# Sperling Baufinanzierung: Ratgeber im Volltext Quelle: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/ und https://sperling-baufinanzierung.de/gewerbefinanzierung/wissen/ · Autor: Christian Sperling (§ 34i und § 34c GewO) · 71 Artikel --- # Anschlussfinanzierung: So sicherst Du Dir die besten Konditionen URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/anschlussfinanzierung/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-09-30 Die kurze Antwort Läuft Deine Zinsbindung aus, hast Du drei Wege: Prolongation bei der bisherigen Bank, Umschuldung zu einer günstigeren Bank oder ein Forward-Darlehen, das den Zins schon Jahre vorher sichert. Kümmere Dich spätestens 12 Monate vor Bindungsende darum, die Umschuldung kostet meist nur wenige Hundert Euro Grundschuldabtretung und spart bei einem Zehntel Zinsvorteil schnell Tausende. Nach zehn Jahren kommst Du über § 489 BGB sogar vorzeitig aus dem Vertrag. Die wenigsten Baufinanzierungen sind am Ende der ersten Zinsbindung vollständig zurückgezahlt. Für die verbleibende Restschuld brauchst Du eine Anschlussfinanzierung , und die ist eine echte Chance: Anders als beim Erstabschluss steht die Immobilie längst, Du hast getilgt, und der Beleihungsauslauf ist gesunken. Wer vergleicht, verhandelt jetzt aus einer starken Position. Welche Wege es gibt, wie der Zeitplan aussieht und welche Kosten anfallen, erfährst Du im folgenden Artikel. ## Was ist eine Anschlussfinanzierung? Endet die Sollzinsbindung Deines Darlehens, ist meist noch eine erhebliche Restschuld offen, bei einem 300.000-Euro-Darlehen mit 3,7 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung nach zehn Jahren rund 227.500 Euro. Für diesen Betrag vereinbarst Du neue Konditionen: die Anschlussfinanzierung. Der Zins richtet sich nach dem dann aktuellen Marktniveau, er kann über oder unter Deinem bisherigen Satz liegen. Wichtig: Ohne Dein Zutun läuft der Vertrag nicht einfach aus. Deine Bank muss Dich spätestens drei Monate vor Bindungsende informieren, ob sie die Finanzierung fortführt, und Dir gegebenenfalls ein Angebot machen. Wer erst dann reagiert, verschenkt allerdings Verhandlungsspielraum. ## Welche drei Wege gibt es? Prolongation: Du verlängerst bei Deiner bisherigen Bank. Der bequemste Weg, keine neuen Unterlagen, keine Grundschuldänderung, oft nur eine Unterschrift. Der Haken: Bestandskunden bekommen selten das beste Angebot. Banken kalkulieren die Bequemlichkeit ein. Umschuldung: Du wechselst zu einer günstigeren Bank. Die neue Bank löst die Restschuld ab und übernimmt die Grundschuld, per Abtretung, nicht per Löschung und Neubestellung. Die Kosten dafür liegen in der Regel bei wenigen hundert Euro: Das Grundbuchamt berechnet für die Abtretung eine 0,5-Gebühr nach GNotKG, bei 200.000 € Grundschuld 217,50 €, dazu kommen Notarkosten für die Abtretungserklärung. Die Rechnung ist einfach: Schon 0,1 Prozentpunkte Zinsvorteil sparen bei 227.500 Euro Restschuld über zehn Jahre rund 2.000 Euro Zinsen, ein Vielfaches der Wechselkosten. Bonitäts- und Objektunterlagen musst Du allerdings neu einreichen. Forward-Darlehen: Du sicherst Dir den Anschlusszins schon bis zu fünf Jahre vor Bindungsende, gegen einen Aufschlag. Sinnvoll, wenn Du steigende Zinsen erwartest und Planungssicherheit willst. Aufschlag, Abnahmepflicht und Forward-Rechner findest Du auf der Seite Forward-Darlehen . Ergänzend in NRW: Nutzt Du Deine Immobilie in Nordrhein-Westfalen selbst, kann auch der Förderkredit NRW.BANK.Wohneigentum das Restkapital übernehmen, zu 100 %, beantragt über eine Hausbank. Es gilt eine Einkommensgrenze: 75.000 € zu versteuerndes Einkommen allein, 100.000 € zu mehreren, plus 20.000 € je Kind. Der Zins liegt aktuell ab 4,41 % Sollzins (effektiv ab 4,50 % ); ob das günstiger ist als die Angebote der Banken, zeigt der Vergleich am Stichtag. Einzelheiten im Ratgeber NRW.BANK.Wohneigentum . ## Der richtige Zeitplan Zeit vor Bindungsende Was zu tun ist 36–12 Monate Zinsniveau beobachten; bei Steigungserwartung Forward-Darlehen prüfen 12–6 Monate Angebote vergleichen, jetzt gibt es Anschlusskonditionen meist ohne oder mit geringem Aufschlag (viele Banken stellen 6–12 Monate bereitstellungszinsfrei) 3 Monate Spätestens jetzt kommt das Pflichtangebot Deiner Bank, nutze es als Vergleichsmaßstab, nicht als Entscheidung Bindungsende Nahtloser Übergang in den neuen Vertrag Ein Sonderfall lohnt den Blick: Läuft Dein Darlehen schon länger als zehn Jahre seit Vollauszahlung, kannst Du es nach § 489 BGB jederzeit mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei langen Zinsbindungen über 15 oder 20 Jahre öffnet das die Tür zur vorzeitigen Umschuldung, wenn der Marktzins unter Deinem Vertragszins liegt. ## Nutze die Anschlussfinanzierung als Gestaltungschance Die Anschlussfinanzierung ist mehr als eine Zinsverlängerung, sie ist der Moment, die Finanzierung neu auf Dein Leben zuzuschneiden: - Tilgung erhöhen: Ist Dein Einkommen gestiegen, bringst Du mit höherer Tilgung die Restschuld schneller weg, oder Du hältst die gewohnte Rate und tilgst automatisch mehr, wenn der neue Zins niedriger ist. - Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzwechsel neu verhandeln, jetzt kostet das nichts extra. - Zinsbindung neu wählen: Zum Renteneintritt hin zählt Planbarkeit; ein Volltilgerdarlehen macht Dich zum Bindungsende schuldenfrei. Entscheidungshilfe liefert unser Artikel Welche Zinsbindung passt zu mir? - Kapital nachlegen: Steht ohnehin eine Modernisierung an, lässt sich der Betrag in der Anschlussfinanzierung gleich mitstrukturieren. Für den Bankwechsel brauchst Du einen aktuellen Grundbuchauszug. Du bekommst ihn beim Grundbuchamt, wie das geht, steht im Ratgeber Grundbuch, Flurkarte, Bauakte: Wo bekomme ich was? Weitere Formulare für die neue Bank: Immobilienaufstellung und Banken- und Verbindlichkeitenspiegel . ## Fazit: Früh kümmern, hart vergleichen Die Anschlussfinanzierung entscheidet über Zehntausende Euro, mit weniger Aufwand als jede andere Finanzentscheidung dieser Größenordnung. Beginne spätestens zwölf Monate vor Bindungsende, hole Vergleichsangebote ein und lass das Prolongationsangebot Deiner Hausbank dagegen antreten. Die Wechselkosten sind klein, der Zinshebel ist groß. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Das Prolongationsangebot der Hausbank liegt in unseren Vergleichen regelmäßig 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte über dem Marktbestwert, bei sechsstelliger Restschuld ist das ein fünfstelliger Unterschied über die Laufzeit. Wir prüfen Dein Bindungsende, vergleichen über 600 Banken und übernehmen die komplette Umschuldungsabwicklung. Schick uns einfach Deinen Darlehensvertrag. Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - § 493 BGB: Unterrichtungspflicht der Bank spätestens 3 Monate vor Zinsbindungsende - § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Sonderkündigungsrecht 10 Jahre nach Vollauszahlung, Frist 6 Monate - GNotKG Anlage 1 KV 14130 (Eintragung der Abtretung: 0,5-Gebühr) und Anlage 2, Tabelle B --- # Bautenstandsfinanzierung: So werden Neubau-Raten ausgezahlt URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/bautenstandsfinanzierung/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Bei Neubau vom Bauträger zahlst Du in bis zu sieben Raten nach Baufortschritt, geregelt durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Die erste Rate von 30 Prozent wird nach Beginn der Erdarbeiten fällig (20 Prozent bei Erbbaurecht), nach dem Rohbau sind rund 70 Prozent erreicht. Die Bank zahlt das Darlehen synchron zu diesen Raten aus, gegen Bautenstandsnachweis. Zwei Kostenfaktoren kommen beim Neubau dazu: Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Darlehensteil und die Doppelbelastung aus Miete und ersten Raten während der Bauzeit. Beim Neubau vom Bauträger fließt der Kaufpreis nicht als Einmalzahlung. Er wird in Raten fällig, gekoppelt an den tatsächlichen Baufortschritt. Das schützt Dich davor, für Leistungen zu zahlen, die noch nicht erbracht sind, und es verändert die Struktur Deiner Finanzierung grundlegend. ## Der MaBV-Ratenplan im Überblick Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) legt fest, wie viel Prozent des Kaufpreises der Bauträger bei welchem Bauabschnitt maximal verlangen darf, gebündelt in höchstens sieben Teilbeträge. Die Verordnung definiert dafür dreizehn Bauabschnitte mit festen Prozentsätzen, die der Bauträger zu maximal sieben Raten zusammenfassen muss: Bauabschnitt Anteil am Kaufpreis Beginn der Erdarbeiten 30 % (20 % bei Erbbaurecht) Rohbaufertigstellung inkl. Zimmererarbeiten 28 % Dachflächen und Dachrinnen 5,6 % Rohinstallation Heizung, Sanitär, Elektro je 2,1 % Fenstereinbau inkl. Verglasung 7 % Innenputz 4,2 % Estrich 2,1 % Fliesenarbeiten im Sanitärbereich 2,8 % Bezugsfertigkeit und Zug-um-Zug-Übergabe 8,4 % Fassadenarbeiten 2,1 % Vollständige Fertigstellung 3,5 % Jede Rate wird erst fällig, wenn der zugehörige Abschnitt vollständig abgeschlossen ist. Verlangt der Bauträger mehr, als die MaBV für den erreichten Stand erlaubt, kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der gesamte Zahlungsplan unwirksam werden, dann ist der komplette Kaufpreis erst nach Abnahme fällig. Abweichungen zugunsten des Käufers bleiben dagegen zulässig. Bevor überhaupt die erste Rate fließen darf, müssen die Grundvoraussetzungen erfüllt sein: rechtswirksamer notarieller Vertrag, Baugenehmigung, gesicherte Auflassungsvormerkung im Grundbuch und Freistellung von Grundpfandrechten des Bauträgers. ## Wie die Bank die Auszahlung steuert Dein Baudarlehen wird synchron zum Baufortschritt ausgezahlt, in der Regel gegen die Rechnung des Bauträgers plus einen Bautenstandsbericht. Diesen Bericht erstellt der bauleitende Architekt oder ein Sachverständiger; manche Banken schicken eigene Gutachter auf die Baustelle. Zahle nie allein auf Basis der Bauträger-Rechnung, der unabhängige Nachweis ist Deine Absicherung, nicht Bürokratie. Für die Reihenfolge gilt die Faustregel: Bis zum Abschluss des Rohbaus sollten nicht mehr als 50 Prozent der Gesamtsumme geflossen sein. Liegt der Zahlungsplan darüber, ist er ein Prüfungsfall. ## Bereitstellungszinsen: der stille Kostenfaktor Sobald das Darlehen zugesagt, aber noch nicht vollständig abgerufen ist, berechnen Banken nach einer Karenzzeit Bereitstellungszinsen auf den wartenden Teil, üblich sind 0,15 bis 0,25 Prozent pro Monat. Die Karenzzeit, also der bereitstellungszinsfreie Zeitraum, ist der eigentliche Verhandlungshebel: Zwischen 3 und 24 Monaten ist am Markt alles zu finden. Beispielrechnung: 400.000 € Darlehen, 12 Monate Bauzeit, gleichmäßiger Abruf, 0,25 Prozent pro Monat ab dem siebten Monat. Ergebnis: rund 1.250 € Bereitstellungszinsen. Verzögert sich der Bau um sechs Monate, was bei Neubauten keine Seltenheit ist, verdreifacht sich dieser Posten schnell. Bei der Bankauswahl zählt deshalb nicht nur der Sollzins: Eine Bank mit 0,05 Prozentpunkten mehr Sollzins, aber 12 statt 6 Monaten Karenzzeit, kann beim Neubau unterm Strich günstiger sein. ## Doppelbelastung während der Bauzeit einplanen Während des Baus zahlst Du bereits Zinsen auf die abgerufenen Raten und parallel Deine bisherige Miete. Diese Doppelbelastung dauert vom ersten Ratenabruf bis zum Einzug, bei 12 bis 18 Monaten Bauzeit ein Betrag, der in die Haushaltsrechnung gehört. Viele Banken bieten dafür tilgungsfreie Anlaufjahre an: Während der Bauzeit fallen nur Zinsen an, die Tilgung startet mit dem Einzug. Das senkt die Belastung in der Bauphase, verlängert aber die Gesamtlaufzeit, auch das ist eine Rechenaufgabe, keine Standardempfehlung. ## Typische Fallstricke Sonderwünsche ohne Nachtrag. Änderungen während der Bauphase gehören in eine schriftliche, am besten notarielle Nachtragsvereinbarung. Formlos vereinbarte Extras führen regelmäßig zu Streit beim nächsten Ratenabruf und können das Vertragswerk angreifbar machen. Fertigstellungssicherheit fehlt. Prüfe, ob der Bauträger eine Vertragserfüllungsbürgschaft oder Versicherung stellt, die Deine gezahlten Raten im Insolvenzfall absichert. Die MaBV verpflichtet zur getrennten Verwaltung der Kundengelder, eine Bürgschaft geht darüber hinaus. Puffer zu knapp. Baukostensteigerungen und Verzögerungen treffen fast jedes Projekt. Ein Kostenpuffer von 10 bis 15 Prozent der Bausumme, als Eigenkapitalreserve oder vereinbarte Nachfinanzierungsoption, verhindert die teure Nachfinanzierung in der Bauphase, die Banken nur mit Aufschlag anbieten. ## Fazit: Zahlungsplan vor der Beurkundung prüfen Beim Neubau entscheidet sich die Qualität der Finanzierung vor der Unterschrift. Drei Prüfpunkte: Erstens muss der Zahlungsplan MaBV-konform sein, im Zweifel gilt die 50-Prozent-Faustregel bis Rohbau. Zweitens gehören Karenzzeit und Bereitstellungszins in den Bankenvergleich, beim Neubau wiegen sie schwerer als die zweite Nachkommastelle des Sollzinses. Drittens brauchen Bauzeit-Doppelbelastung und Kostenpuffer einen festen Platz in der Haushaltsrechnung. Wie die Rate selbst kalkuliert wird, zeigt der Tilgungsrechner ; den Gesamtablauf vom Budget bis zur Übergabe beschreibt der Ratgeber Zehn Schritte zur Baufinanzierung . ## Quellen und Stand - § 3 Abs. 2 MaBV: Ratenplan mit maximal sieben Teilzahlungen - BGH VII ZR 311/99: Zahlungsplan unwirksam bei MaBV-Abweichung zulasten des Käufers - Eigene Berechnung: Bereitstellungszinsen bei 12 Monaten Bauzeit --- # Beleihungswert und Beleihungsauslauf: Warum der Zins in Stufen springt URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/beleihungswert-und-beleihungsauslauf/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert, nicht zum Kaufpreis. Der Beleihungswert liegt meist 10 bis 20 Prozent unter dem Kaufpreis, weil Banken einen Sicherheitsabschlag abziehen. Zinsen verbessern sich nicht mit jedem eingesetzten Euro Eigenkapital, sondern springen an festen Schwellen, meist bei 60, 70, 80 und 90 Prozent. Wer knapp über einer Schwelle liegt, zahlt für die gesamte Darlehenssumme den höheren Zins der nächsten Stufe. Deshalb: alle verfügbaren Mittel offenlegen, die optimale Verteilung ergibt sich aus der Rechnung. Viele denken, jeder zusätzliche Euro Eigenkapital senkt den Zins ein kleines Stück. Das stimmt nicht. Banken staffeln ihre Konditionen in festen Stufen. Wer diese Schwellen kennt, kann mit gezieltem Eigenkapitaleinsatz eine ganze Zinsstufe erreichen, und das ist oft mehrere Tausend Euro wert. ## Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank Deiner Immobilie langfristig zuschreibt, zur eigenen Absicherung. Er liegt praktisch immer unter dem Kaufpreis, meist 10 bis 20 Prozent darunter. Der Grund: Die Bank kalkuliert vorsichtig für den Fall, dass sie die Immobilie im Ausfall verwerten muss. Das Pfandbriefgesetz schreibt sogar vor, dass der Beleihungswert den Marktwert nicht übersteigen darf. Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, Sicherheitsabschlag 15 Prozent. Der Beleihungswert liegt dann bei 340.000 €. Ein Darlehen von 320.000 € ergibt einen Beleihungsauslauf von 94 Prozent, nicht 80 Prozent, wie die einfache Kaufpreis-Rechnung suggeriert. Genau deshalb weicht die Zahl aus unserem Eigenkapitalrechner (Finanzierungsquote auf Kaufpreisbasis) vom bankinternen Wert ab: Sie ist der optimistische Anhaltspunkt, die Bank rechnet strenger. ## Die Zinsstufen im Überblick Banken definieren feste Risikoklassen. Die Übergänge liegen je nach Institut in 5- oder 10-Prozent-Schritten, viele arbeiten bis zur 60-Prozent-Marke sogar nur mit 10er-Schritten: Beleihungsauslauf Einordnung bis 60 % Bestkonditionen, praktisch risikofreier Bereich für die Bank 60 bis 70 % erste Zinsstufe, kleiner Aufschlag 70 bis 80 % Standardbereich, noch gute Konditionen, große Bankauswahl 80 bis 90 % spürbarer Aufschlag, die 90-Prozent-Schwelle ist die nächste harte Grenze 90 bis 100 % deutlicher Aufschlag, Vollfinanzierung des Kaufpreises über 100 % Kaufpreis plus Nebenkosten finanziert, nur bei sehr guter Bonität Entscheidend: Der Zinssatz gilt für die gesamte Darlehenssumme, nicht nur für den Anteil oberhalb der Schwelle. Wer bei 81 statt 79 Prozent liegt, zahlt den höheren Stufenzins auf die komplette Summe. ## Warum Du alle Mittel angeben solltest, auch die Möbel-Reserve Ein häufiger Reflex: 10.000 € für Küche und Möbel zurückhalten und lieber etwas mehr Darlehen aufnehmen. Klingt vernünftig, kostet aber oft bares Geld, wenn dadurch eine Zinsstufe verfehlt wird. Die Rechnung über die ersten 84 Monate (7 Jahre, 2 % Anfangstilgung): Variante A, Reserve zurückhalten: Darlehen 410.000 € zu 3,7 %, weil die Stufe knapp verfehlt wird. Zinskosten über 84 Monate: rund 98.200 €. Variante B, alles einsetzen: Darlehen 400.000 € zu 3,5 %, Stufe erreicht. Die Möbel finanziert ein Privatkredit über 10.000 € zu 7,5 %, als Volltilger über 84 Monate (Monatsrate 153 €, danach vollständig getilgt, Zinskosten 2.884 €). Zinskosten gesamt: rund 93.500 €. Ergebnis: Variante B spart etwa 4.700 € Zinsen und steht nach sieben Jahren zusätzlich rund 8.000 € besser in der Restschuld , weil die niedrigere Baudarlehensrate mehr tilgt. Der teure Kleinkredit wirkt abschreckend, aber 7,5 % auf 10.000 € sind absolut weniger Geld als 0,2 % auf 400.000 €. Selbst bei nur 0,1 % Stufenunterschied liegt Variante B vorn, nur knapper. Die Konsequenz für Dein Beratungsgespräch: Leg alle verfügbaren Mittel offen, auch die, die Du für Einrichtung, Umzug oder Rücklagen vorgesehen hast. Ob und wie viel davon eingesetzt wird, entscheidet die Rechnung, nicht das Bauchgefühl. Manchmal ist Zurückhalten richtig, etwa wenn keine Stufe in Reichweite ist. Aber das lässt sich nur beurteilen, wenn die vollständige Zahl auf dem Tisch liegt. ## Beleihungsgrenze als zusätzliche Größe Neben dem Beleihungswert setzen viele Institute eine Beleihungsgrenze: einen weiteren Abschlag, der die maximale Kredithöhe zu Bestkonditionen markiert, häufig 60 bis 80 Prozent des Beleihungswerts. Hypothekenbanken und Sparkassen kalkulieren dabei oft konservativer als Geschäftsbanken. Dieselbe Finanzierung kann bei Bank A eine Stufe höher eingeordnet sein als bei Bank B, weil beide den Beleihungswert unterschiedlich ansetzen. Genau hier entsteht der Hebel des Bankenvergleichs. ## Fazit: Schwellen kennen, alles offenlegen, dann verteilen Drei Punkte bleiben. Erstens rechnet die Bank gegen den Beleihungswert, nicht gegen den Kaufpreis, Dein realer Auslauf liegt höher als die Kaufpreis-Quote. Zweitens springt der Zins an festen Schwellen, die nächste erreichbare Stufe ist das Ziel, nicht der einzelne Euro. Drittens gehören alle verfügbaren Mittel in die Beratung, erst dann lässt sich durchrechnen, welche Verteilung über die Gesamtlaufzeit am wenigsten kostet. Was alles als Eigenkapital zählt, zeigt der Ratgeber Eigenkapital und Eigenleistung . ## Quellen und Stand - § 16 Abs. 2 PfandBG: Beleihungswert darf den Marktwert nicht übersteigen - Übliche Bankpraxis: Sicherheitsabschlag 10-20 %, Zinsstufen bei 60/70/80/90/100 % Beleihungsauslauf - Eigene Berechnung: Annuitätenvergleich 84 Monate, 2 % Anfangstilgung --- # Bergschäden: Worauf Du beim Hauskauf im Bergbaugebiet achten musst URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/bergschaeden/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-09-30 Die kurze Antwort Ein Bergschaden ist ein Schaden, den Bergbau verursacht, am Haus meist durch Senkungen, Risse oder Schieflage. Dafür haftet das Bergbauunternehmen, am Niederrhein und im Ruhrgebiet in der Regel die RAG AG, beim Salz K+S mit dem Werk in Rheinberg-Borth. Vor dem Kauf prüfst Du drei Dinge: die Bergbauauskunft der Bezirksregierung Arnsberg (30 Euro), die Abteilung II im Grundbuch samt Eintragungsbewilligung und die Bergschadensakte des Hauses bei der RAG. Ein eingetragener Bergschadenverzicht senkt den Beleihungswert und treibt den Eigenkapitalbedarf nach oben, viele Banken finanzieren dann gar nicht. Hinter einem Vorkaufsrecht der RAG steckt oft eine Bergschadensregelung. Für die Bank kannst Du bei der RAG einen Rangrücktritt beantragen. Am Niederrhein und im Ruhrgebiet liegt unter vielen Häusern ein altes Bergwerk. In Kamp-Lintfort, Moers und Neukirchen-Vluyn lief die Steinkohle bis 2012. Vom Werk in Rheinberg-Borth aus fördert K+S bis heute Steinsalz, der Abbau liegt derzeit bei Xanten. Neue Abbaufelder bis unter Borth und Wallach sind zugelassen, Rheinberg klagt dagegen. Wer hier kauft, kauft die Bergbaugeschichte des Grundstücks mit. Mit den richtigen Auskünften klärst Du das vor dem Notartermin. ## Was ein Bergschaden ist und wer zahlt Das Bundesberggesetz definiert den Bergschaden in § 114 BBergG: Ein Mensch wird verletzt oder eine Sache beschädigt, weil ein Bergbaubetrieb gearbeitet hat. Typisch am Haus sind Risse im Mauerwerk, eine Schieflage, klemmende Türen und Fenster oder beschädigte Leitungen. - Wer haftet: Das Unternehmen, das den Bergbau zur Zeit der Verursachung betrieben hat (§ 115 BBergG). Daneben haftet der Inhaber der Bergbauberechtigung, auch wenn die Berechtigung erloschen ist (§ 116 BBergG). - Beweislast: Entsteht ein typischer Schaden durch Senkungen, Hebungen, Pressungen, Zerrungen, Erdrisse oder Erschütterungen im Einwirkungsbereich eines Bergwerks, vermutet das Gesetz den Bergbau als Ursache (§ 120 BBergG). Die Vermutung entfällt, wenn ein offensichtlicher Baumangel, eine baurechtswidrige Nutzung, natürliche Gegebenheiten des Untergrunds oder ein Dritter den Schaden verursacht haben können. - Umfang: Für Gebäude und Grundstücke gibt es keine Obergrenze beim Sachschaden (§ 117 Abs. 1 BBergG). - Verjährung: Es gelten die Fristen des BGB (§ 117 Abs. 2 BBergG). Der Anspruch verjährt in drei Jahren, gerechnet ab Ende des Jahres, in dem Du vom Schaden und vom Verursacher erfahren hast oder ohne grobe Fahrlässigkeit hättest erfahren müssen (§§ 195, 199 BGB). Die Vermutung des § 120 gilt für den Bergbau unter Tage und für die meisten Bohrungen. Schäden durch Tagebau und die Grundwasserabsenkung im Braunkohlerevier erfasst sie nicht. ## Wo in Deutschland Bergbau betrieben wurde Die letzten deutschen Steinkohlezechen schlossen 2018: Ibbenbüren im Dezember, Prosper-Haniel in Bottrop am 21. Dezember. Die Folgen im Untergrund bleiben. Region Rohstoff Ansprechpartner bei Schäden Ruhrgebiet Steinkohle, Förderende 2018 RAG AG Linker Niederrhein: Kamp-Lintfort, Moers, Neukirchen-Vluyn Steinkohle, Bergwerk West bis Ende 2012 RAG AG Salz am linken Niederrhein: Xanten, Alpen, Sonsbeck, Wesel, Rheinberg Steinsalz, Abbau derzeit bei Xanten, neue Felder bis Borth und Wallach zugelassen K+S Werk Borth, im Altbereich Cavity GmbH Ibbenbüren Steinkohle, Förderende 2018 RAG AG Saarland Steinkohle, Förderende 2012 RAG AG Aachener und Erkelenzer Revier Steinkohle, zuletzt Hückelhoven bis 1997 jeweiliges Bergbauunternehmen, etwa die EBV GmbH; Auskunft über die Bezirksregierung Arnsberg Rheinisches Revier Braunkohle im Tagebau RWE Power Lausitz und Mitteldeutschland Braunkohle LMBV in ihren Sanierungsgebieten Altbergbau NRW: südliches Ruhrgebiet mit Bochum, Witten, Essen, dazu Siegerland, Bergisches Land, Sauerland, Eifel Stollen und Schächte nahe der Oberfläche Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung Bergbau und Energie Salz in Rheinberg: Nach unserem Kenntnisstand läuft unter dem Rheinberger Stadtgebiet derzeit kein Salzabbau. Nach Angaben der Bürgerinitiative der Salzbergbaugeschädigten baut K+S aktuell bei Xanten im Bereich Fürstenberg ab. Am 9. April 2025 hat die Bezirksregierung Arnsberg neue Abbaufelder südlich von Xanten und zwischen Alpen und Wallach zugelassen, betroffen sind Rheinberg, Xanten, Alpen und Sonsbeck. Die Stadt Rheinberg rechnet damit, dass Borth und Wallach dann „nahezu komplett unterkellert“ wären. Die vier Kommunen klagen gemeinsam beim Oberverwaltungsgericht Münster. Wer in Borth oder Wallach kauft, sollte das Verfahren im Blick behalten. Den früheren Abbau von 1926 bis 2001 reguliert die Cavity GmbH aus der Solvay-Gruppe. Am linken Niederrhein hat der Bergbau das Gelände abgesenkt. Die LINEG betreibt deshalb mehr als 150 Grundwasserpumpanlagen, die den Grundwasserstand auf dem Niveau vor dem Bergbau halten. Ursache sind die Steinkohle der RAG und der Salzbergbau von Cavity und K+S. ## Nach dem Bergbau: Grubenwasser und neue Bewegungen Mit dem Förderende ist das Thema nicht erledigt. Seit 2019 finanziert die RAG-Stiftung die Ewigkeitsaufgaben: Grubenwasserhaltung, Poldermaßnahmen und Grundwasserreinigung. Bergschäden gehören nicht dazu, sie reguliert weiter die RAG AG. Die RAG lässt das Grubenwasser kontrolliert ansteigen und hebt es im Ruhrgebiet künftig nur noch an sechs Standorten. Dabei kann sich die Oberfläche heben. Ein Monitoring überwacht Wasserstände und Auswirkungen, die Bezirksregierung Arnsberg prüft die Betriebspläne. Treten trotzdem Schäden auf, gelten sie nach Aussage der RAG als Bergschäden, die sie reguliert. ## Erster Überblick: diese Karten sind frei zugänglich Die Karten geben Dir in Minuten einen ersten Hinweis. Grundstücksgenau ist erst die schriftliche Auskunft, siehe nächster Abschnitt. Karte Was sie zeigt Gefährdungspotenziale des Untergrundes (GDU NRW) Erste Hinweise auf Bergbau, Methan, Karst und Erdbeben in Rasterflächen von 0,5 × 0,5 km, dazu die zuständigen Stellen. Nicht grundstücksgenau. Bergbauberechtigungen NRW Bestehende und seit 1982 erloschene Bergbaufelder mit Rohstoff und Inhaber. Zeigt, wer zuständig ist, nicht wo abgebaut wurde. RAG-Bürgerinformationsdienst Abbau der Steinkohle ab 1969, Abbaueinwirkungen nach Jahrzehnten, Messpunkte und Pegel des Grubenwasseranstiegs, Tagesöffnungen im 1-km-Raster LINEG-Karte Bergsenkungen Liegt das Grundstück im Bodenbewegungsbereich von RAG, Cavity oder K+S am linken Niederrhein? K+S Werk Borth Karte der Zuständigkeit von K+S und Cavity GmbH beim Salzbergbau Bodenbewegungsdienst Deutschland (BGR) Bodenbewegungen aus Radar-Satellitendaten, bundesweit, im Millimeterbereich ## Auskünfte anfordern: Adressen, Formulare, Mustertexte Diese Stellen geben Dir schriftlich Auskunft zu einem bestimmten Grundstück. Fast alle verlangen einen Eigentumsnachweis. Als Kaufinteressent legst Du eine Vollmacht des Eigentümers bei. Die Links zu Grundbuchamt, Katasteramt und Bauamt Deines Ortes am Niederrhein stehen auf unseren Ortsseiten . Was Du erfährst Stelle und Weg Mitschicken, Kosten Bergbauliche Situation und Bergschadensgefährdung des Grundstücks Bezirksregierung Arnsberg , Abteilung Bergbau und Energie, Goebenstraße 25, 44135 Dortmund. Formlos per E-Mail an registratur-do@bra.nrw.de Lageplan mit Grundstücksgrenzen, Grundbuchauszug Abteilung I, ggf. Vollmacht. 30 Euro pauschal Grundstücksbezogene Anfrage aus dem GDU Onlineformular in der GDU-Karte Eigentumsnachweis, ggf. Vollmacht. 30 Euro pauschal Grubenbilder des Bergwerks unter dem Grundstück Grubenbildeinsicht der Bezirksregierung Arnsberg , für Eigentümer bei vermutetem Bergschaden, schriftlicher Antrag wie oben. Erste Stunde frei, danach 12,50 Euro je angefangene Viertelstunde. Die Behörde empfiehlt einen Sachverständigen, etwa einen Markscheider Bergschadensakte: frühere Meldungen, Regulierungen, Abfindungen RAG AG, Bergschaden-Service, bergschaeden@rag.de , Hotline 0800 27 27 271 (Mo bis Fr 8 bis 14 Uhr). Mustertext unten Grundbuchauszug, Lageplan, ggf. Vollmacht, bekannte Akten- oder Meldungsnummer Stellungnahme zur bergbaulichen Situation: letzter Abbau, künftige Einwirkungen, nötige Sicherungen beim Bauen RAG AG, Abteilung T-BI-AAA, Im Welterbe 10, 45141 Essen, oder bergschaeden@rag.de ( Zuständigkeiten ) aktueller Grundbuchauszug und Lageplan Rechte der RAG in Abteilung II: Inhalt, Löschung, Vorrang für die Bank RAG Grundbuchangelegenheiten , grundbuchangelegenheiten@rag.de , Saarland grundbuch.saar@rag.de . Formular und Liste der Unterlagen Grundbuchauszug, Eintragungsbewilligung, Flurkarte, Angaben zu Gebäude, Baujahr, Wohnfläche und Verkehrswert, beim Vorrang die Grundschuldbestellungsurkunde. Als Erwerber Vollmacht und Postanschrift der Eigentümer, Löschungsangebote gehen nur an die Eigentümer oder den Notar Grundbuchauszug Grundbuchamt beim Amtsgericht, Antrag GS 107 ( alle Grundbuchformulare NRW ) berechtigtes Interesse, als Kaufinteressent Vollmacht des Eigentümers. 10 Euro einfacher, 20 Euro amtlicher Ausdruck. Mehr im Ratgeber Grundbuch, Flurkarte, Bauakte: Wo bekomme ich was? Eintragungsbewilligungen und Verträge hinter Abteilung II Grundakte beim Grundbuchamt, formloser Antrag auf Einsicht (§ 12 GBO) oder über den Notar Vollmacht des Eigentümers Braunkohle: Bergschadensinformationen zum Objekt RWE-Formular zum Abruf von Bergschadensinformationen an vorsorge-bauplanung@rwe.com Gemarkung, Flur, Flurstück, Nachweis der Berechtigung Salz Rheinberg-Borth K+S Werk Borth , werk.borth@k-plus-s.com , 02803 48-0; Altbereich Cavity GmbH Adresse, Lage, Schilderung Die Bergschadensakte liegt beim Bergbauunternehmen, nicht bei der Behörde und nicht beim Makler. Die RAG speichert zu jedem Fall frühere Schadensfälle und die Umstände der Regulierung und gibt bei berechtigter Akteneinsicht Informationen heraus. Einen festen Antragsweg nennt sie nicht. Schreib deshalb an den Bergschaden-Service, als Eigentümer oder mit Vollmacht. Die RAG weist selbst darauf hin, dass ihre Unterlagen unvollständig sein können. Sie empfiehlt, auch die Kaufverträge der Voreigentümer und die Grundakte zu lesen. Nach dem Pfandbriefbanken-Verband gibt es Verzichte, die nur im Kaufvertrag stehen. Bergbauauskunft oder Bergschadensakte? Du brauchst beide. Die Bezirksregierung beurteilt als Bergbehörde den Untergrund: welcher Bergbau unter dem Grundstück umging, wer die Berechtigung hält und wie hoch die Bergschadensgefährdung ist, auch beim Altbergbau. Die Akte des Bergbauunternehmens betrifft das Haus selbst: gemeldete und regulierte Schäden, gezahlte Abfindungen, vereinbarte Verzichte. Die Behörde sagt Dir, ob Risiko besteht. Die Akte sagt Dir, was schon passiert ist und worauf ein Voreigentümer verzichtet hat. Mustertext: Akteneinsicht und Auskunft bei der RAG An: bergschaeden@rag.de Betreff: Akteneinsicht Bergschadensakte und Auskunft zur bergbaulichen Situation, [Straße Hausnummer, PLZ Ort], Gemarkung [ ], Flur [ ], Flurstück [ ] Sehr geehrte Damen und Herren, ich bin Eigentümer des oben genannten Grundstücks. [Alternativ: Ich beabsichtige, das oben genannte Grundstück zu kaufen. Die Vollmacht der Eigentümer liegt bei.] Ich bitte um Einsicht in die Bergschadensakte zu diesem Grundstück und um schriftliche Auskunft zu folgenden Punkten: 1. Wurden Bergschäden gemeldet oder reguliert? Mit welchen Akten- oder Meldungsnummern? 2. Wurden Abfindungen, Minderwertausgleiche oder Schieflagenentschädigungen gezahlt? 3. Bestehen Bergschadenverzichte oder andere Bergschadensregelungen, eingetragen oder nur vertraglich vereinbart? 4. Laufen derzeit Verfahren zu diesem Grundstück? 5. Wie ist die bergbauliche Situation: letzter Abbau, zu erwartende Einwirkungen, nötige Sicherungsmaßnahmen bei Umbau oder Neubau? Bekannte Akten- oder Meldungsnummer: [ ] Anlagen: Grundbuchauszug, Lageplan, [Vollmacht] Mit freundlichen Grüßen [Name, Anschrift, Telefon] Mustertext: Bergbauauskunft bei der Bezirksregierung Arnsberg An: registratur-do@bra.nrw.de Betreff: Antrag auf Auskunft zur bergbaulichen Situation und Bergschadensgefährdung, [Straße Hausnummer, PLZ Ort], Gemarkung [ ], Flur [ ], Flurstück [ ] Sehr geehrte Damen und Herren, ich beantrage eine schriftliche Auskunft zur bergbaulichen Situation und zur Bergschadensgefährdung für das oben genannte Grundstück. Die Gebühr von 30 Euro ist mir bekannt. Anlagen: Lageplan mit Grundstücksgrenzen, Grundbuchauszug Abteilung I, [Vollmacht der Eigentümer] Mit freundlichen Grüßen [Name, Anschrift, Telefon] Mustertext: Anfrage zu einem Recht der RAG im Grundbuch An: grundbuchangelegenheiten@rag.de Betreff: Recht in Abteilung II, Grundbuch von [ ], Blatt [ ], lfd. Nr. [ ] Sehr geehrte Damen und Herren, im Grundbuch des oben genannten Grundstücks ist in Abteilung II unter lfd. Nr. [ ] ein [Vorkaufsrecht / Bergschadenverzicht] zugunsten der [Berechtigte laut Grundbuch] eingetragen. Ich bitte um Auskunft, welche Bergschadensregelung diesem Recht zugrunde liegt und welchen Umfang sie hat. Außerdem bitte ich um Prüfung, zu welchen Bedingungen die RAG das Recht löscht oder der finanzierenden Bank den Vorrang einräumt. Anlagen: Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate), Eintragungsbewilligung, Flurkarte, Angaben zu Gebäude, Baujahr, Wohnfläche und Verkehrswert, [Grundschuldbestellungsurkunde], [Vollmacht und Postanschrift der Eigentümer] Mit freundlichen Grüßen [Name, Anschrift, Telefon] Die Bauakte beim Bauamt zeigt Baugenehmigung, Statik und dokumentierte Setzungen. Wie Du Einsicht bekommst, steht unter Baupläne und Baugenehmigung . Wer sich später auf die Bergschadensvermutung beruft, muss dem Unternehmen auf Verlangen Einsicht in Baugenehmigung und Bauunterlagen geben (§ 120 Abs. 2 BBergG). ## Was in Abteilung II stehen kann Hat sich ein früherer Eigentümer auszahlen lassen, steht das meist in Abteilung II des Grundbuchs. Das Bergbauunternehmen hat Geld oder einen Preisnachlass gezahlt, der Eigentümer hat dafür ganz oder teilweise auf Ersatz verzichtet. Als Dienstbarkeit eingetragen, wirkt der Verzicht gegen jeden späteren Eigentümer, also auch gegen Dich. Eine Pflicht, Bergbau „zu dulden“, besteht schon kraft Gesetzes. Eine Dienstbarkeit, die nur das festhält, ist nicht eintragungsfähig. Steht also eine Duldungspflicht zugunsten eines Bergbauunternehmens im Grundbuch, enthält sie praktisch immer einen Verzicht auf Ersatzansprüche (OLG Hamm, 15 W 437/04). Eintrag in Abteilung II Was dahintersteht Folge „Vorkaufsrecht“ für die RAG oder die Ruhrkohle AG Nach Aussage der RAG meist eine vertragliche Bergschadensregelung, das Vorkaufsrecht ist „Platzhalter“ für den Verzicht Regelung vor dem Kauf klären, siehe nächster Abschnitt „Bergschadenverzicht“, „Bergschädenverzicht“, „Minderwertverzicht“ Grunddienstbarkeit für den jeweiligen Eigentümer eines Bergwerks oder beschränkte persönliche Dienstbarkeit für eine Bergbaugesellschaft Umfang nur aus der Eintragungsbewilligung ersichtlich Duldung von Einwirkungen „mit der Maßgabe“, dass kein Ersatz „bis zur Höhe von 10 v.H. des Verkehrswertes“ verlangt werden kann Kleiner Verzicht, 10 % für den Minderwert. Im Fall des OLG Hamm zusätzlich kein Ersatz für Anpassungs- und Sicherungsmaßnahmen bis 3 % der Gebäudekosten Viele Banken ziehen 10 % vom Beleihungswert ab 50-%-Minderwertverzicht Minderwert bis zur Hälfte abgegolten grundsätzlich 50 % Abschlag „Verzicht auf alle Ansprüche“, die durch den Betrieb eines benannten Bergwerks „entstanden sind oder entstehen könnten“ Vollverzicht Beleihung im Realkreditbereich in der Regel nicht möglich Verzicht auf Ansprüche „aus Mißwachs, Berg-, Rauch-, Staub-, Lärm- und Wildschäden“ Alter Sammelverzicht, Berechtigte ist nicht immer die RAG, sondern teils ein anderes Unternehmen oder dessen Rechtsnachfolger Berechtigten ermitteln, bevor Du Löschung oder Vorrang anfragst Leitungsrecht eines Unternehmens, etwa für eine Wasserleitung Gewöhnliche Dienstbarkeit wie jedes Leitungsrecht prüfen Abteilung III: Grundschuld der RAG Sicherheit für ein früheres Arbeitgeberdarlehen Löschung über arbeitgeberdarlehen@rag.de Die Wortlaute stammen aus Gerichtsentscheidungen, jeder Eintrag ist anders formuliert. Im Fall des OLG Hamm lehnte das Gericht die Eintragung auf einer einzelnen Eigentumswohnung ab, weil die Duldung das ganze Grundstück betrifft. Der Grundbuchtext ist nur ein Stichwort. Was genau ausgeschlossen ist, steht in der Eintragungsbewilligung in der Grundakte. Die RAG verweist dafür selbst auf die Grundakte. Lies sie vor dem Kauf. Die RAG löscht einen Verzicht nur gegen einen Wertausgleich und kann die Löschung auch ablehnen. Die Kosten nennt sie erst nach Prüfung des Einzelfalls, ihr Angebot gilt ausdrücklich auch für Erwerber. Der schnellere Weg für die Finanzierung ist meist der Rangrücktritt, siehe Rangrücktritt beantragen . ## „Nur“ ein Vorkaufsrecht der RAG: genau hinschauen Steht in Abteilung II kein Verzicht, sondern nur ein Vorkaufsrecht für die RAG oder die Ruhrkohle AG, wirkt das harmlos. Das täuscht. Die RAG schreibt selbst, dass Vorkaufsrechte „erfahrungsgemäß in den meisten Fällen im Zusammenhang mit verschiedenen vertraglichen Verpflichtungen“ gegenüber der RAG stehen. Und weiter: „Das Vorkaufsrecht erfüllt hierbei die Funktion eines Platzhalters für den einzutragenden Bergschadenverzicht.