die Nebenkosten des Kaufs nicht vergessen und die Gesetze des Ziellandes genau prüfen.
In vielen Ländern gibt es eine maximale Zinsfestschreibung von 10 Jahren, unter Umständen sind die Konditionen auch höher als in Deutschland. In einigen Ländern sind die Zinssätze variabel, steigende Zinsen können damit zu einer höheren Belastung führen. Eine umsichtige Kalkulation ist also besonders entscheidend.
Fazit: Auslandsimmobilie mit lastenfreier Immobilie im Inland finanzieren
Am besten gelingt die Finanzierung einer Auslandsimmobilie, wenn du Eigentümer einer bereits abbezahlten Immobilie im Inland bist. Du nimmst ein Immobiliendarlehen bei einer deutschen Bank auf und bezahlst damit dein Häuschen im Ausland. Grundsätzlich kannst du dein Ferienhaus auch mit einem Kredit vor Ort finanzieren, die Hürden sind dann jedoch deutlich höher. Du musst die ausländische Gesetzgebung beachten und hast gegebenenfalls mit Sprachproblemen zu kämpfen.