“ Hinter dem Vorkaufsrecht steht also oft eine Bergschadensregelung, die nicht im Grundbuch steht. Das hat drei Folgen: - Der Verzicht steht im Vertrag: Der Umfang der Regelung ergibt sich aus der Vereinbarung mit dem Voreigentümer und aus der Bewilligung in der Grundakte, nicht aus dem Grundbuchtext. - Die RAG verzichtet nicht vorab: Eine Verzichtserklärung auf das Vorkaufsrecht stellt die RAG im Vorfeld nicht aus, „da zunächst die Sicherung der Bergschadensregelung gewährleistet sein muss“. Rechne damit, dass Du die Regelung beim Kauf übernehmen oder eine Löschung verhandeln musst. - Versteckte Verzichte: Schuldrechtliche Bergschadensvereinbarungen gibt es auch ganz ohne Grundbucheintrag. Der Pfandbriefbanken-Verband empfiehlt deshalb eine Bestätigung des Bergbauunternehmens, dass kein Bergschadenverzicht besteht. Ein Verzicht, der nicht als Dienstbarkeit eingetragen ist, bindet Dich nach einem Urteil des OLG Düsseldorf nicht automatisch. Gefährlich wird es, wenn Du ihn im Kaufvertrag übernimmst. Lies deshalb jede Klausel zu Bergschäden im Vertragsentwurf und frag bei der RAG nach, bevor Du unterschreibst. ## Was ein eingetragener Verzicht für Deine Finanzierung heißt Jede Bank liest Abteilung II. Aus unserer Beratungspraxis: Viele Banken finanzieren gar nicht, sobald ein Bergschadenverzicht eingetragen ist. Die RAG weist selbst darauf hin, dass Darlehen dann möglicherweise zu schlechteren Konditionen vergeben werden und einige Banken die Finanzierung eventuell nicht übernehmen. Um einen Abschlag zu vermeiden, braucht die Bank in der Regel den Rang vor dem Recht der RAG und eine Erklärung des Bergbauunternehmens, den Verzicht ihr gegenüber nicht geltend zu machen. Gelingt das nicht, ziehen nach einer Veröffentlichung des Verbands deutscher Pfandbriefbanken viele Institute pauschal genau den Prozentsatz des Verzichts vom Beleihungswert ab. Bei einem Vollverzicht ist eine Beleihung im Realkreditbereich in der Regel nicht möglich. Andere Banken bewerten den Einzelfall, etwa mit einem Gutachten. Der Abschlag trifft Dein Eigenkapital direkt. Die Bank finanziert nicht nach Kaufpreis, sondern nach Beleihungswert und Beleihungsauslauf . Sinkt der Beleihungswert, musst Du für denselben Beleihungsauslauf und damit dieselbe Zinsstufe die Lücke aus eigenem Geld schließen. Rechenbeispiel, Kaufpreis 400.000 € Ohne Verzicht 10-%-Verzicht 50-%-Verzicht Beleihungswert (15 % unter Kaufpreis) 340.000 € 306.000 € 170.000 € Darlehen bei gleichem Beleihungsauslauf von rund 94 % 320.000 € 288.000 € 160.000 € Zusätzliches Eigenkapital 0 € 32.000 € 160.000 € Das Beispiel ist vereinfacht, Kaufnebenkosten kommen jeweils dazu. Hältst Du das Eigenkapital gleich, steigt der Beleihungsauslauf. Beim 10-%-Verzicht lägst Du mit 320.000 € Darlehen bei rund 105 %, beim 50-%-Verzicht bei rund 188 %. Das ist eine deutlich teurere Zinsstufe oder schlicht keine Zusage. Vorrang und Erklärung kosten Zeit und Geld, Details im nächsten Abschnitt. Rechne einen Verzicht deshalb in Dein Gebot ein: Der Kaufpreis sollte den niedrigeren Beleihungswert und den höheren Eigenkapitalbedarf widerspiegeln. ## Rangrücktritt der RAG beantragen Steht ein Recht der RAG in Abteilung II vor der Grundschuld Deiner Bank, kann die RAG zurücktreten. Sie nennt das Vorrangseinräumung: Unter bestimmten Bedingungen gewährt sie der finanzierenden Bank die Rangposition vor ihrem eingetragenen Recht. Für die Bank ist das der Weg, den Abschlag auf den Beleihungswert zu vermeiden, zusammen mit der Erklärung, den Verzicht ihr gegenüber nicht geltend zu machen. Rechtlich braucht die Rangänderung die Einigung von RAG und Bank und die Eintragung im Grundbuch (§ 880 BGB). Punkt Rangrücktritt der RAG Kosten vor einem Bergschadenverzicht Risikoausgleich 1 % der Grundschuld, die vorgehen soll, plus 300 Euro Bearbeitungsentgelt, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer Kosten vor einem Vorkaufsrecht nur 300 Euro Bearbeitungsentgelt zuzüglich Umsatzsteuer Unterlagen vollständiger Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate; vollständige Kopie der Eintragungsbewilligung; Kopie der beurkundeten Grundschuldbestellungsurkunde Wer beantragt Eigentümer; Erwerber, Makler oder Finanzberater mit Vollmacht und Postanschrift der Eigentümer Ruhrgebiet, Niederrhein, Ibbenbüren grundbuchangelegenheiten@rag.de , RAG AG, Im Welterbe 10, 45141 Essen Saarland grundbuch.saar@rag.de , RAG AG, Hauerstraße 14, 66299 Friedrichsthal Formulare und Infos RAG Grundbuchangelegenheiten mit Zuständigkeitskarte , Verfahren und Unterlagen , Angabenformular Rechenbeispiel: Die Bank lässt eine Grundschuld über 300.000 Euro eintragen, davor steht ein Bergschadenverzicht der RAG. Der Rangrücktritt kostet 3.000 Euro Risikoausgleich plus 300 Euro Bearbeitungsentgelt, zusammen 3.300 Euro zuzüglich Umsatzsteuer, also 3.927 Euro. Steht dort nur ein Vorkaufsrecht, sind es 357 Euro. Die RAG verlangt die beurkundete Grundschuldbestellung. Der Ablauf ist deshalb: Kaufvertrag und Grundschuld beim Notar beurkunden, dann den Antrag mit der Urkunde an die RAG schicken, danach trägt das Grundbuchamt die Rangänderung ein. Kläre vorher mit Deiner Bank, ob ihr der Rangrücktritt reicht oder ob sie zusätzlich die Erklärung zur Nichtgeltendmachung verlangt. Plane die Zeit bis zur Auszahlung ein. Mustertext: Antrag auf Rangrücktritt bei der RAG An: grundbuchangelegenheiten@rag.de Betreff: Antrag auf Vorrangseinräumung, Grundbuch von [ ], Blatt [ ], Abteilung II lfd. Nr. [ ] Sehr geehrte Damen und Herren, im Grundbuch des oben genannten Grundstücks ist in Abteilung II unter lfd. Nr. [ ] ein [Bergschadenverzicht / Vorkaufsrecht] zugunsten der [Berechtigte laut Grundbuch] eingetragen. Zur Finanzierung wird eine Grundschuld über [Betrag] Euro zugunsten der [Bank] bestellt. Ich beantrage, dass die RAG Aktiengesellschaft dieser Grundschuld den Vorrang vor ihrem Recht einräumt. Bitte teilen Sie mir mit, ob Sie gegenüber der Bank außerdem erklären, den Verzicht nicht geltend zu machen. Anlagen: Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate), Eintragungsbewilligung, beurkundete Grundschuldbestellungsurkunde, [Vollmacht und Postanschrift der Eigentümer] Mit freundlichen Grüßen [Name, Anschrift, Telefon] ## Kaufvertrag: Ansprüche abtreten lassen Ansprüche aus Schäden, die entstanden sind, solange der Verkäufer Eigentümer war, bleiben bei ihm. Lass sie Dir im Kaufvertrag abtreten, sonst kannst Du einen alten Schaden nicht selbst geltend machen. Bekannte Bergschäden, Regulierungen und laufende Verfahren muss der Verkäufer offenlegen. Bei vereinbartem Gewährleistungsausschluss haftet er nur, wenn Du ihm Arglist nachweist oder er eine Beschaffenheit garantiert hat. Frag deshalb schriftlich nach und nimm die Antworten in den Vertrag auf: - Wurden am Objekt Bergschäden gemeldet oder reguliert? Mit welcher Meldungs- oder Aktennummer? - Gab es eine Abfindung, einen Minderwertausgleich oder einen Verzicht, eingetragen oder nur vertraglich? - Laufen Verfahren mit dem Bergbauunternehmen oder der Schlichtungsstelle? - Wurde das Haus angehoben oder die Schieflage gemessen? ## Schaden entdeckt: So meldest Du ihn Melde jeden Verdacht sofort und schriftlich, die Verjährung läuft ab Kenntnis. Die Unternehmen prüfen den Schaden mit eigenen Sachverständigen vor Ort. Bergbau Stelle Kontakt Steinkohle Ruhr, Niederrhein, Ibbenbüren, Saar RAG AG 0800 27 27 271 (Mo bis Fr 8 bis 14 Uhr), bergschaeden@rag.de Salz Rheinberg-Borth K+S Werk Borth 02803 48-0, werk.borth@k-plus-s.com ; Altbereich laut Karte bei der Cavity GmbH , Bislicher Insel beim Land NRW Braunkohle Rheinisches Revier RWE Power, Onlineformular 0800 882 28 20 Braunkohle Lausitz und Mitteldeutschland LMBV , Formblatt Schadensanzeige bergschaden@lmbv.de , 03573 84-4454 Tagesbruch, Altbergbau Bezirksregierung Arnsberg, Rufbereitschaft Notfalltelefon 0172 520 56 86 Kommt keine Einigung zustande, hilft die Schlichtungsstelle Bergschaden NRW beim Regionalverband Ruhr in Essen. Sie ist für die Steinkohle zuständig, seit dem 1. Januar 2026 probeweise für zwei Jahre auch für den Salzbergbau von K+S im Bereich Borth. Voraussetzung ist eine abschließende Beurteilung durch das Unternehmen. Das Antragsformular mit Ausfüllhilfe schickst Du per Post oder lädst es online hoch, zusammen mit einem Grundbuchauszug, der höchstens drei Monate alt ist. Das Verfahren ist für Dich grundsätzlich kostenfrei, ab Antragseingang ist die Verjährung gehemmt. Für Schäden durch die Grundwasserabsenkung der Braunkohle ist die Schlichtungsstelle Braunkohle NRW in Grevenbroich zuständig ( Antrag ), im Saarland die Schlichtungsstelle Bergschaden bei der IHK Saarland . Unterstützung durch eigene Sachverständige bietet der Verband bergbaugeschädigter Haus- und Grundeigentümer (VBHG) seinen Mitgliedern. Schieflage entschädigt die RAG oft nach dem Minderwertabkommen mit dem VBHG. Nach der Veröffentlichung des Pfandbriefbanken-Verbands gibt es bei Wohngebäuden bis 2 mm je Meter mittlerer Schieflage keinen Ausgleich. Ab einer Schieflage von 25 mm je Meter besteht in der Regel ein Anspruch auf Anhebung des Gebäudes. Auf die Gebäudeversicherung verlass Dich nicht. Typische Elementarbedingungen, etwa von NV und Die Bayerische, versichern Erdsenkung nur über naturbedingten Hohlräumen. Ein Bergwerk ist kein natürlicher Hohlraum. ## Checkliste vor dem Kauf - Grundbuchauszug anfordern und Abteilung II lesen - Bei Einträgen zugunsten eines Bergbauunternehmens die Eintragungsbewilligung aus der Grundakte holen - Bergbauauskunft bei der Bezirksregierung Arnsberg beantragen, mit Vollmacht des Eigentümers - Akteneinsicht und Auskunft beim Bergbauunternehmen anfordern, bei Steinkohle über den Bergschaden-Service der RAG - Bei einem Vorkaufsrecht der RAG vorab klären, welche Bergschadensregelung dahintersteht - Eintrag in Abteilung II mit der Bank klären, bevor Du ein Gebot abgibst: Finanziert sie, mit welchem Abschlag, wie viel Eigenkapital brauchst Du? - Rangrücktritt der RAG nach der Beurkundung der Grundschuld beantragen - Abtretung der Bergschadensansprüche in den Kaufvertrag aufnehmen Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Wir sitzen in Rheinberg, mitten im Bergbaugebiet. Wir lesen Abteilung II und die Bewilligung vor der Bankanfrage, rechnen den Eigenkapitalbedarf mit dem Abschlag durch und sprechen gezielt die Banken an, die solche Objekte beleihen. Kauf prüfen lassen . ## Quellen und Stand - § 114 BBergG , § 115 , § 116 , § 117 , § 120 : Bergschaden, Haftung, Umfang, Verjährung, Bergschadensvermutung - § 199 BGB : Beginn der Verjährung; § 12 GBO : Einsicht in Grundbuch und Grundakte; § 880 BGB : Rangänderung - Bundestag, Drucksache 18/4952 : Bergschadensvermutung, keine Erweiterung auf Tagebau - RAG AG : Meldung und Regulierung von Bergschäden; Grubenwasser ; Datenschutzhinweise Bergschadensfälle : gespeicherte frühere Schadensfälle, Akteneinsicht - RAG Grundbuchangelegenheiten , FAQ zu Grundbuchrechten , Verfahren und Unterlagen , weitere Zuständigkeiten : Vorkaufsrecht als Platzhalter, Löschung, Vorrang, Kosten, Banken - vdp, Bergschadenverzicht und Beleihungswert (Stand 2013) : Arten, Abschläge, versteckte Verzichte, Minderwertabkommen - OLG Hamm, 10.01.2006, 15 W 437/04 : Wortlaut 10-%-Verzicht, reine Duldung nicht eintragungsfähig - OLG Düsseldorf, 06.11.2018, 24 U 211/17 : Bindung an nicht eingetragenen Verzicht, Arglist, Verjährung - LG Essen, 24.11.2020, 5 O 119/20 : Eintragungstexte, Nachfolgegesellschaft als Berechtigte, Löschung gegen Zahlung - Ingenieurbüro für Geotechnik Bochum und Notar Schmidt, Bochum : Wirkung des Verzichts auf Käufer, Abtretung im Kaufvertrag - Justiz NRW, Antrag Grundbuchausdruck ; OLG München, 18.02.2026, 34 Wx 36/26 e : berechtigtes Interesse des Kaufinteressenten - Bezirksregierung Arnsberg : GDU, Bergbauauskunft, Grubenbilder, Bergbauberechtigungen, Grubenwasseranstieg , Altbergbau; Landtagsbericht Altbergbau 2017 - Schlichtungsordnung Bergschaden NRW ; K+S, Beitritt zur Schlichtungsstelle ; K+S, Senkungen und Bezirksregierung Arnsberg, Planfeststellungsbeschluss 09.04.2025 , K+S, 16.04.2025 , Niederrhein Nachrichten : Klage der Kommunen, Bürgerinitiative Salzbergbaugeschädigte : aktueller Abbau bei Xanten, Cavity GmbH : Abbau 1926 bis 2001 - RAG-Stiftung : Ewigkeitsaufgaben, Bergschäden nicht enthalten; wissen.de : Ende der Steinkohle 2018; Route Industriekultur : Bergwerk West; LMBV : Bergschäden Lausitz und Mitteldeutschland - LINEG : Bergsenkungen und Pumpanlagen; BGR : Bodenbewegungsdienst Deutschland - NV und Die Bayerische : Elementarbedingungen, Erdsenkung - Stand 30.09.2026 --- # Checkliste Wohnungsbesichtigung URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/checkliste-besichtigung/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-09-12 Prüfe jeden Punkt aus Sicht eines durchschnittlichen Mieters. Hake ab, was in Ordnung ist, notiere Auffälligkeiten im Kommentarfeld. Deine Eingaben bleiben in diesem Browser gespeichert. 0 von 0 geprüft 0 % Sperling Baufinanzierung. Checkliste Wohnungsbesichtigung Alle zurücksetzen Als PDF speichern Öffnet den Druckdialog. Dort „Als PDF speichern" wählen. Diese Checkliste ersetzt kein Gutachten. Bei Verdacht auf Feuchtigkeit, Schimmel oder strukturelle Mängel empfehlen wir einen Sachverständigen vor der Kaufentscheidung. Deine Finanzierung planen wir im kostenlosen Erstgespräch . --- # Checkliste Kaufvertrag URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/checkliste-kaufvertrag/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-09-12 Prüfe den Entwurf vom Notariat systematisch. Bei offenen Punkten: erst mit dem Verkäufer klären, dann mit dem Notariat besprechen, diese Leistung ist mit der Notargebühr bereits bezahlt. 0 von 0 bewertet 0 % Ok Mit Verkäufer klären Mit Notariat klären Nicht relevant Sperling Baufinanzierung. Checkliste Kaufvertrag Alle zurücksetzen Als PDF speichern Öffnet den Druckdialog. Dort „Als PDF speichern" wählen. Diese Checkliste ersetzt keine anwaltliche oder notarielle Prüfung. Bei jeder offenen Frage gilt: zuerst mit dem Verkäufer ein gemeinsames Verständnis herstellen, dann das Notariat um Klärung oder Anpassung bitten. Deine Finanzierung besprechen wir im kostenlosen Erstgespräch . --- # Immobilienfinanzierung während der Elternzeit URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/finanzieren-in-der-elternzeit/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Eine Baufinanzierung während der Elternzeit ist möglich, wenn das übrige Haushaltseinkommen die Rate trägt, das Elterngeld selbst rechnen Banken meist nicht an, weil es zeitlich begrenzt ist. Entscheidend sind ein zweiter Kreditnehmer mit festem Einkommen, hoher Eigenkapitalanteil und eine Arbeitgeberbescheinigung über die Rückkehr in den Job. Viele junge Familien entscheiden sich nach der Geburt eines Kindes, Eigentum anzuschaffen. Doch wenn einer der Partner in Elternzeit geht, verändern sich die Einkommensverhältnisse, und Banken werden bei der Kreditvergabe zurückhaltend. Wie Du Deine Finanzierung während der Elternzeit planst, worauf Du achten solltest und welche Unterlagen vom Arbeitgeber helfen, zeigen wir Dir im folgenden Artikel. ## Welche Voraussetzungen gibt es für ein Immobiliendarlehen in der Elternzeit? Mit einer Immobilienfinanzierung gehst Du eine langfristige Verpflichtung ein. Startest Du den Kredit während der Elternzeit, steht Dir vorübergehend weniger Geld zur Verfügung, die Rate muss trotzdem sicher aus dem monatlichen Einkommen kommen. Zur Einordnung des Elterngelds: Das Basiselterngeld ersetzt 65 bis 100 % des vorherigen Nettoeinkommens und beträgt zwischen 300 und maximal 1.800 Euro im Monat, für 12 Monate beziehungsweise 14 Monate mit Partnermonaten. Mit ElterngeldPlus lässt sich der Bezug bei halber Höhe auf bis zu 32 Monate strecken. Für Geburten ab April 2025 gilt eine Einkommensgrenze von 175.000 Euro zu versteuerndem Einkommen. Für die Bank zählt: Sie berücksichtigt das Elterngeld bei der Haushaltsrechnung in der Regel nicht, weil es nur befristet fließt. Eine wesentliche Voraussetzung ist deshalb ein zweiter Kreditnehmer mit festem, regelmäßigem Einkommen, die übrigen Einkünfte müssen den Kapitaldienst allein decken. Wie hoch das Einkommen sein muss, hängt von Darlehenssumme und Rate ab. Bedenke außerdem: Mit dem Nachwuchs steigen die Lebenshaltungskosten, und Banken rechnen pro Haushaltsmitglied mit höheren Pauschalen. Ein spürbarer Puffer gehört in jede Kalkulation, unser Budgetrechner hilft bei der ehrlichen Bestandsaufnahme. ## Wie bekomme ich trotz Elternzeit eine Kreditzusage? Die Zusage hängt vor allem an der Einkommenssituation. Darüber hinaus steigerst Du Deine Chancen mit einem hohen Eigenkapitalanteil: Je höher Dein Eigenanteil, desto geringer das Risiko der Bank. Ideal sind 20 % oder mehr. Wer baut, kann Eigenleistungen einbringen, aber nur, wenn die Arbeiten neben Job und Baby realistisch zu schaffen sind. Gerade für junge Familien lohnt der Blick auf Förderungen: Der Bund unterstützt über die KfW-Familienprogramme 300 (Neubau) und 308 (Bestandskauf mit Sanierung) mit stark verbilligten Zinsen, dazu kommt in NRW die einkommensabhängige Wohnraumförderung der NRW.BANK . Details in unserem Förderprogramme-Überblick , die Einkommensgrenzen orientieren sich am zu versteuernden Einkommen und passen gerade in der Elternzeit oft besser, als Familien vermuten. ## Worauf muss ich bei einer Finanzierung während der Elternzeit achten? Bereite Dich sehr gut vor. Im Idealfall weißt Du genau, wie es nach der Elternzeit im Job weitergeht. Tipp: Mit einer Bescheinigung des Arbeitgebers, dass Dein Arbeitsverhältnis fortbesteht und Du zu welchen Konditionen zurückkehrst, erhöhst Du die Chancen deutlich. Auch eine Probeabrechnung mit dem künftigen Verdienst hilft der Bank bei der Einschätzung. Hast Du bereits ein Darlehen laufen und gehst in Elternzeit, ändert sich am Kreditvertrag nichts, Dein Einkommen ist aber niedriger als bei Vertragsabschluss kalkuliert. In Abstimmung mit der Bank kannst Du für die Dauer der Elternzeit die Rate senken, indem Du den Tilgungssatz reduzierst. Ob das geht, hängt vom Vertrag ab, genau deshalb gehört ein Tilgungssatzwechsel-Recht von Anfang an in jede Familien-Finanzierung, wie wir im Artikel Welche Bank für die Finanzierung? erklären. Sieht die Bank ein erhöhtes Risiko, musst Du unter Umständen mit einem Zinsaufschlag rechnen, die Finanzierung wird dann teurer. Auch das spricht für den Vergleich über viele Banken statt der erstbesten Zusage. ## Fazit: Finanzierung während der Elternzeit genau planen Wenn Du nach der Geburt eines Kindes eine Immobilienfinanzierung aufnehmen willst, plane umsichtig: Prüfe die finanzielle Situation während und nach der Elternzeit und ermittle das belastbare Haushaltseinkommen. Für das Bankgespräch zählt gute Vorbereitung, Kreditinstitute nehmen Deine aktuellen und künftigen Einkünfte genau unter die Lupe. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Elternzeit-Finanzierungen scheitern selten am Einkommen, sondern an der Darstellung: Rückkehrdatum, Stundenumfang und künftiges Gehalt müssen für die Bank schwarz auf weiß greifbar sein. Wir sagen Dir vorab, welche Bescheinigung welche Bank akzeptiert, und rechnen die Familienförderung gleich mit ein. Als Familienvater weiß ich, wovon wir reden. Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - BEEG: Basiselterngeld 65–100 % des Nettoeinkommens, 300–1.800 €/Monat, 12+2 Monate; ElterngeldPlus bis 32 Monate; Einkommensgrenze 175.000 € zvE (Geburten ab 04/2025) --- # Immobilienfinanzierung für Selbstständige URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/finanzierung-fuer-selbststaendige/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Selbstständige bekommen eine Baufinanzierung, wenn sie mindestens drei Jahre selbstständig sind, stabile oder steigende Gewinne über die Jahresabschlüsse nachweisen und idealerweise die Kaufnebenkosten plus 10 % aus Eigenkapital tragen. Banken prüfen strenger als bei Angestellten, entscheidend sind vollständige Unterlagen (Jahresabschlüsse, BWA, Steuerbescheide) und die Wahl der richtigen Bank. Bei einer Immobilienfinanzierung geht es um hohe Kreditbeträge, die Du über einen langen Zeitraum zurückzahlst. Bei der Kreditentscheidung prüfen Banken die persönlichen Einkommensverhältnisse sowie Wert und Zustand der Immobilie. Bei Selbstständigen schauen Kreditgeber besonders genau hin. Welche Voraussetzungen gelten, welche Unterlagen wichtig sind und welche Berufsfelder Banken gern sehen, erfährst Du im folgenden Artikel. ## Welche Voraussetzungen gelten bei Finanzierungen für Selbstständige? Wichtig ist, dass Du bereits seit mindestens drei Jahren selbstständig tätig bist. Während der Existenzgründungsphase lehnen Kreditinstitute private Finanzierungsanfragen üblicherweise ab. Banken prüfen den Gewinn vor und nach Steuern. In der Regel bilden sie einen Durchschnitt der letzten Jahre, im besten Fall ohne große Schwankungen, ideal mit positiver Entwicklung. Als Orientierung aus der Praxis: Ab einem Gewinn von rund 55.000 Euro vor Steuern gehen Banken von einer soliden Einkommenssituation aus. Die Kaufnebenkosten, Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten, in NRW rund 12 % des Kaufpreises, solltest Du aus Eigenkapital tragen. Weitere 10 % des Kaufpreises verbessern Zins und Zusagechance deutlich: Mit mehr Eigenkapital sinkt das Risiko der Bank, und sie kann Dir bessere Konditionen anbieten. Beantragst Du einen Kredit, der bei Renteneintritt noch nicht zurückgezahlt ist, musst Du nachweisen, dass Deine Rentenansprüche die monatliche Belastung decken. Alternativ erhöhst Du die Tilgung, um zum Rentenbeginn schuldenfrei zu sein. Auch der Zweck spielt eine Rolle: Selbstgenutztes Wohnen oder eine vermietete Wohnimmobilie als Altersvorsorge bewerten Banken als überschaubares Risiko, für eine Wohnimmobilie findet sich im Ernstfall immer ein Käufer. Bei Gewerbeimmobilien ist der Käuferkreis kleiner und die Prüfung härter. Gewerbliche Vorhaben begleiten wir selbst, von Leasing und Factoring bis zur Gewerbeimmobilie: Finanzierung für Unternehmen . Deine Bonität entscheidet mit: Vor der Kreditentscheidung fragt die Bank bei der SCHUFA an, Details in unserem Artikel SCHUFA und Finanzierung . Als Unternehmer prüfen Banken zusätzlich Dein Scoring bei der Creditreform, vereinfacht gesagt der SCHUFA für Unternehmen. Tipp: Halte Deine Angaben bei der Creditreform aktuell. Ein gepflegtes Profil führt zu besserem Scoring, und damit zu günstigeren Krediten. Sicherheiten sind bei Selbstständigen-Finanzierungen wichtig: Neben der Grundschuld erwarten Banken häufig eine Absicherung des Einkommensausfalls. Fällst Du krankheitsbedingt aus, fehlt Dein Einkommen komplett, eine Berufsunfähigkeitsversicherung oder vergleichbare Absicherung gehört deshalb ins Konzept, oft auch eine Risikolebensversicherung für die Angehörigen. Die Branche fließt ebenfalls in die Bewertung ein. Banken arbeiten mit Positiv- und Negativlisten: Freiberufler wie Steuerberater, Ärzte oder Anwälte stehen oben auf der Positivliste. Am anderen Ende stehen Branchen, mit denen Banken nicht in Verbindung gebracht werden möchten oder häufig schlechte Erfahrungen gemacht haben, etwa Gastronomie oder Autohandel. Das heißt nicht, dass eine Finanzierung dort unmöglich ist: Es heißt, dass die Bankauswahl entscheidet. ## Welche Unterlagen muss ich als Selbstständiger einreichen? Als Angestellter reichen meist drei Gehaltsabrechnungen und ein Steuerbescheid. Bei Selbstständigen ist die Einkommensprüfung deutlich umfangreicher. Halte bereit: - Die beiden letzten vorliegenden Jahresabschlüsse - Liegt der Abschluss des Vorjahres noch nicht vor: BWA inklusive Summen- und Saldenliste des Vorjahres - Aktuelle BWA des laufenden Jahres inklusive Summen- und Saldenliste - Die letzten beiden Einkommensteuerbescheide samt Erklärungen - Nachweise über Eigenkapital und Rentenansprüche - Legitimationsdokumente Dazu kommen die Objektunterlagen: Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Grundbuchauszug, Flurkarte, Kaufvertragsentwurf. Bei vermieteten Immobilien belegen Mietverträge die Einnahmen. Welche Dokumente konkret gefordert sind, unterscheidet sich je Bank, die vollständige Übersicht liefert unser Unterlagen-Check . Tipp: Als Selbstständiger profitierst Du besonders von einem Vermittler. Er kennt die Banken, die aktiv an Selbstständige verleihen, weiß, welche Unterlagen die Kreditentscheidung tragen, und wie Deine Zahlen aufbereitet sein müssen, damit die Bank sie richtig liest. ## Welche Unterschiede gibt es zwischen Darlehen für Selbstständige und Angestellte? Die Kreditarten stehen beiden Gruppen offen. Banken legen bei Selbstständigen aber strengere Maßstäbe an und sehen wegen schwankender Einnahmen ein höheres Risiko, das schlägt sich häufig in einem Zinsaufschlag nieder. Genau hier lohnt der Vergleich: Die Aufschläge unterscheiden sich zwischen den Instituten erheblich, manche Banken haben sich auf Selbstständige spezialisiert. ## Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es für Selbstständige? Die klassische Variante ist das Annuitätendarlehen mit fester Rate aus Zins und Tilgung. Erwartest Du eine deutliche Einkommenssteigerung, kann zunächst eine kurze Zinsbindung oder ein variables Darlehen sinnvoll sein, das Du später in ein langfristiges Annuitätendarlehen umwandelst, behalte dabei aber unbedingt das Zinsänderungsrisiko im Blick. ## Fazit: Maßgeschneiderte Finanzierungen auch für Selbstständige Nicht jede Bank finanziert Selbstständige, unmöglich ist die Kreditaufnahme deshalb nicht. Entscheidend sind aussagekräftige Einkommensunterlagen und der Nachweis, dass die Rate nachhaltig aus dem Einkommen kommt. Plane umsichtig und nimm Flexibilität in den Vertrag: einen Tilgungssatzwechsel für schwächere Jahre, Sondertilgungen für die starken. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Bei Selbstständigen entscheidet die Aufbereitung der Zahlen über die Zusage. Als zertifizierter Kreditanalyst (Frankfurt School) bereite ich Deine Abschlüsse so auf, wie Kreditentscheider sie lesen, Einmaleffekte erklärt, Privatentnahmen eingeordnet, Trend sichtbar. Das Ergebnis: Zusagen bei Banken, die Dein Steuerberater-PDF allein abgelehnt hätten. Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - Gewinn-Orientierungswert und Branchenlisten: Praxiswerte aus der Kreditanalyse, bankabhängig --- # Grundschuldabtretung: Was der Bankwechsel wirklich kostet URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/grundschuldabtretung-kosten/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-09-25 Die kurze Antwort Beim Bankwechsel lässt sich die neue Bank die bestehende Grundschuld abtreten, statt sie löschen und neu eintragen zu lassen. Das Grundbuchamt berechnet dafür eine 0,5-Gebühr nach GNotKG, bei 200.000 Euro Grundschuld 217,50 Euro. Dazu kommen Notarkosten für die Abtretungserklärung. Zusammen sind das meist wenige hundert Euro. Wer zum Ende der Zinsbindung die Bank wechselt, fragt sich zuerst: Was kostet das? Die Antwort liegt fast immer im Grundbuch. Die neue Bank braucht eine Sicherheit, und der günstigste Weg dahin ist die Abtretung der bestehenden Grundschuld. Sie ist der Standard bei der Umschuldung im Rahmen der Anschlussfinanzierung . ## Was bei der Abtretung passiert Die Grundschuld steht im Grundbuch zugunsten Deiner bisherigen Bank. Bei der Abtretung überträgt die bisherige Bank diese Grundschuld auf die neue Bank. Die Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen, nur der Gläubiger wechselt. Für die Grundschuld gelten dabei die Vorschriften über die Hypothek entsprechend (§ 1192 Abs. 1 BGB). - Buchgrundschuld: Ist die Erteilung eines Briefs ausgeschlossen, braucht die Abtretung die Einigung der Banken und die Eintragung im Grundbuch (§ 1154 Abs. 3, § 873 BGB). - Briefgrundschuld: Hier gehören eine schriftliche Abtretungserklärung und die Übergabe des Grundschuldbriefs dazu (§ 1154 Abs. 1 BGB). Für die Eintragung im Grundbuch muss die Erklärung durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Erklärungen einer Behörde im Sinn der Grundbuchordnung genügen mit Unterschrift und Siegel (§ 29 GBO). ## Der Ablauf in fünf Schritten - Zusage der neuen Bank: Die neue Bank prüft Dich und die Immobilie und sagt die Finanzierung zu. - Kündigung: Du kündigst Dein bisheriges Darlehen fristgerecht zum Ende der Zinsbindung (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB) oder zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). - Treuhandauftrag: Die neue Bank schickt der alten Bank den Ablösebetrag mit einer Auflage. Die alte Bank darf das Geld nur verwenden, wenn sie die Grundschuld abtritt und die nötigen Unterlagen herausgibt. - Abtretungserklärung: Die alte Bank erklärt die Abtretung in der für das Grundbuch nötigen Form, bei einer Briefgrundschuld zusammen mit dem Brief. - Eintragung: Das Grundbuchamt trägt die neue Bank als Gläubigerin der Grundschuld ein. Mit der neuen Bank vereinbarst Du außerdem, welche Darlehen die Grundschuld künftig sichert. Diese Vereinbarung ist Teil der Finanzierungsunterlagen der neuen Bank. ## Kosten nach GNotKG Grundbuch und Notar rechnen nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Maßgeblich ist der Betrag der eingetragenen Grundschuld, nicht Deine Restschuld. Grundschuld 150.000 € 200.000 € 300.000 € Abtretung, Grundbuch (0,5) 190,50 € 217,50 € 317,50 € Beglaubigung, Notar (0,2, max. 70 €) 70,00 € 70,00 € 70,00 € Vergleich: Löschung + neue Grundschuld, nur Grundbuch (0,5 + 1,0) 571,50 € 652,50 € 952,50 € Grundlage sind KV 14130 (Eintragung der Veränderung, 0,5), KV 14140 (Löschung, 0,5), KV 14121 (Eintragung einer Grundschuld, 1,0) und KV 25100 (Beglaubigung einer Unterschrift, 0,2, mindestens 20 und höchstens 70 Euro) mit den Werten der Tabelle B. Notarkosten kommen mit Umsatzsteuer und Auslagen. Entwirft der Notar die Abtretungserklärung selbst, berechnet er statt der reinen Beglaubigung eine Entwurfsgebühr von 0,3 bis 0,5 (KV 24102). Bei der Neubestellung einer Grundschuld kommt zur Grundbuchgebühr noch der Notar für die Grundschuldbestellung hinzu. Die Abtretung ist deshalb in fast allen Fällen deutlich günstiger. ## Wer die Kosten trägt Das Gesetz enthält eine Regel zur Beglaubigung: Verlangt die neue Bank eine öffentlich beglaubigte Abtretungserklärung, muss die bisherige Bank diese auf ihre Kosten beglaubigen lassen (§ 1154 Abs. 1 Satz 2 BGB). Welche Kosten Dir am Ende berechnet werden, hängt von den Vereinbarungen mit beiden Banken ab. Frag vor dem Wechsel nach und lass Dir die voraussichtlichen Kosten nennen. ## Zeitplan und typische Verzögerungen Die Abtretung selbst ist schnell erklärt. Zeit kostet die Abstimmung zwischen zwei Banken und dem Grundbuchamt. Diese Punkte verzögern den Wechsel am häufigsten: - Späte Kündigung: Zum Ende der Zinsbindung gilt ein Monat Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Wer sie verpasst, kann erst später wechseln. - Grundschuldbrief nicht auffindbar: Bei einer Briefgrundschuld gehört der Brief zur Abtretung. Ist er abhanden gekommen, muss er im Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden (§ 1162 BGB). Das dauert. - Unvollständige Unterlagen: Fehlt der neuen Bank ein Einkommensnachweis oder der Grundbuchauszug, verschiebt sich die Zusage. Beginne deshalb spätestens sechs Monate vor dem Stichtag mit dem Antrag bei der neuen Bank. Ein Forward-Darlehen lässt sich noch früher abschließen. ## Was die neue Bank für die Abtretung braucht - aktueller Grundbuchauszug mit den eingetragenen Grundschulden - Darlehensvertrag der bisherigen Bank und die letzte Jahresmitteilung mit der Restschuld - bei einer Briefgrundschuld die Information, wo der Brief liegt, meist bei der bisherigen Bank - Deine Unterschrift unter die Finanzierungsunterlagen der neuen Bank ## Wann die Abtretung nicht reicht - Mehr Geld nötig: Deckt die eingetragene Grundschuld den neuen Darlehensbetrag nicht, braucht die neue Bank eine zusätzliche Grundschuld. - Mehrere Gläubiger: Sichern mehrere Grundschulden verschiedene Darlehen, müssen alle Beteiligten mitwirken. - Rangfragen: Die neue Bank verlangt meist den ersten Rang. Stehen Rechte davor, kostet die Klärung Zeit. Ob sich der Wechsel trotz dieser Kosten rechnet, zeigt das Rechenbeispiel im Ratgeber Prolongation oder Umschuldung . Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Wir koordinieren Kündigung, Treuhandauftrag und Abtretung zwischen alter und neuer Bank, damit der Übergang zum Stichtag klappt. Anschluss prüfen lassen . ## Quellen und Stand - § 1154 BGB : Abtretung, Form und Kosten der Beglaubigung - § 1192 BGB : Anwendung der Hypothekenvorschriften auf die Grundschuld - § 873 BGB : Einigung und Eintragung - § 29 GBO : Nachweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden - GNotKG Anlage 1 KV 14121, 14130, 14140, 24102, 25100 und Anlage 2 Tabelle B - Stand 25.09.2026 --- # Kaufnebenkosten in NRW: Womit Du wirklich rechnen musst URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/kaufnebenkosten-nrw/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-09-12 Die kurze Antwort In NRW summieren sich die Kaufnebenkosten auf rund 12 % des Kaufpreises: 6,5 % Grunderwerbsteuer, etwa 2 % für Notar und Grundbuch und üblicherweise 3,57 % Käufer-Maklerprovision. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das gut 48.000 Euro, ohne Makler 34.000 Euro. Banken finanzieren diese Kosten in der Regel nicht mit, sie gehören ins Eigenkapital. Sparhebel: maklerfreier Kauf, Verhandlung der Provision und die saubere Trennung von mitverkauftem Inventar. Der Kaufpreis ist verhandelt, die Finanzierung steht, und dann kommt die Rechnung, die viele Käufer unterschätzen: die Kaufnebenkosten. In NRW gehören sie zu den höchsten bundesweit, und die Bank finanziert sie in der Regel nicht mit. Was genau anfällt, wann welche Rechnung kommt und wo sich legal sparen lässt, erfährst Du im folgenden Artikel. ## Die drei Kostenblöcke im Überblick Am Beispiel dreier typischer Kaufpreise, jeweils mit Maklerbeteiligung: Kostenblock Satz 300.000 € 400.000 € 500.000 € Grunderwerbsteuer NRW 6,5 % 19.500 € 26.000 € 32.500 € Notar und Grundbuch ca. 2 % 6.000 € 8.000 € 10.000 € Maklerprovision (Käuferanteil) übl. 3,57 % 10.710 € 14.280 € 17.850 € Summe ca. 12,1 % 36.210 € 48.280 € 60.350 € Ohne Makler ca. 8,5 % 25.500 € 34.000 € 42.500 € ## Grunderwerbsteuer: Der größte Posten NRW erhebt mit 6,5 % einen der höchsten Grunderwerbsteuersätze in Deutschland (zum Vergleich: Bayern 3,5 %). Der Steuerbescheid kommt einige Wochen nach der Beurkundung vom Finanzamt, die Zahlungsfrist beträgt einen Monat. Wichtig fürs Timing: Erst nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne sie keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Ein legaler Sparhebel: Mitverkauftes bewegliches Inventar, Einbauküche, Sauna, Markisen, Gartengeräte, unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Wird es im Kaufvertrag mit realistischem Wert separat ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage. Bei 15.000 Euro Küchenwert spart das 975 Euro Steuer. Zwei Grenzen beachten: Der Wert muss belegbar-realistisch sein (Finanzämter prüfen), und Banken rechnen den Inventaranteil nicht zum Beleihungswert, bei knapper Finanzierung kann der Steuervorteil den Kreditrahmen schmälern. ## Notar und Grundbuch: Gesetzlich festgelegt Die Kosten für Beurkundung und Grundbucheintragung richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, verhandeln ist hier zwecklos, die Gebühren sind bundesweit einheitlich an den Kaufpreis gekoppelt. Als Faustwert: rund 1,5 % für den Notar, 0,5 % für das Grundbuchamt. Im Paket enthalten sind Beurkundung des Kaufvertrags, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, und die Bestellung der Grundschuld für Deine Bank, die einen kleinen Teil der 2 % ausmacht und mit der Darlehenshöhe steigt. Die Notarrechnung kommt kurz nach der Beurkundung, die Grundbuchkosten folgen mit den jeweiligen Eintragungen. ## Maklerprovision: Der verhandelbare Posten Seit Ende 2020 gilt bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher die Provisionsteilung: Der Verkäufer muss mindestens die Hälfte der Gesamtprovision tragen. In NRW üblich sind insgesamt 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer, also 3,57 % für Dich als Käufer. Anders als Steuer und Notargebühr ist die Provision verhandelbar, vor allem bei Objekten mit langer Vermarktungsdauer. Und beim Kauf von privat entfällt sie komplett, der Blick in Kleinanzeigen und das eigene Netzwerk zahlt sich hier direkt in Tausendern aus. Die Maklerrechnung wird üblicherweise mit dem wirksamen Kaufvertrag fällig. ## Warum die Nebenkosten ins Eigenkapital gehören Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen den Wert der Immobilie nicht, deshalb finanzieren Banken sie im Normalfall nicht mit. Wer die Nebenkosten trotzdem mitfinanzieren will, braucht eine 110-Prozent-Finanzierung mit spürbarem Zinsaufschlag; die Details dazu liefert unser Artikel Ohne Eigenkapital finanzieren . Die Planungsregel für NRW lautet also: Kaufpreis × 12 % als Eigenkapital-Minimum bereithalten, ohne Makler 8,5 %. Dazu kommt beim Bestandskauf das Budget für anstehende Modernisierungen, das viele Käufer an dieser Stelle vergessen. Was alles als Eigenkapital zählt, haben wir separat zusammengestellt. ## Fazit: 12 % einplanen, an drei Stellen optimieren Die Kaufnebenkosten in NRW sind hoch, aber kalkulierbar: 6,5 % Steuer und 2 % Notar stehen fest, die Maklerprovision ist der bewegliche Posten. Optimieren lässt sich beim maklerfreien Kauf, bei der Provisionsverhandlung und beim sauber ausgewiesenen Inventar. Und der wichtigste Rat ist der unspektakulärste: Plane die Nebenkosten von Anfang an ins Budget ein, nicht als Fußnote nach der Kaufpreisverhandlung. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Die Nebenkosten entscheiden über Deine Beleihungsquote, und damit über Deinen Zins. Wer die 12 % aus Eigenkapital stemmt, finanziert zu 100 % Beleihung; wer zusätzlich 10 % des Kaufpreises einbringt, springt in die nächstbessere Zinsklasse. Wir rechnen Dir vor dem Kauf aus, welcher Eigenkapitaleinsatz welchen Zinssprung bringt. Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer NRW , § 1: 6,5 % für Erwerbsvorgänge ab 01.01.2015 - GNotKG: Notar- und Grundbuchkosten, Praxiswert ca. 1,5 % + 0,5 % - § 656c/d BGB: Provisionsteilung bei Vermittlung von EFH/ETW an Verbraucher --- # Weiter mieten oder doch finanzieren? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/mieten-oder-finanzieren/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Ob Mieten oder Finanzieren günstiger ist, hängt von Deiner Situation ab. Mieter bleiben flexibel und tragen keine Instandhaltung, riskieren aber Mieterhöhungen und Eigenbedarfskündigung. Eigentümer bauen Vermögen auf und wohnen im Alter mietfrei, binden dafür Kapital und tragen alle Kosten selbst. Der ehrliche Vergleich stellt Kaltmiete gegen Rate plus Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherungen, über 15 bis 20 Jahre gerechnet. Vor allem in gefragten Lagen steigen die Mieten spürbar, und die Idee einer eigenen Immobilie klingt verlockend. Das Wohnen im Eigentum bringt Vorteile mit sich, birgt aber auch Risiken. Und in der Mietwohnung läuft nicht immer alles wie geplant, bei einer Eigenbedarfskündigung stehen viele Mieter vor großen Problemen. Am Ende musst Du abwägen, was zu Dir passt. Im folgenden Artikel haben wir die Vor- und Nachteile von Miet- und Kaufimmobilien zusammengestellt und zeigen Dir, wie Du beide Varianten ehrlich vergleichst. ## Mieten versus Finanzieren, die Vor- und Nachteile einer Mietwohnung Ein großer Vorteil der Mietwohnung ist die Flexibilität: Willst Du aus beruflichen oder privaten Gründen umziehen, kündigst Du die Wohnung unproblematisch. In gefragten Städten kann allerdings die Suche nach der neuen Bleibe zum Problem werden. Als Mieter musst Du Dir um Reparaturen und Instandhaltung keine Gedanken machen, der Eigentümer ist zuständig und trägt die Kosten. Es gibt aber auch Nachteile: Dir gehört die Wohnung nicht, also hast Du keine Gestaltungsfreiheit. Einen Durchbruch schaffen, zwei Zimmer zusammenlegen, das Bad nach Deinen Wünschen umbauen, für alles brauchst Du die Zustimmung des Vermieters. Ein Gedanke, der viele Mieter schreckt, ist die Eigenbedarfskündigung. Vermieter dürfen kündigen, wenn sie selbst oder ein Familienmitglied einziehen wollen. Solche Kündigungen landen zwar häufig vor Gericht, am Ende droht aber der Auszug. Gerade bei privaten Vermietern besteht dieses Risiko real. Dazu kommt: Die Miete ist nicht fix. Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Grenzen gehören über die Jahre dazu. ## Miete oder Monatsrate, die Vor- und Nachteile einer eigenen Immobilie Finanzierst Du ein eigenes Zuhause, hat das mehrere Vorteile: - Du baust langfristig Vermögen auf, steigen die Immobilienpreise, profitierst Du von der Wertentwicklung. - Ist die Immobilie bis zum Ruhestand abbezahlt, wohnst Du im Alter mietfrei und trägst nur noch die Nebenkosten. - Als Eigentümer hast Du volle Gestaltungsfreiheit und passt Haus oder Wohnung Deinen Wünschen an. Dem stehen Nachteile gegenüber: - Geht etwas kaputt, bist Du für Reparatur und Kosten verantwortlich. Zur Kreditrate kommen Instandhaltung und laufende Unterhaltung dazu. - Du bist unflexibel: Vor einem Ortswechsel steht Verkauf oder Vermietung. - Dein Vermögen steckt in der Immobilie, frei verfügbar ist es nicht. ## Ist Finanzieren günstiger als Mieten? Beim Vergleich zählen alle monatlichen Aufwendungen. Bei der Miete ist das einfach: Kaltmiete plus Nebenkosten stehen auf einen Blick fest. Bei der Finanzierung rechnest Du neben der Monatsrate auch Versicherungen, Grundsteuer und Instandhaltungsrücklagen ein, als Faustwert für die Rücklage gilt rund ein Euro je Quadratmeter und Monat, bei älteren Objekten mehr. Erst diese Vollkostenrechnung macht den Vergleich ehrlich. Mach dabei keine Momentaufnahme, sondern einen langfristigen Vergleich über 15 bis 20 Jahre: Die Miete steigt erfahrungsgemäß über die Jahre, während Deine Rate bei langer Zinsbindung konstant bleibt, und mit jedem Jahr wächst Dein Tilgungsanteil, also Dein Vermögen. Auf der anderen Seite steht das Zinsniveau: Je höher der Zins, desto länger dauert es, bis die Kaufvariante die Mietvariante überholt. Rechne beide Szenarien mit realistischen Annahmen durch, unser Budgetrechner liefert die Basis. Berücksichtige auch Dein Eigenkapital: Was Du in den Kauf steckst, steht für andere Zwecke nicht mehr zur Verfügung, und könnte alternativ angelegt werden. Auch diese Opportunität gehört in die Rechnung. ## Fazit Eine pauschale Antwort, ob Mieten oder Finanzieren die bessere Wahl ist, gibt es nicht. Es kommt auf Deine Situation und Deine Lebensplanung an. Schau Dir die Vor- und Nachteile genau an, rechne beide Varianten über einen langen Zeitraum durch, und entscheide dann, was zu Dir passt. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Die Frage ist selten „Mieten oder Kaufen“, sondern „Kaufen zu welchem Preis und mit welcher Rate“. Wer seine Kaltmiete als Rate ansetzt und die Vollkosten kennt, sieht schnell, welche Kaufpreise realistisch tragbar sind, und welche nicht. Genau diese Rechnung machen wir im Erstgespräch, neutral und mit Deinen echten Zahlen. Termin vereinbaren . ## Quellen und Stand - Vergleichsgrößen: gängige Kalkulationspraxis (Instandhaltungsrücklage ca. 1 €/m²/Monat als Faustwert) --- # Wie Du eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren kannst URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/ohne-eigenkapital-finanzieren/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, wenn Dein Einkommen deutlich über dem Durchschnitt liegt und Dein Arbeitsplatz sicher ist. Die Bank finanziert dann Kaufpreis plus Nebenkosten (110-Prozent-Finanzierung), gegen Zinsaufschlag und mit höherer Tilgung. Alternativen zur Kapitalbeschaffung: Nachrangdarlehen, Arbeitgeberdarlehen, Privatdarlehen aus der Familie oder Schenkung. Wenn Du eine Immobilie kaufen oder bauen möchtest, ist das Eigenkapital einer der wichtigsten Einflussfaktoren für einen günstigen Zins. Banken verlangen in der Regel, dass Du mindestens die Kaufnebenkosten selbst bezahlst. Optimal ist ein Eigenkapitaleinsatz von 20 bis 30 % des Kaufpreises beziehungsweise der Baukosten. Im folgenden Artikel erfährst Du, unter welchen Bedingungen eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital möglich ist und wie Du Dir Kapital aus Familie oder vom Arbeitgeber beschaffen kannst. ## Wie funktioniert eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital? Von einer Vollfinanzierung spricht man, wenn die Bank nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten finanziert. Du bekommst das Darlehen also auch für Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten. Ob die Bank sich darauf einlässt, hängt vor allem von Deiner Einkommenssituation ab. Liegt Dein Verdienst deutlich über dem Durchschnitt und ist Dein Arbeitsplatz sicher, stehen die Chancen gut. Auch langfristig angelegtes Vermögen, auf das Du für den Kauf nicht zugreifen kannst oder willst, bewerten Banken positiv. Oft legen Kreditinstitute die 40-Prozent-Regel zugrunde: Die Kreditrate sollte nicht mehr als 40 % Deines Nettoeinkommens ausmachen. Zahlst Du weitere Darlehen zurück, werden alle Raten zusammengerechnet. ## Welche Vor- und Nachteile birgt eine Finanzierung ohne Eigenkapital? Die Vollfinanzierung ist eine Chance, geht aber mit Risiken einher. Vorteile: - Du setzt den Traum vom Eigenheim schneller um, das jahrelange Ansparen entfällt. - Manche Gelegenheit kommt nicht wieder: Kannst Du eine Immobilie deutlich unter Marktwert erwerben, wäre Warten teurer als der Zinsaufschlag. Nachteile: - Banken berechnen wegen des höheren Risikos einen Zinsaufschlag, sie geben Dir mehr Geld, als die Immobilie als Sicherheit wert ist. - Die Bank erwartet in der Regel eine schnellere Rückzahlung. Hohe Tilgung plus hohe Darlehenssumme ergibt zwangsläufig hohe Monatsraten. - Das Risiko bei der Anschlussfinanzierung steigt deutlich: Hohe Restschuld und mögliche Zinssteigerung sind eine gefährliche Kombination. ## Wie funktioniert die Finanzierung mit einem Nachrangdarlehen? Du hast eine Immobilie gefunden, kaum Eigenkapital, und die Bank finanziert maximal 90 % des Kaufpreises? Dann kommt das Nachrangdarlehen ins Spiel, es kann in bestimmten Fällen das Eigenkapital ersetzen. Du nimmst bei der Bank Deiner Wahl einen Kredit bis zum maximalen Beleihungsauslauf von 90 % auf. Dafür erhält die Bank eine erstrangige Grundschuld im Grundbuch. Parallel nimmst Du ein weiteres Darlehen auf, das die Lücke zwischen Gesamtkosten und erstrangigem Darlehen schließt. Diese Nachrangdarlehen werden häufig ohne dingliche Sicherheit vergeben, entsprechend höher sind die Zinsen. Ein Beispiel macht es greifbar (NRW, Kauf ohne Makler): - Kaufpreis der Wunschimmobilie: 300.000 Euro - Kaufnebenkosten: 25.500 Euro (6,5 % Grunderwerbsteuer, 2 % Notar und Grundbuch) - Gesamtfinanzierungsbedarf: 325.500 Euro - Maximale Finanzierung der Bank: 270.000 Euro (90 % des Kaufpreises) - Bedarf Nachrangdarlehen: 325.500 − 270.000 = 55.500 Euro Tipp: Zahle den teureren Nachrangkredit zuerst zurück, so sparst Du bei der Zinsbelastung. ## Welche weiteren Möglichkeiten gibt es, Kapital zu beschaffen? Nicht immer kommt das komplette Kapital von der Bank. Diese Alternativen decken Deinen Bedarf oder dienen der Bank als Eigenkapitalnachweis: Arbeitgeberdarlehen: Dein Arbeitgeber gewährt Dir einen Kredit, eine freiwillige Leistung ohne gesetzliche Höhenvorgabe. Halte die Konditionen unbedingt schriftlich fest; üblicherweise behält der Arbeitgeber die Rate direkt vom Gehalt ein. Die Zinsen sind frei vereinbar und oft günstig. Beachte: Ein vergünstigter Zins ist als geldwerter Vorteil zu versteuern, sobald das Restdarlehen 2.600 Euro übersteigt. Bei hohen Beträgen lässt sich der Arbeitgeber unter Umständen eine Grundschuld eintragen. Privatdarlehen: Ein Familienmitglied oder Freund leiht Dir das Geld. Die Konditionen sind frei vereinbar, gesetzliche Formvorgaben gibt es nicht, eine schriftliche Vereinbarung ist trotzdem Pflichtprogramm, damit es später keinen Streit gibt. Der Kreditgeber muss die Zinseinnahmen versteuern. Wichtig zu wissen: Bei einem zinslosen oder sehr niedrig verzinsten Darlehen wertet das Finanzamt den Zinsvorteil als Schenkung. Innerhalb der Freibeträge bleibt das folgenlos, darüber hinaus kann Schenkungsteuer anfallen. Lass die Konstruktion bei größeren Beträgen steuerlich prüfen. Schenkung: Oft helfen Eltern oder Verwandte mit einer Finanzspritze. Behalte die Freibeträge im Blick: Bei Schenkungen an Kinder liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro je Elternteil, bei Enkeln bei 200.000 Euro. Alle Zuwendungen innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Zusatzsicherheiten: Gibt es in der Familie eine lastenfreie Immobilie, kann eine Grundschuld darauf den zusätzlichen Kreditbedarf absichern. Denkbar ist auch die Kapitalbeschaffung über ein Darlehen auf die lastenfreie Immobilie. ## Fazit: Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital durchaus möglich Auch wenn Banken mit einem spürbaren Eigenkapitalanteil rechnen: Die Finanzierung ohne eigenes Kapital ist machbar, bei sehr guter Einkommenssituation direkt über die Bank, sonst über Bausteine wie Nachrangdarlehen, Familien-Darlehen oder Schenkung. Rechne dabei besonders konservativ: Der Zinsaufschlag und die hohe Restschuld verzeihen keine knappe Kalkulation. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Ob eine Vollfinanzierung trägt, entscheidet nicht die Zusage der Bank, sondern Deine Rechnung fünfzehn Jahre weiter, mit realistischem Anschlusszins auf die dann noch hohe Restschuld. Genau diese Rechnung machen wir vor jeder 100- oder 110-Prozent-Finanzierung. Und oft finden wir dabei doch noch Eigenkapital-Bausteine, die den Zins spürbar drücken. Budget und EK-Quote durchrechnen . ## Quellen und Stand - Freibeträge Schenkung: § 16 ErbStG (400.000 € Kinder, 200.000 € Enkel, 10-Jahres-Zeitraum) - Arbeitgeberdarlehen: Freigrenze 2.600 € Restsaldo für geldwerten Vorteil (R 19.9 LStR) - Nebenkosten-Beispiel NRW ohne Makler: 6,5 % GrESt + 2 % Notar/Grundbuch --- # Finanzierung trotz Probezeit oder befristetem Vertrag URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/probezeit-befristeter-arbeitsvertrag/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort In der Probezeit oder mit befristetem Arbeitsvertrag lehnen viele Banken Immobilienkredite ab, weil das Einkommen nicht gesichert ist. Zur Zusage führen trotzdem: ein zweiter Kreditnehmer mit unbefristeter Stelle, sehr hohes Einkommen, eine Übernahme- oder Verlängerungsbestätigung des Arbeitgebers, ein Bürge, verwertbare Sicherheiten oder ein Jobwechsel mit Gehaltssprung in eine gefragte Branche. Wenn Du ein Immobiliendarlehen aufnehmen willst, prüft die Bank Deine finanziellen Verhältnisse. Mit einem befristeten Arbeitsvertrag oder in der Probezeit ist der Abschluss eines Kreditvertrags schwierig, aber nicht unmöglich. Warum Banken in dieser Situation zögern und welche Wege trotzdem zum Kredit führen, erfährst Du im folgenden Artikel. ## Welche Gründe gibt es für Banken, Kredite in der Probezeit oder bei befristeten Verträgen abzulehnen? Ein zentrales Kriterium der Kreditentscheidung ist die Sicherheit Deines Einkommens. In der Probezeit kann Dir Dein Arbeitgeber mit kurzer Frist und ohne Angabe von Gründen kündigen, Dein Einkommen fiele sofort weg, und die Rückzahlung des Kredits stünde infrage. Ob Du nach der Probezeit übernommen wirst, ist aus Bankensicht offen. Das bedeutet ein hohes Risiko, entsprechend häufig werden solche Anfragen abgelehnt. Ähnlich beim befristeten Arbeitsvertrag: Du kannst zwar ein Beschäftigungsverhältnis nachweisen, aber wie es nach dem Vertragsende weitergeht, ist ungewiss. Wirst Du danach arbeitslos, ist die Rate nicht mehr gesichert. Kreditinstitute rechnen deshalb mit einem erhöhten Ausfallrisiko. ## Welche Möglichkeiten gibt es, in der Probezeit einen Kredit aufzunehmen? Auch wenn die Ausgangslage schwierig ist, mehrere Konstellationen führen zur Zusage: - Ein zweiter Kreditnehmer mit festem, unbefristetem Arbeitsverhältnis unterschreibt den Kreditvertrag mit. In der Praxis der wirksamste Hebel. - Das Einkommen ist sehr hoch , die Rate wäre selbst bei vorübergehender Arbeitslosigkeit tragbar. - Der Arbeitgeber bestätigt schriftlich die geplante Übernahme oder Vertragsverlängerung . - Ein Bürge mit sehr guten wirtschaftlichen Verhältnissen übernimmt eine Bürgschaft. - Es gibt Sicherheiten wie einen Bausparvertrag, einen Sparvertrag oder eine Lebensversicherung, die für die Tilgung einsetzbar sind. - Du hast selbst gekündigt und Dich verbessert , nahtloser Übergang, höheres Gehalt, idealerweise schon drei Abrechnungen vom neuen Arbeitgeber. Eine Eigenkündigung mit Aufstieg bewerten Banken deutlich positiver als eine Kündigung durch den Arbeitgeber. Auch die Branche zählt: Arbeitest Du in einem Feld, in dem erfahrene Kräfte dauerhaft gesucht werden, relativiert das aus Bankensicht das Befristungsrisiko. Banken entscheiden jede Anfrage individuell. Eine Ablehnung bei Institut A heißt nicht, dass Institut B genauso entscheidet, die Risikomodelle unterscheiden sich erheblich. Genau hier liegt der Wert des Vermittlers: Er kennt die Banken, die Probezeit-Fälle aktiv annehmen, und stellt die Anfrage gezielt dort. Wichtig dabei: als Konditionsanfrage, nicht als Kreditanfrage, so bleibt Dein SCHUFA-Score unberührt. Mehr dazu in unserem Artikel SCHUFA und Finanzierung . Unter Umständen ist auch eine Restschuldversicherung eine Überlegung wert: Der Versicherer springt bei Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit ein. Prüfe hier aber Kosten und Ausschlüsse genau, diese Policen sind oft teuer. ## In welchen Fällen lehnen Banken Kreditanfragen ab? Das Ausfallrisiko ist der Bank zu hoch, wenn Du als alleiniger Kreditnehmer eine hohe Darlehenssumme aufnehmen möchtest und weder zweiten Darlehensnehmer noch Bürgen noch nennenswerte Sicherheiten beibringen kannst. Vor allem Alleinstehende in Probezeit oder Befristung haben es hier schwer. In dieser Konstellation kann es sinnvoll sein, die Übernahme abzuwarten, mit unbefristetem Vertrag verhandelst Du aus einer ganz anderen Position. ## Fazit: Kredit trotz Probezeit und befristetem Arbeitsvertrag möglich Die Kreditaufnahme in der Probezeit oder mit Befristung ist nicht unmöglich. Ein zweiter Kreditnehmer, Sicherheiten oder eine Arbeitgeberbestätigung erhöhen Deine Chancen deutlich. Überlege im Vorfeld ehrlich, ob Du Dir die Rate auch dann leisten kannst, wenn Übernahme oder Verlängerung ausbleiben. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Probezeit-Anfragen scheitern selten am Fall, sondern an der falschen Bank. Von unseren über 450 Partnern nimmt ein klar abgrenzbarer Kreis solche Konstellationen aktiv an, und die Anfrage läuft bei uns grundsätzlich SCHUFA-neutral. Ob Dein Fall dazu gehört, klären wir im kostenlosen Erstgespräch . ## Quellen und Stand - Kreditvergabe-Praxis: bankindividuelle Entscheidungen, Vermittler-Erfahrungswerte --- # Prolongation oder Umschuldung: Welcher Weg sich zum Ende der Zinsbindung lohnt URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/prolongation-oder-umschuldung/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-09-30 Die kurze Antwort Die Prolongation ist bequem, die Umschuldung meist günstiger. Beim Wechsel übernimmt die neue Bank die Grundschuld per Abtretung, das kostet in der Regel wenige hundert Euro. Schon wenige Zehntel Zinsunterschied gleichen das bei einer sechsstelligen Restschuld mehrfach aus. Entscheide erst, wenn das Angebot Deiner Bank neben mindestens einem Marktangebot liegt. Endet Deine Zinsbindung, stehen zwei Wege im Mittelpunkt der Anschlussfinanzierung : Du verlängerst bei Deiner Bank, oder Du wechselst zu einer anderen. Beides ist rechtlich einfach. Der Unterschied liegt im Aufwand und im Zins. Dieser Ratgeber zeigt, wo die Grenze verläuft. ## Die beiden Wege in einem Satz Prolongation heißt: Deine bisherige Bank bietet Dir für die Restschuld einen neuen Sollzins und eine neue Zinsbindung an, Du unterschreibst, der Vertrag läuft weiter. Umschuldung heißt: Eine andere Bank zahlt Deine Restschuld zum Ende der Zinsbindung an die alte Bank aus und lässt sich die Grundschuld abtreten. Ab dann zahlst Du an die neue Bank. Ein dritter Weg ist das Forward-Darlehen . Es sichert einen dieser beiden Wege schon Jahre vorher ab und ändert an der Grundentscheidung nichts. ## Prolongation und Umschuldung im Vergleich Merkmal Prolongation Umschuldung Aufwand Angebot prüfen und unterschreiben Antrag bei der neuen Bank, Unterlagen zu Einkommen und Immobilie Grundbuch keine Änderung Abtretung der Grundschuld an die neue Bank Kosten keine Grundbuch und Notar, meist wenige hundert Euro Zins Angebot einer einzigen Bank Auswahl am Markt Vertragsinhalt oft nur Zins und Zinsbindung neu Tilgung, Sondertilgung und Laufzeit frei verhandelbar Zeitbedarf wenige Tage einige Wochen, deshalb früh beginnen Rechtlich brauchst Du für den Wechsel zum Ende der Zinsbindung keine Zustimmung Deiner Bank. Endet die Zinsbindung vor der vereinbarten Rückzahlung und gibt es keine neue Zinsvereinbarung, kannst Du mit einem Monat Frist zum Ende der Zinsbindung kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an. ## Rechenbeispiel: 196.000 Euro Restschuld Angenommen, Deine Restschuld zum Ende der Zinsbindung beträgt 196.000 Euro. Deine Bank bietet 4,0 % Sollzins für zehn Jahre an, ein Wettbewerber 3,7 %. Du zahlst in beiden Fällen dieselbe Monatsrate von 931 Euro. Die Beträge sind auf hundert Euro gerundet. Variante Zins Zinsen 10 J. Rest nach 10 J. Prolongation 4,0 % 70.800 € 155.100 € Umschuldung 3,7 % 64.400 € 148.700 € Unterschied 0,3 Pkt. −6.500 € −6.500 € Dem stehen die Kosten der Grundschuldabtretung gegenüber. Bei einer Grundschuld von 250.000 Euro berechnet das Grundbuchamt für die Eintragung der Abtretung 267,50 Euro (0,5-Gebühr nach Tabelle B des GNotKG). Beglaubigt ein Notar die Abtretungserklärung, kommen höchstens 70 Euro Gebühr plus Umsatzsteuer und Auslagen hinzu. Der Wechsel bringt in diesem Beispiel also rund 6.000 Euro. Rechenbeispiel, kein Angebot. Die Zinssätze sind angenommen, monatliche Zahlung und Verrechnung. Wie der Wechsel im Detail abläuft, erklärt der Ratgeber Grundschuldabtretung . ## Wichtig: Die Kosten hängen an der Grundschuld, nicht an der Restschuld Die Gebühren richten sich nach dem Betrag der eingetragenen Grundschuld. Ist Deine Restschuld schon stark gesunken, die Grundschuld aber noch in voller Höhe eingetragen, bleiben die Kosten gleich, während der Zinsvorteil schrumpft. Bei 40.000 Euro Restschuld und denselben Zinssätzen bringt der Wechsel nach zehn Jahren rund 1.300 Euro weniger Restschuld. Bleibt die Grundschuld bei 250.000 Euro, kostet der Wechsel weiter rund 350 Euro. Es bleibt ein Vorteil, aber ein kleiner. ## Wann die Prolongation die bessere Wahl ist - Das Angebot Deiner Bank liegt auf dem Niveau der besten Marktangebote, etwa nachdem Du es mit einem Vergleich nachverhandelt hast. - Die Restschuld ist klein, und der Zinsvorteil deckt die Wechselkosten nur knapp. - Dein Einkommen ist gesunken oder unsicher geworden, und eine neue Prüfung bei einer anderen Bank wäre schwierig. - Die Zeit bis zum Ende der Zinsbindung reicht für einen geordneten Wechsel nicht mehr aus. ## Wann die Umschuldung die bessere Wahl ist - Der Marktzins liegt spürbar unter dem Angebot Deiner Bank. - Du willst Tilgung, Sondertilgungsrechte oder Zinsbindung grundlegend neu gestalten. - Du brauchst zusätzliches Geld, etwa für eine Modernisierung, und Deine Bank bietet dafür keine gute Kondition. - Du hast genug Vorlauf: Wer zwölf Monate vorher beginnt, vergleicht in Ruhe. ## Was die neue Bank für die Umschuldung braucht Die neue Bank prüft Dich wie bei einer neuen Finanzierung. Rechne mit diesen Unterlagen: - Darlehensvertrag der bisherigen Bank mit allen Nachträgen - letzte Jahresmitteilung oder Zinsbescheinigung mit der aktuellen Restschuld - aktueller Grundbuchauszug - Einkommensnachweise, bei Angestellten die letzten Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen die Steuerbescheide - Objektunterlagen wie Wohnflächenberechnung und aktuelle Fotos, je nach Bank Für die erste Einschätzung reicht der Darlehensvertrag. Der Rest folgt, wenn feststeht, welche Bank infrage kommt. Den Grundbuchauszug bekommst Du beim Grundbuchamt, wie das geht, steht im Ratgeber Grundbuch, Flurkarte, Bauakte: Wo bekomme ich was? Hast Du mehrere Immobilien oder weitere Kredite, helfen die Immobilienaufstellung und der Banken- und Verbindlichkeitenspiegel . ## Drei Fehler, die den Vorteil kosten - Zu spät anfangen: Wer erst mit dem Schreiben der Bank drei Monate vor Ende der Zinsbindung beginnt, hat kaum Zeit für Antrag, Prüfung und Abtretung. - Ungleiche Angebote vergleichen: Ein Angebot mit fünf Jahren Zinsbindung ist mit einem über zehn Jahre nicht vergleichbar. Gleiche Zinsbindung, gleiche Tilgung, gleiche Sondertilgung. - Nur auf die Rate schauen: Eine niedrige Rate kann auch eine niedrige Tilgung bedeuten. Entscheidend sind Zinskosten und Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung. ## So gehst Du vor Hol Dir die Restschuld zum Ende der Zinsbindung aus der letzten Jahresmitteilung Deiner Bank. Frag das Verlängerungsangebot aktiv an, statt auf das Pflichtschreiben drei Monate vorher zu warten (§ 493 Abs. 1 BGB). Lege es neben mindestens ein Marktangebot mit derselben Zinsbindung und Tilgung. Wie Du das Angebot Deiner Bank liest, zeigt der Ratgeber Prolongationsangebot prüfen . Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: In unseren Vergleichen liegt das Verlängerungsangebot der Hausbank regelmäßig 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte über dem besten Marktangebot. Wir stellen es gegen über 600 Banken und übernehmen den Wechsel, wenn er sich lohnt. Anschluss prüfen lassen . ## Quellen und Stand - § 489 BGB : Kündigung zum Ende der Zinsbindung (Abs. 1 Nr. 1) und nach zehn Jahren (Abs. 1 Nr. 2) - § 490 Abs. 2 BGB : vorzeitige Kündigung mit Vorfälligkeitsentschädigung - § 493 Abs. 1 BGB : Unterrichtung spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung - GNotKG Anlage 1 KV 14130 und 25100, Anlage 2 Tabelle B - Stand 30.09.2026 --- # Prolongationsangebot der Hausbank prüfen: Diese 7 Punkte entscheiden URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/prolongationsangebot-pruefen/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-09-25 Die kurze Antwort Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung muss Deine Bank Dir mitteilen, ob sie verlängert, und den angebotenen Sollzins nennen (§ 493 Abs. 1 BGB). Prüfe Zins, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung, Rate, Frist und Nebenbedingungen. Leg das Angebot immer neben ein Marktangebot mit denselben Eckdaten, bevor Du unterschreibst. Irgendwann liegt es im Briefkasten: das Schreiben Deiner Bank zum Ende der Zinsbindung. Es sieht aus wie eine Formsache, eine Unterschrift und alles läuft weiter. Tatsächlich entscheidest Du mit dieser Unterschrift über die Kosten der nächsten fünf bis fünfzehn Jahre Deiner Anschlussfinanzierung . Dieser Ratgeber zeigt, wie Du das Angebot liest. ## Was die Bank Dir mitteilen muss Bei einem Verbraucherdarlehen mit fester Zinsbindung, die vor der vollständigen Rückzahlung endet, muss die Bank Dich spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung unterrichten, ob sie zu einer neuen Zinsbindung bereit ist. Ist sie bereit, muss das Schreiben den angebotenen Sollzins enthalten (§ 493 Abs. 1 BGB). Mehr schreibt das Gesetz an dieser Stelle nicht vor. Die drei Monate sind eine Untergrenze, keine Empfehlung. Viele Banken melden sich früher, manche erst kurz vor der Frist. Du kannst das Angebot jederzeit selbst anfragen. ## Sieben Punkte, die Du prüfen solltest Prüfpunkt Worauf Du achtest 1. Sollzins und effektiver Jahreszins Beide Werte nennen lassen. Vergleiche nur Angebote mit gleicher Zinsbindung. 2. Zinsbindung Passt die Dauer zu Deinen Plänen, etwa zum Rentenbeginn? Angebote mit fünf Jahren sind mit zehnjährigen nicht direkt vergleichbar. 3. Restschuld Stimmt der Betrag mit Deiner letzten Jahresmitteilung und den seither gezahlten Raten überein? 4. Tilgung und Rate Bleibt die Rate gleich, sinkt bei höherem Zins die Tilgung. Rechne aus, wie lange Du dann noch zahlst. 5. Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel Übernimmt die Bank diese Rechte aus dem alten Vertrag? Jetzt kannst Du sie neu verhandeln. 6. Annahmefrist Bis wann gilt das Angebot, und gilt der Zins bis zum Stichtag fest? 7. Nebenbedingungen Gebühren, Pflicht zu weiteren Produkten oder Änderungen an der Sicherheit. ## Die Falle der gleichbleibenden Rate Manche Angebote halten die bisherige Rate stabil und passen nur den Zins an. Das wirkt beruhigend, kann aber teuer werden. Steigt der Zins deutlich, fließt fast die ganze Rate in die Zinsen, und die Tilgung schrumpft. Ein Beispiel: 196.000 Euro Restschuld, bisherige Rate 729 Euro, neuer Sollzins 4,0 %. Bei gleicher Rate fließen im ersten Monat rund 653 Euro in die Zinsen und nur rund 76 Euro in die Tilgung. Die Restlaufzeit wächst auf Jahrzehnte. Rechenbeispiel, kein Angebot. Deine eigenen Werte rechnest Du im Anschluss-Rechner nach. ## Was passiert, wenn Du nicht reagierst Was nach dem Ende der Zinsbindung ohne neue Vereinbarung gilt, steht in Deinem Darlehensvertrag. Lies die Klausel zum Ende der Sollzinsbindung, bevor die Annahmefrist abläuft. Wer wechseln will, muss spätestens einen Monat vor dem Stichtag kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Schweigen ist also keine Strategie, sondern verschenkt Deine Wahl. ## Achtung bei der Zehn-Jahres-Frist Unterschreibst Du eine Prolongation, beginnt die Frist für das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren neu. Maßgeblich ist dann der Zeitpunkt der neuen Vereinbarung über Zins oder Laufzeit (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Eine lange Zinsbindung bindet Dich also länger, als es auf den ersten Blick wirkt. Mehr dazu im Ratgeber Kündigung nach 10 Jahren . ## Beispiel: Zwei Angebote richtig nebeneinanderlegen Ein Vergleich ist nur fair, wenn die Eckdaten übereinstimmen. Das folgende Beispiel zeigt, warum die Rate allein täuscht. Restschuld 196.000 Euro, zehn Jahre Zinsbindung: Eckdaten Angebot Hausbank Marktangebot Sollzins 4,0 % 3,7 % Anfängliche Tilgung 1,5 % 2,0 % Monatsrate 898,33 € 931,00 € Restschuld nach 10 Jahren rund 159.900 € rund 148.700 € Das Angebot der Hausbank hat die niedrigere Rate, weil es weniger tilgt. Nach zehn Jahren stehst Du damit mit rund 11.300 Euro mehr Restschuld da. Ein großer Teil davon ist zusätzliche Tilgung beim Marktangebot, der Rest ist der Zinsunterschied. Deshalb gilt: Vergleiche immer mit gleicher Tilgung oder gleicher Rate. Rechenbeispiel, kein Angebot. Die Zinssätze sind angenommen, monatliche Zahlung und Verrechnung. ## Checkliste vor der Unterschrift - Restschuld zum Stichtag mit der Jahresmitteilung abgeglichen - Sollzins und effektiver Jahreszins schriftlich - Zinsbindung passend zur Lebensplanung - Tilgung so gewählt, dass die Restschuld am Ende der Zinsbindung tragbar ist - Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel geregelt - mindestens ein Marktangebot mit gleichen Eckdaten zum Vergleich - Annahmefrist und Stichtag im Kalender ## So verhandelst Du nach - Früh anfragen: Sechs bis zwölf Monate vor Ende der Zinsbindung bleibt Zeit für Vergleich und Wechsel. - Vergleich mit gleichen Eckdaten: Gleiche Zinsbindung, gleiche Tilgung, gleiche Sondertilgung. Nur so ist der Zins vergleichbar. - Schriftliches Gegenangebot: Ein konkretes Angebot einer anderen Bank ist stärker als ein Hinweis auf Zinsportale. - Kündigungsrecht kennen: Zum Ende der Zinsbindung kannst Du mit einem Monat Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Das gibt Dir die Verhandlungsposition. - Zeitplan im Blick: Ein Wechsel braucht einige Wochen. Wer erst mit dem Schreiben drei Monate vorher beginnt, hat wenig Spielraum. Ob sich statt der Verlängerung ein Wechsel lohnt, zeigt der Ratgeber Prolongation oder Umschuldung . Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: In unseren Vergleichen liegt das Verlängerungsangebot der Hausbank regelmäßig 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte über dem besten Marktangebot. Schick uns das Schreiben Deiner Bank, wir prüfen es und stellen es gegen über 600 Banken. Angebot prüfen lassen . ## Quellen und Stand - § 493 Abs. 1 BGB : Unterrichtung spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung, mit angebotenem Sollzins - § 489 Abs. 1 BGB : Kündigung zum Ende der Zinsbindung, Neubeginn der Zehn-Jahres-Frist bei neuer Vereinbarung - Stand 25.09.2026 --- # Kündigung der Baufinanzierung nach 10 Jahren: Was § 489 BGB erlaubt URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/sonderkuendigungsrecht-489-bgb/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-09-25 Die kurze Antwort Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kannst Du jede Baufinanzierung mit fester Zinsbindung mit sechs Monaten Frist kündigen, auch wenn 15 oder 20 Jahre vereinbart sind (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an, und kein Vertrag kann dieses Recht ausschließen. Eine spätere neue Zins- oder Laufzeitvereinbarung startet die Frist neu. Lange Zinsbindungen geben Sicherheit. Liegt der Marktzins aber unter Deinem Vertragszins, fühlt sich dieselbe Bindung wie eine Fessel an. Für diesen Fall hat der Gesetzgeber ein Kündigungsrecht geschaffen, das Banken nicht aushebeln können. Es ist oft der Startpunkt für eine vorzeitige Anschlussfinanzierung . ## Was das Gesetz sagt § 489 Abs. 1 BGB gibt Dir als Darlehensnehmer bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins zwei ordentliche Kündigungsrechte: - Nr. 1, zum Ende der Zinsbindung: Endet die Zinsbindung vor der vereinbarten Rückzahlung und gibt es keine neue Zinsvereinbarung, kündigst Du mit einer Frist von einem Monat, frühestens zum Ablauf des Tages, an dem die Zinsbindung endet. - Nr. 2, nach zehn Jahren: In jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzins getroffen, tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Empfangs. Absatz 4 stellt klar: Dieses Kündigungsrecht kann durch Vertrag weder ausgeschlossen noch erschwert werden. Absatz 3 setzt eine Bedingung: Zahlst Du den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurück, gilt die Kündigung als nicht erfolgt. ## So berechnest Du die Frist Schritt Beispiel Vollständige Auszahlung 15. April 2015 (letzte Rate bei einem Neubau) Zehn Jahre abgelaufen 15. April 2025 Kündigung erklärt zum Beispiel am 16. April 2025 Ende des Darlehens sechs Monate nach Zugang der Kündigung, im Beispiel Mitte Oktober 2025 Rückzahlung binnen zwei Wochen nach diesem Tag, sonst gilt die Kündigung als nicht erfolgt Maßgeblich ist der vollständige Empfang. Bei einem Neubau mit Auszahlung nach Baufortschritt ist das die letzte Teilauszahlung, nicht der Vertragsabschluss. Den Tag findest Du im Kontoauszug des Darlehens oder in der Auszahlungsbestätigung Deiner Bank. Plane die Kündigung so, dass die neue Finanzierung zum Ende der Frist bereitsteht. ## Wann die Frist neu beginnt Die Zehn-Jahres-Frist beginnt neu, sobald Du mit Deiner Bank eine neue Vereinbarung über Zins oder Rückzahlung triffst. Das betrifft vor allem die Prolongation: Wer nach zehn Jahren bei derselben Bank für weitere 15 Jahre verlängert, kann nach dieser Regel erst zehn Jahre nach der Verlängerung wieder kündigen. Nach dem Wortlaut zählt der Zeitpunkt der Vereinbarung. Wird eine Verlängerung Jahre im Voraus vereinbart, beginnt die Frist also schon mit der Unterschrift. ## Abgrenzung zur vorzeitigen Kündigung mit Vorfälligkeitsentschädigung Innerhalb der ersten zehn Jahre bleibt nur die vorzeitige Kündigung nach § 490 Abs. 2 BGB. Sie setzt ein berechtigtes Interesse voraus, etwa den Verkauf der Immobilie, und kostet eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Kündigung nach § 489 BGB braucht dagegen keinen Grund und kostet nichts. Was eine vorzeitige Ablösung kosten würde, schätzt Du mit dem Rechner Vorfälligkeitsentschädigung . Merkmal § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB § 490 Abs. 2 BGB Voraussetzung zehn Jahre seit vollständigem Empfang berechtigtes Interesse, sechs Monate seit Empfang Frist sechs Monate drei Monate (§ 488 Abs. 3 Satz 2 BGB) Vorfälligkeitsentschädigung nein ja ## Ganz oder teilweise Das Gesetz erlaubt die Kündigung ganz oder teilweise (§ 489 Abs. 1 BGB). Hast Du Geld aus einer Erbschaft oder einem Verkauf, kannst Du einen Teil zurückzahlen und den Rest weiterlaufen lassen. Auch für eine Teilkündigung gilt die Rückzahlungsfrist von zwei Wochen nach Absatz 3. ## Darlehen mit veränderlichem Zins Für Darlehen ohne feste Zinsbindung gilt eine eigene Regel: Du kannst sie jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB). Die Zehn-Jahres-Frist spielt dort keine Rolle. ## So gehst Du vor - Tag der vollständigen Auszahlung ermitteln: Auszahlungsbestätigung oder Kontoauszug des Darlehens, bei Nachträgen das Datum der letzten Vereinbarung über Zins oder Laufzeit. - Anschlussfinanzierung sichern: Die neue Bank muss zum Ende der Kündigungsfrist auszahlen, sonst greift die Zwei-Wochen-Regel des Absatzes 3. - Kündigung erklären: Das Gesetz schreibt keine Form vor. Kündige schriftlich und so, dass Du den Zugang nachweisen kannst. - Ablösung abstimmen: Die neue Bank löst die Restschuld per Treuhandauftrag ab und übernimmt die Grundschuld. ## Wann sich die Kündigung lohnt Die Kündigung lohnt sich, wenn der Zins einer neuen Finanzierung spürbar unter Deinem Vertragszins liegt. Rechne dabei mit den Kosten des Wechsels: Die neue Bank übernimmt die Grundschuld per Abtretung, das kostet meist wenige hundert Euro. Wie sich das zusammensetzt, zeigt der Ratgeber Grundschuldabtretung . Liegt der Marktzins über Deinem Vertragszins, behältst Du Deinen Vertrag einfach. Ein Sonderfall: Das Kündigungsrecht lässt sich auch nutzen, um mit Deiner Bank über eine Zinssenkung zu sprechen. Die Bank weiß, dass Du gehen kannst. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Wir prüfen anhand Deines Darlehensvertrags, ab wann Du kündigen kannst, rechnen den Zinsvorteil gegen die Wechselkosten und stimmen Kündigung und Auszahlung mit der neuen Bank ab. Anschluss prüfen lassen . ## Quellen und Stand - § 489 BGB : ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers (Abs. 1 Nr. 1 und 2, Abs. 3, Abs. 4) - § 490 Abs. 2 BGB : außerordentliches Kündigungsrecht mit Vorfälligkeitsentschädigung - Stand 25.09.2026 --- # Sondertilgung: So verkürzt Du Deine Baufinanzierung URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/sondertilgung/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Zahlung auf Deine Restschuld, viele Banken erlauben 5 % der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei, wenn es im Vertrag steht. Die Wirkung ist groß: 5.000 Euro jährlich verkürzen ein 300.000-Euro-Darlehen von gut 28 auf 19 Jahre und sparen rund 65.000 Euro Zinsen. Faustregel: Sondertilgen lohnt, solange Dein Kreditzins über der sicheren Anlagerendite liegt. Bonus, Erbschaft, ausgezahlte Lebensversicherung, immer wieder gibt es Momente, in denen unerwartet Geld verfügbar ist. In Deine Baufinanzierung gesteckt, entfaltet es eine erstaunliche Wirkung: Jeder sondergetilgte Euro spart über die Restlaufzeit ein Vielfaches an Zinsen. Wie Sondertilgungen funktionieren, was der Vertrag hergeben muss und wann sich die Zahlung wirklich lohnt, erfährst Du im folgenden Artikel. ## Was ist eine Sondertilgung? Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Zahlung zusätzlich zur monatlichen Rate. Sie fließt komplett in die Tilgung und senkt die Restschuld sofort, ab dem nächsten Monat berechnet die Bank Zinsen nur noch auf den geringeren Betrag. Da die Rate gleich bleibt, steigt zugleich der Tilgungsanteil jeder künftigen Rate: Der Zinseszinseffekt arbeitet ab jetzt für Dich statt gegen Dich. Ohne vertragliche Vereinbarung darfst Du während der Zinsbindung nicht einfach zusätzlich zahlen, die Bank kalkuliert mit Deinen Zinszahlungen und kann außerplanmäßige Rückzahlungen ablehnen oder eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Deshalb gehört das Sondertilgungsrecht in den Vertrag: Verbreitet sind 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei, manche Banken bieten mehr, teils gegen einen kleinen Zinsaufschlag von 0,05 bis 0,1 Prozentpunkten. ## Was bringt eine Sondertilgung konkret? Ein durchgerechnetes Beispiel: Darlehen 300.000 Euro, Sollzins 3,7 %, anfängliche Tilgung 2 %, Monatsrate 1.425 Euro. Szenario Restschuld nach 10 Jahren Gezahlte Zinsen (10 J.) Rechnerische Gesamtlaufzeit Zinsen gesamt Ohne Sondertilgung 227.500 € 98.500 € 28,4 Jahre 184.800 € 5.000 € Sondertilgung pro Jahr 168.200 € 89.200 € 19,0 Jahre 119.700 € Die jährliche Sondertilgung von 5.000 Euro senkt die Restschuld nach zehn Jahren um gut 59.000 Euro, davon sind 50.000 Euro Deine Einzahlungen und über 9.000 Euro gesparte Zinsen. Über die gesamte Laufzeit verkürzt sie die Rückzahlung um mehr als neun Jahre und spart rund 65.000 Euro Zinsen. Auch der Nebeneffekt zählt: Eine geringere Restschuld zum Bindungsende entschärft das Zinsänderungsrisiko der Anschlussfinanzierung , und ein niedrigerer Beleihungsauslauf verbessert dort Deine Konditionen. ## Wann lohnt sich die Sondertilgung, und wann nicht? Die Grundregel ist ein Renditevergleich: Eine Sondertilgung „verzinst“ sich garantiert und steuerfrei mit Deinem Sollzins. Bei 3,7 % Kreditzins müsste eine alternative Anlage nach Steuern mehr als 3,7 % sicher abwerfen, um besser zu sein, mit Tagesgeld oder Festgeld ist das aktuell kaum zu schaffen. In Hochzinsverträgen ist Sondertilgen also fast immer die beste sichere „Anlage“. Drei Ausnahmen verdienen den zweiten Blick: - Notgroschen geht vor: Drei bis sechs Monatsausgaben bleiben liquide, Geld in der Grundschuld holst Du nicht einfach zurück. - Alt-Verträge mit Niedrigzins: Läuft Dein Darlehen noch zu 1 % aus der Niedrigzinsphase, schlägt schon das Festgeld Deinen Kreditzins, hier lohnt Anlegen statt Tilgen, und die Sondertilgung wartet auf die Anschlussfinanzierung. - Fördersperren beachten: Bei manchen Förderdarlehen (etwa KfW-Programmen) sind Sondertilgungen ausgeschlossen oder nur als Vollablösung möglich, dann tilgst Du besser im Bankdarlehen daneben. Praxis-Tipp: Sondertilgungsrechte verfallen meist zum Jahresende und lassen sich nicht ansparen. Wer regelmäßig kleinere Beträge übrig hat, zahlt besser jährlich ein, statt auf die große Einmalzahlung zu warten, der Zinseffekt früher Zahlungen ist am größten. ## Sondertilgungsrecht richtig verhandeln Beim Abschluss oder bei der Anschlussfinanzierung gehören drei Punkte in den Vertrag: die kostenfreie Sondertilgung von mindestens 5 % pro Jahr, idealerweise ein Tilgungssatzwechsel-Recht dazu, und Klarheit, worauf sich die 5 % beziehen (ursprüngliche Darlehenssumme oder Restschuld). Rechne vor Abschluss durch, ob ein höheres Sondertilgungsrecht gegen Aufschlag zu Deinem realistischen Sparverhalten passt: Ein Recht, das Du nie nutzt, ist ein bezahltes Extra ohne Gegenwert. Unser Tilgungsrechner zeigt Dir die Wirkung Deiner Beträge auf Laufzeit und Zinskosten. ## Fazit: Kleiner Betrag, große Hebelwirkung Sondertilgungen sind der wirksamste Weg, eine laufende Finanzierung zu beschleunigen, garantierte Rendite in Höhe des Sollzinses, sinkendes Anschlussrisiko, frühere Schuldenfreiheit. Voraussetzung ist das vertragliche Recht dazu und ein Notgroschen, der unangetastet bleibt. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Die Sondertilgungsfrage stellt sich zweimal, bei Vertragsabschluss als Verhandlungspunkt und bei jedem Geldeingang als Rechenaufgabe gegen die Anlagealternative. Beides rechnen wir mit Dir durch, inklusive der Frage, ob das Geld in der Grundschuld oder als Puffer für die Anschlussfinanzierung mehr bewirkt. Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - Rechenbeispiele: eigene Berechnung, 300.000 €, 3,7 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung (Marktniveau 07/2026) - Sondertilgungsrecht 5 % p. a.: verbreiteter Marktstandard, bankabhängig --- # Vom Antrag bis zum Eigentum: Der komplette Zeitplan Deiner Finanzierung URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/vom-antrag-bis-zum-eigentum/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Von der Unterschrift unter dem Darlehensantrag bis zur Auszahlung vergehen typischerweise 6 bis 10 Wochen: Kreditentscheidung 3 bis 10 Banktage, Grundschuldbestellung beim Notar plus Eintragung 3 bis 6 Wochen, Auszahlung 4 bis 5 Werktage nach Grundschuldnachweis. Als Eigentümer im Grundbuch stehst Du deutlich später, meist 3 bis 6 Monate nach Beurkundung, weil Grunderwerbsteuer, Unbedenklichkeitsbescheinigung und die Bearbeitungszeit des Grundbuchamts dazwischenliegen. Wohnen kannst Du trotzdem ab Kaufpreiszahlung und Übergabe, die Auflassungsvormerkung sichert Dich bis dahin ab. Zwischen Deiner Unterschrift unter dem Darlehensantrag und dem Moment, in dem Du als Eigentümer im Grundbuch stehst, liegen viele Stationen, und mehrere Behörden mit eigenen Bearbeitungszeiten. Wer den Ablauf kennt, plant Kaufpreisfälligkeit, Kündigung der alten Wohnung und Umzug realistisch, statt von Fristen überrascht zu werden. ## Die Zeitachse im Überblick Station Typische Dauer Wer arbeitet Kreditentscheidung nach Antragseingang 3 bis 10 Banktage Bank Widerrufsfrist des Darlehensvertrags 14 Tage (läuft parallel) Du Grundschuldbestellung beim Notar 1 bis 2 Wochen bis zum Termin Notar Eintragung der Grundschuld im Grundbuch 3 bis 6 Wochen Grundbuchamt Auszahlung nach Grundschuldnachweis 4 bis 5 Werktage Bank Kaufpreisfälligkeit nach Beurkundung insgesamt 4 bis 8 Wochen Notar koordiniert Unbedenklichkeitsbescheinigung Finanzamt 2 bis 6 Wochen nach Steuerzahlung Finanzamt Eigentumsumschreibung 4 bis 12 Wochen Bearbeitung, gesamt 3 bis 6 Monate nach Beurkundung Grundbuchamt Die Spannen sind real: Grundbuchämter in NRW brauchen je nach Auslastung 4 bis 12 Wochen für eine Eintragung, in überlasteten Bezirken wurde auch deutlich mehr dokumentiert. Der Notar kann Behörden nicht beschleunigen, Du selbst aber jede eigene Frist. ## Schritt 1: Antrag unterschrieben, Bank prüft (3 bis 10 Banktage) Mit dem unterschriebenen Antrag und vollständigen Unterlagen beginnt die Kreditprüfung: Bonität, Objektwert, Beleihungsauslauf. Vollständigkeit ist der größte Zeithebel, jede Nachforderung kostet eine Schleife von mehreren Tagen. Welche Dokumente die Bank erwartet, listet der Ratgeber Welche Unterlagen brauche ich? . Bei komplexen Fällen, etwa Selbstständigkeit oder Neubau mit Festpreisvertrag, sind auch zwei bis drei Wochen möglich. Am Ende steht die Kreditentscheidung und der Darlehensvertrag. Ab dessen Unterzeichnung läuft Deine gesetzliche Widerrufsfrist von 14 Tagen. Sie hindert die weitere Abwicklung nicht, gehört aber in den Kalender. ## Schritt 2: Notartermin und Grundschuldbestellung (1 bis 2 Wochen) Die Bank sichert ihr Darlehen über eine Grundschuld an der Immobilie. Dafür schickt sie dem Notar ihr Grundschuldbestellungsformular. Sinnvoll: Die Grundschuldbestellung direkt im Beurkundungstermin des Kaufvertrags miterledigen, das spart einen zweiten Termin und die zugehörige Koordination. Voraussetzung ist, dass Deine Finanzierungszusage zum Beurkundungstermin vorliegt und die Bankunterlagen rechtzeitig beim Notar sind, kümmere Dich darum mindestens eine Woche vor dem Termin. Eine pauschale Gebührenhalbierung durch den gemeinsamen Termin ist rechtlich nicht verlässlich belegt, Kaufvertrag und Grundschuld gelten als getrennte Beurkundungsgegenstände mit eigener Gebühr; frag im Zweifel Deinen Notar nach einem Kostenvoranschlag für beide Varianten. Läuft die Bestellung separat, vergehen bis zum Termin meist ein bis zwei Wochen. Da Du zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümer bist, braucht der Notar zusätzlich die Belastungsvollmacht des Verkäufers, sie ist in nahezu jedem Kaufvertrag enthalten. ## Schritt 3: Eintragung der Grundschuld (3 bis 6 Wochen) Der Notar reicht die Grundschuldbestellungsurkunde beim Grundbuchamt ein. Die Eintragung in Abteilung III dauert je nach Amt drei bis sechs Wochen. Weil viele Kaufverträge die Kaufpreisfälligkeit an diese Eintragung koppeln, gibt es eine Abkürzung: Die Notarbestätigung. Der Notar bestätigt der Bank nach Grundbucheinsicht, dass der ranggerechten Eintragung nichts entgegensteht, viele Banken zahlen bereits auf dieser Grundlage aus. Ob Deine Bank das akzeptiert, klärst Du vor der Terminplanung. Parallel trägt das Grundbuchamt die Auflassungsvormerkung für Dich ein. Sie reserviert die Immobilie rechtsverbindlich: Der Verkäufer kann ab diesem Moment nicht mehr an Dritte verkaufen oder zusätzlich belasten. ## Schritt 4: Fälligkeitsmitteilung und Auszahlung (1 bis 2 Wochen) Sind alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt, Auflassungsvormerkung eingetragen, Löschungsbewilligungen für Altlasten beschafft, gegebenenfalls Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde und Verwalterzustimmung bei Eigentumswohnungen, verschickt der Notar die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung. Jetzt ruft Deine Bank das Darlehen ab und überweist, in der Regel innerhalb von vier bis fünf Werktagen nach Grundschuldnachweis, direkt an den Verkäufer. Ein Notaranderkonto ist heute die Ausnahme und kostet extra. In Summe liegen zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung üblicherweise vier bis acht Wochen. Plane bei der Terminvereinbarung mit dem Verkäufer großzügig: Wer die Fälligkeit zu knapp setzt, riskiert Verzugszinsen, wenn das Grundbuchamt langsamer ist als gehofft. ## Schritt 5: Übergabe (direkt nach Zahlungseingang) Mit der Kaufpreiszahlung wechseln Besitz, Nutzen und Lasten, so steht es in praktisch jedem Kaufvertrag. Ab jetzt bekommst Du die Schlüssel, kannst einziehen oder renovieren. Halte die Übergabe im Protokoll fest: Zählerstände, Schlüsselanzahl, Zustand, offene Mängel, mit Fotos. Rechtlich bist Du zu diesem Zeitpunkt noch nicht Eigentümer, aber wirtschaftlich, und durch die Auflassungsvormerkung vollständig abgesichert. ## Schritt 6: Grunderwerbsteuer und Eigentumsumschreibung (3 bis 6 Monate nach Beurkundung) Nach der Beurkundung stellt das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid zu, in NRW 6,5 Prozent des Kaufpreises. Zahl sofort: Erst nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus (2 bis 6 Wochen), und ohne sie darf das Grundbuchamt Dich nicht als Eigentümer eintragen. Diese Zahlung ist der häufigste selbstverschuldete Bremser im ganzen Ablauf. Liegen Kaufpreisbestätigung des Verkäufers und Unbedenklichkeitsbescheinigung vor, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung. Das Grundbuchamt braucht dafür weitere 4 bis 12 Wochen. Mit der Eintragung in Abteilung I bist Du Eigentümer, die Auflassungsvormerkung wird dabei automatisch gelöscht. Vom Notartermin bis hierhin vergehen insgesamt meist drei bis sechs Monate, das ist normal und kein Grund zur Sorge. ## Fazit: Zwei Zeiträume auseinanderhalten Der Ablauf hat zwei Uhren. Die kurze läuft bis zur Auszahlung und Übergabe: 6 bis 10 Wochen ab Darlehensantrag, hier entscheiden Deine Unterlagen-Vollständigkeit und die rechtzeitige Grundschuldbestellung über das Tempo. Die lange läuft bis zur Eigentumsumschreibung: 3 bis 6 Monate, geprägt von Finanzamt und Grundbuchamt, für Dich ohne praktischen Nachteil, weil Vormerkung und Übergabe Dich längst absichern. Drei Dinge kannst Du selbst beschleunigen: vollständige Unterlagen beim Antrag, Bankformulare rechtzeitig zum Notar, Grunderwerbsteuer sofort zahlen. Den Gesamtprozess vom ersten Budget bis hierhin zeigt der Ratgeber Zehn Schritte zur Baufinanzierung . ## Quellen und Stand - § 883 BGB: Auflassungsvormerkung; § 873 BGB: Eigentumsübergang mit Grundbucheintragung - § 495 BGB: 14-tägiges Widerrufsrecht bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen - Bearbeitungszeiten Grundbuchämter NRW: 4-12 Wochen je Amt (Stand 2026) --- # Immobiliendarlehen, Was Banken nicht finanzieren URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/was-banken-nicht-finanzieren/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Ein Immobiliendarlehen ist zweckgebunden, finanziert werden Kauf, Neubau, Modernisierung, Umschuldung und alles, was fest mit der Immobilie verbunden ist, inklusive Garage und Außenanlagen. Nicht finanziert werden bewegliches Mobiliar wie Möbel oder frei stehende Küchen, Autos, Urlaub und in der Regel auch die Kaufnebenkosten, weil sie den Immobilienwert nicht erhöhen. Bei einem Immobiliendarlehen profitierst Du von günstigen Konditionen, weil die Bank die Kreditvergabe auf den Wert Deiner Immobilie abstellt. Die Kreditmittel darfst Du aber nur zweckgebunden verwenden und musst der Bank belegen, wofür das Geld fließt. Was Banken nicht finanzieren, erfährst Du im folgenden Artikel. ## Warum ist ein Immobiliendarlehen zweckgebunden? Einen Immobilienkredit darfst Du nur für bestimmte Vorhaben verwenden: - Kauf oder Neubau einer Immobilie - Modernisierung oder Sanierung - Ablösung oder Umschuldung eines bestehenden Darlehens Deine Immobilie dient der Bank als Sicherheit, eine Grundschuld in Kredithöhe wird zugunsten des Kreditgebers ins Grundbuch eingetragen. Kannst Du Deine Verpflichtungen nicht mehr erfüllen, darf die Bank die Zwangsvollstreckung betreiben, um ihre Forderung auszugleichen. Für die Bank bedeutet das ein geringeres Risiko, weil ein Gegenwert existiert, und genau dieser Gegenwert-Gedanke bestimmt, was finanzierbar ist. ## Wie hoch ist der Beleihungswert meiner Immobilie? Die maximale Kredithöhe richtet sich nach dem Beleihungswert. Die Bank legt fest, welchen Betrag sie bei einer Verwertung der Immobilie sicher erlösen würde, das ist nicht der Kauf- oder Baupreis, sondern der Verkehrswert abzüglich eines Sicherheitsabschlags. Dieser Wert kann vom Marktpreis deutlich abweichen und im Extremfall zur Ablehnung der Finanzierungsanfrage führen. Weil die Bank sicherstellen will, dass der Gegenwert tatsächlich entsteht, zahlt sie ein Neubaudarlehen nie in einer Summe aus, sondern nach Baufortschritt. Gut zu wissen: Für jede Auszahlung brauchst Du Nachweise. Den Baufortschritt belegst Du in der Regel mit Rechnungen oder Bautenstandsberichten, beim Bestandskauf genügt der Kaufvertrag. Bei einer Umschuldung dient die Ablösebescheinigung der alten Bank als Nachweis; für einen Aufstockungsbetrag zur Modernisierung verlangt die Bank Handwerker- oder Materialrechnungen. ## Was kann ich nicht mit einem Immobilienkredit finanzieren? Bei einem Zahlungsausfall darf die Bank die Immobilie verwerten, auf bewegliches Mobiliar hat sie keinen Zugriff. Solche Anschaffungen haben für die Bank keinen Gegenwert und erhöhen den Immobilienwert nicht. Deshalb kannst Du Möbel, eine frei stehende Küche oder anderes Inventar in der Regel nicht über den Immobilienkredit finanzieren. Anders bei einer maßgefertigten Einbauküche, die fest mit dem Haus verbunden ist: Hier ist die Finanzierung je nach Bank möglich. Auch Ausgaben ohne Immobilienbezug, die nächste Urlaubsreise, ein neues Auto, gehören nicht in eine Immobilienfinanzierung. Und die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten steigern den Immobilienwert nicht. Banken finanzieren sie im Rahmen der normalen Baufinanzierung in der Regel nicht mit, üblicherweise trägst Du sie aus Eigenkapital . Ausnahmen bei sehr guter Bonität behandelt unser Artikel Ohne Eigenkapital finanzieren . ## Was finanzieren Banken mit einem Immobiliendarlehen? Neben Kauf- oder Baukosten finanzieren Kreditinstitute alle Einbauten, die fest mit der Immobilie verbunden sind. Auch Garagen, Carports, Außenanlagen oder ein Gartenhaus kannst Du in der Regel über Dein Immobiliendarlehen finanzieren. ## Was passiert, wenn ich nicht die gesamten Kreditmittel abrufe? Bei Neubau oder Modernisierung kann es passieren, dass Du ein höheres Darlehen aufgenommen hast, als Du am Ende brauchst. Ob die Bank den Restbetrag zur freien Verwendung auszahlt, regelt der Darlehensvertrag, kläre das vorher. Im ungünstigsten Fall kannst Du den Teilbetrag nicht abrufen und zahlst eine Nichtabnahmeentschädigung. Kalkuliere deshalb vor der Darlehensaufnahme genau, und wähle einen Finanzierungspartner, dessen Vertragsbedingungen zu Deinem Vorhaben passen. ## Was sind die Vorteile eines zweckgebundenen Darlehens? Die Zweckbindung nützt beiden Seiten: Banken sind über die Grundschuld gegen Zahlungsausfälle abgesichert. Kreditnehmer profitieren von günstigen Konditionen, weil die Immobilie als Sicherheit dient, gegenüber einem klassischen Ratenkredit liegt der Zins eines Immobiliendarlehens deutlich niedriger. ## Fazit: Immobiliendarlehen nur bei entsprechendem Gegenwert Banken finanzieren mit einem Immobiliendarlehen nur Vorhaben mit Gegenwert: die Immobilie selbst und alles, was fest mit ihr verbunden ist. Entscheidend ist der Nachweis, per Rechnung, Bautenstandsbericht oder Kaufvertrag, dass dieser Gegenwert tatsächlich entsteht. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Die Zweckbindung wird dann teuer, wenn die Darlehenssumme falsch geschnitten ist, zu knapp kalkuliert bedeutet teure Nachfinanzierung, zu großzügig droht die Nichtabnahmeentschädigung. Wir strukturieren die Summe deshalb mit Puffer-Bausteinen, die Du abrufen kannst, aber nicht musst. Wie das für Dein Vorhaben aussieht: Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - Beleihungswert-Systematik: § 16 PfandBG / BelWertV (Verkehrswert abzüglich Sicherheitsabschlag) --- # Was sind eigentlich Eigenkapital und Eigenleistung? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/was-sind-eigenkapital-und-eigenleistung/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Als Eigenkapital gelten Barvermögen, Spar- und Tagesgeldguthaben, Wertpapiere, Bausparverträge, Fördergelder, Schenkungen sowie lastenfreie Grundstücke oder Immobilien. Eigenleistungen am Bau, die Muskelhypothek, erkennen Banken meist bis etwa 10 bis 15 % der Darlehenssumme als Eigenkapitalersatz an, gerechnet mit den eingesparten Handwerker-Lohnkosten. Damit Deine Immobilienfinanzierung auf einer soliden Grundlage steht, ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 % zu empfehlen. Bauherren können einen Teil des Kapitals auch als Eigenleistung einbringen, häufig als „Muskelhypothek“ bezeichnet. Im folgenden Artikel erfährst Du, welche Finanzmittel als Eigenkapital gelten und was Du bei der Eigenleistung berücksichtigen solltest. ## Was gilt bei der Immobilienfinanzierung als Eigenkapital? Bevor Du in die Planung Deines Immobilienkaufs oder Bauvorhabens einsteigst, empfiehlt sich ein Kassensturz. Der folgende Überblick zeigt, welches Vermögen Du als Eigenkapital einbringen kannst: - Barvermögen - Guthaben auf Spar- und Tagesgeldkonten - Wertpapiere und Fondsanteile - Bausparverträge - Fördergelder - Guthaben aus einem bestehenden Riester-Vertrag - Schenkungen, etwa von den Eltern Hast Du Dein Geld als Tagesgeld angelegt, ist es sofort verfügbar. Bei Sparbriefen oder längerfristigen Anlagen ist das Geld nicht immer zum passenden Zeitpunkt fällig. Dann hilft eine Zwischenfinanzierung, den Zeitraum bis zur Fälligkeit zu überbrücken, die zusätzlichen Zinskosten gehören in Deine Kalkulation. Wertpapiere oder Fondsanteile kannst Du in der Regel kurzfristig verkaufen. Behalte dabei die Kurse im Blick, damit Du nicht mit Verlust verkaufst. Weißt Du, dass Du das Geld mittelfristig brauchst, kann es sich lohnen, zu einem guten Zeitpunkt zu verkaufen und den Erlös zwischenzeitlich auf einem Tagesgeldkonto zu parken. Möchtest Du einen Bausparvertrag einbringen, kommt es auf die Zuteilungsreife an. Ist der Vertrag noch nicht zuteilungsreif, brauchst Du auch hier eine Zwischenfinanzierung, und der Zuteilungstermin ist nicht garantiert. Im ungünstigsten Fall zwischenfinanzierst Du länger als geplant, was die Zinsbelastung erhöht. Überlege deshalb, ob Du den Vertrag besser als Reserve behältst. Mehr dazu in unserem Artikel Wie funktioniert ein Bausparvertrag? . Auch Guthaben aus einem bestehenden Riester-Vertrag kannst Du für die selbstgenutzte Immobilie entnehmen. Ob Dein Vertrag eine Entnahme zulässt und welche Bedingungen gelten, steht in Deinen Vertragsunterlagen, die spätere nachgelagerte Besteuerung über das Wohnförderkonto solltest Du dabei einrechnen. Für Neuabschlüsse spielt Wohn-Riester am Markt praktisch keine Rolle mehr; als Baustein aus Bestandsverträgen bleibt das Guthaben aber verwertbar. Wir prüfen im Erstgespräch, ob sich die Entnahme in Deinem Fall rechnet. Zusätzlich zählen weitere Werte als Eigenkapital: ein bereits bezahltes Baugrundstück, eine vorhandene lastenfreie Immobilie und Eigenleistungen. ## Was sind Eigenleistungen? Wenn Du, Deine Freunde oder Familienmitglieder auf dem Bau Aufgaben übernehmen und Du dadurch Handwerkerkosten einsparst, handelt es sich um Eigenleistungen. Banken erkennen üblicherweise bis zu 10 bis 15 % der Darlehenssumme als Eigenleistung an, die genaue Grenze und häufig auch ein absoluter Höchstbetrag hängen vom Institut ab. Übernimm nur Arbeiten, zu denen Du tatsächlich in der Lage bist. In der Regel legen Laien beim Innenausbau Hand an und überlassen den Rohbau dem Fachmann. Diese Leistungen bewältigen auch Laien meist problemlos: Maler- und Tapezierarbeiten, Bodenbeläge verlegen, Außenanlagen und Garten. Arbeiten an der Elektroinstallation, am Dach, an tragenden Wänden oder der Haustechnik gehören in Profihände, gerade dort, wo Vorschriften gelten. Bist Du oder ist jemand aus Deinem Umfeld vom Fach, kannst Du auch solche Leistungen einkalkulieren. ## Was ist beim Erbringen von Eigenleistungen wichtig? Bei der Frage, welche Arbeiten Du selbst ausführst, zählt eine realistische Einschätzung. Manche Bauherren überschätzen ihr handwerkliches Können. Werden Arbeiten nicht wie geplant fertig, verzögert das schlimmstenfalls das gesamte Vorhaben, unter Umständen wird sogar eine Nachfinanzierung nötig. Überlege also genau, ob Du fach- und termingerecht liefern kannst. Weitere Faktoren für Deine Entscheidung: - Für Eigenleistungen gibt es keine Gewährleistung. Du haftest selbst und besserst auf eigene Kosten nach. - Hast Du das nötige Wissen und das passende Werkzeug? Musst Du teure Maschinen erst kaufen oder leihen, lohnt sich der Einsatz unter Umständen nicht. - Als Privatperson zahlst Du beim Materialeinkauf meist den vollen Preis. Baufirmen bekommen Rabatte, die Ersparnis kann am Ende kleiner ausfallen als gedacht. ## Wie werden die Eigenleistungen angerechnet? Übernimmst Du einen Teil der Arbeiten selbst, musst Du diesen Eigenkapitalersatz gegenüber der Bank nachweisen. Angesetzt werden die Lohnkosten, die der Handwerker gekostet hätte. Verlegst Du den Fußboden in Eigenregie und hätte ein Handwerker dafür 2.000 Euro berechnet, kannst Du diese 2.000 Euro ansetzen. Wichtig: Nur die Lohnkosten zählen, das Material bezahlst Du auch bei Eigenleistung. Baust Du mit einem Bauunternehmen, erhältst Du in der Regel eine Aufstellung aller Arbeiten mit Lohn- und Materialanteil. Daraus entnimmst Du die Angaben für die Bank. ## Warum Du der Beratung alle Mittel nennen solltest Ein verbreiteter Fehler: Geld für Küche, Möbel oder den Umzug wird gar nicht erst erwähnt, weil es „nicht für die Finanzierung gedacht“ ist. Damit nimmst Du der Beratung die Grundlage. Denn Banken vergeben Zinsen in festen Stufen des Beleihungsauslaufs, und ob sich der Einsatz weiterer 10.000 € lohnt, hängt allein davon ab, ob damit eine Stufe erreichbar ist. Die Rechnung kann überraschen: Wer 10.000 € Möbel-Reserve einsetzt, damit von 3,7 auf 3,5 Prozent rutscht und die Möbel stattdessen über einen Privatkredit zu 7,5 Prozent finanziert (Volltilger über 84 Monate), spart über die ersten sieben Jahre rund 4.700 € Zinsen und steht etwa 8.000 € besser in der Restschuld, trotz des teuren Kleinkredits. 7,5 Prozent auf 10.000 € sind absolut weniger als 0,2 Prozent auf 400.000 €. Die vollständige Rechnung zeigt der Ratgeber Beleihungswert und Beleihungsauslauf . Alle Mittel nennen heißt nicht alle Mittel einsetzen. Es heißt nur: Die Entscheidung fällt auf Basis der Rechnung, nicht nach Bauchgefühl. Ein Notgroschen für Unvorhergesehenes bleibt dabei immer unangetastet, drei Monatsgehälter sind eine bewährte Untergrenze. ## Fazit: Eigenkapital und Eigenleistung genau ermitteln Die meisten Menschen bauen nur einmal im Leben. Plane deshalb umsichtig und rechne bei Gesamtkosten und Eigenanteil sehr genau. Leg der Beratung alle verfügbaren Mittel offen, die optimale Verteilung ergibt die Rechnung, und der Notgroschen bleibt in jedem Szenario draußen. Und bleib bei den Eigenleistungen realistisch: Deine Fähigkeiten zu überschätzen kostet am Bau schnell mehr, als es spart. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Nicht jedes Eigenkapital ist gleich viel wert. Ein Bausparvertrag kurz vor Zuteilung, ein Depot in der Verlustzone, ein Riester-Guthaben mit Wohnförderkonto, jede Quelle hat ihren Preis und ihren richtigen Einsatzzeitpunkt. Welche Kombination bei Dir die besten Konditionen bringt, rechnen wir durch. Einen ersten Überblick liefert Dir unser Eigenkapitalrechner . ## Quellen und Stand - Anrechnungsgrenzen Eigenleistung: bankübliche Praxiswerte, institutsabhängig --- # Bei welcher Bank sollte ich meine Immobilie finanzieren? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/welche-bank-fuer-die-finanzierung/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Die passende Bank findest Du nicht über den Zins allein. Vergleiche auch Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzwechsel und die Möglichkeit, Raten auszusetzen. Ein ungebundener Vermittler vergleicht diese Kriterien über hunderte Banken hinweg und erzielt oft bessere Konditionen als die Hausbank, auch bei Deiner eigenen Bank. Für den Kauf oder den Bau einer Immobilie reicht das eigene Kapital in der Regel nicht aus, Du nimmst also einen Kredit auf. Wichtig ist, dass die Finanzierung auf einer soliden Grundlage steht und Du die Monatsraten dauerhaft zahlen kannst. Wie Du die passende Bank für Deine Finanzierung findest und welche Vorteile ein Vermittler bietet, erfährst Du im folgenden Artikel. ## Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote Die meisten Immobilienkäufer beschränken sich beim Vergleich auf die Zinskonditionen. Es gibt aber deutlich mehr Faktoren, auf die es ankommt. Bedenke: Du zahlst Deinen Kredit in der Regel über Jahrzehnte zurück, die Finanzierung muss zu Dir und Deiner Situation passen. Behalte deshalb diese Kriterien im Blick: Möglichkeit zu Sondertilgungen: Wenn absehbar ist, dass Du zwischendurch Sonderzahlungen leisten willst, um schneller zu tilgen, sollte die Bank diese Option bieten. Manche Institute schließen Sondertilgungen während der Zinsbindung aus, andere berechnen einen Zinsaufschlag. Viele bieten inzwischen 5 % der Darlehenssumme pro Jahr kostenfrei, achte darauf, dass es im Vertrag steht. Anpassung des Tilgungssatzes: Bei einer langfristigen Finanzierung ist nicht absehbar, was in einigen Jahren passiert. Vielleicht ändert sich Deine berufliche Situation und die Rate passt nicht mehr. Einige Banken erlauben, den Tilgungssatz während der Zinsbindung zu wechseln, nach oben wie nach unten. Gerätst Du in eine Schieflage, senkst Du die Tilgung und damit die monatliche Belastung. Aussetzung der Ratenzahlung: Bei einem vorübergehenden Engpass sollte nicht gleich die gesamte Finanzierung wanken. Idealerweise sieht Dein Kreditvertrag vor, bei wirtschaftlicher Not die Tilgung auszusetzen oder Raten zu stunden. Wichtig: Diese Optionen müssen im Vertrag festgeschrieben sein. Ein verlässlicher Partner an Deiner Seite: Der Immobilienkauf ist wahrscheinlich die größte Investition Deines Lebens. Wähle eine Bank, die Dir in guten und vor allem in schlechten Zeiten ein Partner ist. Wenn Du ein Notebook, eine Kaffeemaschine oder ein Auto kaufst, nimmst Du das billigste Angebot oder das beste Preis-Leistungs-Verhältnis? Qualität, Service und Entgegenkommen in Krisenphasen kann eine Bank nicht umsonst anbieten. Unser Tipp: Wähle eine Bank, die einen günstigen Zins mit einem starken Servicepaket verbindet. Für Laien ist es schwer, die Angebote der Banken wirklich zu vergleichen. Bei der Zusammenarbeit mit einem Vermittler sicherst Du Dir mehrere Vorteile: Er hat Zugriff auf hunderte Finanzierungspartner, bei uns sind es über 600, und bezieht alle wichtigen Kriterien in den Vergleich ein. Er weiß aus Erfahrung, mit welchen Banken die Zusammenarbeit gut oder weniger gut läuft. Und viele Institute stellen Baufinanzierungsprofis Sonderkonditionen zur Verfügung, die Du am Bankschalter nicht bekommst. ## Finanzierung bei der Hausbank, pro und contra Wer einen Kredit braucht, wendet sich häufig an die Hausbank. Der Gedanke liegt nahe: Du bist dort bekannt und erwartest ein gutes Zinsangebot und eine persönliche Betreuung. Oft überzeugen die Angebote der Hausbanken aber nicht, im Vergleich zahlst Du einen spürbar höheren Zinssatz. Ein Vermittler erzielt häufig deutlich bessere Konditionen, auch bei Deiner eigenen Bank. Durch den Marktvergleich und geschicktes Verhandeln lassen sich oft einige Zehntelprozentpunkte beim Zins sparen, bei einer hohen Kreditsumme und langer Laufzeit macht das schnell mehrere Tausend Euro aus. ## Fazit: Mit einem Vermittler zur passenden Baufinanzierung Ein Vermittler bietet Dir eine Beratung, die zu Dir und Deinen Lebensumständen passt. Gemeinsam entwickelt ihr das Konzept für Deine Finanzierung, Du profitierst von seiner Erfahrung und bekommst Hinweise, die über den reinen Zinsvergleich hinausgehen. Während eine Bank Dir nur Kredite aus der eigenen Produktpalette anbieten kann, ist der Vermittler nicht an eine bestimmte Lösung gebunden. Du bekommst die Finanzierung, die zu Dir passt, nicht den Kredit, der für die Bank am besten ist. Zudem ist der Profi gut vernetzt und verschafft Dir Zugang zu passenden Finanzierungspartnern und zinsgünstigen Darlehen. Du arbeitest mit einem einzigen Ansprechpartner und kannst Dich auf eine ungebundene Beratung verlassen. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Der Zinsunterschied zwischen zwei Banken entscheidet über Tausende Euro, der Unterschied zwischen einem Vertrag mit und ohne Tilgungssatzwechsel kann über die ganze Finanzierung entscheiden. Deshalb vergleichen wir bei über 600 Banken nie nur den Zins, sondern das Gesamtpaket. Wie das für Dein Vorhaben aussieht, klären wir im kostenlosen Erstgespräch . ## Quellen und Stand - Konditionsunterschiede: Praxiswerte aus dem Bankenvergleich, einzelfallabhängig --- # Welche Unterlagen brauche ich für eine Immobilienfinanzierung? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/welche-unterlagen-brauche-ich/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-09-30 Die kurze Antwort Für die Immobilienfinanzierung brauchst Du persönliche Unterlagen (Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, Steuerbescheid, Eigenkapitalnachweise, Ausweiskopie) und Objektunterlagen (Grundbuchauszug, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Lageplan, Energieausweis). Selbstständige legen zusätzlich Jahresabschlüsse und BWA der letzten drei Jahre vor. Bei einer Immobilienfinanzierung geht es um hohe Kreditbeträge. Banken prüfen vor einer Zusage genau, ob Du die monatlichen Raten tragen kannst und die Finanzierung sicher ist. Dazu lassen sich die Institute verschiedene Unterlagen über Deine finanziellen Verhältnisse und die Immobilie vorlegen. Welche Dokumente Du einreichen musst, hängt vom Einzelfall ab: Bei einer Eigentumswohnung sind andere Unterlagen wichtig als bei einem Neubau. Im folgenden Artikel zeigen wir Dir, welche Unterlagen Banken üblicherweise verlangen. ## Welche persönlichen Unterlagen muss ich einreichen? Die Basis für jede Kreditprüfung: - Einkommensnachweise der letzten drei Monate - Aktueller Einkommensteuerbescheid - Nachweise über weitere Einkünfte, etwa Mieteinnahmen - Nachweise über bestehende Kreditverpflichtungen (Darlehensverträge, aktueller Saldo, etwa einer Autofinanzierung) - Nachweise über das Eigenkapital: aktuelle Kontoauszüge (Tagesgeld, Sparguthaben, Bausparvertrag), Depotauszug - Kopie des Personalausweises - Aktuelle Renteninformation der gesetzlichen Rentenversicherung - Letzte Standmitteilungen der privaten Altersvorsorge Bei Angestellten: Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, Gehaltsabrechnung Dezember des Vorjahres, letzter vollständiger Einkommensteuerbescheid. Bei Beamten: die letzten drei Bezügemitteilungen, Bezügemitteilung Dezember des Vorjahres, letzter vollständiger Einkommensteuerbescheid. Liegt für einen Monat keine Abrechnung vor, genügt der Kontoauszug mit dem Gehaltseingang. Bei vorhandenen Bestandsimmobilien: Darlehensvertrag, Jahreskontoauszug des Vorjahres, Aufstellung des Immobilienvermögens, Nachweis der Mieteinnahmen (Mietvertrag plus aktueller Kontoauszug). Dafür gibt es unsere Formulare zum Ausfüllen: Immobilienaufstellung und Banken- und Verbindlichkeitenspiegel . In der Regel bekommst Du von der Bank oder von uns ein Formular für eine Selbstauskunft. Dort trägst Du alle Informationen ein, die für die Kreditentscheidung wichtig sind. Das Formular enthält meist auch die SCHUFA-Klausel: Mit Deiner Unterschrift erklärst Du Dich einverstanden, dass das Institut eine Bonitätsauskunft einholt. ## Was muss ich einreichen, wenn ich selbstständig bin? Als Selbstständiger oder Freiberufler kannst Du keine Gehaltsnachweise vorlegen. Stattdessen zählen: - Jahresabschlüsse der letzten drei Jahre - Einkommensteuererklärungen und -bescheide der letzten drei Jahre - Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) des laufenden Jahres - Aktueller Beitragsnachweis der Kranken- und Pflegeversicherung Für Selbstständige ist die Kreditaufnahme wegen schwankender Einnahmen oft anspruchsvoller. Banken prüfen die wirtschaftlichen Verhältnisse sehr genau, bereite Dich entsprechend gut vor und halte die Nachweise vollständig bereit. Was dabei sonst noch zählt, liest Du in unserem Artikel Immobilienfinanzierung für Selbstständige . ## Welche Unterlagen über die Immobilie sind vorzulegen? Das Haus oder die Wohnung dient als Sicherheit, die Bank will sich also ein genaues Bild machen. Einige Unterlagen sind für jede Immobilie vorzulegen, dazu kommen Besonderheiten bei Eigentumswohnung und Neubau. Allgemeine Objektunterlagen: - Kaufvertragsentwurf des Notars (sobald er vorliegt) - Aktueller Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate - Bemaßte Baupläne: Grundriss, Schnitt, Ansichten - Wohn- und Nutzflächenberechnung - Lageplan und aktuelle amtliche Flurkarte - Energieausweis - Exposé und aktuelle Objektfotos innen und außen, falls vorhanden - Aufstellung durchgeführter Modernisierungen Zusätzlich beim Neubau: - Grundstückskaufvertrag - Baubeschreibung und Baugenehmigung - Architekten- oder Bauträgervertrag - Gesamtkostenaufstellung, beim Architektenhaus detailliert nach Gewerken - Aufstellung der geplanten Eigenleistungen - Berechnung des umbauten Raums Zusätzlich bei der Eigentumswohnung: - Teilungserklärung inklusive Aufteilungsplan und eventueller Nachträge - Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen - Wohngeldabrechnungen der letzten Jahre Zusätzlich beim Ein-, Reihen- oder Doppelhaus: Berechnung des umbauten Raums. Beim Mehrfamilienhaus: zusätzlich die Wohn- und Nutzflächenberechnung je Wohneinheit. Fehlen Grundriss oder Wohnflächenberechnung, oder stimmen sie nach einem Umbau nicht mehr, messen wir Deine Immobilie aus. Aus einem Termin entstehen beide Unterlagen: Grundriss und Wohnflächenberechnung . Formulare zum Ausfüllen für die Objektunterlagen: Vollmacht für Bauakte, Baulasten und Grundbuch , Baubeschreibung , Mieteraufstellung , Aufstellung durchgeführter Modernisierungen und Aufstellung geplanter Modernisierungen . Wo Du Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte und Energieausweis bekommst, steht im Ratgeber Grundbuch, Flurkarte, Bauakte: Wo bekomme ich was? Bestell immer direkt bei der Behörde, nie über private Portale. Kaufst Du eine Bestandsimmobilie und planst Umbauten oder Sanierungen, erhöhen diese Ausgaben Deinen Kreditbedarf. Reiche der Bank dazu Kostenvoranschläge oder Handwerkerverträge ein. Bei umfangreichen Sanierungen lohnt die Einbindung eines Architekten oder Bausachverständigen für die Kostenplanung. ## Gut vorbereitet in die Immobilienfinanzierung starten Es ist nicht immer einfach, alle Unterlagen zusammenzustellen, und kaum jemand mag den Papierkram. Trotzdem lohnt sich die sorgfältige Vorbereitung: Die Anforderungen der Banken ähneln sich, Du machst Dir die Arbeit also nur einmal. Leg Dir einen Ordner an, dann hast Du alle Dokumente schnell zur Hand. Je vollständiger und aussagekräftiger die Einkommens- und Objektunterlagen sind, desto schneller entscheidet die Bank, und desto näher bist Du Deinem eigenen Zuhause. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund für verzögerte Kreditentscheidungen, nicht die Bonität. Unser Unterlagen-Check erstellt Dir in sechs Fragen eine Checkliste, die exakt zu Deinem Vorhaben passt, als PDF zum Abhaken. Mit vollständiger Mappe halten wir die 48-Stunden-Zusage. ## Quellen und Stand - Anforderungslisten: bankübliche Praxis, abgeglichen mit Sperling-Unterlagenprozess --- # Welche Zinsbindung passt zu mir? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/welche-zinsbindung-passt-zu-mir/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Die Zinsbindung legt fest, wie lange Dein Sollzins garantiert ist, üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. Längere Bindungen kosten aktuell etwa 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte Aufschlag je Stufe, kaufen dafür Planungssicherheit und senken das Anschlussrisiko. Der Joker: Nach § 489 BGB kannst Du jedes Darlehen 10 Jahre nach Vollauszahlung mit 6 Monaten Frist kostenfrei kündigen, lange Bindungen sichern Dich also nach oben ab, ohne Dich nach unten zu binden. Kaum eine Entscheidung prägt Deine Baufinanzierung so stark wie die Zinsbindung, und kaum eine wird so oft dem Bauchgefühl überlassen. Dabei lässt sich die Wahl rechnen: Was kostet die lange Sicherheit, was riskiert die kurze Bindung, und welche Rolle spielt Dein Leben in fünfzehn Jahren? Im folgenden Artikel vergleichen wir die gängigen Zinsbindungen mit konkreten Zahlen und zeigen, für wen welche Variante passt. ## Was bedeutet Zinsbindung? Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, für den Dein Zinssatz vertraglich festgeschrieben ist, egal, was der Markt macht. Üblich sind 5, 10, 15, 20, teils bis 30 Jahre. Nach Ablauf brauchst Du für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Marktzins. Die Zinsbindung verteilt also das Zinsänderungsrisiko: Kurze Bindung heißt günstiger Einstieg und frühes Risiko, lange Bindung heißt Aufschlag und späte Ungewissheit, auf eine dann kleinere Restschuld. ## Der Vergleich in Zahlen Beispiel: 300.000 Euro Darlehen, 2 % anfängliche Tilgung, marktübliche Zinsstaffel (Stand 07/2026): Zinsbindung Sollzins Monatsrate Restschuld am Bindungsende Bis dahin gezahlte Zinsen 10 Jahre 3,70 % 1.425 € 227.500 € 98.500 € 15 Jahre 3,95 % 1.488 € 177.500 € 145.200 € 20 Jahre 4,10 % 1.525 € 114.500 € 180.500 € Die Lesart: Die 20-jährige Bindung kostet 100 Euro mehr Rate im Monat als die 10-jährige. Dafür stehst Du am Bindungsende mit 114.500 statt 227.500 Euro Restschuld da, und musstest zwischendurch nie über Zinsen nachdenken. Die 10-jährige Variante ist nur dann günstiger, wenn der Anschlusszins in zehn Jahren nicht deutlich über dem heutigen Niveau liegt. Genau das weiß niemand. Wichtig für den fairen Vergleich: Der Aufschlag der langen Bindung wirkt doppelt, als höherer Zins und als höhere Rate, die automatisch schneller tilgt. Wer die 10-jährige Bindung wählt und die Ratendifferenz konsequent als Sondertilgung einsetzt, verkleinert den Abstand. In der Praxis passiert das selten von allein. ## Der § 489-Joker: Lange Bindung ohne lange Fessel Das entscheidende Detail kennen viele nicht: Nach § 489 BGB kannst Du jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Für die Zinsbindungswahl heißt das: Eine 20-jährige Bindung ist in Wahrheit eine Zinsgarantie für 20 Jahre, aber eine Verpflichtung nur für gut 10. Fallen die Zinsen im Jahr 12 unter Deinen Vertragssatz, kündigst Du und schuldest günstiger um. Steigen sie, bleibst Du im gesicherten Vertrag. Das Risiko ist asymmetrisch verteilt, zu Deinen Gunsten. Die Bank preist genau diese Einseitigkeit in den Aufschlag ein; deshalb sind Bindungen über 20 Jahre relativ gesehen oft teurer als der Sprung von 10 auf 15. ## Entscheidungshilfe: Welche Bindung für wen? Situation Empfehlung Knappes Budget, Rate darf sich keinesfalls erhöhen 15–20 Jahre oder Volltilger, Sicherheit vor Zinsoptimierung Hohe Tilgung (3 %+) oder viel Sondertilgungspotenzial 10–15 Jahre, die Restschuld zum Bindungsende ist klein, das Anschlussrisiko überschaubar Renteneintritt in 15–20 Jahren Bindung bis zum Ruhestand, idealerweise als Volltilgerdarlehen: schuldenfrei zum letzten Gehalt Verkauf oder Veränderung absehbar (Umzug, Erbe) Eher 10 Jahre, Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitigem Ausstieg fällt kürzer aus Niedrigzinsphase So lang wie möglich sichern Hochzinsphase mit Senkungserwartung Kürzer binden oder auf § 489 als Ausstieg setzen Ein Sonderweg verdient Erwähnung: Das Volltilgerdarlehen koppelt Zinsbindung und komplette Rückzahlung, kein Anschlussrisiko, oft ein kleiner Zinsrabatt, dafür eine hohe, unflexible Rate. Für sicherheitsorientierte Gutverdiener häufig die sauberste Lösung. ## Fazit: Sicherheit ist keine Schwäche Die Zinsbindung ist wichtiger als die zweite Nachkommastelle beim Zins, sie entscheidet, wer das Zinsrisiko trägt: Du oder die Bank. Dank § 489 BGB ist die lange Bindung dabei keine Einbahnstraße. Wähle die Bindung nach Deiner Lebensplanung und Deiner Risikotragfähigkeit, nicht nach der Zinsprognose des Tages, und rechne beide Szenarien durch, bevor Du unterschreibst. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Wir rechnen die Zinsbindung immer als Stresstest: Welche Anschlusszins-Schwelle macht die kurze Bindung teurer als die lange, und wie wahrscheinlich ist die Rate dann noch tragbar? Diese eine Zahl macht die Entscheidung meist einfach. Bei über 600 Banken finden sich zudem erhebliche Unterschiede in den Aufschlägen für 15 und 20 Jahre. Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - Rechenbeispiele: eigene Berechnung, 300.000 €, 2 % anfängliche Tilgung; Zinsstaffel 3,70/3,95/4,10 % als Marktannahme 07/2026 - § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Sonderkündigungsrecht 10 Jahre nach Vollauszahlung --- # Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/wie-viel-immobilie-kann-ich-mir-leisten/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Dein Immobilienbudget ergibt sich aus dem frei verfügbaren Monatseinkommen: verfügbarer Betrag × 12 × 100 ÷ (Zins + Tilgung) = maximale Darlehenssumme. Bei 1.100 Euro Monatsrate, 3,7 % Zins und 2 % Tilgung sind das rund 231.500 Euro. Dazu kommt Dein Eigenkapital, abzüglich rund 12 % Nebenkosten in NRW. Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden. Wichtig ist, die Finanzierung auf eine solide Grundlage zu stellen: Eine Baufinanzierung zahlst Du über einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren zurück, da muss bei der Planung alles genau passen. Im folgenden Artikel zeigen wir Dir, wie viel Immobilie Du Dir leisten kannst, wie Du Dein Budget ermittelst und was Du bei der Planung bedenken solltest. ## Wie berechne ich mein monatliches Budget? Wie hoch die maximale Monatsrate sein darf, ermittelst Du mit einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Stelle Deine regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben gegenüber, um Dein frei verfügbares Monatseinkommen zu berechnen. Unser Budgetrechner nimmt Dir die Kalkulation ab. Wichtig ist, dass Du alle Ausgaben berücksichtigst, auch Posten, die nur einmal im Jahr fällig werden, etwa Versicherungsbeiträge oder die Kfz-Steuer. Einige der Ausgaben im Überblick: Miete und Nebenkosten (entfällt nach dem Umzug in die eigene Immobilie), Internet und Telefon, Lebensmittel, Kleidung und Drogerie, Kfz-Kosten oder ÖPNV, Versicherungen, Sport und Freizeit, Bildungskosten, Urlaub, Haustiere sowie Raten bestehender Kredite. Banken rechnen bei ihrer Kreditprüfung oft mit Lebenshaltungspauschalen, die sich an der Zahl der Personen im Haushalt orientieren. Die Ansätze unterscheiden sich je nach Institut spürbar, für die erste Person setzen Banken häufig 700 bis 900 Euro an, für jede weitere 200 bis 300 Euro. Liegen Deine tatsächlichen Ausgaben darunter, rechnet die Bank trotzdem mit ihrer Pauschale. Tipp 1: Deine aktuelle Kaltmiete ist ein guter Anhaltspunkt für die mögliche Monatsrate. Trägst Du sie heute problemlos aus Deinem Haushaltseinkommen, wirst Du mit einer ähnlich hohen Rate kein Problem haben. Tipp 2: Lassen Deine Einnahmen eine höhere Monatsrate zu als Deine derzeitige Kaltmiete, lege die Differenz schon jetzt zur Seite. Du gewöhnst Dich an die höhere Belastung und sparst zusätzliches Eigenkapital an, die Immobilien-Probefahrt. Bei den Einnahmen zählst Du nur regelmäßige Zahlungen. Boni oder andere Sonderzahlungen, die nicht sicher fließen, bleiben außen vor. Zu den regelmäßigen Einnahmen gehören: Nettoeinkommen, Kindergeld, Einkünfte aus Nebentätigkeiten, Unterhaltszahlungen, Mieteinnahmen und Einkünfte aus Kapitalvermögen. ## Wie berechne ich die maximale Finanzierungssumme? Ein Budgetrechner zeigt Dir in der Regel auch, wie viel Kredit Du Dir leisten kannst. Wenn Du selbst überschlägig rechnen möchtest, geht das mit folgender Formel: Frei verfügbares Monatseinkommen × 12 × 100 ÷ (Zins + Tilgung) = maximale Darlehenshöhe Ein Beispiel auf aktuellem Zinsniveau: Du hast bei Deiner Budgetrechnung 1.100 Euro frei verfügbares Monatseinkommen ermittelt, der Zins liegt bei 3,7 % und Du planst 2 % Tilgung: 1.100 × 12 × 100 ÷ (3,7 + 2) = rund 231.500 Euro Mit 1.100 Euro Monatsrate könntest Du also einen Kredit von etwa 231.500 Euro bedienen. Variieren kannst Du über die Tilgung: Bei nur 1 % Tilgung ergäbe sich eine maximale Kreditsumme von rund 280.900 Euro, allerdings verlängert eine so niedrige Tilgung die Rückzahlung erheblich und lässt eine hohe Restschuld für die Anschlussfinanzierung stehen. Beim aktuellen Zinsniveau empfehlen wir mindestens 2 % anfängliche Tilgung. Wichtig ist ein Puffer: Rund 200 Euro im Monat solltest Du für Unvorhergesehenes freihalten. Bedenke beim Haus außerdem, dass die Nebenkosten höher ausfallen können als in Deiner bisherigen Wohnung. Gut zu wissen: Eine Faustformel besagt, dass die monatliche Rate maximal 30 bis 35 % des Nettoeinkommens betragen sollte. Eine Baufinanzierung läuft lang. Nach der ersten Zinsbindung steht in der Regel eine Anschlussfinanzierung an, und wo die Zinsen in 10, 15 oder 20 Jahren stehen, kann heute niemand sagen. Prüfe deshalb, ob Du auch eine höhere Rate tragen könntest, falls die Zinsen steigen. Rechne auf keinen Fall mit spitzem Bleistift. ## Wie hoch sind die Gesamtkosten bei einem Immobilienkauf? Hast Du Deine mögliche Kreditsumme ermittelt, kannst Du Dich nach einer passenden Immobilie umschauen. Dein Eigenkapital addierst Du zur maximalen Darlehenssumme, das ergibt Dein Gesamtbudget. Zum Kaufpreis beziehungsweise zu den Baukosten kommen die Nebenkosten. Grob gerechnet fallen 10 bis 15 % des Kaufpreises an: - Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 % je nach Bundesland, in NRW 6,5 % - Notar- und Grundbuchkosten rund 2 % - Maklerprovision für die Käuferseite üblicherweise 3,57 %, sofern ein Makler beteiligt ist Kaufst Du eine Bestandsimmobilie und planst Umbauten oder Modernisierungen, kalkuliere diese Kosten ebenfalls ein. Lass Dir am besten Kostenvoranschläge erstellen, damit Du weißt, welche Ausgaben auf Dich zukommen. ## Wie viel Eigenkapital muss ich mitbringen? Ideal ist es, wenn Du die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlst. Banken finanzieren diese Kosten ungern mit, da sie den Wert der Immobilie nicht erhöhen. Werden die Nebenkosten trotzdem mitfinanziert, spricht man von einer 110-Prozent- oder Vollfinanzierung, ob das möglich ist, entscheiden Banken im Einzelfall. Grundsätzlich solltest Du mindestens die Kaufnebenkosten, in NRW rund 12 %, als Eigenkapital einbringen. Banken bewerten vor der Kreditvergabe ihr Risiko: Ein höherer Eigenkapitalanteil senkt das Ausfallrisiko, und Du profitierst von besseren Konditionen. Was alles als Eigenkapital zählt und ob Eigenleistungen als Kapitalersatz gelten, liest Du in unserem Artikel Was sind eigentlich Eigenkapital und Eigenleistung? . ## Fazit: Finanzierungsbudget langfristig und realistisch planen Wie viel Immobilie Du Dir leisten kannst, hängt von Deinen monatlichen Einnahmen und Deinem Eigenkapital ab. Plane langfristig und überlege genau, wie sich Deine finanzielle Situation in den kommenden Jahren entwickelt. Kalkuliere einen Puffer ein, gerade beim Haus kommen in den Folgejahren Reparaturen dazu. Eine kaputte Waschmaschine oder eine teure Autoreparatur sollte Dich wegen einer zu knapp geplanten Finanzierung nicht in schlaflose Nächte stürzen. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Die Formel liefert Dir den Rahmen, die Bank rechnet aber mit ihren eigenen Pauschalen, und die weichen von Deiner Excel-Liste fast immer ab. Deshalb prüfen wir Dein Budget vorab so, wie es die Bank tun wird. Das Ergebnis: eine belastbare Zahl statt einer Hoffnung. Starte mit unserem Budgetrechner und bring das Ergebnis mit ins Erstgespräch. ## Quellen und Stand - Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik (Stand 03/2026): Effektivzins Wohnungsbaukredite 10 Jahre ø 3,60 % - Haushaltspauschalen: Praxiswerte aus der Beratung, bankabhängig --- # Grundbuch, Flurkarte, Bauakte: Wo bekomme ich was? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/wo-bekomme-ich-die-unterlagen/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-09-30 Die kurze Antwort Den Grundbuchauszug bekommst Du beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, die Flurkarte beim Katasteramt. Baupläne, Baugenehmigung, Flächenberechnungen und Baulasten liegen bei der Bauaufsicht, die Bergbauauskunft bei der Bezirksregierung Arnsberg. Den Energieausweis gibt Dir der Verkäufer. Bestell immer direkt bei der Behörde: Private Portale kosten ein Vielfaches und dauern länger. Welche Unterlagen die Bank sehen will, steht im Ratgeber Welche Unterlagen brauche ich? Hier erfährst Du, wo Du jede einzelne bekommst. Die Übersicht zeigt die zuständige Stelle, die Abschnitte darunter die Details. ## Nur bei der Behörde bestellen Wer nach „Grundbuchauszug beantragen“ oder „Flurkarte online“ sucht, landet oft zuerst bei privaten Portalen. Sie sehen amtlich aus, sind es aber nicht. Die Grundbuchämter haben mit diesen Anbietern nichts zu tun, deren Entgelt liegt oft deutlich über den Gerichtsgebühren. Die Verbraucherzentrale Hamburg nennt Portalpreise von 26,90 bis 39,89 Euro für einen Grundbuchauszug, der beim Amtsgericht 10 Euro kostet. Die Amtsgerichte Rheinberg und Duisburg-Ruhrort warnen zudem: Manche Anbieter haben keine amtliche Zulassung für den Abruf. Dann kam trotz bezahltem Entgelt kein Grundbuchausdruck. Bei der Flurkarte ist es dasselbe: Amtliche Auszüge gibt es nur beim Katasteramt und bei öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren. Wer über private Dienstleister bestellt, zahlt drauf. So erkennst Du die richtige Stelle: Im Impressum steht ein Amtsgericht, eine Stadt, ein Kreis oder eine Landesbehörde. Steht dort eine Firma, bestellst Du woanders. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Über Portale bestellte Unterlagen kommen später, manchmal gar nicht. Das verzögert die Kreditzusage. Bestell direkt beim Amt. Bist Du unsicher, wer zuständig ist, sag uns Bescheid. ## Übersicht: Unterlage und zuständige Stelle Die direkten Links zu Amtsgericht, Katasteramt und Bauamt Deines Ortes stehen auf unseren Ortsseiten am Niederrhein . Unterlage Zuständige Stelle Grundbuchauszug, Bewilligungen zu Abteilung II Grundbuchamt beim Amtsgericht Flurkarte, Lageplan Katasteramt des Kreises oder der kreisfreien Stadt, öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Auszug aus dem Baulastenverzeichnis Bauaufsichtsbehörde der Stadt oder des Kreises Auskunft zu Bergbau und Bergschadensgefährdung, Bergschadenverzicht Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung Bergbau und Energie NRW; Bewilligung beim Grundbuchamt Bemaßte Baupläne, Baugenehmigung, Baubeschreibung, Wohnfläche, umbauter Raum, Bruttogrundfläche Eigentümer, sonst Bauaktenarchiv der Bauaufsicht Vollmacht des Eigentümers für Bauakte, Baulasten und Grundbuch Unsere Vorlage, unterschreiben die Eigentümer Positiv beschiedene Bauvoranfrage Bauaufsicht, Bescheid an den Antragsteller Energieausweis Verkäufer oder Makler, beim Neubau Bauträger oder Energieberater Kaufvertragsentwurf, Zuschlagsbeschluss Notar, bei Zwangsversteigerung das Amtsgericht Exposé, Fotos innen und außen Makler oder Verkäufer, Fotos auch selbst Bauträger-, Werk- oder Generalunternehmervertrag, Kostenaufstellung nach Gewerken Bauträger, Bauunternehmen oder Architekt Aufstellung durchgeführter und geplanter Modernisierungen Du selbst mit unseren Formularen, bei größeren Summen Handwerker oder Architekt Eingangsbestätigung bei öffentlichen Mitteln Bewilligungsbehörde, meist Amt für Wohnungswesen Teilungserklärung, Protokolle, Wohngeldabrechnung Hausverwaltung, Teilungserklärung auch Grundbuchamt Selbst erstellte Baubeschreibung, Mieteraufstellung Du selbst mit unseren Formularen Objektbeschreibungsbogen, Fragebogen und Formulare der Bank Von uns, mit der Unterlagenanforderung ## Grundbuchauszug Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Einen Auszug bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO): als Eigentümer ohne Weiteres, als Käufer mit Vollmacht des Eigentümers oder mit dem Kaufvertrag. Der einfache Ausdruck kostet 10 Euro, der amtliche, beglaubigte 20 Euro, so die Amtsgerichte Rheinberg und Schwandorf. Für die Finanzierung reicht der einfache Ausdruck, den beglaubigten brauchst Du nicht. In NRW nutzt Du dafür das Antragsformular GS 107 der Justiz. Auch ein Notar darf Dir bei berechtigtem Interesse einen Grundbuchabdruck erteilen (§ 133a GBO). Das kostet laut Amtsgericht Rheinberg 18 Euro plus Umsatzsteuer. Die Bank will einen aktuellen, vollständigen Auszug, je nach Bank nicht älter als drei oder sechs Monate. Steht in Abteilung II ein Recht, etwa ein Wegerecht oder ein Immissionsschadenverzicht, verlangt sie oft zusätzlich die Eintragungsbewilligung. Diese Urkunde liegt in der Grundakte beim Grundbuchamt. Eine Abschrift bekommst Du unter denselben Voraussetzungen wie den Auszug. ## Flurkarte und Lageplan Die Flurkarte heißt amtlich Liegenschaftskarte. Sie kommt vom Katasteramt, in NRW beim Kreis oder bei der kreisfreien Stadt, oder von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Viele Katasterämter bieten den Auszug online als PDF an, die Stadt Köln zum Beispiel für 15 Euro. Die Gebühren regelt in NRW die Kostenordnung für das amtliche Vermessungswesen (VermWertKostO NRW). Manche Banken akzeptieren statt des amtlichen Auszugs einen Ausdruck aus TIM-online, dem kostenlosen Kartenportal des Landes NRW. Ob Deine Bank das tut, sagen wir Dir vorher. ## Baulastenverzeichnis Das Baulastenverzeichnis führt die Bauaufsichtsbehörde, also das Bauamt Deiner Stadt oder des Kreises. Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, darf es einsehen und bekommt Abschriften (§ 85 Abs. 5 BauO NRW). Ist keine Baulast eingetragen, bekommst Du eine Negativbescheinigung. Die Gebühr legt jede Behörde selbst fest. Als Käufer lässt Du Dir am besten gleich eine schriftliche Vollmacht des Verkäufers geben. Sie hilft beim Baulastenverzeichnis und bei der Bauakte. Unsere Vorlage: Vollmacht für Bauakte, Baulasten und Grundbuch . ## Bergbau und Bergschäden Am Niederrhein und im Ruhrgebiet wurde vielerorts Bergbau betrieben. Ob Dein Grundstück betroffen ist, sagt Dir die Bezirksregierung Arnsberg, Abteilung Bergbau und Energie NRW. Sie erteilt auf formlosen Antrag eine Auskunft zur bergbaulichen Situation und zur Bergschadensgefährdung, pauschal für 30 Euro. Dem Antrag legst Du einen Lageplan, den Eigentumsnachweis und als Käufer die Vollmacht des Eigentümers bei. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Karte Gefährdungspotenziale des Untergrundes in NRW . Steht in Abteilung II ein Bergschadenverzicht, will die Bank dessen Umfang kennen. Er steht in der Eintragungsbewilligung, die Du beim Grundbuchamt bekommst. Ob sich der Verzicht löschen lässt oder die Bank im Rang davor treten kann, prüft das berechtigte Bergbauunternehmen auf Antrag, zum Beispiel die RAG. Kosten, Unterlagen und Antragsweg stehen unter Rangrücktritt der RAG beantragen . Wie Du an die Bergschadensakte kommst und was ein Verzicht für Deine Finanzierung bedeutet, steht mit Mustertexten für die Anfragen im Ratgeber Bergschäden beim Hauskauf . ## Baupläne, Baugenehmigung und Flächenberechnungen Bemaßte Grundrisse, Schnitte und Ansichten, die Baugenehmigung, die Baubeschreibung sowie die Berechnungen von Wohnfläche, umbautem Raum und Bruttogrundfläche stammen aus dem Bauantrag. Frag zuerst den Eigentümer. Hat er sie nicht mehr, liegen sie in der Bauakte im Archiv der Bauaufsicht. Einsehen dürfen der Eigentümer und von ihm Bevollmächtigte, ein bloßes Kaufinteresse reicht in der Regel nicht. Die Einsicht kostet Gebühren, bei älteren Häusern ist die Akte manchmal lückenhaft. Unser Tipp: Eigentlich besorgen Makler oder Verkäufer die Bauunterlagen. In unserer Praxis stockt die Finanzierung aber oft genau hier, weil von der Verkäuferseite nichts kommt. Lass Dir vom Verkäufer die Vollmacht unterschreiben und hol die Unterlagen selbst beim Bauamt. Zahlst Du die Kopien, hast nur Du die Pläne, das kann Dir einen Vorsprung vor anderen Interessenten verschaffen. Das Risiko: Kaufst Du am Ende nicht, hast Du für die Pläne eines Hauses bezahlt, das jemand anderes bekommt. Manche Bauämter haben ein eigenes Vollmachtsformular, frag vorher kurz nach. Fehlen Grundriss oder Wohnflächenberechnung, oder stimmen sie nach einem Umbau nicht mehr, messen wir Deine Immobilie aus. Aus einem Termin entstehen beide Unterlagen: Grundriss und Wohnflächenberechnung . Den Bescheid über eine positive Bauvoranfrage erteilt die Bauaufsicht dem Antragsteller. Kaufst Du ein Grundstück, fragst Du den Verkäufer danach. ## Energieausweis Beim Kauf muss Dir der Verkäufer oder Makler den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kaufvertrag übergeben (§ 80 Abs. 4 GEG). Er gilt zehn Jahre. Ausstellen dürfen ihn nur berechtigte Fachleute nach § 88 GEG, etwa Architekten, Ingenieure oder qualifizierte Handwerksmeister, keine Behörde. Beim Neubau entsteht der Energieausweis erst nach Fertigstellung. Bis dahin genügt je nach Bank eine Bestätigung von Bauträger, Energieberater oder Architekt zum geplanten Endenergiebedarf oder zur Effizienzklasse. ## Kaufvertrag, Exposé und Fotos Den Kaufvertragsentwurf schickt der Notar, sobald Käufer oder Verkäufer ihn beauftragt haben. Kaufst Du in der Zwangsversteigerung, tritt der Zuschlagsbeschluss an die Stelle des Kaufvertrags. Das Amtsgericht stellt ihn dem Ersteher zu (§ 88 ZVG). Exposé und Fotos bekommst Du vom Makler oder Verkäufer. Aktuelle Fotos innen und außen machst Du am besten selbst bei der Besichtigung. ## Neubau und Modernisierung Bauträgervertrag, Werk- oder Generalunternehmervertrag, Baubeschreibung und die Kostenaufstellung nach Gewerken kommen von Bauträger, Bauunternehmen oder Architekt. Lass sie Dir als Entwurf geben, bevor Du unterschreibst, damit die Bank sie vorher prüfen kann. Für geplante Modernisierungen will die Bank eine Aufstellung der Kosten. Bis zu einer Grenze, die je nach Bank verschieden ist, genügt Deine eigene, unterschriebene Aufstellung. Darüber verlangt sie Angebote von Handwerkern oder die Kostenschätzung des Architekten. Die Formulare dafür findest Du unten. ## Öffentliche Mittel: Eingangsbestätigung der Behörde Nutzt Du Mittel der Wohnraumförderung des Landes NRW, stellst Du den Antrag bei der Bewilligungsbehörde, in der Regel dem Amt für Wohnungswesen Deiner Stadt oder Deines Kreises. Für die Zwischenfinanzierung will die Bank die Eingangsbestätigung dieses Antrags. Fang mit Kauf oder Bau erst an, wenn die Behörde grünes Licht gegeben hat. Mehr dazu im Ratgeber NRW.BANK Eigentumsförderung . ## Eigentumswohnung Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wohngeldabrechnungen hat die Hausverwaltung. Eine Abschrift der Teilungserklärung bekommst Du auch beim Grundbuchamt, sie liegt in der Grundakte. ## Vorlagen zum Herunterladen Diese Formulare füllst Du direkt am Bildschirm aus, die Summen rechnet das Formular, zum Beispiel im kostenlosen Adobe Acrobat Reader. Danach ausdrucken, unterschreiben und mit den übrigen Unterlagen einreichen. - Vollmacht für Bauakte, Baulasten und Grundbuch (PDF zum Ausfüllen): damit holst Du als Käufer die Unterlagen selbst, unterschreiben müssen die Eigentümer - Baubeschreibung (PDF zum Ausfüllen): Objekt, Bauweise und Ausstattung zum Ankreuzen - Mieteraufstellung (PDF zum Ausfüllen): alle Wohnungen, Häuser und Gewerbeeinheiten mit Fläche und Miete - Aufstellung durchgeführter Modernisierungen (PDF zum Ausfüllen): werterhöhende Maßnahmen der letzten 20 Jahre - Aufstellung geplanter Modernisierungen (PDF zum Ausfüllen): was Du nach dem Kauf umbauen oder sanieren willst - Immobilienaufstellung (PDF zum Ausfüllen): alle Immobilien mit Werten, Darlehen und Mieten - Banken- und Verbindlichkeitenspiegel (PDF zum Ausfüllen): alle laufenden Kredite mit Saldo und Rate Was in die Modernisierungen gehört: Dach, Heizung, Fenster und Außentüren, Fassade, Bäder, Elektro, Böden, Grundrissänderungen, Anbauten und Dachausbau. Schönheitsreparaturen, Wartung und Möbel gehören nicht hinein. Fehlen Belege, schätzt Du die Kosten. Eigenleistung ist Stunden mal ortsüblicher Stundensatz, angerechnet wird nur der Lohnanteil. Mehrere Darlehen auf einer Immobilie: In der Immobilienaufstellung trägst Du je Darlehen eine Zeile mit derselben Objektnummer ein. Formulare der Bank, etwa den Objektbeschreibungsbogen oder den Fragebogen zur Kreditgenehmigung, bekommst Du von uns mit der Unterlagenanforderung. Welche Unterlagen Du für Dein Vorhaben brauchst, zeigt Dir der Unterlagen-Check . ## Quellen und Stand - § 12 GBO : Einsicht und Abschriften bei berechtigtem Interesse, auch für in Bezug genommene Urkunden - § 133a GBO : Grundbuchabdruck durch Notare - Justiz NRW, Formular GS 107 : Antrag auf Grundbuchausdruck, 10 und 20 Euro (GNotKG KV 17000, 17001) - Amtsgericht Rheinberg, Grundbuchamt : 10 und 20 Euro, Notar 18 Euro, Warnung vor privaten Anbietern ohne Zulassung - Amtsgericht Duisburg-Ruhrort : Hinweis zu privaten Anbietern, amtliche Gebühr 10 Euro - Amtsgericht Schwandorf : einfacher Ausdruck 10 Euro, amtlicher Ausdruck 20 Euro - GNotKG Anlage 1 : KV 17000 und 17001 - Verbraucherzentrale Hamburg : Behörden-Nepp, Portalpreise für Grundbuchauszüge - Stadt Köln : Überhöhte Kosten bei Katasterauszügen über private Dienstleister - Stadt Köln, Flurkarte Online : Gebühr 15 Euro, VermWertKostO NRW - TIM-online, Nutzungsbedingungen : Anwendung kostenfrei, Geobasis NRW - Stadt Köln, Baulastenverzeichnis : Einsicht nach § 85 Abs. 5 BauO NRW - Bauaufsicht Wiesbaden und Service Berlin : Bauakteneinsicht nur für Eigentümer und Bevollmächtigte - Bezirksregierung Arnsberg : Auskunft zur bergbaulichen Situation und Bergschadensgefährdung, 30 Euro - RAG, FAQ Bergschadenverzicht : Eintragungsbewilligung beim Grundbuchamt, Löschungsprüfung, Vorrangseinräumung - § 80 GEG , § 79 GEG , § 88 GEG : Vorlagepflicht, Gültigkeit, Ausstellungsberechtigung - § 88 ZVG : Zustellung des Zuschlagsbeschlusses - NRW.BANK : Bewilligungsbehörde für die Wohnraumförderung - Anforderungen der Banken: Unterlagenlisten der Banken, abgeglichen mit dem Sperling-Unterlagenprozess - Stand 30.09.2026 --- # Die 10 Schritte zur erfolgreichen Baufinanzierung URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/baufinanzierung/zehn-schritte-zur-baufinanzierung/ Rubrik: Baufinanzierung · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Eine Baufinanzierung läuft in zehn Schritten: Budget prüfen, Immobilie suchen, Finanzierungsangebote einholen, Unterlagen zusammenstellen, Finanzierungszusage, Kaufvertrag beim Notar, Auszahlungsvoraussetzungen erfüllen (Grundschuld), Auszahlung, Eigentumsumschreibung, Übergabe. Entscheidend ist die richtige Reihenfolge von Zusage und Kaufvertrag. Wenn Du Dich für den Kauf oder den Bau einer Immobilie entscheidest, spielt die Baufinanzierung eine wesentliche Rolle. Mit einer umsichtigen Planung schaffst Du die Voraussetzungen für einen reibungslosen Ablauf. Die einzelnen Stationen der Immobilienfinanzierung haben wir im folgenden Artikel für Dich zusammengestellt. ## Schritt 1: Prüfe Deine finanziellen Verhältnisse Bevor Banken eine Kreditentscheidung fällen, prüfen sie Deine wirtschaftlichen Verhältnisse. Schau Dir also im Vorfeld genau an, welche Monatsrate Du Dir leisten kannst. Besonders einfach gelingt das mit unserem Budgetrechner , in den Du Deine monatlichen Einnahmen und Ausgaben einträgst. Danach stellst Du zusammen, wie viel Eigenkapital Du einbringen willst. Ideal ist ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent. ## Schritt 2: Suche nach der passenden Immobilie Kennst Du Dein Gesamtbudget, machst Du Dich auf die Suche nach geeigneten Häusern oder Wohnungen. Denk daran: Neben dem reinen Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten an. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision machen in NRW rund 12 Prozent des Kaufpreises aus. Perfekt ist es, wenn Du diese Kosten aus Eigenkapital bezahlst. Noch kein Objekt gefunden? Unsere Immobiliensuche durchsucht 48 Quellen automatisch für Dich. ## Schritt 3: Einholung von Finanzierungsangeboten Hast Du eine konkrete Immobilie im Blick, holst Du Finanzierungsangebote ein. Welche Finanzierungsvariante zu Dir passt, klärst Du im Vorfeld, ein erfahrener Finanzierungsberater unterstützt Dich bei der Planung und vergleicht für Dich über viele Banken hinweg. Die Monatsrate sollte problemlos aus Deinem Einkommen zu zahlen sein, und auch Unvorhergesehenes muss drin sein. Berücksichtige die Marktlage: Eine lange Zinsbindung kauft Dir Planungssicherheit, kostet aktuell aber einen kleinen Zinsaufschlag gegenüber zehn Jahren. ## Schritt 4: Zusammenstellung der Unterlagen Die Bank benötigt Angaben zu Deiner beruflichen Situation, Einkommensnachweise und Eigenkapitalbelege. Für die Wertermittlung der Immobilie kommen Objektunterlagen dazu, unter anderem Lageplan, Wohnflächenberechnung und Grundriss. Fehlen die beiden letzten, erstellen wir sie aus einem Aufmaß vor Ort . Die vollständige Liste findest Du in unserem Artikel Welche Unterlagen brauche ich? , eine auf Dein Vorhaben zugeschnittene Checkliste erstellt der Unterlagen-Check . ## Schritt 5: Finanzierungszusage der Bank Nach der Kreditprüfung bekommst Du die Finanzierungszusage. Achte auf die Reihenfolge: Der Darlehensvertrag und der Kaufvertrag sollten zeitlich eng beieinander liegen, unterschreibst Du den Kredit lange vor dem Kaufvertrag, bindest Du Dich, obwohl der Kauf noch platzen kann; unterschreibst Du den Kaufvertrag ohne gesicherte Finanzierung, schuldest Du den Kaufpreis ohne Kredit. Wir koordinieren beide Termine so, dass keine Lücke entsteht. Prüfe vorher außerdem, ob Du Förderdarlehen nutzen kannst, zinsgünstige Förderprogramme lassen sich mit der klassischen Baufinanzierung kombinieren. ## Schritt 6: Abschluss des Kaufvertrages Mit der Finanzierungszusage im Gepäck geht es zum Notar. Der Kaufvertragsentwurf muss Dir als Verbraucher 14 Tage vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG), nutze diese Zeit, um offene Fragen zu klären. Auf Wunsch erläutert der Notar die Einzelheiten. ## Schritt 7: Erfüllung der Auszahlungsvoraussetzungen aus dem Kreditvertrag Banken zahlen das Darlehen aus, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Besonders wichtig ist die Eintragung der Grundschuld zugunsten des Kreditgebers. In der Regel übernimmt der beurkundende Notar diese Aufgabe und kümmert sich um die ranggerechte Eintragung. ## Schritt 8: Auszahlung des Darlehens Sind alle Bedingungen erfüllt, zahlt die Bank aus. Bei einem Bauvorhaben erfolgt die Auszahlung in Teilbeträgen nach Baufortschritt. Kaufst Du beim Bauträger, leitest Du dessen Rechnungen zur Auszahlung an die Bank weiter. ## Schritt 9: Umschreibung des Eigentums Bestätigt der Verkäufer den Eingang des Kaufpreises, veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Das dauert erfahrungsgemäß einige Zeit, denn vorher muss unter anderem die Grunderwerbsteuer bezahlt sein. ## Schritt 10: Übergabe der Immobilie und Umzug Nach Zahlung des Kaufpreises steht der schönste Termin an: Bei der Übergabe bekommst Du die Schlüssel für Dein neues Zuhause und kannst den Umzug planen. ## Fazit: Effiziente Planung für einen entspannten Weg ins Eigenheim Von der ersten Idee über die Immobiliensuche bis zu Kaufvertrag und Kaufpreiszahlung sind viele Schritte zu gehen. Mit einer umsichtigen Planung und einer realistischen Kalkulation steht Deinem Umzug in die Traumimmobilie nichts mehr im Weg. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Die Schritte 3 bis 7 laufen bei uns parallel, nicht nacheinander, Angebotsvergleich, Unterlagenprüfung und Notartermin-Koordination greifen ineinander. So vergehen vom Erstgespräch bis zur Zusage 48 Stunden statt Wochen, und zwischen Kaufvertrag und Darlehensvertrag entsteht keine riskante Lücke. Den Ablauf für Dein Vorhaben besprechen wir im kostenlosen Erstgespräch . ## Quellen und Stand - § 17 Abs. 2a BeurkG: 14-Tage-Frist für Kaufvertragsentwurf - Nebenkosten NRW: 6,5 % GrESt + ca. 2 % Notar/Grundbuch + übl. 3,57 % Makler --- # BAFA-Förderung: Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/foerderung/bafa-einzelmassnahmen/ Rubrik: Förderung · Stand: 2026-09-13 Die kurze Antwort Förderberechtigt sind Eigentümer, Vermieter und WEGs von Bestandsgebäuden ab 5 Jahren, Mieter nur mit Zustimmung des Eigentümers, ohne Einkommensgrenze. Möglich ist ein Zuschuss von 15 % der förderfähigen Kosten bis 30.000 € je Wohneinheit, mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP) bis 60.000 €. Der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten gilt seit dem 21.07.2026 nur noch für den Teil der Kosten über 30.000 € je Antrag. Maximal 10.500 € Zuschuss je Antrag mit iSFP, ohne 4.500 €. Der Heizungstausch selbst läuft seit 2024 nicht mehr über das BAFA, sondern über KfW 458. Wer nicht komplett zum Effizienzhaus saniert, sondern gezielt Fenster tauscht oder dämmt, bekommt vom BAFA einen direkten Zuschuss, ohne die strengen Anforderungen einer Komplettsanierung. ## Bin ich förderberechtigt? Antragsberechtigt sind Eigentümer, Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften von Bestandsgebäuden, deren Bauantrag mindestens 5 Jahre zurückliegt. Mieter und Pächter können ebenfalls Antragsteller sein, benötigen aber die Zustimmung des Eigentümers. Keine Einkommensgrenze. Wichtige Abgrenzung: Der Austausch der Heizung selbst läuft seit 2024 nicht mehr über das BAFA, sondern über die KfW (Programm 458). Das BAFA bleibt zuständig für Gebäudehülle, Anlagentechnik (außer Heizungserzeuger) und Heizungsoptimierung wie den hydraulischen Abgleich. Mindestinvestition je Maßnahme: 300 € brutto. ## Wie viel Förderung ist möglich? Merkmal Ohne iSFP Mit iSFP Fördersatz 15 % 15 % bis 30.000 € Kosten, 20 % auf den Teil darüber Förderfähige Kosten je WE (erste Wohneinheit) bis 30.000 € bis 60.000 € Maximaler Zuschuss je Antrag 4.500 € 10.500 € (4.500 € + 20 % von 30.000 €) Fachplanung/Baubegleitung 50 % auf förderfähige Ausgaben bis 5.000 € (EFH/ZFH), also bis 2.500 € Zuschuss; MFH ab 3 Wohneinheiten 2.000 € je Wohneinheit, max. 20.000 € gleich Seit der BEG-Anpassung zum 21.07.2026 wirkt der iSFP-Bonus anders als vorher: Die 5 Prozentpunkte gibt es erst ab einem förderfähigen Investitionsvolumen von 30.000 € (bei Mehrfamilienhäusern ab der Summe der Höchstgrenzen ohne iSFP) und nur auf den Betrag, der diese Schwelle übersteigt; Kosten aus mehreren Anträgen werden nicht addiert. Der zweite Hebel bleibt: Die förderfähige Kostenobergrenze verdoppelt sich auf 60.000 € für die erste Wohneinheit (30.000 € je zweiter bis sechster, 15.000 € ab der siebten). Bei einer Maßnahme über 60.000 € macht das den Unterschied zwischen 4.500 € und 10.500 € Zuschuss. Ab voraussichtlich dem 1. Quartal 2027 kommt für Dämmmaßnahmen an Worst Performing Buildings ein zusätzlicher Bonus, Voraussetzung ist ein geförderter iSFP. ## Was wird gefördert, was nicht? Förderfähig sind Dämmung der Gebäudehülle (Außenwand, Dach, Geschossdecke, Boden), Fenster- und Haustürtausch, sommerlicher Wärmeschutz, sowie Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung. Technische Mindestanforderungen gelten je Bauteil, etwa U-Wert ≤0,95 W/(m²K) bei neuen Fenstern oder U-Wert ≤0,20 W/(m²K) bei der Außenwanddämmung. Auch Umfeldmaßnahmen wie die Sanierung des Heizraums oder Demontagearbeiten zählen dazu. Nicht förderfähig: der Heizungstausch selbst (KfW 458), Neubauten. Eine Maßnahme darf nur einmal gefördert werden, keine Doppelförderung. ## Kombinierbar mit anderen Programmen? Ja, mit einem KfW-Kredit zur Finanzierung des Eigenanteils, etwa dem Ergänzungskredit 358/359, sofern eine Zuschusszusage vorliegt. Auch die Kombination mit regionalen Förderprogrammen ist unter Beachtung der Obergrenzen möglich. Nicht kombinierbar mit dem Steuerbonus nach § 35c EStG für dieselbe Maßnahme, hier musst Du Dich für einen Weg entscheiden. Eine vollständige Übersicht aller Kombinationsregeln liefert der Ratgeber Förderprogramme kombinieren . ## Fördersätze und Höchstgrenzen je Wohneinheit Der Zuschuss berechnet sich aus zwei Größen: dem Fördersatz und der Obergrenze der förderfähigen Ausgaben. Beide gelten je Wohneinheit und je Kalenderjahr. Wohneinheit Förderfähige Ausgaben, ohne iSFP Mit iSFP 1. Wohneinheit 30.000 € 60.000 € 2. bis 6. Wohneinheit je 15.000 € je 30.000 € ab der 7. Wohneinheit je 8.000 € je 15.000 € Der Grundfördersatz liegt bei 15 Prozent. Die Mindestinvestition beträgt 300 Euro brutto, kleinere Vorhaben sind nicht förderfähig. Aus 30.000 Euro förderfähigen Ausgaben werden damit 4.500 Euro Zuschuss, aus 60.000 Euro mit iSFP höchstens 10.500 Euro, weil der Bonus nur oberhalb der Schwelle greift. ## Der iSFP-Bonus seit dem 21. Juli 2026 Bis Juli 2026 gab es fünf Prozentpunkte zusätzlich auf die gesamten förderfähigen Ausgaben. Seit der Anpassung gilt der Bonus nur noch für den Teil des Investitionsvolumens, der 30.000 Euro übersteigt. Kosten aus mehreren Anträgen werden dafür nicht zusammengerechnet. ### Zwei Rechenbeispiele Fall A, 25.000 Euro Maßnahmenvolumen mit iSFP. Die Schwelle ist nicht erreicht. Es bleiben 15 Prozent, also 3.750 Euro. Der iSFP bringt hier keinen höheren Satz, wohl aber die verdoppelte Kostenobergrenze für spätere Maßnahmen. Fall B, 50.000 Euro Maßnahmenvolumen mit iSFP. Auf die ersten 30.000 Euro gibt es 15 Prozent, also 4.500 Euro. Auf die übersteigenden 20.000 Euro gibt es 20 Prozent, also 4.000 Euro. Zusammen 8.500 Euro. Ohne iSFP wären es 4.500 Euro gewesen, weil die Kosten oberhalb von 30.000 Euro gar nicht erst förderfähig wären. Rechenbeispiele auf Grundlage der geltenden Fördersätze, kein Anspruch auf Bewilligung im Einzelfall. Daraus folgt eine klare Reihenfolge: Wer ohnehin über 30.000 Euro investiert, sollte den iSFP vor dem ersten Antrag erstellen lassen. Wer darunter bleibt, entscheidet nach der Kostenobergrenze und nach dem Nutzen des Fahrplans für die Reihenfolge der Maßnahmen. ## Die vier Gruppen förderfähiger Maßnahmen Gruppe Was dazugehört Fördersatz Gebäudehülle Dämmung von Außenwänden, Dachflächen, Geschossdecken und Bodenflächen, Erneuerung von Fenstern, Türen und Toren, Vorhangfassaden, außenliegender Sonnenschutz mit Tageslichtversorgung 15 %, mit iSFP 20 % oberhalb der Schwelle Anlagentechnik außer Heizung Einbau, Austausch oder Optimierung raumlufttechnischer Anlagen mit Wärme- oder Kälterückgewinnung, digitale Systeme zur Betriebs- und Verbrauchsoptimierung 15 %, mit iSFP 20 % oberhalb der Schwelle Heizungsoptimierung hydraulischer Abgleich samt Heizkurve, Pumpentausch, Heizkörper, Rohrleitungsdämmung, Pufferspeicher, Flächenheizung, Mess- und Regelungstechnik 15 %, Sonderfall Biomasse siehe unten Fachplanung und Baubegleitung Leistungen des Energieeffizienz-Experten von der Planung bis zur Abnahme 50 % ## Heizungsoptimierung im Detail Diese Gruppe wird häufig übersehen, obwohl sie die günstigste ist. Gefördert wird die Verbesserung der vorhandenen Anlage, nicht der Austausch des Wärmeerzeugers. Ein neuer Kessel oder eine Wärmepumpe laufen über KfW 458 . - Die Heizungsanlage muss älter als zwei Jahre sein. - Bei fossilen Brennstoffen darf sie nicht älter als 20 Jahre sein. - Der hydraulische Abgleich ist Voraussetzung, nicht Kür. - Beauftragt werden kann ein Energieeffizienz-Experte oder ein Fachunternehmen. - Für Biomasseheizungen gibt es 50 Prozent auf Maßnahmen zur Staubminderung, sofern die Emissionen um mindestens 80 Prozent sinken. ## Fachplanung und Baubegleitung Die Leistungen des Energieeffizienz-Experten werden mit 50 Prozent bezuschusst. Die förderfähigen Ausgaben sind begrenzt auf 5.000 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern, also bis 2.500 Euro Zuschuss. Bei Mehrfamilienhäusern ab drei Wohneinheiten sind es 2.000 Euro je Wohneinheit, höchstens 20.000 Euro. Diese Förderung läuft neben der Maßnahmenförderung und zehrt deren Obergrenze nicht auf. Sie zu übergehen kostet bares Geld, weil der Experte für die meisten Maßnahmen ohnehin Pflicht ist. ## Rechenbeispiel Mehrfamilienhaus Angenommen: Ein Haus mit acht Wohneinheiten, Fassadendämmung und Fenstertausch, iSFP liegt vor, Gesamtkosten 210.000 Euro. Die förderfähigen Ausgaben summieren sich auf 60.000 Euro für die erste Wohneinheit, fünfmal 30.000 Euro für die Einheiten zwei bis sechs und zweimal 15.000 Euro ab der siebten, zusammen 240.000 Euro. Die tatsächlichen Kosten von 210.000 Euro liegen darunter und sind damit vollständig förderfähig. Auf die ersten 30.000 Euro entfallen 15 Prozent, auf die restlichen 180.000 Euro 20 Prozent. Das ergibt 4.500 Euro plus 36.000 Euro, also 40.500 Euro Zuschuss. Dazu kommt die Baubegleitung mit 50 Prozent auf bis zu 16.000 Euro förderfähige Ausgaben. Rechenbeispiel, kein Angebot. Maßgeblich sind der Bescheid des BAFA und die tatsächlich anerkannten Ausgaben. ## BAFA oder KfW: wer ist wofür zuständig Die häufigste Verwechslung im Fördergeschäft. Seit der Reform 2024 sind die Zuständigkeiten getrennt, und ein Antrag beim falschen Haus kostet Zeit. Vorhaben Zuständig Form Dämmung, Fenster, Türen, Sonnenschutz BAFA, BEG EM Zuschuss Lüftungsanlage, digitale Optimierung BAFA, BEG EM Zuschuss Heizungsoptimierung ohne neuen Wärmeerzeuger BAFA, BEG EM Zuschuss Fachplanung und Baubegleitung BAFA, BEG EM Zuschuss, 50 % Neue Heizung, etwa Wärmepumpe oder Pelletkessel KfW 458 Zuschuss Komplettsanierung zum Effizienzhaus KfW 261 Kredit mit Tilgungszuschuss Ergänzungskredit zur Zuschussförderung KfW 358 und 359 Kredit Wer eine Komplettsanierung plant, entscheidet sich zwischen zwei Wegen: Einzelmaßnahmen nacheinander über das BAFA, oder das Effizienzhaus in einem Zug über KfW 261. Beides gleichzeitig für dieselbe Maßnahme geht nicht. Welche Reihenfolge in Deinem Fall mehr bringt, hängt vom Zustand des Gebäudes und vom Budget ab. Die Regeln dazu stehen im Ratgeber Förderprogramme kombinieren . ## Was nicht gefördert wird - Neubauten. Der Bauantrag muss mindestens fünf Jahre zurückliegen. - Der Austausch des Wärmeerzeugers, dafür ist KfW 458 zuständig. - Eigenleistung. Gefördert werden Material und die Rechnung des Fachunternehmens, nicht die eigene Arbeitszeit. - Maßnahmen unter 300 Euro brutto. - Kosten, die vor dem Antrag beauftragt wurden. - Reine Instandhaltung ohne energetische Wirkung, etwa ein neuer Anstrich ohne Dämmung. Nicht förderfähige Anteile einer Rechnung müssen getrennt ausgewiesen sein. Eine Sammelrechnung ohne Aufteilung führt regelmäßig zu Rückfragen und verzögert die Auszahlung. ## Die Alternative: Steuerbonus nach § 35c EStG Wer den Zuschuss nicht beantragt, kann dieselbe Maßnahme steuerlich geltend machen. Beides zusammen ist ausgeschlossen: Sobald ein Zuschuss oder ein zinsverbilligtes Darlehen für die Maßnahme fließt, entfällt der Steuerbonus für dieselben Kosten vollständig. Die Entscheidung fällt also vor dem Antrag, nicht danach. Begünstigt sind energetische Maßnahmen an einem selbst bewohnten Gebäude, das bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre ist. Der Abzug erfolgt direkt von der Steuerschuld, verteilt über drei Jahre. Jahr Anteil der Kosten Höchstbetrag Jahr des Abschlusses 7 Prozent 14.000 Euro Folgejahr 7 Prozent 14.000 Euro Zweites Folgejahr 6 Prozent 12.000 Euro Summe je Objekt 20 Prozent 40.000 Euro Die Kosten für den Energieberater zählen zu 50 Prozent und werden auf denselben Höchstbetrag angerechnet. Der Berater muss beim BAFA gelistet und mit der Planung oder Aufsicht der Maßnahme beauftragt sein. Begünstigt sind Maßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2019 begonnen und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen werden. Drei formale Bedingungen entscheiden über die Anerkennung: eine Rechnung in deutscher Sprache mit getrennt ausgewiesenen Arbeits- und Materialkosten, die unbare Zahlung auf das Konto des Fachunternehmens, und die Bescheinigung des Fachunternehmens nach amtlichem Muster. Barzahlung schließt den Abzug aus, auch bei vorliegender Quittung. ### Zuschuss oder Steuerbonus, ein Vergleich Angenommen: Ein selbst bewohntes Einfamilienhaus von 1996, Fassadendämmung für 50.000 Euro brutto. Weg Entlastung Zeitpunkt BAFA ohne iSFP, 15 Prozent 7.500 Euro nach Verwendungsnachweis BAFA mit iSFP, 20 Prozent 10.000 Euro nach Verwendungsnachweis Steuerbonus § 35c, 20 Prozent 10.000 Euro 3.500 / 3.500 / 3.000 Euro über drei Veranlagungen Rechenbeispiel, kein Angebot und keine Steuerberatung. Drei Punkte verschieben das Ergebnis in der Praxis: Der Steuerbonus wirkt nur, soweit überhaupt Einkommensteuer anfällt, denn er ist nicht erstattungsfähig. Der Zuschuss kommt in einer Summe und damit deutlich früher. Und der iSFP-Bonus lässt sich nur auf dem BAFA-Weg heben, dafür kostet der Sanierungsfahrplan selbst Geld und Zeit. Bei Kosten oberhalb von 200.000 Euro je Objekt ist der Steuerbonus gedeckelt, der Zuschuss folgt dann den Höchstgrenzen je Wohneinheit. Für vermietete Objekte stellt sich die Frage anders: Dort ist § 35c ausgeschlossen, die Kosten sind aber als Erhaltungsaufwand oder über die Abschreibung als Werbungskosten abziehbar. Welcher Weg günstiger ist, gehört in die Hand des Steuerberaters. ## Der Ablauf in sechs Schritten - 1. Energieeffizienz-Experten beauftragen. Er prüft die technischen Mindestanforderungen und erstellt die Projektbeschreibung. - 2. Angebote einholen. Noch nichts unterschreiben, auch keinen Vertrag mit aufschiebender Bedingung ohne Rücktrittsrecht. - 3. Antrag im BAFA-Portal stellen. Vor Vertragsabschluss und vor Materialbestellung. - 4. Zwischenbescheid abwarten. Erst danach beauftragen und beginnen. - 5. Umsetzen. Üblich sind 24 bis 36 Monate ab Zuwendungsbescheid. - 6. Verwendungsnachweis einreichen. Innerhalb von sechs Monaten nach Fertigstellung, mit Rechnungen und der Bestätigung des Experten. ## Die fünf häufigsten Ablehnungsgründe Grund Was hilft Auftrag vor Antrag Reihenfolge einhalten. Ein unterschriebener Handwerkervertrag vor dem Antrag kostet die Förderung vollständig. Technische Mindestanforderung verfehlt U-Werte und Anforderungen vom Experten vorab prüfen lassen, nicht auf die Zusage des Handwerkers vertrauen. Gebäude zu jung Der Bauantrag muss mindestens fünf Jahre zurückliegen. Frist für den Verwendungsnachweis verpasst Verlängerung rechtzeitig beantragen, nicht erst nach Ablauf. Falsches Programm Heizungstausch gehört zur KfW, nicht zum BAFA. Die Abgrenzung vorher klären. ## Antragsweg und Fristen Der Antrag läuft online über das BAFA-Portal, vor Vertragsabschluss mit dem ausführenden Unternehmen oder vor Materialbestellung . Für die meisten Maßnahmen ist ein Energieeffizienz-Experte Pflicht, er erstellt die technische Projektbeschreibung. Erst nach dem BAFA-Zwischenbescheid darfst Du mit der Umsetzung beginnen. Die Umsetzungsfrist beträgt üblicherweise 24 bis 36 Monate ab Zuwendungsbescheid, Belegnachweise sind innerhalb von 6 Monaten nach Fertigstellung einzureichen. Bei absehbaren Verzögerungen, etwa durch Handwerkermangel, ist eine rechtzeitige Fristverlängerung beim BAFA zu beantragen. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Der häufigste Ablehnungsgrund ist simpel: Auftrag vor Antrag. Wer den Handwerkervertrag unterschreibt, bevor der BAFA-Antrag läuft, verliert die Förderung vollständig, ohne Ausnahme. Der iSFP lohnt sich seit Juli 2026 vor allem bei größeren Vorhaben ab rund 30.000 € Maßnahmenvolumen, weil der Bonus erst oberhalb dieser Schwelle greift; darunter bleibt der Vorteil die höhere Kostenobergrenze. Wir rechnen das im Einzelfall gegen die Beratungskosten von rund 650 € Eigenanteil. Fördercheck im Erstgespräch . ## Quellen und Stand - BAFA, Allgemeines Merkblatt zur Antragstellung BEG EM (Juli 2026) (PDF) - BAFA, Programmseite Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle und Allgemeines Merkblatt zur Antragstellung (Juli 2026), abgerufen 12.09.2026 - BAFA, Kurzmeldung 09.07.2026: Anpassungen der BEG zum 21. Juli 2026 - BAFA, Informationen zur Antragstellung BEG EM - BAFA, Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle , Stand Juli 2026, abgerufen 13.09.2026 - BAFA, Heizungsoptimierung , abgerufen 13.09.2026 - BAFA, Fachplanung und Baubegleitung , abgerufen 13.09.2026 - § 35c EStG , Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden, abgerufen 13.09.2026 - BMF-Schreiben vom 21.08.2025, Einzelfragen zu § 35c EStG, abgerufen 13.09.2026 - Offizielle Programmseite: BAFA --- # iSFP: Der Sanierungsfahrplan mit doppeltem Fördereffekt URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/foerderung/bafa-isfp-sanierungsfahrplan/ Rubrik: Förderung · Stand: 2026-09-12 Die kurze Antwort Förderberechtigt ist jeder Eigentümer eines Wohngebäudes, der eine Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan bei einem gelisteten Energieeffizienz-Experten beauftragt. Möglich ist ein Zuschuss von 50 % des Beratungshonorars, maximal 650 € bei Ein- und Zweifamilienhäusern, 850 € bei Mehrfamilienhäusern, zuzüglich 250 € für eine WEG-Versammlungserläuterung. Der eigentliche Wert liegt im Folgeeffekt: Jede spätere BAFA-Einzelmaßnahme aus dem iSFP erhält eine doppelt so hohe Kostenobergrenze und, seit dem 21.07.2026 nur noch oberhalb von 30.000 € förderfähigen Kosten je Antrag, 5 Prozentpunkte mehr Förderung, gültig 15 Jahre. Voraussetzung: Der Bauantrag des Gebäudes liegt mindestens 10 Jahre zurück. Der iSFP wirkt auf den ersten Blick wie eine zusätzliche Ausgabe vor der eigentlichen Sanierung. Tatsächlich ist er der günstigste Hebel im gesamten Fördersystem, weil er nicht nur selbst bezuschusst wird, sondern jede folgende Maßnahme aufwertet. ## Bin ich förderberechtigt? Eigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften sowie Mieter, Pächter und Nießbrauchsberechtigte mit schriftlicher Erlaubnis des Eigentümers können eine geförderte Energieberatung mit iSFP beauftragen, ohne Einkommensgrenze. Der Bauantrag oder die Bauanzeige des Wohngebäudes muss bei Antragstellung mindestens 10 Jahre zurückliegen. Die Beratung muss von einer Person durchgeführt werden, die auf der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes in der Kategorie „Energieberatung für Wohngebäude“ gelistet ist. Der iSFP selbst muss mit der offiziellen iSFP-Druckapplikation erstellt werden, nur so ist er später bonusfähig. ## Wie viel Förderung ist möglich? Gebäudetyp Zuschuss Ein- und Zweifamilienhaus 50 % des Honorars, max. 650 € Mehrfamilienhaus (ab 3 Wohneinheiten) 50 % des Honorars, max. 850 € WEG-Versammlungserläuterung zusätzlich max. 250 € Bei einem typischen Beratungshonorar von 1.300 bis 2.000 € reduziert sich der Eigenanteil damit auf niedrigen dreistelligen Bereich. Ausgezahlt wird der Zuschuss an den Antragsteller, nachdem der iSFP fertiggestellt und die Verwendungsnachweiserklärung eingereicht ist. Der eigentliche Wert liegt in der Folgewirkung: Jede Einzelmaßnahme, die Du später aus dem iSFP heraus umsetzt und über die BAFA-Förderung für Einzelmaßnahmen beantragst, erhält eine verdoppelte Kostenobergrenze (60.000 € statt 30.000 € für die erste Wohneinheit) und den iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten. Seit der BEG-Anpassung zum 21.07.2026 greift der Bonus erst ab 30.000 € förderfähigen Kosten je Antrag und nur auf den Betrag darüber. Bei einer Maßnahme über 60.000 € macht das den Unterschied zwischen 4.500 € und 10.500 € Zuschuss, immer noch ein Vielfaches der Beratungskosten. ## Was enthält der iSFP, was nicht? Der iSFP enthält eine Ist-Analyse des energetischen Gebäudezustands, priorisierte Sanierungsempfehlungen für jedes Bauteil, dessen U-Wert nicht dem aktuellen Gebäudeenergiegesetz genügt, eine Kosten- und Förderschätzung je Schritt sowie eine Prognose zu Energieeinsparung und CO2-Reduktion. Er zeigt den Weg zu einem bundesgeförderten Effizienzhausniveau auf, verpflichtet Dich aber zu nichts: Die Umsetzung der vorgeschlagenen Schritte ist freiwillig und kann über 15 Jahre gestreckt werden. Kein iSFP entsteht für Nichtwohngebäude, dort greift stattdessen ein Beratungsbericht nach DIN 18599 ohne eigenen Bonus. ## Kombinierbar mit anderen Programmen? Ja, der iSFP-Bonus wirkt bei jeder BAFA-Einzelmaßnahme, die im Fahrplan enthalten ist, über die gesamte 15-jährige Gültigkeit hinweg, auch bei mehreren Sanierungsetappen über Jahre verteilt. Bei KfW 458 (Heizungstausch) bringt ein iSFP dagegen keinen zusätzlichen Bonus, dort gelten eigene Boni. Bei KfW 261 (Komplettsanierung zum Effizienzhaus) ist ohnehin ein Energieeffizienz-Experte Pflicht, der iSFP-Bonus selbst gilt dort nicht zusätzlich. Eine vollständige Übersicht aller Kombinationsregeln liefert der Ratgeber Förderprogramme kombinieren . ## Antragsweg und Fristen Du beauftragst zunächst einen gelisteten Energieeffizienz-Experten, der den Zuschussantrag für die Energieberatung im BAFA-Portal stellt. Nach Bewilligung folgt der Vor-Ort-Termin, die Datenaufnahme und die Ausarbeitung des Sanierungsfahrplans. Nach Fertigstellung reichst Du die Verwendungsnachweiserklärung ein, danach zahlt das BAFA den Zuschuss aus. Für einen Beratungstermin solltest Du je nach Region 4 bis 12 Wochen Vorlauf einplanen. Der iSFP selbst gilt anschließend 15 Jahre, in dieser Zeit greift der Bonus bei jeder darin enthaltenen Maßnahme erneut. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Seit Juli 2026 rechnet sich der iSFP vor allem bei Vorhaben ab rund 30.000 € je Antrag, weil der Bonus erst oberhalb dieser Schwelle greift; bei kleineren Maßnahmen bleibt der Nutzen die verdoppelte Kostenobergrenze und der Fahrplan selbst. Wer mehrere Sanierungsschritte über Jahre plant, profitiert doppelt: einmalige Beratungskosten, aber ein Bonus, der bei jeder Etappe erneut greift. Wir empfehlen den iSFP standardmäßig, sobald mehr als eine Einzelmaßnahme ansteht. Fördercheck im Erstgespräch . ## Quellen und Stand - BAFA, Infoblatt zu den förderfähigen Maßnahmen und Leistungen (PDF) - BAFA, Bundesförderung der Energieberatung für Wohngebäude (EBW), abgerufen 12.09.2026 - BAFA, Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle: iSFP-Bonus ab 30.000 € Mindestinvestitionsvolumen, abgerufen 12.09.2026 - BAFA, Merkblatt zur Erstellung des individuellen Sanierungsfahrplans - Offizielle Programmseite: BAFA --- # Fördermittel beantragen: Hausbank, Bewilligungsbehörde oder selbst? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/foerderung/foerderantrag-wer-macht-was/ Rubrik: Förderung · Stand: 2026-09-12 Die kurze Antwort KfW-Kredite (124, 300, 308, 297/298, 261, 358/359, 159) laufen über die finanzierende Bank oder einen Finanzierungsvermittler, wir übernehmen den Antrag als Teil der Finanzierung. KfW-Zuschüsse (458, 455-B) und BAFA-Programme (Einzelmaßnahmen, iSFP) beantragst Du selbst online im jeweiligen Portal, meist mit einem Energieeffizienz-Experten als Zuarbeiter. Die NRW-Wohnraumförderung läuft über die kommunale Bewilligungsbehörde, dort prüft der Chancenprüfer der NRW.BANK die Berechtigung, diesen Weg kannst Du nur selbst gehen. Jedes Förderprogramm hat einen eigenen Antragsweg. Manche laufen automatisch mit, sobald wir Deine Finanzierung strukturieren, andere musst Du selbst anstoßen. Diese Übersicht zeigt, wo Du aktiv werden musst und wo wir das für Dich übernehmen. ## Läuft über uns als Teil der Finanzierung Diese Programme sind Kredite, keine Zuschüsse. Wir stellen den Antrag bei der KfW als Teil Deines Gesamtfinanzierungskonzepts, Du musst nichts zusätzlich tun. Programm Zweck KfW 124 Wohneigentumsprogramm, Kauf/Bau KfW 300 Wohneigentum für Familien, Neubau KfW 308 Jung kauft Alt, Bestandserwerb KfW 297/298 Klimafreundlicher Neubau KfW 261 Komplettsanierung zum Effizienzhaus KfW 270 Erneuerbare Energien, PV/Speicher KfW 358/359 Ergänzungskredit (nach Zuschusszusage) KfW 159 Altersgerecht Umbauen, Kredit ## Beantragst Du selbst, wir begleiten inhaltlich Diese Programme sind Direktzuschüsse. Der Antrag läuft online über das jeweilige Bundesportal, meist mit einem Energieeffizienz-Experten als Zuarbeiter für die technischen Nachweise. Wir prüfen im Vorfeld, ob sich das Vorhaben lohnt und in welcher Reihenfolge Du vorgehst, den eigentlichen Klick machst Du oder Dein Energieberater. Programm Portal KfW 458 Meine KfW KfW 455-B KfW-Zuschussportal (seit Ende Juli 2026 keine Anträge) BAFA Einzelmaßnahmen BAFA-Portal BAFA iSFP BAFA-Portal, über Energieberater ## Musst Du komplett selbst gehen Die kommunale Wohnraumförderung des Landes NRW läuft über die Bewilligungsbehörde Deiner Stadt oder Deines Kreises , nicht über die Bank und nicht über ein Bundesportal. Hier können wir als Finanzierungsvermittler keinen Antrag für Dich stellen, das ist ein rein behördlicher Weg. Nutze zuerst den Chancenprüfer der NRW.BANK (online, kostenlos), um zu sehen, ob Du die Einkommensgrenzen einhältst. Danach wendest Du Dich direkt an das Amt für Wohnungswesen Deiner Stadt oder Deines Kreises, das prüft Deine Unterlagen und bewilligt. Programm Weg NRW.BANK Eigentumsförderung Neubau/Kauf Chancenprüfer → Bewilligungsbehörde NRW.BANK Eigentumsförderung Modernisierung Chancenprüfer → Bewilligungsbehörde NRW.BANK.Gebäudesanierung über Hausbank (Ausnahme: läuft doch über Bank) Wichtig: Innerhalb der NRW.BANK-Programme gibt es diesen Unterschied. Die einkommensabhängige Wohnraumförderung (Neubau/Kauf, Modernisierung) läuft über die Bewilligungsbehörde vor Ort. Das Gebäudesanierungsprogramm dagegen, ohne Einkommensgrenze, läuft wie ein KfW-Kredit über die Hausbank, dort übernehmen wir wieder den Antrag. ## Die drei Wege auf einen Blick Weg Wer stellt den Antrag Typisch für Bank/Vermittler wir, als Teil der Finanzierung KfW-Kredite Bundesportal selbst Du, mit Experten-Zuarbeit KfW-Zuschüsse, BAFA Bewilligungsbehörde Du allein NRW-Wohnraumförderung Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Die Bewilligungsbehörde ist der Weg, den die meisten Vermittler übergehen, weil er Aufwand ohne Provision bedeutet. Wir weisen trotzdem aktiv darauf hin, wenn der Chancenprüfer eine Berechtigung zeigt, das kann mehr Fördersumme bringen als jedes Bundesprogramm. Bei allen anderen Wegen begleiten wir Dich von der ersten Prüfung bis zur Zusage. Fördercheck im Erstgespräch . ## Quellen und Stand - KfW- und BAFA-Programmseiten, Abschnitt Antragsweg, Stand 07/2026 - NRW.BANK, Chancenprüfer Wohnraumförderung --- # Förderprogramme kombinieren: Was zusammen geht, was nicht URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/foerderung/foerderprogramme-kombinieren/ Rubrik: Förderung · Stand: 2026-09-12 Die kurze Antwort KfW 124 lässt sich mit fast jedem anderen KfW-Programm kombinieren, da es ein reines Zusatzdarlehen ohne Förderauflagen ist. KfW 300, 297/298 und 308 schließen sich für dieselbe Wohneinheit gegenseitig aus, hier gilt nur eines von dreien. BAFA-Einzelmaßnahmen und KfW 458 laufen parallel, solange sie unterschiedliche Maßnahmen betreffen. Der Ergänzungskredit 358/359 setzt immer eine bereits bewilligte Zuschusszusage voraus und ist kein eigenständiges Programm. Grundregel bei allen Kombinationen: Die Summe aller Förderungen darf die tatsächlichen förderfähigen Kosten nicht übersteigen, und der Steuerbonus nach § 35c EStG ist mit keiner Förderung für dieselbe Maßnahme kombinierbar. Jedes Förderprogramm hat für sich klare Regeln. Die eigentliche Komplexität entsteht erst, wenn zwei oder drei Programme gleichzeitig greifen sollen. Diese Übersicht zeigt, was zusammen funktioniert. ## Kombinationsmatrix Bund Programm A Programm B Kombination KfW 124 KfW 300 / 297 / 308 ✓ ergänzt Nebenkosten KfW 124 KfW 261 ✓ üblich bei Kauf mit Sanierung KfW 124 KfW 159 ✓ häufig bei Barriereabbau im Neukauf KfW 300 KfW 297/298 ✗ dieselbe Wohneinheit ausgeschlossen KfW 300 KfW 308 ✗ beide sind Alternativwege, nicht kombinierbar KfW 159 KfW 455-B ✗ Alternativprogramme für dieselbe Maßnahme, nicht kombinierbar (455-B seit Ende Juli 2026 gestoppt) KfW 455-B Pflegekasse ✓ nur für unterschiedliche Teile derselben Maßnahme, separate Rechnung NRW.BANK Eigentumsförderung KfW-Programme ✓ solange Gesamtsumme Kosten nicht übersteigt NRW.BANK.Gebäudesanierung NRW.BANK Eigentumsförderung Modernisierung ✓ schließen sich nicht aus, Aufteilung nach Maßnahme möglich KfW 261 BAFA Einzelmaßnahmen ✓ nur für unterschiedliche Maßnahmen, max. 60 % Gesamtförderung KfW 458 (Heizung) BAFA Einzelmaßnahmen (Gebäudehülle) ✓ getrennte Zuständigkeit, parallel möglich KfW 458 KfW 358/359 ✓ Ergänzungskredit setzt Zuschusszusage voraus BAFA Einzelmaßnahmen KfW 358/359 ✓ gleiches Prinzip wie bei 458 iSFP-Bonus BAFA Einzelmaßnahmen ✓ erhöht Satz und Deckel für 15 Jahre iSFP-Bonus KfW 458 ✗ kein zusätzlicher Bonus bei der Heizung Jedes Programm § 35c EStG Steuerbonus ✗ für dieselbe Maßnahme ausgeschlossen ## Die drei Grundregeln 1. Überfinanzierungsverbot. Die Summe aller Zuschüsse und zinsverbilligten Kreditanteile darf die tatsächlichen förderfähigen Kosten nicht übersteigen. Das gilt programmübergreifend, nicht nur innerhalb eines einzelnen Förderprodukts. 2. Eine Maßnahme, eine Förderung. Dieselbe bauliche Maßnahme darf nicht doppelt bezuschusst werden. Wird beispielsweise die Fassadendämmung sowohl über BAFA als auch über ein Landesprogramm eingereicht, entscheidet die Reihenfolge der Bewilligung, nicht beide zusammen. 3. Zuständigkeitstrennung Heizung/Gebäudehülle. Seit 2024 gilt eine klare Aufteilung: Der Heizungstausch läuft ausschließlich über KfW 458, alle anderen energetischen Einzelmaßnahmen über BAFA. Diese Trennung ist die häufigste Verwechslung in der Praxis, wer beim falschen Träger beantragt, verliert Zeit, nicht zwingend die Förderung, aber wertvolle Wochen. ## Typische Kombinationsfälle aus der Praxis Vorhaben Sinnvolle Programm-Kombination Neubau als Familie mit Kind KfW 300 + KfW 124 (Nebenkosten) Neubau ohne Familienvoraussetzung KfW 297/298 + KfW 124 Altbaukauf mit Sanierungspflicht KfW 308 (Kaufpreis) + KfW 261 (Sanierungskosten) Komplettsanierung zum Effizienzhaus KfW 261 (inklusive Baubegleitung mit 50 % Tilgungszuschuss) Heizungstausch plus Dämmung KfW 458 (Heizung) + BAFA EM (Dämmung), beides parallel Zuschuss reicht nicht für Vorfinanzierung KfW 458/BAFA-Zusage + Ergänzungskredit 358 oder 359 Barrierefreier Umbau bei Pflegegrad Pflegekasse (bis 4.180 €/Person) + KfW 159 oder NRW.BANK.Gebäudesanierung für den Rest Sanierung mit Einkommensberechtigung Zuerst BAFA/KfW 458 (Bundeszuschuss), dann NRW.BANK Modernisierung für den Rest Kleine PV-Anlage, Bank lehnt KfW 270 ab NRW.BANK.Gebäudesanierung ab 2.500 € Kleiner Treppenlift, Bank lehnt KfW 159 ab NRW.BANK.Gebäudesanierung, ab 2.500 € ## Was in keinem Fall kombinierbar ist Der steuerliche Bonus nach § 35c EStG für energetische Sanierungsmaßnahmen ist mit jeder BEG-Förderung (KfW oder BAFA) für dieselbe Maßnahme ausgeschlossen. Er beträgt 7 % im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr (je max. 14.000 €) und 6 % im dritten Jahr (max. 12.000 €), zusammen höchstens 40.000 € je Objekt; das Gebäude muss älter als zehn Jahre sein. Du entscheidest Dich pro Maßnahme für einen Weg: Zuschuss/Kredit oder Steuerabzug über drei Jahre. Bei mehreren Maßnahmen ist theoretisch ein Mix möglich, für die eine Maßnahme Förderung, für die andere Steuerbonus, das lohnt sich rechnerisch aber nur in Einzelfällen. Wer den Antrag stellt, unterscheidet sich ebenfalls je Programm, dazu der Ratgeber Fördermittel beantragen: Hausbank, Bewilligungsbehörde oder selbst? . Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Die Kombinationsregeln ändern sich schneller, als die meisten Ratgeber aktualisiert werden, gerade seit der Zuständigkeitstrennung Heizung/Gebäudehülle 2024 sehen wir häufig Anträge beim falschen Träger. Wir prüfen für jedes Vorhaben zuerst die Programmreihenfolge, bevor der erste Antrag gestellt wird, das spart Wochen. Fördercheck im Erstgespräch . ## Quellen und Stand - KfW-Merkblätter der einzelnen Programme, Abschnitt Kombinationsmöglichkeiten, Stand 07/2026 - BAFA, Förderrichtlinie BEG Einzelmaßnahmen, Kombinationsregeln - § 35c EStG : Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen, Ausschluss bei öffentlicher Förderung derselben Maßnahme --- # Förderprogramme für Deine Immobilienfinanzierung URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/foerderung/foerderprogramme-ueberblick/ Rubrik: Förderung · Stand: 2026-09-30 Die kurze Antwort Für den Immobilienkauf fördert der Bund über die KfW: Programm 124 (bis 100.000 € für jeden Selbstnutzer), Programm 300 (Familien, Neubau, stark verbilligter Zins), Programm 308 Jung kauft Alt (Familien, sanierungsbedürftiger Bestand) und 297/298 (klimafreundlicher Neubau ohne Einkommensgrenze). In NRW kommt die einkommensabhängige Wohnraumförderung der NRW.BANK dazu. Alle Anträge laufen vor Vorhabensbeginn über die finanzierende Bank. Der Staat unterstützt den Kauf, den Bau und die Sanierung einer Immobilie mit verschiedenen Fördermitteln. Welche Bundes- und Landesförderung es gibt und für wen sich welches Programm lohnt, erfährst Du im folgenden Artikel. Wichtig vorab: Förderkonditionen ändern sich laufend. Die KfW-Zinssätze in diesem Artikel lesen wir mehrmals täglich direkt aus dem KfW-Konditionenanzeiger (Stand 01.10.2026 ), alle übrigen Angaben sind Stand Juli 2026. ## Welche Fördermöglichkeiten gibt es für Privatpersonen? Bei einem Kauf- oder Bauvorhaben musst Du nicht allein auf Eigenkapital und Bankdarlehen zurückgreifen. Gefördert werden unter anderem: der Kauf oder Bau selbstgenutzten Wohneigentums, der klimafreundliche Neubau, der Kauf sanierungsbedürftiger Bestandsimmobilien durch Familien, die Sanierung zum Effizienzhaus, der Heizungstausch, Photovoltaik sowie barrierefreie Umbauten. Unterschieden wird zwischen zinsverbilligten Darlehen und Zuschüssen, die Du nicht zurückzahlen musst. Ob und in welcher Höhe die Mittel fließen, hängt auch davon ab, wie viel Geld in den Fördertöpfen steckt, ein Rechtsanspruch besteht nicht. Prüfe deshalb bei jedem Vorhaben frühzeitig, was möglich ist. ## Welche KfW-Programme gibt es? Der Bund stellt über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Mittel für verschiedene Förderungen bereit. Die wichtigsten Programme für den Weg ins Eigenheim: KfW 124 , Wohneigentumsprogramm: Der Klassiker für jeden, der selbstgenutztes Wohneigentum kauft oder baut. Bis zu 100.000 Euro zinsgünstiges Darlehen, ohne Einkommensgrenze und ohne Energieauflagen. Der Zins liegt aktuell je nach Laufzeitvariante zwischen 4,55 % Sollzins (effektiv ab 4,65 % ) und 4,69 % Sollzins (effektiv 4,79 % ), also nahe am Marktniveau. Der Vorteil: Der Zins ist für alle gleich, unabhängig von Bonität und Eigenkapital. Gerade bei wenig Eigenkapital entlastet der 124er die Hauptfinanzierung. Zu beachten: Sondertilgungen sind nicht möglich, der Antrag muss vor Kaufvertrag oder Baubeginn gestellt sein. KfW 300 , Wohneigentum für Familien (Neubau): Der Nachfolger des Baukindergelds und aktuell das zinsgünstigste Neubauprogramm. Voraussetzungen: mindestens ein Kind unter 18 im Haushalt, kein bisheriges Wohneigentum und ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen von maximal 90.000 Euro bei einem Kind, plus 10.000 Euro je weiterem Kind (Durchschnitt der Steuerbescheide 2023/2024 bei Antrag 2026). Gefördert wird der Neubau oder Ersterwerb eines klimafreundlichen Wohngebäudes (Effizienzhaus 40, keine Öl-, Gas- oder Biomasseheizung). Die Kredithöchstbeträge liegen je nach Kinderzahl und Förderstufe zwischen 170.000 und 270.000 Euro. Der Zins ist massiv verbilligt, aktuell ab 0,01 % Sollzins (effektiv ab 0,01 % ) und damit mehrere Prozentpunkte unter Bankniveau. Wer die Voraussetzungen erfüllt, nimmt dieses Programm. KfW 308 , Jung kauft Alt (Bestandserwerb): Das Familienprogramm für gebrauchte Immobilien. Gleiche Einkommensgrenzen wie beim 300er. Gefördert wird der Kauf einer Immobilie der Energieeffizienzklasse F, G oder H, die innerhalb von 4,5 Jahren mindestens auf Effizienzhaus 85 EE saniert wird. Kredithöhe seit dem 3. August 2026 140.000 bis 180.000 Euro je nach Kinderzahl, und alternativ zum Effizienzhaus-Standard genügt ein Paket kombinierter Einzelmaßnahmen (Heizungstausch auf 65 % erneuerbare Energien, Fenster, Fassaden- und Dachdämmung). Der Zins ist ähnlich stark verbilligt wie beim 300er, aktuell ab 0,01 % Sollzins (effektiv ab 0,01 % ). KfW 297 /298, Klimafreundlicher Neubau: Für alle, die neu bauen, aber die Familien-Voraussetzungen nicht erfüllen. Keine Einkommensgrenze, dafür dieselben hohen Energieanforderungen (Effizienzhaus 40). Bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit, mit QNG-Siegel bis zu 150.000 Euro. Der Zins liegt für Effizienzhaus 40 aktuell ab 1,94 % Sollzins (effektiv ab 1,96 % ). Land NRW, progres.nrw Klimaschutztechnik: Neben der NRW.BANK fördert das Land direkt: Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung im Bestandsgebäude mit bis zu 2.000 Euro je Wohneinheit (zentral) oder 200 Euro je Gerät und Raum (dezentral, max. 1.000 Euro je Wohneinheit), Erdwärmebohrungen mit Wärmepumpe ab drei Wohneinheiten mit 30 Euro je Bohrmeter bis 15.000 Euro. Der Antrag läuft vor Vorhabensbeginn über das Förderportal des Landes, Bewilligungsbehörde ist die Bezirksregierung Arnsberg. Sanierung und Heizung: Für die Sanierung zum Effizienzhaus gibt es den Wohngebäude-Kredit 261 mit bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit (aktuell ab 3,01 % Sollzins (effektiv ab 3,05 % )) plus Tilgungszuschuss, der seit dem 21.07.2026 nur noch 0 bis 15 % je Stufe beträgt (mit Boni bis 40 %). Den Heizungstausch fördert der Staat mit Zuschüssen von 30 bis maximal 70 %, bei geringem Einkommen 80 %, auf bis zu 28.000 Euro förderfähige Kosten für die erste Wohneinheit, abhängig von Einkommen und Geschwindigkeit. Für Photovoltaik gibt es den Kredit 270, aktuell ab 4,56 % Sollzins (effektiv ab 4,64 % ) in der besten Preisklasse. Details dazu in unserem Artikel PV- und Heizungsanlage finanzieren . Tipp: Viele Fördermittel lassen sich kombinieren, etwa KfW 300 plus KfW 124, um auch Grundstücks- und Nebenkosten zinsgünstig abzudecken. Nicht kombinierbar sind 300 und 297 für dieselbe Wohneinheit. Alle KfW-Kredite beantragst Du nicht bei der KfW selbst, sondern über die finanzierende Bank oder Deinen Vermittler, und immer bevor Du Verträge unterschreibst. ## Welche Fördermittel gibt es in NRW? Zusätzlich zum Bund fördert das Land Nordrhein-Westfalen über die NRW.BANK . Die öffentliche Wohnraumförderung bietet zinsverbilligte Darlehen für Kauf, Bau und Modernisierung selbstgenutzter Immobilien, abhängig von Einkommen und Haushaltsgröße. Zur Einordnung: Eine Familie mit drei Kindern kann bis zu einem gemeinsamen Bruttoeinkommen von rund 97.000 Euro förderberechtigt sein. Die Grenzen liegen also höher, als viele vermuten. Über die Hausbank vergibt die NRW.BANK außerdem eigene Förderkredite: NRW.BANK.Wohneigentum für Bau, Kauf und Anschlussfinanzierung mit Einkommensgrenze (aktuell ab 4,41 % Sollzins (effektiv ab 4,50 % )), NRW.BANK.Nachhaltig Wohnen für Effizienzhaus und Sanierung bis 150.000 € (ab 3,61 % Sollzins (effektiv ab 3,67 % )) und NRW.BANK.Gebäudesanierung für Modernisierungen ohne Einkommensgrenze (ab 4,41 % Sollzins (effektiv ab 4,50 % )). Zwei NRW-Besonderheiten solltest Du kennen: Bei einer kompletten Dachsanierung gilt seit 2026 die Solarpflicht, eine Photovoltaikanlage ist dann vorgeschrieben. Und die Grunderwerbsteuer beträgt in NRW 6,5 %, einer der höchsten Sätze bundesweit, umso wertvoller ist jeder Förderbaustein, der Deine Finanzierung entlastet. Einen Überblick über alle Programme liefert die Förderdatenbank des Bundes (foerderdatenbank.de); für NRW lohnt der Blick auf die NRW.BANK-Programmseiten. ## Fazit: Förderprogramme in die Finanzierungsplanung einbeziehen Beziehe mögliche Förderungen von Anfang an in Deine Finanzierungsplanung ein, nachträglich geht fast nichts. Die goldene Regel: Antrag immer vor Kaufvertrag, Baubeginn oder Auftragsvergabe. Und rechne genau: Nicht jedes Förderdarlehen schlägt jedes Bankangebot, aber die Familienprogramme 300 und 308 sind aktuell fast immer ein klarer Gewinn. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Der teuerste Förderfehler ist der verpasste Antragszeitpunkt, ein unterschriebener Kaufvertrag beendet fast jede Fördermöglichkeit. Der zweitteuerste: Familien, die nicht wissen, dass ihr zu versteuerndes Einkommen deutlich unter dem Brutto liegt und sie die 300er/308er-Grenzen doch einhalten. Wir prüfen in jedem Konzept automatisch alle Fördertöpfe, Bund und NRW. Fördercheck im Erstgespräch . ## Quellen und Stand - KfW, Konditionenanzeiger für Endkreditnehmer (Zinssätze, mehrmals täglich abgerufen) - NRW.BANK, Einkommensgrenzen der öffentlichen Wohnraumförderung 2025 bis 2027 (PDF) - KfW, Programmseiten 124/300/308/297 und Merkblätter (Stand 06–07/2026) - BMWSB, Pressemitteilung 22.10.2025: Konditionsverbesserung WEF/JkA ab 23.10.2025 - KfW, Programmseiten 300, 308, 261, 458, abgerufen 12.09.2026 (308: Höchstbeträge seit 03.08.2026; 261/458: BEG-Anpassung zum 21.07.2026) - § 42a BauO NRW : Solarpflicht bei Neubau und vollständiger Dachhauterneuerung ab 2026 - Förderdatenbank des Bundes (BMWE), Eintrag progres.nrw Klimaschutztechnik; Förderrichtlinie progres.nrw Klimaschutztechnik (recht.nrw.de) --- # KfW 124: Das Wohneigentumsprogramm für jeden Selbstnutzer URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/foerderung/kfw-124-wohneigentumsprogramm/ Rubrik: Förderung · Stand: 2026-09-30 Die kurze Antwort Förderberechtigt ist jede Privatperson, die eine Immobilie kauft oder baut und selbst darin wohnt, ohne Einkommens- oder Altersgrenze und ohne Energieauflage. Möglich ist ein zinsgünstiges Darlehen bis 100.000 € je Wohneinheit, Laufzeit 4 bis 35 Jahre, Zinsbindung wählbar zwischen 5 und 10 Jahren. Der Antrag muss vor Kaufvertrag oder Baubeginn über die finanzierende Bank gestellt werden, eine nachträgliche Beantragung ist ausgeschlossen. Das Wohneigentumsprogramm 124 ist der unkomplizierteste Förderkredit der KfW für den Weg ins Eigenheim. Keine Einkommensgrenze, keine Energieauflage, ein fester Höchstbetrag für praktisch jeden Selbstnutzer. ## Bin ich förderberechtigt? Berechtigt ist jede Privatperson, die eine Immobilie kauft oder baut und danach selbst darin wohnt. Weder Einkommen noch Alter noch Familienstand spielen eine Rolle. Die einzige echte Voraussetzung ist die Selbstnutzung: Vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien sind ausgeschlossen. Auch die unentgeltliche Überlassung an Angehörige gilt als Selbstnutzung, solange diese selbst einziehen. Wohnt bei Antragstellung noch ein Mieter im Objekt, muss der Eigentümer spätestens 12 Monate nach Auszahlung des Kredits selbst einziehen. Kein Anspruch besteht bei Ferienimmobilien und bei reinen Kapitalanlagen ohne Eigennutzung. ## Wie viel Förderung ist möglich? Merkmal Ausprägung Kreditbetrag bis 100.000 € je Wohneinheit Auszahlung bis zu 100 % der Kreditsumme Laufzeit 4 bis 35 Jahre Zinsbindung wählbar: 5 oder 10 Jahre Tilgungsfreie Anlaufzeit bis zu 5 Jahre möglich (Annuitätendarlehen) Zins einheitlich für alle, unabhängig von Bonität oder Eigenkapital, aktuell ab 4,55 % Sollzins (effektiv ab 4,65 % ) Der Zinssatz ändert sich laufend. Die aktuellen Sätze aller Varianten stehen im Kasten unten, wir lesen sie mehrmals täglich direkt aus dem KfW-Konditionenanzeiger, Details auf der KfW-Programmseite 124 . Bei einem Zweifamilienhaus gilt der Höchstbetrag pro Wohneinheit, das Fördervolumen verdoppelt sich entsprechend, sofern beide Einheiten die Voraussetzungen erfüllen. Zwei Kreditvarianten stehen zur Wahl: Beim Annuitätendarlehen zahlst Du über die Laufzeit gleichbleibende Raten aus Zins und Tilgung, mit optionaler tilgungsfreier Anfangszeit. Beim endfälligen Darlehen zahlst Du während der Laufzeit nur Zinsen und tilgst die gesamte Summe erst am Ende in einer Zahlung, das passt gut zu einem zuteilungsreifen Bausparvertrag. Aktuelle Konditionen KfW 124 Wohneigentumsprogramm Sollzins ab 4,55 % (effektiver Jahreszins ab 4,65 % ) Laufzeit Zins fest Sollzins Effektivzins 10 J., endfällig 10 J. 4,69 % 4,79 % 25 J., 3 tilgungsfrei 5 J. 4,55 % 4,65 % 25 J., 3 tilgungsfrei 10 J. 4,66 % 4,76 % 35 J., 5 tilgungsfrei 5 J. 4,56 % 4,66 % 35 J., 5 tilgungsfrei 10 J. 4,68 % 4,78 % Stand 01.10.2026 , Quelle KfW-Konditionenanzeiger . Wir lesen die Werte mehrmals täglich direkt bei der KfW aus. Verbindlich ist der Zins am Tag der Zusage. ## Was wird gefördert, was nicht? Förderfähig sind beim Neubau die Grundstückskosten (sofern der Erwerb höchstens 6 Monate vor Antragseingang zurückliegt), Baukosten für Personal und Material, Baunebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Maklergebühr sowie die Gestaltung des Außenbereichs. Beim Kauf zählen Kaufpreis, Nebenkosten sowie Instandsetzungs- und Modernisierungskosten dazu. Nicht förderfähig sind Eigenleistungen. Nur durch Rechnung belegte Materialkosten lassen sich mitfinanzieren, Deine eigene Arbeitszeit nicht. Eine grundpfandrechtliche Besicherung mindestens in Kredithöhe ist zwingend, das Darlehen wird ins Grundbuch eingetragen wie jedes andere Hypothekendarlehen auch. ## Kombinierbar mit anderen Programmen? Ja, und genau darin liegt die Stärke von 124: Es lässt sich mit praktisch jedem weiteren KfW-Programm kombinieren, etwa dem Klimafreundlichen Neubau (297/298) bei energieeffizientem Bauen, dem Wohngebäude-Kredit (261) bei energetischer Sanierung einer Bestandsimmobilie, oder Altersgerecht Umbauen (159) bei Barrierefreiheit. Auch die Kombination mit Landesförderung wie der NRW.BANK ist möglich. Eine Deckelung der Kombinationsanzahl gibt es nicht, entscheidend ist, dass jedes Programm für sich seine eigenen Voraussetzungen erfüllt. Eine vollständige Übersicht aller Kombinationsregeln liefert der Ratgeber Förderprogramme kombinieren . ## Antragsweg und Fristen Die KfW vergibt keine Kredite direkt an Privatpersonen. Der Antrag läuft ausschließlich über eine durchleitende Bank, meist die Bank Deiner Hauptfinanzierung oder einen unabhängigen Finanzierungsvermittler. Entscheidend ist der Zeitpunkt: Der Antrag muss vor Vorhabensbeginn gestellt werden. Als Vorhabensbeginn gilt beim Bau der erste Spatenstich, beim Kauf die Unterschrift unter den notariellen Kaufvertrag, bei einer Zwangsversteigerung das Zuschlagsdatum. Ein bereits unterschriebener Kaufvertrag ohne vorherigen Antrag schließt die Förderung aus, eine nachträgliche Beantragung ist ausgeschlossen. Als Antrag zählt auch ein aktenkundiges Finanzierungsgespräch bei Deinem Finanzierungspartner, in dem die KfW-Förderung dokumentiert wurde, der formgerechte Antrag muss dann innerhalb von 3 Monaten nachgereicht werden. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: KfW 124 ist meist der erste Baustein, den wir in jedem Finanzierungskonzept prüfen, weil er ohne Hürden läuft. Der teuerste Fehler ist Zeitdruck: Wer den Kaufvertrag schon unterschrieben hat, bevor wir den Antrag stellen konnten, hat die Förderung endgültig verloren. Sprich uns deshalb an, sobald ein Objekt konkret wird, nicht erst beim Notartermin. Fördercheck im Erstgespräch . ## Quellen und Stand - KfW, Konditionenanzeiger für Endkreditnehmer (Zinssätze, mehrmals täglich abgerufen) - KfW, Merkblatt KfW-Wohneigentumsprogramm (124) (PDF) - KfW, Programmseite Wohneigentumsprogramm (124), Merkblatt und FAQ (Stand 07/2026) --- # KfW 159: Altersgerecht Umbauen mit dem Praxis-Haken beim Mindestdarlehen URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/foerderung/kfw-159-altersgerecht-umbauen/ Rubrik: Förderung · Stand: 2026-09-30 Die kurze Antwort Förderberechtigt ist jede Privatperson unabhängig vom Alter, die Barrieren reduziert oder den Einbruchschutz verbessert, auch beim Ersterwerb bereits umgebauten Wohnraums. Möglich ist ein zinsgünstiger Kredit bis 50.000 € je Wohneinheit, ohne Tilgungszuschuss. Viele Banken setzen ein Mindestdarlehen von 25.000 € oder mehr voraus, typische Einzelmaßnahmen wie ein barrierefreies Bad liegen oft darunter und werden in der Praxis selten durchgeleitet. Alternativen sind der Zuschuss 455-B, die Pflegekasse (bis 4.180 € je pflegebedürftiger Person) oder die NRW.BANK.Gebäudesanierung. Barrierefreies Wohnen betrifft nicht nur Senioren, sondern auch Familien und Menschen mit Mobilitätseinschränkungen. KfW 159 fördert genau das, stößt aber bei kleineren Vorhaben auf dieselbe Praxishürde wie andere KfW-Kredite. ## Bin ich förderberechtigt? Antragsberechtigt ist jede Privatperson, unabhängig vom Alter, ebenso Wohnungseigentümergemeinschaften, Wohnungsunternehmen und Körperschaften des öffentlichen Rechts. Gefördert wird der Umbau bestehender Immobilien zur Barrierereduzierung oder Verbesserung des Einbruchschutzes, ebenso der Ersterwerb bereits barrierefrei umgebauten Wohnraums. ## Wie viel Förderung ist möglich? Merkmal Ausprägung Kredithöchstbetrag bis 50.000 € je Wohneinheit Tilgungszuschuss keiner, reiner Zinsvorteil (aktuell ab 3,34 % Sollzins (effektiv ab 3,39 % )) Laufzeit bis 30 Jahre Zinsbindung bis 10 Jahre Der finanzielle Vorteil liegt allein im niedrigeren Zins gegenüber einem regulären Bankkredit, nicht in einem Zuschussanteil. Praxis-Warnung: Viele durchleitende Banken setzen ein Mindestdarlehen von 25.000 €, teils mehr, voraus. Ein barrierefreier Badumbau kostet oft 10.000 bis 20.000 €, ein Treppenlift ähnlich, beides liegt häufig unter dieser Schwelle. In der Praxis wird KfW 159 für solche Einzelmaßnahmen deshalb selten durchgeleitet. Alternativen bei kleinerem Volumen: Weg Eignung KfW 455-B (Investitionszuschuss) seit Ende Juli 2026 gestoppt, Bundesmittel 2026 ausgeschöpft; neue Mittel frühestens 2027 Pflegekasse bis 4.180 € je pflegebedürftiger Person und Maßnahme, bei mehreren Pflegegraden im Haushalt kumulierbar bis 16.720 € NRW.BANK.Gebäudesanierung ab 2.500 €, Barrierereduzierung ausdrücklich förderfähig Aktuelle Konditionen KfW 159 Altersgerecht Umbauen Sollzins ab 3,34 % (effektiver Jahreszins ab 3,39 % ) Laufzeit Zins fest Sollzins Effektivzins 10 J., 2 tilgungsfrei 5 J. 3,34 % 3,39 % 10 J., 2 tilgungsfrei 10 J. 3,72 % 3,79 % 10 J., endfällig 10 J. 4,16 % 4,24 % 20 J., 3 tilgungsfrei 5 J. 3,45 % 3,51 % 20 J., 3 tilgungsfrei 10 J. 4,04 % 4,12 % 30 J., 5 tilgungsfrei 5 J. 3,47 % 3,53 % 30 J., 5 tilgungsfrei 10 J. 4,12 % 4,20 % Stand 01.10.2026 , Quelle KfW-Konditionenanzeiger . Wir lesen die Werte mehrmals täglich direkt bei der KfW aus. Verbindlich ist der Zins am Tag der Zusage. ## Was wird gefördert, was nicht? Förderfähig: barrierearme Wege und Zugänge (Rampen, verbreiterte Türen, Vermeidung von Stufen), barrierefreie Bäder, Treppenlifte, sowie Einbruchschutz (einbruchhemmende Türen, Fenstersicherungen, Melde- und Gefahrenwarnanlagen). Für den Standard „Altersgerechtes Haus“ müssen Eingang, Wohn-, Schlafräume, Küche und Bad gemeinsam barrierereduziert sein, dann sind zusätzlich spezifische Bedienelemente vorgeschrieben. Nicht förderfähig: Eigenleistungen, der Einbau neuer Fenster (läuft stattdessen über KfW 261 oder BAFA), Einrichtungsgegenstände und Unterhaltungselektronik, Maßnahmen, die bereits über die Pflegeversicherung gefördert werden (Ausnahme: unterschiedliche Maßnahmen an derselben Immobilie, ein Teil über Pflegekasse, ein anderer über KfW). Alle Maßnahmen müssen durch ein Fachunternehmen ausgeführt werden. ## Kombinierbar mit anderen Programmen? Ja, mit weiteren öffentlichen Fördermitteln, solange die Gesamtsumme die förderfähigen Kosten nicht übersteigt. Häufige Kombinationen: KfW 124 beim Kauf einer frisch sanierten Wohnung mit gleichzeitigem Barriereabbau, KfW 261 bei energetischer Sanierung mit zusätzlicher Neuaufteilung für mehr Bewegungsfreiheit. Wichtig: Bereits erhaltene Förderungen aus 155, 159, 455-B und 455-E werden gegenseitig auf den Förderhöchstbetrag angerechnet. Nicht kombinierbar mit der steuerlichen Handwerkerleistung nach § 35a Abs. 3 EStG für dieselbe Maßnahme. Eine vollständige Übersicht aller Kombinationsregeln liefert der Ratgeber Förderprogramme kombinieren . ## Antragsweg und Fristen Der Antrag läuft über eine Bank, vor Abschluss von Liefer- oder Leistungsverträgen beziehungsweise vor Unterschrift des Kaufvertrags beim Ersterwerb. Ausnahmen gelten bei dokumentierter Beratung oder Verträgen mit aufschiebender Bedingung. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Das Mindestdarlehens-Problem trifft 159 genauso wie 270. Bevor wir einen Antrag stellen, prüfen wir das Maßnahmenvolumen gegen die bankübliche Untergrenze. Bei kleineren Bädern oder Treppenliften ist oft die Kombination aus Pflegekassenzuschuss und NRW.BANK.Gebäudesanierung der schnellere, zuverlässigere Weg. Fördercheck im Erstgespräch . ## Quellen und Stand - KfW, Konditionenanzeiger für Endkreditnehmer (Zinssätze, mehrmals täglich abgerufen) - KfW, Merkblatt Altersgerecht Umbauen (159) (PDF) - KfW, Merkblatt Altersgerecht Umbauen. Kredit (159) - KfW, Programmseite Altersgerecht Umbauen. Kredit (159), Stand 07/2026 - Offizielle Programmseite: KfW --- # KfW 261: Wohngebäude-Kredit für die Komplettsanierung URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/foerderung/kfw-261-komplettsanierung/ Rubrik: Förderung · Stand: 2026-09-30 Die kurze Antwort Förderberechtigt sind Eigentümer von Wohngebäuden ab 5 Jahren Alter, die zum Effizienzhaus 85 EE oder besser sanieren oder ein frisch saniertes Effizienzhaus kaufen, ohne Einkommensgrenze. Möglich ist ein Kredit bis 150.000 € je Wohneinheit (aktuell ab 3,01 % Sollzins (effektiv ab 3,05 % )), dazu ein Tilgungszuschuss, den die KfW nach Abschluss vom Kredit abzieht statt auszuzahlen. Seit der BEG-Anpassung zum 21.07.2026 ist der Zuschuss deutlich gekürzt: 0 % (EH 85 EE, EH 70 EE) bis 15 % (EH 40 NH), mit Worst-Performing-Building- und Seriell-Bonus bis 40 %. Ein Energieeffizienz-Experte ist Pflicht, der Antrag muss vor Auftragsvergabe über die Bank laufen. Wer sein Haus komplett energetisch saniert statt nur einzelne Maßnahmen umzusetzen, findet in KfW 261 die höchste Einzelförderung für die Sanierung, mit Tilgungszuschuss statt bloßer Zinsverbilligung. ## Bin ich förderberechtigt? Antragsberechtigt sind private Eigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften, Ersterwerber sanierter Wohngebäude, Unternehmen und Kommunen, ohne Einkommensgrenze. Das Gebäude muss bei Antragstellung mindestens 5 Jahre alt sein (Bauantrag oder Bauanzeige). Gefördert wird die Sanierung zu mindestens Effizienzhaus 85 in der Erneuerbare-Energien-Klasse (EE) oder Nachhaltigkeits-Klasse (NH), höhere Standards (70, 55, 40) oder Effizienzhaus Denkmal bei besonders erhaltenswerter Bausubstanz führen zu höheren Zuschüssen. Stufen ohne EE- oder NH-Klasse und Effizienzhaus 100 werden seit dem 21.07.2026 nicht mehr gefördert. Bei WEGs kann entweder gemeinsam über die Hausverwaltung oder anteilig durch einzelne Eigentümer beantragt werden, entscheidend ist ein wirksamer WEG-Beschluss zum Gemeinschaftseigentum. Wichtiger Praxishinweis: Zum 21.07.2026 hat die KfW im Auftrag des Bundeswirtschaftsministeriums die Förderbedingungen angepasst und die Tilgungszuschüsse um rund 10 Prozentpunkte gesenkt. Anträge bis zum 20.07.2026 laufen zu den alten Bedingungen. Die Förderung steht unter dem Vorbehalt verfügbarer Haushaltsmittel, ein Rechtsanspruch besteht nicht, bereits zugesagte Kredite bleiben bestehen. ## Wie viel Förderung ist möglich? Merkmal Ausprägung Kredithöchstbetrag bis 150.000 € je Wohneinheit, Laufzeit bis 30 Jahre, Zinsbindung 10 Jahre Tilgungszuschuss EH 85 / EH 70 EE-Klasse 0 %, NH-Klasse 5 % Tilgungszuschuss EH 55 EE-Klasse 5 %, NH-Klasse 10 % Tilgungszuschuss EH 40 EE-Klasse 10 %, NH-Klasse 15 % Tilgungszuschuss EH Denkmal EE-Klasse 5 %, NH-Klasse 10 % Maximaler Zuschuss bis 60.000 € je Wohneinheit (40 % von 150.000 €: EH 40 NH plus beide Boni) Die EE-Klasse (mindestens 65 % des Wärmebedarfs aus erneuerbaren Energien) oder die NH-Klasse (Nachhaltigkeitszertifizierung QNG-Plus) ist seit dem 21.07.2026 Voraussetzung, die NH-Klasse bringt je Stufe 5 Prozentpunkte mehr. Zusätzliche Boni: Worst-Performing-Building-Bonus für die energetisch schlechtesten Gebäude des Bestands +10 Prozentpunkte, Serielle Sanierung mit vorgefertigten Fassaden- oder Dachelementen auf EH 40 oder 55 +15 Prozentpunkte, beide kumulierbar. Für die Baubegleitung gibt es zusätzlich bis 10.000 € Kredit (EFH/ZFH) mit 50 % Tilgungszuschuss. Der Tilgungszuschuss wird nicht ausgezahlt, sondern nach Abschluss und Nachweis der erreichten Stufe direkt vom Kredit abgezogen, er verkürzt die Restlaufzeit bei gleichbleibender Rate. Aktuelle Konditionen KfW 261 Wohngebäude-Kredit Sollzins ab 3,01 % (effektiver Jahreszins ab 3,05 % ) Laufzeit Zins fest Sollzins Effektivzins 10 J., 2 tilgungsfrei 10 J. 3,01 % 3,05 % 10 J., endfällig 10 J. 3,71 % 3,77 % 20 J., 3 tilgungsfrei 10 J. 3,53 % 3,59 % 30 J., 5 tilgungsfrei 10 J. 3,65 % 3,71 % Dazu kommt der Tilgungszuschuss je nach Effizienzhausstufe. Stand 01.10.2026 , Quelle KfW-Konditionenanzeiger . Wir lesen die Werte mehrmals täglich direkt bei der KfW aus. Verbindlich ist der Zins am Tag der Zusage. ## Was wird gefördert, was nicht? Förderfähig sind alle energetischen Sanierungsmaßnahmen, die zusammen die angestrebte Effizienzhaus-Stufe erreichen: Dämmung, Fenster, Heizungstausch, Lüftung, sowie Baunebenkosten wie Gerüst, Entsorgung und Wiederherstellung. Die Fachplanung und Baubegleitung durch den Energieeffizienz-Experten wird mit einem zusätzlichen Kredit von bis zu 10.000 € (EFH/ZFH) bzw. 40.000 € (Mehrfamilienhaus) gefördert, davon 50 % als Tilgungszuschuss. Materialkosten bei Eigenleistung sind seit 2023 förderfähig. Nicht förderfähig: Umschuldungen bestehender Kredite, Nachfinanzierungen bereits begonnener Vorhaben, netzeinspeisende Photovoltaik-Anlagen. ## Kombinierbar mit anderen Programmen? Ja, mit BEG-Einzelmaßnahmen (BAFA) kombinierbar, die Gesamtförderung ist aber typischerweise auf 60 % der förderfähigen Kosten gedeckelt. Der iSFP-Bonus für Einzelmaßnahmen gilt nicht für die Komplettsanierung über 261. Nicht kombinierbar mit dem Steuerbonus nach § 35c EStG für dieselbe Maßnahme. Eine vollständige Übersicht aller Kombinationsregeln liefert der Ratgeber Förderprogramme kombinieren . ## Antragsweg und Fristen Der Antrag läuft über die Hausbank oder einen Finanzierungspartner, vor Auftragsvergabe an Handwerksbetriebe. „Antrag“ bedeutet hier die Kreditzusage der Bank, nicht die endgültige KfW-Auszahlung, sobald diese Zusage vorliegt, kannst Du Aufträge vergeben. Ein Energieeffizienz-Experte ist von Anfang an zwingend, er erstellt die Bestätigung zum Antrag, begleitet die Umsetzung und stellt nach Abschluss die Bestätigung nach Durchführung aus. Der programmgemäße Mitteleinsatz ist innerhalb von 54 Monaten nach Kreditzusage nachzuweisen. Wird die Bestätigung nach Durchführung mindestens 4 Monate vor dem Verrechnungszeitpunkt eingereicht und positiv geprüft, erfolgt die Gutschrift des Tilgungszuschusses fristgerecht. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Der Tilgungszuschuss ist echtes geschenktes Geld, seit Juli 2026 aber deutlich kleiner: Bei 150.000 € Kredit und EH 40 NH mit allen Boni sind es bis zu 60.000 €, beim häufigen Ziel EH 85 EE ohne Worst-Performing-Building-Bonus gar nichts mehr, dann bleibt der Zinsvorteil. Wir rechnen deshalb jede Sanierung neu gegen BAFA-Einzelmaßnahmen und KfW 458 durch, oft bringt die Kombination mehr als die reine 261er-Lösung. Fördercheck im Erstgespräch . ## Quellen und Stand - KfW, Konditionenanzeiger für Endkreditnehmer (Zinssätze, mehrmals täglich abgerufen) - KfW, Merkblatt Wohngebäude Kredit Effizienzhaus (261) (PDF) - KfW, Merkblatt Kredit Nr. 261 BEG Wohngebäude Kredit Effizienzhaus - KfW, Programmseite Wohngebäude. Kredit (261), Förderbedingungen seit 21.07.2026, abgerufen 12.09.2026 - Offizielle Programmseite: KfW --- # KfW 270: Erneuerbare Energien für Photovoltaik und Speicher URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/foerderung/kfw-270-erneuerbare-energien/ Rubrik: Förderung · Stand: 2026-09-30 Die kurze Antwort Förderberechtigt sind Privatpersonen, Unternehmen, Freiberufler und Kommunen, die eine Anlage zur Strom- oder Wärmeerzeugung aus erneuerbaren Energien errichten, erweitern oder erwerben, etwa Photovoltaik, Speicher, Wind- oder Wasserkraft. Möglich ist ein Kredit bis 100 % der Investitionskosten, Zinssatz je nach Bonität zwischen rund 4,3 % und 12 % effektiv (Stand September 2026). In der Praxis scheitert die Durchleitung bei privaten PV-Anlagen häufig an Bank-Mindestdarlehen von 25.000 € oder mehr, eine typische Aufdachanlage liegt oft darunter. Die NRW.BANK.Gebäudesanierung ist hier meist die praktikablere Alternative. KfW 270 klingt nach dem naheliegenden Förderweg für die eigene Photovoltaikanlage. In der Praxis scheitert genau diese Anwendung oft an einer Hürde, über die kaum jemand spricht. ## Bin ich förderberechtigt? Antragsberechtigt sind Privatpersonen, Unternehmen, Freiberufler, Landwirte, gemeinnützige Organisationen und Kommunen. Speist eine Privatperson selbst erzeugten Strom ins Netz ein oder verkauft ihn, gilt das im Sinne dieses Programms als gewerbliche Tätigkeit, unabhängig davon, ob sonst ein Gewerbe angemeldet ist. Unternehmen nutzen dasselbe Programm für größere Anlagen; wie es sich dort in eine Gesamtfinanzierung einfügt, steht unter Finanzierung für Unternehmen . Gefördert werden Anlagen, die die Anforderungen des Erneuerbare-Energien-Gesetzes erfüllen: Photovoltaik auf Dach, Fassade oder Freifläche, Wind- und Wasserkraft bis 20 Megawatt, Biomasse-KWK-Anlagen, Batteriespeicher als Ergänzung oder Nachrüstung. Nicht förderfähig sind Balkonkraftwerke und Steckeranlagen , da sie nicht auf Netzeinspeisung ausgelegt sind, ebenso reine Kapitalbeteiligungen an Bürgerenergie-Modellen. ## Wie viel Förderung ist möglich? Merkmal Ausprägung Finanzierungsanteil bis 100 % der Investitionskosten Höchstbetrag je Vorhaben bis 150 Millionen € Mindestlaufzeit 2 Jahre Zinssatz risikoklassenabhängig, in der besten Preisklasse aktuell ab 4,56 % Sollzins (effektiv ab 4,64 % ), in der schlechtesten bis 11,75 % Sollzins (effektiv 12,28 % ) Zinsbindung wählbar 5, 10, 15 oder 20 Jahre Der Zins richtet sich nach einem Risikoklassensystem (Preisklasse A bis I), das Bonität, Besicherung und weitere Faktoren der durchleitenden Bank bewertet. Die aktuellen Spannen je Variante stehen im Kasten unten, Details auf der KfW-Programmseite 270 . Verbindlich ist erst das konkrete Bankangebot. Der zentrale Praxis-Haken: Viele durchleitende Banken setzen ein Mindestdarlehen von 25.000 €, teils deutlich mehr, voraus. Eine typische private Aufdach-PV-Anlage mit Speicher kostet 15.000 bis 25.000 €, liegt also oft unter dieser Schwelle. In der Praxis lehnen Banken solche Anfragen häufig direkt ab oder empfehlen einen regulären Ratenkredit, was den Zinsvorteil zunichtemacht. Hinzu kommt: Die Marge für Banken ist bei KfW-Krediten geringer als bei eigenen Ratenkrediten, während sie das volle Ausfallrisiko tragen, das senkt die Bereitschaft zusätzlich. Aktuelle Konditionen KfW 270 Erneuerbare Energien Sollzins ab 4,56 % (effektiver Jahreszins ab 4,64 % ) Photovoltaik auf dem Dach: Sollzins ab 4,56 % (effektiv ab 4,64 % ) Laufzeit Zins fest Sollzins Effektivzins 5 J., 1 tilgungsfrei 5 J. 4,56 % bis 10,96 % 4,64 % bis 11,43 % 10 J., 2 tilgungsfrei 10 J. 4,70 % bis 11,10 % 4,79 % bis 11,58 % 15 J., 3 tilgungsfrei 15 J. 5,08 % bis 11,48 % 5,18 % bis 11,99 % 20 J., 3 tilgungsfrei 10 J. 4,86 % bis 11,26 % 4,95 % bis 11,75 % 20 J., 3 tilgungsfrei 20 J. 5,31 % bis 11,71 % 5,42 % bis 12,24 % 30 J., 5 tilgungsfrei 10 J. 4,89 % bis 11,29 % 4,98 % bis 11,78 % Übrige Anlagen: Sollzins ab 4,76 % (effektiv ab 4,85 % ) Laufzeit Zins fest Sollzins Effektivzins 5 J., 1 tilgungsfrei 5 J. 4,76 % bis 11,16 % 4,85 % bis 11,65 % 10 J., 2 tilgungsfrei 10 J. 4,90 % bis 11,30 % 4,99 % bis 11,79 % 15 J., 3 tilgungsfrei 15 J. 5,16 % bis 11,56 % 5,26 % bis 12,08 % 20 J., 3 tilgungsfrei 10 J. 5,06 % bis 11,46 % 5,16 % bis 11,97 % 20 J., 3 tilgungsfrei 20 J. 5,35 % bis 11,75 % 5,46 % bis 12,28 % 30 J., 5 tilgungsfrei 10 J. 5,06 % bis 11,46 % 5,16 % bis 11,97 % Der Zins hängt von Bonität und Sicherheiten ab. Die Bank ordnet Dich einer Preisklasse zu, A ist die beste. Stand 01.10.2026 , Quelle KfW-Konditionenanzeiger . Wir lesen die Werte mehrmals täglich direkt bei der KfW aus. Verbindlich ist der Zins am Tag der Zusage. ## Was wird gefördert, was nicht? Förderfähig sind Anschaffung, Planung, Projektierung und Installation der Anlage, inklusive vorbereitender Maßnahmen wie einer notwendigen Dacherneuerung. Der Erwerb gebrauchter Photovoltaikanlagen ist förderfähig, sofern sie nicht länger als 12 Monate am Netz sind. Die Mehrwertsteuer lässt sich mitfinanzieren, wenn keine Vorsteuerabzugsberechtigung besteht. ## Kombinierbar mit anderen Programmen? Ja, mit der EEG-Einspeisevergütung, da KfW 270 beihilfefrei ausgestaltet ist. Wird für die Anlage bereits eine andere staatliche Förderung mit Beihilfecharakter genutzt, darf die Kombination mit KfW 270 nur erfolgen, wenn auch diese beihilfefrei ist. Eine vollständige Übersicht aller Kombinationsregeln liefert der Ratgeber Förderprogramme kombinieren . ## Antragsweg und Fristen Der Antrag läuft über eine durchleitende Bank, vor Kauf, Bestellung oder Beauftragung der Anlage. Ein bereits unterschriebener Kaufvertrag schließt die Förderung aus. Nicht jede Bank vermittelt KfW 270 aktiv an Privatpersonen, es lohnt sich, gezielt danach zu fragen oder eine auf Fördermittel spezialisierte Ansprechperson zu suchen. ## Die praktikable Alternative Scheitert die Bank-Durchleitung am Mindestdarlehen, bietet sich NRW.BANK.Gebäudesanierung an: Kredite bereits ab 2.500 €, ohne Einkommensgrenze, Photovoltaik ist seit 2024 ausdrücklich förderfähig. Für kleinere PV-Vorhaben ist dieser Weg in der Praxis oft der einzig gangbare. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: KfW 270 ist auf dem Papier attraktiv, scheitert bei privaten PV-Anlagen aber regelmäßig am Mindestdarlehen der Banken. Bevor wir Zeit in einen 270er-Antrag investieren, prüfen wir die Anlagengröße gegen die bankübliche Untergrenze. Meist ist die NRW.BANK.Gebäudesanierung der schnellere und zuverlässigere Weg zum gleichen Ziel. Fördercheck im Erstgespräch . ## Quellen und Stand - KfW, Konditionenanzeiger für Endkreditnehmer (Zinssätze, mehrmals täglich abgerufen) - KfW, Merkblatt Erneuerbare Energien Standard (270) (PDF) - KfW, Merkblatt Kredit Nr. 270 Erneuerbare Energien Standard - KfW, Programmseite Erneuerbare Energien. Standard (270), abgerufen 12.09.2026 --- # KfW 296: Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/foerderung/kfw-296-niedrigpreissegment/ Rubrik: Förderung · Stand: 2026-09-30 Die kurze Antwort Förderberechtigt ist jeder, der ein klimafreundliches und flächeneffizientes Wohngebäude im Niedrigpreissegment neu baut oder innerhalb von 12 Monaten nach Fertigstellung erstmals kauft, ohne Einkommensgrenze, als Selbstnutzer wie als Vermieter. Möglich ist ein Kredit bis 100.000 € je Wohneinheit ab Effizienzhaus 55, aktuell ab 0,01 % Sollzins (effektiv ab 0,01 % ). Voraussetzung sind ein Kostengrenzwert im Gebäudelebenszyklus, eine Mindestzahl an Aufenthaltsräumen je Wohnfläche und eine Heizung ohne fossile Brennstoffe oder Biomasse. Ein Energieeffizienz-Experte ist von Anfang an Pflicht, der Antrag muss vor Vorhabensbeginn über die Bank gestellt werden. Nicht jeder Neubau muss Effizienzhaus 40 erreichen: Mit dem Programm 296 fördert die KfW seit Oktober 2024 den klimafreundlichen Neubau im Niedrigpreissegment , also besonders kostengünstig errichtete Wohngebäude, bereits ab Effizienzhaus 55, ohne Einkommensgrenze. ## Bin ich förderberechtigt? Antragsberechtigt ist jede Privatperson, unabhängig von Einkommen, Familienstand oder Kinderzahl. Selbstnutzer wie Vermieter. Über die Programmnummer 296 beantragen Privatpersonen, Wohnungseigentümergemeinschaften, gemeinnützige Organisationen und Unternehmen. Für kommunale Gebietskörperschaften und ihre Eigenbetriebe gilt die Parallelnummer 498 . Konditionen und Anforderungen sind identisch. Der Unterschied zu KfW 297/298 : Dort ist Effizienzhaus 40 die Grundvoraussetzung. KfW 296 senkt die energetische Hürde auf Effizienzhaus 55, verlangt im Gegenzug aber, dass die Baukosten einen festgelegten Grenzwert unterschreiten, das „Niedrigpreissegment". ## Wie viel Förderung ist möglich? Förderstufe Kredithöchstbetrag je Wohneinheit Effizienzhaus 55 im Niedrigpreissegment bis 100.000 € Bei Mehrfamilienhäusern addieren sich die Beträge je Wohneinheit. Gefördert wird über eine reine Zinsverbilligung ohne Tilgungszuschuss, aktuell 0,01 % Sollzins (effektiv 0,01 % ) (Laufzeit bis 10 Jahre), 1,37 % Sollzins (effektiv 1,38 % ) (11 bis 25 Jahre) und 1,60 % Sollzins (effektiv 1,61 % ) (26 bis 35 Jahre). Alle Varianten stehen im Kasten unten, Details auf der KfW-Programmseite 296 . Aktuelle Konditionen KfW 296 Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment Sollzins ab 0,01 % (effektiver Jahreszins ab 0,01 % ) Laufzeit Zins fest Sollzins Effektivzins 10 J., 2 tilgungsfrei 10 J. 0,01 % 0,01 % 10 J., endfällig 10 J. 1,73 % 1,74 % 25 J., 3 tilgungsfrei 10 J. 1,37 % 1,38 % 35 J., 5 tilgungsfrei 10 J. 1,60 % 1,61 % Stand 01.10.2026 , Quelle KfW-Konditionenanzeiger . Wir lesen die Werte mehrmals täglich direkt bei der KfW aus. Verbindlich ist der Zins am Tag der Zusage. ## Was ist das Niedrigpreissegment? Kern des Programms ist ein Kostengrenzwert : Nur Vorhaben, deren Kosten im Gebäudelebenszyklus eine festgelegte Obergrenze unterschreiten, sind förderfähig. Damit richtet sich 296 gezielt an kostengünstiges, flächeneffizientes oder serielles Bauen. Den exakten, laufend angepassten Grenzwert veröffentlicht die KfW in den technischen Mindestanforderungen zum Programm, er ist vor Planungsbeginn mit dem Energieeffizienz-Experten abzugleichen. Ein QNG-Nachhaltigkeitssiegel ist, anders als für die 150.000-€-Stufe bei 297/298, nicht erforderlich. Verpflichtend sind Effizienzhaus 55, die Einhaltung der Grenzwerte für Treibhausgasemissionen im Gebäudelebenszyklus sowie die Flächeneffizienz: Das Gebäude muss je nach Wohnfläche eine Mindestanzahl an Aufenthaltsräumen haben. Steigen die Lebenszykluskosten während des Baus über den Grenzwert (Prüfung mit dem KNN-Berechnungstool, Preissteigerungen werden über den Baupreisindex berücksichtigt), kann die KfW den Kredit kündigen. Ausgeschlossen sind fossile Wärmeerzeuger (Öl, Gas) ebenso wie Biomasse als Wärmeerzeuger. Zulässig sind insbesondere Wärmepumpen und Fernwärme aus erneuerbaren Quellen. ## Was wird gefördert, was nicht? Gefördert wird der Neubau oder der Ersterwerb eines entsprechenden Wohngebäudes. Als Ersterwerb gilt der Kauf innerhalb von zwölf Monaten nach Bauabnahme. Förderfähig sind die Bauwerkskosten einschließlich Nebenkosten wie Notar- und Maklergebühren, Grunderwerbsteuer und Energieberatung sowie Kosten für Fachplanung, Baubegleitung und Lebenszyklusanalyse; der Grundstückskauf nicht. Ein Energieeffizienz-Experte von der Bundesliste ist von Anfang an zwingend, ohne dessen „Bestätigung zum Antrag" ist keine Antragstellung möglich. ## Kombinierbar mit anderen Programmen? Ja, 296 lässt sich mit weiteren Bausteinen kombinieren, etwa dem Wohneigentumsprogramm KfW 124 für Nebenkosten. Für dieselbe Wohneinheit nicht gleichzeitig nutzbar sind hingegen die konkurrierenden Neubau-Kredite 297/298 sowie, bei erfüllten Familienvoraussetzungen, das zinsgünstigere KfW 300 . Erfüllst Du die Voraussetzungen von 300, prüfe dieses zuerst. Eine vollständige Übersicht aller Kombinationsregeln liefert der Ratgeber Förderprogramme kombinieren . ## Antragsweg und Fristen Der Antrag läuft über die Bank Deiner Wahl, mit der „Bestätigung zum Antrag" des Energieeffizienz-Experten. Bau- oder Kaufverträge dürfen erst nach verbindlicher KfW-Zusage geschlossen werden. Nach Fertigstellung bestätigt der Experte die Umsetzung mit der „Bestätigung nach Durchführung". Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: 296 ist der unterschätzte Hebel für alle, die schlank und kostenbewusst bauen: Effizienzhaus 55 ist deutlich leichter erreichbar als EH 40, der Zinsvorteil bleibt. Entscheidend ist der Kostengrenzwert, den prüfen wir früh mit Deinem Energieeffizienz-Experten, damit die Kalkulation trägt. Fördercheck im Erstgespräch . ## Quellen und Stand - KfW, Konditionenanzeiger für Endkreditnehmer (Zinssätze, mehrmals täglich abgerufen) - KfW, Merkblatt Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (296) (PDF) - KfW, Merkblatt Kredit Nr. 296/498 Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (6000005195), Stand 06/2026 - KfW, Programmseite Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (296) --- # KfW 297/298: Klimafreundlicher Neubau ohne Einkommensgrenze URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/foerderung/kfw-297-klimafreundlicher-neubau/ Rubrik: Förderung · Stand: 2026-09-30 Die kurze Antwort Förderberechtigt ist jede Privatperson, die ein klimafreundliches Wohngebäude neu baut oder innerhalb von 12 Monaten nach Fertigstellung erstmals kauft, ohne Einkommensgrenze. KfW 297 gilt für Selbstnutzer, KfW 298 für Vermieter und Eigentümergemeinschaften, beide Programme sind inhaltlich identisch. Möglich ist ein zinsgünstiger Kredit bis 100.000 € je Wohneinheit (Effizienzhaus 40 oder befristet EH55), mit QNG-Siegel bis 150.000 €. Ein Energieeffizienz-Experte ist von Anfang an Pflicht, der Antrag muss vor Vorhabensbeginn über die Bank gestellt werden. Wer neu baut, aber die Familienvoraussetzungen von KfW 300 nicht erfüllt, findet in 297/298 den passenden Förderkredit für den klimafreundlichen Neubau, ohne Einkommensgrenze, dafür mit hohen energetischen Anforderungen. ## Bin ich förderberechtigt? Antragsberechtigt ist jede Privatperson, unabhängig von Einkommen, Familienstand oder Kinderzahl. Der einzige Unterschied zwischen den beiden Programmnummern liegt in der Nutzungsart: KfW 297 für Selbstnutzer, die das Gebäude oder die Wohneinheit nach Fertigstellung selbst bewohnen. KfW 298 für alle anderen, etwa Vermieter, Eigentümergemeinschaften, Einzelunternehmer oder Kapitalgesellschaften. Konditionen, Fördersätze und Anforderungen sind in beiden Programmen identisch. Bei einem Mehrfamilienhaus, in dem der Bauherr eine Einheit selbst bewohnt und andere vermietet, sind zwei getrennte Anträge möglich: 297 für die selbstgenutzte, 298 für die vermieteten Einheiten. Entscheidend ist der energetische Standard des Gebäudes, nicht die Person des Antragstellers. ## Wie viel Förderung ist möglich? Förderstufe Kredithöchstbetrag je Wohneinheit Effizienzhaus 40 (ohne QNG) bis 100.000 € Effizienzhaus 55 (befristet, siehe unten) bis 100.000 € Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel bis 150.000 € Bei Mehrfamilienhäusern addieren sich die Beträge pro Wohneinheit. Der Zins ist reine Zinsverbilligung ohne Tilgungszuschuss, aktuell ab 1,00 % Sollzins (effektiv ab 1,00 % ) (EH55) bzw. ab 1,94 % Sollzins (effektiv ab 1,96 % ) (EH40). Alle Varianten stehen im Kasten unten, Details auf der KfW-Programmseite 297/298 . Wichtig zur EH55-Stufe: Diese Förderstufe wurde im Dezember 2025 befristet eingeführt, um bereits geplante Bauvorhaben zu aktivieren. Ursprünglich bis 30.06.2026 befristet, wurde die Frist auf spätestens 31.12.2026 (Antragseingang) verlängert. Für 2025/2026 stehen insgesamt 800 Millionen € Bundesmittel bereit, ein Rechtsanspruch besteht nicht, bei Ausschöpfung endet die Förderstufe vorzeitig. Bei EH55 muss zum Zeitpunkt der Antragstellung bereits eine gültige Baugenehmigung vorliegen; Kaufverträge dürfen frühestens ab dem 16.12.2025 geschlossen und die Bauarbeiten vor Ort erst ab diesem Datum begonnen worden sein. Die Verlängerung bis Jahresende hat die KfW am 19.06.2026 bestätigt. Aktuelle Konditionen KfW 297 Klimafreundlicher Neubau Sollzins ab 1,00 % (effektiver Jahreszins ab 1,00 % ) Effizienzhaus 40: Sollzins ab 1,94 % (effektiv ab 1,96 % ) Laufzeit Zins fest Sollzins Effektivzins 10 J., 2 tilgungsfrei 10 J. 1,94 % 1,96 % 10 J., endfällig 10 J. 3,01 % 3,05 % 25 J., 3 tilgungsfrei 10 J. 2,81 % 2,85 % 35 J., 5 tilgungsfrei 10 J. 2,94 % 2,98 % Effizienzhaus 55: Sollzins ab 1,00 % (effektiv ab 1,00 % ) Laufzeit Zins fest Sollzins Effektivzins 10 J., 2 tilgungsfrei 10 J. 1,00 % 1,00 % 10 J., endfällig 10 J. 2,28 % 2,30 % 25 J., 3 tilgungsfrei 10 J. 2,03 % 2,05 % 35 J., 5 tilgungsfrei 10 J. 2,19 % 2,21 % Stand 01.10.2026 , Quelle KfW-Konditionenanzeiger . Wir lesen die Werte mehrmals täglich direkt bei der KfW aus. Verbindlich ist der Zins am Tag der Zusage. ## Was wird gefördert, was nicht? Gefördert wird der Neubau oder Ersterwerb eines klimafreundlichen Wohngebäudes. Als Ersterwerb gilt der Kauf innerhalb von 12 Monaten nach Bauabnahme. Das Gebäude muss mindestens Effizienzhaus 40 erreichen: Primärenergiebedarf höchstens 40 Prozent, Transmissionswärmeverlust höchstens 55 Prozent eines Referenzgebäudes nach GEG. Eine Lebenszyklusanalyse ist bei EH40 verpflichtend, bei der befristeten EH55-Stufe nicht. Ausgeschlossen sind fossile Wärmeerzeuger, Öl- und Gasheizungen sind in allen Stufen verboten. Bei EH40 zusätzlich ausgeschlossen: Biomasse als Hauptwärmeerzeuger, mit Ausnahme nicht heizlastrelevanter Einzelraumfeuerstätten wie Kaminöfen. Erlaubt sind Wärmepumpen, Fernwärme aus erneuerbaren Quellen und Solarthermie-Hybridlösungen. Förderfähig sind die gesamten Bauwerkskosten einschließlich Nebenkosten wie Notar- und Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Energieberatung und Bauplanung sowie Kosten für Fachplanung, Baubegleitung, Lebenszyklusanalyse und Nachhaltigkeitszertifizierung. Nicht förderfähig ist der Kauf des Grundstücks. Ein Energieeffizienz-Experte von der Bundesliste ist von Anfang an zwingend, ohne dessen „Bestätigung zum Antrag“ ist keine Antragstellung möglich. ## Kombinierbar mit anderen Programmen? Ja, 297/298 lässt sich mit weiteren KfW-Programmen und Landesförderinstituten kombinieren, etwa mit dem Wohneigentumsprogramm 124 für zusätzliche Nebenkosten. Erfüllst Du zusätzlich die Familienvoraussetzungen von KfW 300, prüfe zuerst dieses Programm: Der Zins liegt dort noch deutlich niedriger, bei höherem Kreditrahmen und ohne die strengen EH40-Auflagen für die günstigste Stufe. 300 und 297/298 sind für dieselbe Wohneinheit nicht gleichzeitig nutzbar. Eine vollständige Übersicht aller Kombinationsregeln liefert der Ratgeber Förderprogramme kombinieren . ## Antragsweg und Fristen Der Antrag läuft über die Bank Deiner Wahl, mit der „Bestätigung zum Antrag“ des Energieeffizienz-Experten im Gepäck. Die Bank stellt nach positiver Prüfung den Antrag bei der KfW. Bau- oder Kaufverträge vor der Antragstellung sind nur mit aufschiebender Bedingung zulässig, Kaufpreis und Anzahlungen dürfen erst nach der Antragstellung fließen. Wer nach dem Antrag, aber vor der Zusage beginnt, handelt auf eigenes Risiko. Nach Fertigstellung bestätigt der Energieeffizienz-Experte die tatsächliche Umsetzung mit dem Formular „Bestätigung nach Durchführung“. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Bevor wir 297/298 empfehlen, prüfen wir immer zuerst, ob KfW 300 für Familien greift, der Unterschied im Zins ist erheblich. Bei der befristeten EH55-Stufe ist Tempo entscheidend: Die 800-Millionen-Grenze kann vor dem offiziellen Fristende erreicht sein. Wer plant, EH55 zu nutzen, sollte den Antrag nicht auf die lange Bank schieben. Fördercheck im Erstgespräch . ## Quellen und Stand - KfW, Konditionenanzeiger für Endkreditnehmer (Zinssätze, mehrmals täglich abgerufen) - KfW, Merkblatt Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude (297, 298) (PDF) - KfW, Merkblatt Kredit Nr. 297/298 Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude - KfW, Programmseite Klimafreundlicher Neubau. Wohngebäude (297, 298), abgerufen 12.09.2026 - KfW, Pressemitteilung 19.06.2026: Verlängerung der Effizienzhaus-55-Förderung bis 31.12.2026 --- # KfW 300: Wohneigentum für Familien beim Neubau URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/foerderung/kfw-300-wohneigentum-familien/ Rubrik: Förderung · Stand: 2026-09-30 Die kurze Antwort Förderberechtigt sind Familien und Alleinerziehende mit mindestens einem Kind unter 18 im Haushalt, ohne bestehendes Wohneigentum, deren zu versteuerndes Haushaltseinkommen 90.000 € bei einem Kind plus 10.000 € je weiterem Kind nicht übersteigt. Möglich ist ein stark zinsverbilligter Kredit bis 220.000 €, mit QNG-Nachhaltigkeitssiegel bis 270.000 € je Wohneinheit, für den Neubau oder Erstkauf eines Effizienzhaus-40-Gebäudes ohne Öl-, Gas- oder Biomasseheizung. Der Antrag muss vor jedem Liefer-, Leistungs- oder Kaufvertrag über die Bank gestellt werden. Für Familien mit Kindern ist KfW 300 der günstigste Baustein für den klimafreundlichen Neubau, deutlich günstiger als jedes andere KfW-Programm. Wer die Voraussetzungen erfüllt, sollte dieses Programm immer zuerst prüfen. ## Bin ich förderberechtigt? Vier Bedingungen müssen gleichzeitig erfüllt sein: Kind im Haushalt. Mindestens ein leibliches oder angenommenes Kind unter 18 Jahren lebt bei Antragstellung im Haushalt und begründet Kindergeldanspruch. Ein Kind, das am Tag der Antragstellung noch nicht 18 ist, zählt auch dann, wenn es kurz danach volljährig wird. Der Familienstand spielt keine Rolle, auch unverheiratete Paare und Alleinerziehende sind antragsberechtigt. Einkommensgrenze. Das zu versteuernde Haushaltseinkommen darf 90.000 € bei einem Kind nicht übersteigen, zuzüglich 10.000 € für jedes weitere Kind. Maßgeblich ist der Durchschnitt der letzten zwei vorliegenden Steuerbescheide, bei Anträgen 2026 also 2023 und 2024. Entscheidend ist das zu versteuernde Einkommen, nicht das Bruttogehalt, das liegt oft 20 bis 30 Prozent darunter. Viele Familien unterschätzen deshalb ihre Berechtigung. Kein Voreigentum. Wer zum Zeitpunkt des Antrags Wohneigentum in Deutschland besitzt, ist ausgeschlossen, auch bei Miteigentumsanteilen jeder Größe. Wer die bisherige Immobilie verkauft, kann den Antrag frühestens einen Tag nach dem notariellen Verkaufsvertrag stellen. Ausgeschlossen ist auch, wer bereits Baukindergeld (424) erhalten hat. Eigentumsanteil und Selbstnutzung. Der Eigentumsanteil an der geförderten Immobilie muss mindestens 50 Prozent betragen, nachgewiesen über den Grundbuchauszug. Die Immobilie ist mindestens 5 Jahre ab Einzug selbst zu nutzen, eine Unterbrechung von bis zu 2 Jahren ist zulässig, verlängert aber die Mindestdauer entsprechend. ## Wie viel Förderung ist möglich? Merkmal Ausprägung Kredithöchstbetrag ohne QNG bis 220.000 € je Wohneinheit Kredithöchstbetrag mit QNG-Siegel bis 270.000 € je Wohneinheit Zins stark verbilligt, aktuell ab 0,01 % Sollzins (effektiv 0,01 % ) (Laufzeit bis 10 Jahre), 0,72 % Sollzins (effektiv 0,72 % ) (11 bis 25 Jahre), 1,00 % Sollzins (effektiv 1,00 % ) (26 bis 35 Jahre) Einkommensgrenze 90.000 € + 10.000 € je weiterem Kind (zu versteuerndes Einkommen) Die Kredithöhe steigt mit der Kinderzahl: 170.000 € bei ein bis zwei Kindern, 200.000 € bei drei bis vier, 220.000 € ab fünf Kindern; mit QNG-Siegel 220.000, 250.000 und 270.000 €. Die Einkommensgrenze liegt bei 90.000 € (ein Kind), 100.000 € (zwei), 110.000 € (drei), 120.000 € (vier) und 130.000 € ab fünf Kindern, je weiteres Kind plus 10.000 €. Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ist keine Pflichtvoraussetzung, erhöht aber den möglichen Kreditbetrag deutlich. Die aktuellen Zinssätze stehen im Kasten unten, die exakte Betragsstaffel nach Kinderzahl liefert die KfW-Programmseite 300 . Aktuelle Konditionen KfW 300 Wohneigentum für Familien Sollzins ab 0,01 % (effektiver Jahreszins ab 0,01 % ) Laufzeit Zins fest Sollzins Effektivzins 10 J., 2 tilgungsfrei 10 J. 0,01 % 0,01 % 10 J., endfällig 10 J. 1,15 % 1,16 % 25 J., 3 tilgungsfrei 10 J. 0,72 % 0,72 % 35 J., 5 tilgungsfrei 10 J. 1,00 % 1,00 % Stand 01.10.2026 , Quelle KfW-Konditionenanzeiger . Wir lesen die Werte mehrmals täglich direkt bei der KfW aus. Verbindlich ist der Zins am Tag der Zusage. ## Was wird gefördert, was nicht? Gefördert wird der Neubau oder Ersterwerb eines Wohngebäudes, das die Anforderungen an ein Klimafreundliches Wohngebäude erfüllt: Effizienzhaus-40-Standard, Einhaltung von Treibhausgas-Grenzwerten über den Gebäudelebenszyklus, keine Öl-, Gas- oder Biomasseheizung als Wärmeerzeuger. Als Erstkauf gilt der Kauf innerhalb von 12 Monaten nach Bauabnahme. Förderfähig sind die gesamten Bauwerkskosten sowie Kosten für Fachplanung, Baubegleitung, Lebenszyklusanalyse und Nachhaltigkeitszertifizierung. Bei Eigenleistung zählen die Materialkosten. Nicht förderfähig sind der reine Grundstückserwerb, Ferien- und Wochenendhäuser sowie eine mehrfache Förderung derselben Wohneinheit über 300, 308 oder das ausgelaufene Baukindergeld (424). Ein Energieeffizienz-Experte begleitet das Vorhaben verpflichtend und bestätigt nach Fertigstellung die produktgemäße Umsetzung. ## Kombinierbar mit anderen Programmen? Ja, KfW 300 lässt sich mit weiteren KfW-Programmen und Landesförderinstituten kombinieren, etwa mit dem Wohneigentumsprogramm 124 für zusätzliche Nebenkosten. Voraussetzung ist, dass die Summe aller Förderkredite und Zuschüsse die tatsächlichen förderfähigen Kosten nicht übersteigt, eine Überfinanzierung ist ausgeschlossen. Nicht kombinierbar ist 300 mit 297/298 oder 308 für dieselbe Wohneinheit, da diese Programme dieselbe Zielgruppe in unterschiedlichen Konstellationen bedienen. Eine vollständige Übersicht aller Kombinationsregeln liefert der Ratgeber Förderprogramme kombinieren . ## Antragsweg und Fristen Der Antrag läuft über eine durchleitende Bank oder einen Finanzierungsvermittler, nicht direkt bei der KfW. Entscheidend ist die Reihenfolge: Der Antrag muss vor jedem Liefer-, Leistungs- oder Kaufvertrag gestellt werden, Planungs- und Beratungsleistungen vorab sind unschädlich. Wer nach Antragstellung, aber vor der KfW-Zusage bereits mit Bauarbeiten beginnt oder den Kaufvertrag unterschreibt, trägt bei einer Ablehnung das volle Risiko selbst. Nach Fertigstellung und Einzug ist die Mittelverwendung nachzuweisen, spätestens 36 Monate nach Vollauszahlung des Kredits. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Der teuerste Fehler bei KfW 300 ist die Einkommensverwechslung: Familien rechnen mit ihrem Brutto und schließen sich selbst fälschlich aus, obwohl das zu versteuernde Einkommen oft deutlich darunterliegt. Der zweitteuerste Fehler ist der Zeitpunkt, wer schon unterschrieben hat, bevor der Antrag lief, verliert die Förderung endgültig. Wir prüfen Deine Berechtigung anhand der echten Steuerbescheide, nicht anhand einer Bauchgefühl-Schätzung. Fördercheck im Erstgespräch . ## Quellen und Stand - KfW, Konditionenanzeiger für Endkreditnehmer (Zinssätze, mehrmals täglich abgerufen) - KfW, Merkblatt Wohneigentum für Familien (300) (PDF) - KfW, Merkblatt Kredit Nr. 300 Wohneigentum für Familien. Neubau, Stand 07/2026 - KfW, Programmseite Wohneigentum für Familien. Neubau (300) --- # KfW 308: Jung kauft Alt für Familien beim Bestandskauf URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/foerderung/kfw-308-jung-kauft-alt/ Rubrik: Förderung · Stand: 2026-09-30 Die kurze Antwort Förderberechtigt sind Familien mit mindestens einem minderjährigen Kind, ohne bisheriges Wohneigentum, deren zu versteuerndes Haushaltseinkommen 90.000 € bei einem Kind plus 10.000 € je weiterem Kind nicht übersteigt. Möglich ist ein Kredit von 140.000 € bei einem Kind bis 180.000 € ab drei Kindern (seit dem 3. August 2026, Zins aktuell ab 0,01 % Sollzins (effektiv ab 0,01 % )) für den Kauf einer Immobilie der Energieeffizienzklasse F, G oder H, die innerhalb von 4,5 Jahren mindestens auf Effizienzhaus 85 EE saniert wird, alternativ über ein Paket kombinierter Einzelmaßnahmen. Nebenkosten und Sanierungskosten sind nicht förderfähig. Der Antrag muss vor dem Kaufvertrag gestellt werden. Jung kauft Alt richtet sich an Familien, die eine sanierungsbedürftige Bestandsimmobilie kaufen wollen, statt neu zu bauen. Der Kredit ist güngstig, verpflichtet aber zu einer energetischen Sanierung innerhalb einer festen Frist. ## Bin ich förderberechtigt? Die Voraussetzungen decken sich weitgehend mit KfW 300, gelten hier aber für den Bestandskauf statt Neubau: Kind im Haushalt. Mindestens ein minderjähriges Kind lebt bei Antragstellung im Haushalt. Einkommensgrenze. Das zu versteuernde Haushaltseinkommen darf 90.000 € bei einem Kind nicht übersteigen, zuzüglich 10.000 € je weiterem Kind. Maßgeblich ist der Durchschnitt der Steuerbescheide aus den beiden Vorjahren, bei Anträgen 2026 also 2023 und 2024. Kein Voreigentum. Bei Antragstellung darf noch kein Wohneigentum vorhanden sein. Wer bereits Baukindergeld (424), KfW 300 oder KfW 308 für eine andere Wohneinheit bezogen hat, ist ausgeschlossen. Eigentumsanteil. Mindestens 50 Prozent Eigentumsanteil an der gekauften Immobilie. Objektzustand. Die Immobilie muss laut Energieausweis in die Effizienzklasse F, G oder H eingestuft sein, also energetisch deutlich unterdurchschnittlich. Neuwertige oder bereits sanierte Häuser fallen aus dem Programm heraus. ## Wie viel Förderung ist möglich? Kinder im Haushalt Kredithöchstbetrag (seit 03.08.2026) 1 Kind 140.000 € 2 Kinder 160.000 € 3 Kinder oder mehr 180.000 € Die erhöhten Höchstbeträge gelten für Anträge seit dem 3. August 2026 (vorher 100.000, 125.000 und 150.000 €). Der Kreditbetrag ist zusätzlich durch den tatsächlichen Kaufpreis gedeckelt, Sanierungskosten und Nebenkosten wie Notar, Makler oder Grunderwerbsteuer werden über dieses Programm nicht mitfinanziert. Die Zinsbindung beträgt 10 Jahre, die Mindestlaufzeit 7 Jahre; aktuell liegt der Zins bei 0,01 % Sollzins (effektiv 0,01 % ) (Laufzeit bis 10 Jahre), 0,72 % Sollzins (effektiv 0,72 % ) (11 bis 25 Jahre) und 1,00 % Sollzins (effektiv 1,00 % ) (26 bis 35 Jahre). Alle Varianten stehen im Kasten unten, Details auf der KfW-Programmseite 308 . Aktuelle Konditionen KfW 308 Jung kauft Alt Sollzins ab 0,01 % (effektiver Jahreszins ab 0,01 % ) Laufzeit Zins fest Sollzins Effektivzins 10 J., 2 tilgungsfrei 10 J. 0,01 % 0,01 % 10 J., endfällig 10 J. 1,15 % 1,16 % 25 J., 3 tilgungsfrei 10 J. 0,72 % 0,72 % 35 J., 5 tilgungsfrei 10 J. 1,00 % 1,00 % Stand 01.10.2026 , Quelle KfW-Konditionenanzeiger . Wir lesen die Werte mehrmals täglich direkt bei der KfW aus. Verbindlich ist der Zins am Tag der Zusage. ## Was wird gefördert, was nicht? Gefördert wird ausschließlich der Kaufpreis der Bestandsimmobilie samt Grundstück, nicht die anschließende Sanierung. Für die Sanierungskosten selbst kommen andere Programme wie KfW 261 infrage. Die Immobilie muss innerhalb von 4,5 Jahren nach KfW-Zusage mindestens auf Effizienzhaus 85 EE oder Effizienzhaus Denkmal EE saniert werden, begleitet und bestätigt durch einen Experten für Energieeffizienz. Seit dem 3. August 2026 gibt es einen zweiten Weg: ein Paket kombinierter energetischer Einzelmaßnahmen , verpflichtend bestehend aus Heizungstausch (mindestens 65 % erneuerbare Energien), Fenstertausch, Fassadendämmung sowie Dach- oder Dachbodendämmung. Für diesen Weg genügt die Fachunternehmererklärung nach § 35c EStG; ein Energieeffizienz-Experte ist dann nicht zwingend nötig. Alle vier Maßnahmen sind umzusetzen, Ausnahmen nennt das Merkblatt. Wird die Sanierung über KfW 261 gefördert, ist die Einbindung eines Experten für Energieeffizienz dort weiterhin verpflichtend. ## Kombinierbar mit anderen Programmen? Ja, sofern die Summe aller Förderungen die tatsächlichen Kosten nicht übersteigt. Insbesondere die Kombination mit KfW 261 für die Sanierungskosten ist üblich und sinnvoll, da 308 selbst nur den Kaufpreis abdeckt. Nicht kombinierbar ist 308 mit Baukindergeld, KfW 300 oder einer weiteren 308-Förderung für dieselbe Wohneinheit. Eine vollständige Übersicht aller Kombinationsregeln liefert der Ratgeber Förderprogramme kombinieren . ## Rechenbeispiel: Kauf über 308, Sanierung über 261 So greifen beide Programme ineinander. Eine Familie mit zwei Kindern (Haushaltseinkommen 82.000 €, also unter der Grenze von 110.000 €) kauft einen Altbau der Energieklasse H für 330.000 €: Finanzierung des Kaufs Betrag KfW 308 „Jung kauft Alt“ (Höchstbetrag bei zwei Kindern) 160.000 € Eigenkapital 40.000 € Bankdarlehen 130.000 € Kaufpreis gesamt 330.000 € Die verpflichtende Sanierung auf Effizienzhaus 85 EE (binnen 54 Monaten) kostet im Beispiel 170.000 € und läuft über KfW 261: Sanierung zum Effizienzhaus 85 EE Kosten Außenwanddämmung 40.000 € Fenstertausch 25.000 € Dachdämmung 40.000 € Wärmepumpe 45.000 € Kellerdeckendämmung 10.000 € Begleitung durch Experten für Energieeffizienz 10.000 € Sanierungskosten gesamt 170.000 € Finanzierung der Sanierung Kreditbetrag Tilgungszuschuss KfW 261 Wohngebäude-Kredit (EH 85 EE, Höchstbetrag je Wohneinheit) 150.000 € 15.000 € (10 %) KfW 261 Baubegleitung (50 % Tilgungszuschuss) 10.000 € 5.000 € Bankdarlehen 10.000 € — Gesamt 170.000 € 20.000 € Der Tilgungszuschuss wird nicht ausgezahlt, sondern verringert die Restschuld des 261-Kredits: Statt 160.000 € sind dort nur 140.000 € zurückzuzahlen, für die gesamte Sanierung also 150.000 € statt 170.000 € . Seit der BEG-Anpassung zum 21.07.2026 gibt es für das Effizienzhaus 85 EE selbst keinen Tilgungszuschuss mehr; die 10 % stammen allein aus dem Worst-Performing-Building-Bonus. Wer bis EH 55 EE saniert, erhält 5 % plus Bonus. Für KfW 261 ist die Einbindung eines Experten für Energieeffizienz verpflichtend (im Beispiel mit 10.000 € angesetzt); das Haus der Klasse H erfüllt die Worst-Performing-Building-Definition. Unverbindliches Rechenbeispiel (Konditionen Stand September 2026), kein Angebot. Zinsen und Zuschüsse hängen vom Einzelfall ab. ## Antragsweg und Fristen Der Antrag läuft über die Hausbank oder einen Finanzierungspartner, nicht direkt bei der KfW. Er muss vor Abschluss des Kaufvertrags gestellt werden. Alternativ lässt sich der Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung schließen, dass die Förderung bewilligt wird, dann darf der Antrag auch kurz danach folgen. Die 4,5-Jahres-Frist für die Sanierung beginnt mit der KfW-Zusage, nicht mit dem Kaufvertrag. Wer absehbar Schwierigkeiten hat, die Frist oder den Standard einzuhalten, sollte sich frühzeitig an den Finanzierungspartner wenden, eine rückwirkende Anpassung ist begrenzt möglich, wie die Herabsenkung des Zielniveaus für Altanträge im Januar 2026 gezeigt hat. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Jung kauft Alt gilt zurecht als eines der anspruchsvolleren KfW-Programme, die Sanierungspflicht ist bindend und nicht nachträglich verhandelbar. Bevor Du eine Immobilie mit F-, G- oder H-Ausweis kaufst, lassen wir die realistischen Sanierungskosten schätzen, damit die 4,5-Jahres-Frist finanziell und zeitlich machbar bleibt. Der Einzelmaßnahmen-Weg (seit dem 3. August 2026) senkt diese Hürde spürbar. Fördercheck im Erstgespräch . ## Quellen und Stand - KfW, Konditionenanzeiger für Endkreditnehmer (Zinssätze, mehrmals täglich abgerufen) - KfW, Merkblatt Wohneigentum für Familien. Bestandserwerb (308) (PDF) - KfW, Programmseite Wohneigentum für Familien. Bestandserwerb (308), abgerufen 12.09.2026 - KfW, Merkblatt Kredit Nr. 308 Jung kauft Alt (Wohneigentum für Familien. Bestandserwerb) - KfW, Programmseite Wohngebäude. Kredit (261), Tilgungszuschüsse seit 21.07.2026, abgerufen 12.09.2026 --- # KfW 358/359: Ergänzungskredit für bezuschusste Einzelmaßnahmen URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/foerderung/kfw-358-359-ergaenzungskredit/ Rubrik: Förderung · Stand: 2026-09-30 Die kurze Antwort Förderberechtigt sind ausschließlich Eigentümer mit bereits bewilligter Zuschusszusage von KfW oder BAFA für eine energetische Einzelmaßnahme, nicht älter als 12 Monate. KfW 358 gilt für selbstnutzende Eigentümer mit zu versteuerndem Haushaltseinkommen bis 90.000 € (Zins aktuell ab 0,01 % Sollzins (effektiv ab 0,01 % )), KfW 359 für alle übrigen Eigentümer, WEGs und Unternehmen ohne Einkommensgrenze, aber mit deutlich höherem Zins (aktuell ab 4,40 % Sollzins (effektiv ab 4,49 % )). Möglich ist ein Kredit bis 120.000 € je Wohneinheit. Eine alleinige Beantragung ohne vorherige Zuschusszusage ist ausgeschlossen. Ein Zuschuss deckt selten die gesamten Sanierungskosten, und er wird meist erst nach Abschluss der Arbeiten ausgezahlt. Der Ergänzungskredit schließt genau diese Lücke, aber nur für Eigentümer, die bereits eine Zusage in der Tasche haben. ## Bin ich förderberechtigt? Zwingende Grundvoraussetzung für beide Varianten: Eine Zuschusszusage der KfW oder ein Zuwendungsbescheid des BAFA für eine Einzelmaßnahme nach der Richtlinie BEG EM liegt bereits vor, ausgestellt nach der Richtlinie BEG EM vom 21.12.2023 oder der seit 21.07.2026 geltenden Richtlinie vom 17.07.2026 und nicht älter als 12 Monate. Ohne diese Zusage ist eine alleinige Beantragung des Ergänzungskredits ausgeschlossen, sie ist kein eigenständiges Förderprogramm. KfW 358 (Ergänzungskredit Plus): Du bewohnst die Wohneinheit als Hauptwohnsitz selbst, und Dein zu versteuerndes Haushaltsjahreseinkommen liegt bei maximal 90.000 €. Maßgeblich ist der Durchschnitt der Steuerbescheide aus dem zweiten und dritten Jahr vor Antragstellung, bei Anträgen 2026 also 2023 und 2024. Einkommen minderjähriger Kinder zählt nicht mit. KfW 359: Für alle anderen: höheres Einkommen, Vermieter, Wohnungseigentümergemeinschaften, Unternehmen, Mehrfamilienhäuser. Keine Einkommensgrenze, keine Selbstnutzungspflicht. Zuschusszusage und Kreditantrag müssen auf denselben Namen ausgestellt sein. Mit den Bauarbeiten darfst Du nach der Zuschusszusage bereits beginnen, auch wenn der Ergänzungskredit noch nicht beantragt ist. Der Zuschuss darf bei Beantragung des Kredits aber noch nicht ausgezahlt sein. ## Wie viel Förderung ist möglich? Merkmal KfW 358 KfW 359 Kredithöchstbetrag bis 120.000 € je Wohneinheit bis 120.000 € je Wohneinheit Zinsniveau stark verbilligt, aktuell ab 0,01 % Sollzins (effektiv ab 0,01 % ) deutlich näher am Marktzins, aktuell ab 4,40 % Sollzins (effektiv ab 4,49 % ) Einkommensgrenze 90.000 € (zu versteuern) keine Selbstnutzung Pflicht nicht erforderlich Laufzeit 4 bis 35 Jahre 4 bis 35 Jahre Zinsbindung 5 Jahre (nur bei Laufzeit ≤5 Jahre) oder 10 Jahre 5 Jahre (nur bei Laufzeit ≤5 Jahre) oder 10 Jahre Sondertilgungen sind kostenlos möglich, bereits ab 5.000 €. Bei 359 lohnt sich wegen des höheren Zinses ein Vergleich mit regulären Bankkrediten, der KfW-Vorteil fällt hier spürbar kleiner aus als bei 358. Aktuelle Konditionen KfW 358 Ergänzungskredit Plus Sollzins ab 0,01 % (effektiver Jahreszins ab 0,01 % ) Laufzeit Zins fest Sollzins Effektivzins 5 J., 1 tilgungsfrei 5 J. 0,01 % 0,01 % 10 J., 2 tilgungsfrei 10 J. 1,48 % 1,49 % 10 J., endfällig 10 J. 2,77 % 2,81 % 25 J., 3 tilgungsfrei 10 J. 2,53 % 2,56 % 35 J., 5 tilgungsfrei 10 J. 2,68 % 2,71 % Für Selbstnutzer mit zu versteuerndem Haushaltseinkommen bis 90.000 € im Jahr. Stand 01.10.2026 , Quelle KfW-Konditionenanzeiger . Wir lesen die Werte mehrmals täglich direkt bei der KfW aus. Verbindlich ist der Zins am Tag der Zusage. Aktuelle Konditionen KfW 359 Ergänzungskredit Sollzins ab 4,40 % (effektiver Jahreszins ab 4,49 % ) Laufzeit Zins fest Sollzins Effektivzins 5 J., 1 tilgungsfrei 5 J. 4,40 % 4,49 % 10 J., 2 tilgungsfrei 10 J. 4,53 % 4,63 % 10 J., endfällig 10 J. 4,64 % 4,74 % 25 J., 3 tilgungsfrei 10 J. 4,62 % 4,72 % 35 J., 5 tilgungsfrei 10 J. 4,63 % 4,73 % Stand 01.10.2026 , Quelle KfW-Konditionenanzeiger . Wir lesen die Werte mehrmals täglich direkt bei der KfW aus. Verbindlich ist der Zins am Tag der Zusage. ## Was wird gefördert, was nicht? Förderfähig sind ausschließlich Einzelmaßnahmen, für die bereits ein Zuschuss zugesagt wurde: Gebäudehülle (Dämmung, Fenster, Haustür), Heizungstausch, sowie die zugehörige Fachplanung. Der Kredit finanziert entweder die verbleibenden, nicht durch den Zuschuss gedeckten Kosten, oder überbrückt als Zwischenfinanzierung die Zeit bis zur Zuschussauszahlung. Nicht förderfähig: Umschuldungen bestehender Kredite, Nachfinanzierungen bereits abgeschlossener Projekte. ## Kombinierbar mit anderen Programmen? Nur mit dem Zuschuss, auf den sich der Ergänzungskredit bezieht, das ist Systemvoraussetzung. Eine zusätzliche Kombination mit KfW 261 für weitere Maßnahmen an derselben Immobilie ist möglich, sollte aber mit der Bank vorab geklärt werden. Nicht kombinierbar mit dem Steuerbonus nach § 35c EStG für dieselbe Maßnahme. Eine vollständige Übersicht aller Kombinationsregeln liefert der Ratgeber Förderprogramme kombinieren . ## Antragsweg und Fristen Der Antrag läuft über eine Bank, Sparkasse oder einen Finanzierungsvermittler, nicht direkt bei der KfW. Nach der Zuschusszusage bleiben 12 Monate Zeit für den Kreditantrag. Nach Kreditzusage kann der Betrag komplett oder in Teilbeträgen abgerufen werden, dafür stehen 12 Monate zur Verfügung, verlängerbar auf bis zu 36 Monate, ab dem 13. Monat fällt eine Bereitstellungsprovision an. Dient der Kredit der Zwischenfinanzierung des Zuschusses selbst, ist er spätestens 3 Monate nach dessen Auszahlung zurückzuzahlen, Mindestbetrag dafür 5.000 €. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Der Ergänzungskredit ist kein eigenständiger Fördertopf, sondern ein Baustein, der erst nach der Zuschusszusage greift. Wir binden ihn deshalb direkt in die Reihenfolge Deiner Sanierungsplanung ein: erst Zuschuss sichern, dann die Finanzierungslücke mit 358 oder 359 schließen. Bei 359 rechnen wir gegen ein reguläres Bankdarlehen gegen, der Zinsvorteil ist hier oft kleiner als erwartet. Fördercheck im Erstgespräch . ## Quellen und Stand - KfW, Konditionenanzeiger für Endkreditnehmer (Zinssätze, mehrmals täglich abgerufen) - KfW, Merkblatt Einzelmaßnahmen Ergänzungskredit (358, 359) (PDF) - KfW, Merkblatt Einzelmaßnahmen Ergänzungskredit. Wohngebäude (358, 359) - KfW, Programmseite Ergänzungskredit 358/359, Stand 07/2026 - Offizielle Programmseite: KfW --- # KfW 455-B: Der Zuschuss zur Barrierereduzierung URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/foerderung/kfw-455b-barrierereduzierung/ Rubrik: Förderung · Stand: 2026-09-12 Die kurze Antwort Förderberechtigt ist jede Privatperson unabhängig vom Alter, als Eigentümer oder Mieter mit Zustimmung, die Barrieren im Wohnraum reduziert. Möglich ist ein nicht rückzahlbarer Zuschuss von 10 % der förderfähigen Kosten (max. 2.500 €) bei Einzelmaßnahmen, 12,5 % (max. 6.250 €) beim Standard Altersgerechtes Haus. Seit Ende Juli 2026 ist keine Antragstellung mehr möglich: Die Bundesmittel 2026 sind ausgeschöpft, bereits gestellte Anträge und Zusagen bleiben bestehen. Ob 2027 neue Mittel kommen, ist offen; bis dahin bleibt der Kredit KfW 159 die Alternative. Anders als der Kredit KfW 159 ist 455-B ein echter Zuschuss: Was bewilligt wird, muss nicht zurückgezahlt werden. Dafür ist das Budget begrenzt, und genau das hat 2026 zum zweiten Mal zum Stopp geführt. ## Bin ich förderberechtigt? Antragsberechtigt ist jede Privatperson unabhängig vom Alter, als Eigentümer oder als Mieter mit Zustimmung des Vermieters (dann empfiehlt sich eine Modernisierungsvereinbarung nach § 555f BGB). Auch der Ersterwerb einer bereits barrierearm modernisierten Immobilie ist förderfähig, sofern die Umbaukosten im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen sind. Aktueller Status: Das Programm wurde am 8. April 2026 mit 50 Millionen € Bundesmitteln wieder geöffnet und ist seit Ende Juli 2026 erneut geschlossen, weil die Mittel wegen der hohen Nachfrage ausgeschöpft sind. Laufende Anträge werden bearbeitet, erteilte Zusagen bleiben reserviert. Werden 2027 erneut Bundesmittel bereitgestellt, öffnet die KfW die Antragstellung wieder; ein Antrag ist dann nur möglich, wenn das Vorhaben noch nicht begonnen wurde. ## Wie viel Förderung ist möglich? Variante Fördersatz Förderfähige Kosten Maximaler Zuschuss Einzelmaßnahmen 10 % bis 25.000 € je Wohneinheit 2.500 € Standard Altersgerechtes Haus 12,5 % bis 50.000 € je Wohneinheit 6.250 € Mindestantragssumme: 2.000 € förderfähige Kosten. Alle bereits erhaltenen Förderungen aus den Produkten 155, 159, 455-B und 455-E werden gegenseitig auf den jeweiligen Förderhöchstbetrag angerechnet, eine Mehrfachförderung derselben Wohneinheit über die Grenze hinaus ist ausgeschlossen. Für den Standard „Altersgerechtes Haus“ müssen Eingang, Wohn- und Schlafräume, Bad und Küche gemeinsam barrierereduziert sein, zusätzlich sind bestimmte Bedienelemente vorgeschrieben. Ein Sachverständiger ist hierfür verpflichtend einzubinden. ## Was wird gefördert, was nicht? Förderfähig: barrierearme Zugänge und Wege, bodengleiche Duschen, Entfernen von Türschwellen, Treppenlifte und Aufzüge, altersgerechte Assistenzsysteme einschließlich bestimmter Smart-Home-Anwendungen. Materialkosten bei Eigenleistung sind förderfähig, sofern ein Fachunternehmen die fachgerechte Durchführung formlos bestätigt, die eigene Arbeitsleistung selbst bleibt außen vor. Nicht förderfähig: der Einbau neuer Fenster (läuft über KfW 261 oder BAFA), Ferienimmobilien, Garagen und Gartenhäuser als alleiniger Zweck. ## Kombinierbar mit anderen Programmen? Eingeschränkt. Nicht kombinierbar für dieselbe Maßnahme mit: KfW 159 (Alternativprogramm, kein Sowohl-als-auch), der Pflegeversicherung oder Beihilfe für denselben Teil der Maßnahme, dem Steuerbonus nach § 35a oder § 35c EStG, sowie Wohnriester-Förderung. Möglich ist die Kombination, wenn unterschiedliche Teile derselben Umbaumaßnahme getrennt abgerechnet werden, etwa ein Teil über die Pflegekasse, ein anderer Teil über 455-B, mit jeweils separater Rechnung. Auch die Kombination mit KfW 124 beim Immobilienkauf ist möglich. Eine vollständige Übersicht aller Kombinationsregeln liefert der Ratgeber Förderprogramme kombinieren . ## Antragsweg und Fristen Der Antrag läuft direkt online im KfW-Zuschussportal , nicht über die Bank. Er muss vor Beginn des Vorhabens gestellt werden, als Vorhabensbeginn gilt der Abschluss von Liefer- oder Leistungsverträgen. Planungs- und Beratungsleistungen zählen ausdrücklich nicht als Vorhabensbeginn, Du kannst also schon vorab planen. Nach Zusage hast Du eine begrenzte Frist zur Umsetzung, das genaue Datum steht in der Zusage selbst. Die Auszahlung erfolgt nach Abschluss gegen Vorlage der Rechnungen, die auf den Zuschussempfänger ausgestellt sein müssen. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Das begrenzte Jahresbudget ist der entscheidende Unterschied zu KfW 159: 2026 waren die 50 Millionen € nach rund vier Monaten weg. Wer den Umbau nicht verschieben kann, plant ohne den Zuschuss, mit KfW 159, NRW.BANK.Gebäudesanierung oder der Pflegekasse. Wer warten kann, hält Planung und Angebote bereit und stellt den Antrag sofort, wenn die KfW 2027 wieder öffnet; Planungsleistungen vorab gefährden die Förderung nicht. Fördercheck im Erstgespräch . ## Quellen und Stand - KfW, Merkblatt Barrierereduzierung. Investitionszuschuss (455-B) (PDF) - KfW, Merkblatt Zuschuss Nr. 455-B Barrierereduzierung. Investitionszuschuss - KfW, Programmseite 455-B: „Diesen Zuschuss können Sie nicht mehr beantragen“, abgerufen 12.09.2026 - Offizielle Programmseite: KfW --- # KfW 458: Heizungsförderung mit bis zu 70 Prozent Zuschuss URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/foerderung/kfw-458-heizungsfoerderung/ Rubrik: Förderung · Stand: 2026-09-12 Die kurze Antwort Förderberechtigt sind private Eigentümer von Bestandsgebäuden (Baualter mindestens 5 Jahre), die eine klimafreundliche Heizung mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien einbauen, ohne Einkommensgrenze für die Grundförderung. Möglich ist ein Zuschuss von 30 % Grundförderung bis maximal 70 %, bei Selbstnutzern mit sehr geringem Einkommen 80 %, auf höchstens 28.000 € förderfähige Kosten für die erste Wohneinheit, also bis zu 22.400 €. Seit der BEG-Anpassung zum 21.07.2026 gibt es keinen Effizienzbonus und keinen Emissionsminderungszuschlag mehr. Entscheidend ist die Reihenfolge: Erst Vertrag mit aufschiebender Bedingung, dann Antrag im Portal Meine KfW, erst nach Zusage der verbindliche Auftrag. Der Heizungstausch läuft seit 2024 ausschließlich über die KfW, nicht mehr über das BAFA. Wer die Reihenfolge einhält, sichert sich bis zu 70 Prozent Zuschuss (Selbstnutzer mit geringem Einkommen bis zu 80 Prozent), wer sie verwechselt, verliert die Förderung komplett. Die Bedingungen gelten seit dem 21.07.2026, Anträge bis zum 20.07.2026 laufen nach den alten Regeln. ## Bin ich förderberechtigt? Antragsberechtigt sind private Eigentümer von Bestandsgebäuden, deren Bauantrag oder Bauanzeige mindestens 5 Jahre zurückliegt. Neubauten sind ausgeschlossen. Sowohl Selbstnutzer als auch Vermieter können die Grundförderung erhalten, einzelne Boni sind aber an Selbstnutzung gebunden. Bist Du als natürliche Person im Grundbuch eingetragen, läuft Dein Antrag über Produkt 458. Bist Du als GbR oder andere Personengesellschaft eingetragen, greift stattdessen Produkt 459 für Unternehmen. Die neue Heizung muss mindestens 65 Prozent des Wärmebedarfs aus erneuerbaren Energien decken. Für die Grundförderung selbst gibt es keine Einkommensgrenze, die Grenze betrifft nur den Einkommensbonus. ## Wie viel Förderung ist möglich? Baustein Satz Voraussetzung Grundförderung 30 % jeder Eigentümer, Heizung mit ≥65 % erneuerbaren Energien Klimageschwindigkeitsbonus 16 % nur Selbstnutzer: funktionstüchtige Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtspeicherheizung oder mindestens 20 Jahre alte Gas- oder Biomasseheizung wird ausgetauscht und entsorgt; sinkt ab 01.02.2027 halbjährlich um 4 Punkte, ab 01.08.2028 entfällt er Einkommensbonus 10, 30 oder 40 % nur Selbstnutzer: 40 % bis 30.000 €, 30 % bis 40.000 €, 10 % bis 50.000 € zu versteuerndes Haushaltseinkommen; mit mindestens einem kindergeldberechtigten Kind unter 18 verschieben sich die Grenzen um 10.000 € nach oben Effizienzbonus, Emissionsminderungszuschlag entfallen seit 21.07.2026 nicht mehr beantragbar Wertschöpfungsbonus geplant ab 1. Quartal 2027 für Wärmepumpen aus EU-Produktion, Details vom Ministerium noch nicht veröffentlicht Alle Boni sind kombinierbar, die Gesamtförderung ist aber auf 70 Prozent der förderfähigen Kosten gedeckelt; nur Selbstnutzer mit einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 30.000 € (mit Kind bis 40.000 €) erreichen 80 Prozent. Förderfähige Kosten werden bis maximal 28.000 € für die erste Wohneinheit anerkannt, macht in der Spitze 19.600 € (70 %) bzw. 22.400 € (80 %) Zuschuss. Bei Mehrfamilienhäusern kommen 15.000 € je zweiter bis sechster Wohneinheit und 8.000 € je weiterer Einheit hinzu, verteilt zu gleichen Teilen auf alle Wohneinheiten. Ab dem 01.02.2027 sinkt der Höchstbetrag der ersten Wohneinheit halbjährlich um 750 €. Der Einkommensbonus wird anhand der Steuerbescheide des zweiten und dritten Kalenderjahres vor Antragstellung geprüft, für Anträge 2026 also 2024 und 2023. Die Nachweise für den neuen Einkommensbonus nimmt die KfW voraussichtlich erst ab Januar 2027 entgegen. Bei Mehrfamilienhäusern und WEGs beantragt der Selbstnutzer Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus per Zusatzantrag innerhalb von 6 Monaten nach der Zusage. ## Was wird gefördert, was nicht? Förderfähig sind Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasseheizungen, Brennstoffzellenheizungen, wasserstofffähige Heizungen sowie der Anschluss an ein Gebäude- oder Wärmenetz. Auch Umfeldmaßnahmen sowie Fachplanung und Baubegleitung können mitgefördert werden. Fossile Heizungen (Öl, Gas) sind grundsätzlich ausgeschlossen, außer als abgelöste Altanlage im Rahmen des Klimageschwindigkeitsbonus. Eigenleistungen sind bei KfW 458 nur eingeschränkt ansetzbar, anders als etwa bei KfW 124. Rechnungen und Nachweise von Fachunternehmen sind die Regel. ## Kombinierbar mit anderen Programmen? Ja. Der Ergänzungskredit 358/359 finanziert den nicht durch Zuschuss gedeckten Eigenanteil, bis zu 120.000 € je Wohneinheit, nur in Kombination mit einer bewilligten Zuschusszusage. Auch eine Kombination mit KfW 261 für parallel laufende Gebäudehüllen-Maßnahmen ist möglich, solange keine Doppelförderung derselben Maßnahme entsteht. Eine vollständige Übersicht aller Kombinationsregeln liefert der Ratgeber Förderprogramme kombinieren . ## Antragsweg und Fristen Die Antragslogik unterscheidet sich von den meisten anderen KfW-Programmen: Erst brauchst Du einen Energieeffizienz-Experten oder ein Fachunternehmen, das die Bestätigung zum Antrag (BzA) mit einer 15-stelligen BzA-ID erstellt. Damit schließt Du mit dem Fachbetrieb einen Liefer- oder Leistungsvertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung zur Förderzusage. Erst danach stellst Du den Antrag online im Portal „Meine KfW“ , nicht über die Hausbank. Die häufigste und teuerste Fehlerquelle: Wer den Handwerker vor der Antragstellung verbindlich beauftragt, verliert den Zuschuss vollständig. Der Vertrag mit aufschiebender Bedingung ist deshalb zwingend, bevor überhaupt ein Antrag möglich ist. Nach Zusage hast Du 36 Monate Zeit für die Umsetzung. Danach stellt der Experte oder das Fachunternehmen die Bestätigung nach Durchführung (BnD) aus, die Nachweise sind innerhalb von 6 Monaten nach der letzten Rechnung einzureichen. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Die Reihenfolge entscheidet bei 458 über alles, nicht die Technik. Wir sehen regelmäßig Fälle, in denen ein an sich förderfähiges Vorhaben scheitert, weil der Vertrag ohne aufschiebende Bedingung unterschrieben wurde. Kläre die Finanzierung des Eigenanteils über den Ergänzungskredit mit uns, bevor der Fachbetrieb den Auftrag bekommt. Fördercheck im Erstgespräch . ## Quellen und Stand - KfW, Merkblatt Heizungsförderung für Privatpersonen (458) (PDF) - KfW, Programmseite Heizungsförderung für Privatpersonen. Wohngebäude (458), Förderbedingungen seit 21.07.2026, abgerufen 12.09.2026 - KfW, Merkblatt Heizungsförderung für Privatpersonen. Wohngebäude (458) - BAFA, Kurzmeldung 09.07.2026: Anpassungen der BEG zum 21. Juli 2026 - Offizielle Programmseite: KfW --- # NRW.BANK Eigentumsförderung: Modernisierung URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/foerderung/nrwbank-eigentumsfoerderung-modernisierung/ Rubrik: Förderung · Stand: 2026-09-12 Die kurze Antwort Förderberechtigt sind Haushalte mit kleinem bis mittlerem Einkommen (Einkommensgruppe A oder B), geprüft durch die kommunale Bewilligungsbehörde, ein erster Richtwert liefert der Chancenprüfer der NRW.BANK. Möglich ist ein Darlehen bis 220.000 € mit 100 % Finanzierungsanteil, Zins 0,0 % für die ersten 5 Jahre, danach 0,5 % p.a., plus Tilgungsnachlass von 25 % (laut Programmseite nur Einkommensgruppe A), der sich durch Effizienzhaus-Standard oder Netto-Null-Standard auf bis zu 50 % erhöht. Der Antrag läuft über die Bewilligungsbehörde vor Maßnahmenbeginn, nicht über die Bank. Wer die Einkommensgrenzen einhält, findet in diesem Programm eines der günstigsten Sanierungsdarlehen Deutschlands, mit einem Zins von faktisch null in den ersten fünf Jahren. ## Bin ich förderberechtigt? Antragsberechtigt sind Haushalte mit kleinem bis mittlerem Einkommen, eingeteilt in Einkommensgruppe A oder B nach § 13 WFNG NRW. Ein erster Richtwert liefert der Chancenprüfer der NRW.BANK , verbindlich entscheidet die Bewilligungsbehörde anhand der eingereichten Unterlagen. Gefördert wird die Modernisierung von selbst genutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen in NRW. ## Wie viel Förderung ist möglich? Merkmal Ausprägung Darlehenshöhe bis 220.000 €, Finanzierungsanteil bis 100 % der Kosten Zins Jahre 1–5 0,0 % Zins ab Jahr 6 0,5 % p.a. Zinsbindung 30 Jahre; Mindestbetrag 5.000 €; ab dem dritten Jahr 0,5 % Verwaltungskostenbeitrag Tilgung 2 % p.a. Tilgungsnachlass Basis 25 % (Einkommensgruppe A; für Gruppe B nennt die Programmseite keinen Nachlass) Bonus-Aufschläge auf den Tilgungsnachlass , jeweils +5 Prozentpunkte, kumulierbar: Bonus Voraussetzung Effizienzhaus 85 BEG-Standard erreicht Effizienzhaus 70 BEG-Standard erreicht Effizienzhaus 55 BEG-Standard erreicht Netto-Null-Standard Wärmeversorgung vollständig aus gebäudenah erzeugter erneuerbarer Energie Ökologische Dämmstoffe ausschließlich nicht mineralölbasierte Dämmstoffe, außer Perimeterdämmung Bei Maßnahmen für Menschen mit Schwerbehinderung (ab GdB 50) oder Pflegebedürftigkeit steigt der Tilgungsnachlass für diesen Darlehensteil auf 50 %. In Summe sind damit bis zu 50 % Teilschulderlass erreichbar, kein Zinsvorteil, sondern eine direkte Reduzierung der Darlehensschuld nach Vollauszahlung. Steuerhinweis: Der Tilgungsnachlass ist in der Regel zu versteuern, sprich Deinen Steuerberater aktiv darauf an. Eigenleistung ist bei diesem Programm nicht zwingend vorgeschrieben, außerplanmäßige Tilgungen sind nach 5 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich. ## Was wird gefördert, was nicht? Förderfähig: alle baulichen Modernisierungsmaßnahmen, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen (Barrierefreiheit, Einbruchschutz), Energie nachhaltig einsparen oder das Klima schützen, sowie Wohnraumschaffung durch Um- und Ausbau. Instandsetzungskosten sind mitfinanzierbar, solange die Modernisierung überwiegt. Seit einer Programmerweiterung auch: Instandsetzung bei Unwetter- oder Hochwasserschäden sowie Photovoltaikanlagen. Nicht förderfähig: Schaffung von Einliegerwohnungen durch Um- oder Ausbau, Installation von Klimaanlagen. ## Kombinierbar mit anderen Programmen? Ja, ausdrücklich. Die gleichzeitige Nutzung von Fördermitteln aus anderen Programmen ist zulässig, solange die Gesamtsumme die förderfähigen Kosten nicht übersteigt. In der Praxis empfiehlt sich diese Reihenfolge: zuerst Bundeszuschüsse (BAFA BEG EM oder KfW 458) beantragen, diese von den Gesamtkosten abziehen, den Rest über die NRW.BANK-Modernisierung finanzieren. Das Programm schließt sich mit NRW.BANK.Gebäudesanierung nicht gegenseitig aus: In manchen Fällen lässt sich ein Teil der Maßnahmen über das einkommensunabhängige Gebäudesanierungsdarlehen (Hausbank) und ein anderer Teil über das einkommensabhängige Modernisierungsprogramm (Bewilligungsbehörde) finanzieren, ein Energieberater und die Bewilligungsbehörde ermitteln die optimale Aufteilung. Eine vollständige Übersicht aller Kombinationsregeln liefert der Ratgeber Förderprogramme kombinieren . ## Antragsweg und Fristen Der Antrag läuft auf den vorgesehenen Vordrucken bei der Stadt- oder Kreisverwaltung (Bewilligungsbehörde) , in deren Gebiet die Immobilie liegt, nicht über die Bank. Ein vorzeitiger Beginn der Maßnahme schließt die spätere Förderung aus, die Bewilligungsbehörde kann in Ausnahmefällen einem vorzeitigen Beginn zustimmen. Kommunale Besonderheit: Einzelne Städte erweitern die Landesförderung eigenständig. Gelsenkirchen hat als bisher einzige Stadt in NRW die Einkommensgrenze für dieses Programm im Stadtgebiet vollständig aufgehoben. Frag bei Deiner Stadt- oder Kreisverwaltung nach, ob lokale Sonderregelungen gelten. Eine ausführliche Übersicht, wer welchen Antrag stellt, liefert der Ratgeber Fördermittel beantragen: Hausbank, Bewilligungsbehörde oder selbst? . Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: 0,0 % Zins plus bis zu 50 % Teilschulderlass macht dieses Programm zu einem der attraktivsten Sanierungsdarlehen überhaupt, wenn die Einkommensgrenze passt. Wir prüfen bei jeder Sanierung zuerst den Chancenprüfer, bevor wir über KfW-Alternativen sprechen, der Unterschied in der Gesamtersparnis ist oft erheblich. Fördercheck im Erstgespräch . ## Quellen und Stand - MHKBD NRW, Förderrichtlinie Öffentliches Wohnen 2026 vom 23.03.2026 (PDF) - NRW.BANK, Programmseite Eigentumsförderung. Modernisierung, Stand 07/2026 - Förderrichtlinie Öffentliches Wohnen im Land NRW 2025, Änderung vom 23.03.2026 - Offizielle Programmseite: NRW.BANK --- # NRW.BANK Eigentumsförderung: Neubau oder Kauf URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/foerderung/nrwbank-eigentumsfoerderung-neubau-kauf/ Rubrik: Förderung · Stand: 2026-09-30 Die kurze Antwort Förderberechtigt sind Haushalte mit kleinem bis mittlerem Einkommen, geprüft von der kommunalen Bewilligungsbehörde anhand § 13 WFNG NRW, ein erster Richtwert liefert der Chancenprüfer der NRW.BANK. Möglich ist ein zinsgünstiges Grunddarlehen bis 184.000 € je nach Kostenkategorie der Gemeinde, Einkommensgruppe und Familiengröße, mit Tilgungsnachlass von 10 % des Grunddarlehens und 50 % der Zusatzdarlehen. Der Antrag läuft ausschließlich über die Bewilligungsbehörde (Amt für Wohnungswesen) vor Kaufvertragsabschluss oder Baubeginn, nicht über die Bank. Neben den KfW-Programmen bietet NRW eine eigene, einkommensabhängige Förderung für Neubau und Kauf, oft übersehen, weil sie über die Kommune statt über die Bank läuft. ## Bin ich förderberechtigt? Antragsberechtigt sind Haushalte mit kleinem bis mittlerem Einkommen gemäß § 13 WFNG NRW. Die Einkommensgrenze staffelt sich nach Haushaltsgröße und wird von der zuständigen Bewilligungsbehörde anhand des Familien-Nettoeinkommens abzüglich bestehender Belastungen (Kredite, Unterhalt) geprüft. Ein erster Richtwert, ob Du innerhalb der Grenzen liegst, liefert der Chancenprüfer der NRW.BANK (online, kostenlos), verbindlich entscheidet aber ausschließlich die Bewilligungsbehörde. Die Immobilie muss in NRW liegen, selbst genutzt werden, und die Gesamtfinanzierung des Vorhabens muss gesichert und auf Dauer tragbar sein. ## Wie viel Förderung ist möglich? Merkmal Ausprägung Grunddarlehen bis 184.000 €, abhängig von Kostenkategorie der Gemeinde, Einkommensgruppe und Familiengröße Zusatzdarlehen Familienbonus 24.000 € je Kind oder Person mit Schwerbehinderung, 11.500 € barrierefreies Objekt (nicht beim Bestandskauf); beim Neubau 30.000 € für Effizienzhaus 40, bis 25.000 € Standortaufbereitung, bis 17.000 € Bauen mit Holz Tilgungsnachlass Grunddarlehen 10 % (nur Einkommensgruppe A) Tilgungsnachlass Zusatzdarlehen 50 % Zins und Zinsbindung 0,5 % p.a.; Einkommensgruppe A 30 Jahre fest, Einkommensgruppe B 5 Jahre, danach Basiszins + 2 Prozentpunkte, außer der erneute Einkommensnachweis gelingt; dazu ab dem dritten Jahr 0,5 % Verwaltungskostenbeitrag Eigenleistung mindestens 7,5 % der Gesamtkosten erforderlich Tilgung 1 % p.a. (Bau, Ersterwerb), 2 % p.a. (Erwerb Bestandsimmobilie); Sondertilgung nach 5 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung Ergänzungsdarlehen 2.000 bis 50.000 € zu 3,58 % p.a. für 10 Jahre, wenn die Hausbank die Gesamtkosten nicht finanziert Der Tilgungsnachlass reduziert die Darlehensschuld direkt nach Vollauszahlung, ein echter Teilschulderlass, kein bloßer Zinsvorteil. Die genaue Kostenkategorie Deiner Gemeinde entnimmst Du der Anlage zur Eigentumsförderung der NRW.BANK. ## Was wird gefördert, was nicht? Förderfähig: Neubau von selbstgenutztem Wohneigentum einschließlich Aufstockung, Anbau, Nutzungsänderung, Erwerb einer Bestandsimmobilie zur Selbstnutzung, Ersterwerb über einen Bauträger. Mitfinanziert werden auch Grundstückskosten, Nebenkosten und Außenanlagen. ## Kombinierbar mit anderen Programmen? Ja. Die NRW.BANK selbst weist auf ergänzende Darlehen wie NRW.BANK.Wohneigentum (aktuell ab 4,41 % Sollzins (effektiv ab 4,50 % )) und NRW.BANK.Nachhaltig Wohnen (aktuell ab 3,61 % Sollzins (effektiv ab 3,67 % )) hin. Auch eine Kombination mit KfW-Programmen ist grundsätzlich möglich, sofern die Gesamtsumme aller Förderungen die tatsächlichen Kosten nicht übersteigt. Prüfe insbesondere, ob Du gleichzeitig die engeren Voraussetzungen für KfW 300 (Familien, Neubau) erfüllst, dort sind die Konditionen bei Familien mit Kind oft noch günstiger. Eine vollständige Übersicht aller Kombinationsregeln liefert der Ratgeber Förderprogramme kombinieren . ## Antragsweg und Fristen Der entscheidende Unterschied zu KfW-Programmen: Der Antrag läuft nicht über die Bank, sondern direkt bei der Bewilligungsbehörde , in der Regel das Amt für Wohnungswesen Deiner Stadt oder Deines Kreises. Als Finanzierungsvermittler können wir diesen Antrag nicht für Dich stellen, das ist ein rein kommunaler Weg. Der vollständige Antrag muss vor Kaufvertragsabschluss oder Baubeginn eingereicht werden. Die Bewilligungsbehörde prüft Einkommen, Objektunterlagen und Tragfähigkeit, bei positivem Ergebnis erhältst Du einen Bewilligungsbescheid, danach schließt Du den Darlehensvertrag mit der NRW.BANK ab. Die Auszahlung erfolgt je nach Baufortschritt. Eine ausführliche Übersicht, wer welchen Antrag stellt, findet sich im Ratgeber Fördermittel beantragen: Hausbank, Bewilligungsbehörde oder selbst? . Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Genau dieser Weg wird von den meisten Vermittlern übergangen, weil er Aufwand ohne Provision bedeutet und über die Kommune statt über die Bank läuft. Wir prüfen trotzdem in jedem Konzept, ob der Chancenprüfer eine Berechtigung anzeigt, der Tilgungsnachlass kann mehr wert sein als jedes KfW-Programm. Fördercheck im Erstgespräch . ## Quellen und Stand - MHKBD NRW, Förderrichtlinie Öffentliches Wohnen 2026 vom 23.03.2026 (PDF) - NRW.BANK, Programmseite Eigentumsförderung. Neubau oder Kauf, abgerufen 12.09.2026 - Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW), § 13 - Förderrichtlinie Öffentliches Wohnen im Land NRW 2025, Änderung vom 23.03.2026 - Offizielle Programmseite: NRW.BANK --- # NRW.BANK.Gebäudesanierung: Ohne Einkommensgrenze über die Hausbank URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/foerderung/nrwbank-gebaeudesanierung/ Rubrik: Förderung · Stand: 2026-09-30 Die kurze Antwort Förderberechtigt ist jede Privatperson mit selbstgenutztem Wohneigentum in NRW, ohne Einkommensgrenze. Möglich ist ein zinsgünstiges Darlehen von 2.500 € bis 150.000 €, bis zu 100 % Finanzierungsanteil, Laufzeit bis 35 Jahre. Der Antrag läuft über die Hausbank, vor Maßnahmenbeginn. Das Programm ist die praktikable Alternative, wenn KfW 270 oder KfW 159 am bankseitigen Mindestdarlehen scheitern, da hier bereits kleine Beträge förderfähig sind. Wo KfW 270 oder KfW 159 am bankseitigen Mindestdarlehen scheitern, greift dieses Programm: keine Einkommensgrenze, kein Mindestbetrag, der kleine Sanierungsmaßnahmen von großen Krediten trennt. ## Bin ich förderberechtigt? Antragsberechtigt ist jede Privatperson, die Investitionsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum in NRW durchführt. Keine Einkommensgrenze , anders als bei der Eigentumsförderung Modernisierung. Voraussetzung ist die Einhaltung der baulichen Vorschriften des Gebäudeenergiegesetzes in der zum Zeitpunkt des Antragseingangs gültigen Fassung, sowie eine gesicherte Gesamtfinanzierung. ## Wie viel Förderung ist möglich? Merkmal Ausprägung Darlehenshöhe 2.500 € bis 150.000 € Finanzierungsanteil bis 100 % der förderfähigen Investitionskosten Laufzeit bis 35 Jahre Zinsbindung bei 35 Jahren Laufzeit nur 10, 15 oder 20 Jahre wählbar Zinsbindung bei kürzeren Laufzeiten für die gesamte Laufzeit fest Der Zinssatz liegt marktunterschreitend, aktuell zwischen 4,41 % Sollzins (effektiv 4,50 % ) (10 Jahre) und 5,44 % Sollzins (effektiv 5,58 % ) (endfällig 20 Jahre); die genaue Kondition wird bei Zusage des Refinanzierungskredits mit der Hausbank vereinbart. Alle Varianten stehen im Kasten unten, wir lesen sie mehrmals täglich aus der Konditionenübersicht der NRW.BANK. Bereitstellungsprovision 0,25 % je Monat ab dem dritten Monat nach Vertragsschluss, Sondertilgung ab 1.000 € gegen Vorfälligkeitsentschädigung. Der entscheidende Vorteil gegenüber KfW: Die Mindestdarlehenshöhe von 2.500 € ist bankunabhängig im Programm selbst verankert. Während KfW 270 oder 159 an bankinternen Untergrenzen von 25.000 € oder mehr scheitern können, ist hier auch eine kleine Maßnahme wie ein einzelner Fenstertausch förderfähig. Aktuelle Konditionen NRW.BANK.Gebäudesanierung Sollzins ab 4,41 % (effektiver Jahreszins ab 4,50 % ) Laufzeit Zins fest Sollzins Effektivzins 10 J., 1 tilgungsfrei 10 J. 4,41 % 4,50 % 10 J., endfällig 10 J. 4,54 % 4,64 % 15 J., 1 tilgungsfrei 15 J. 4,72 % 4,82 % 15 J., endfällig 15 J. 5,13 % 5,25 % 20 J., 1 tilgungsfrei 20 J. 5,00 % 5,12 % 20 J., endfällig 20 J. 5,44 % 5,58 % 25 J., 1 tilgungsfrei 25 J. 5,22 % 5,35 % 30 J., 1 tilgungsfrei 30 J. 5,41 % 5,55 % 35 J., 1 tilgungsfrei 10 J. 4,53 % 4,63 % 35 J., 1 tilgungsfrei 15 J. 5,07 % 5,19 % 35 J., 1 tilgungsfrei 20 J. 5,33 % 5,46 % Die genaue Kondition vereinbart die Hausbank bei Zusage. Quelle NRW.BANK, Konditionenübersicht . Wir lesen die Werte mehrmals täglich direkt bei der NRW.BANK aus. Verbindlich ist der Zins am Tag der Zusage. ## Was wird gefördert, was nicht? Förderfähig: Verbesserung der Energieeffizienz (Wärmedämmung, Fenster), Erneuerung von Heizungsanlagen und hydraulischer Abgleich, Photovoltaik samt Batteriespeicher, Barrierereduzierung und Einbruchschutz, Modernisierung und Instandsetzung zur Verminderung des Ressourcenverbrauchs (Sanitär, Wasserversorgung), Behebung baulicher Mängel einschließlich Schadstoffsanierung, sowie Instandsetzung bei Unwetter- und Hochwasserschäden. Nicht förderfähig: Erwerb von Wohngebäuden oder Eigentumswohnungen, Verbesserung der Außenanlagen, Umschuldungen bestehender Kredite. Eine nachweisliche Zwischenfinanzierung gilt dabei ausdrücklich nicht als Umschuldung. ## Kombinierbar mit anderen Programmen? Ja, ausdrücklich. Die Summe aus allen Fördermitteln darf die Kosten der Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahme nicht übersteigen. Das Programm schließt sich mit der NRW.BANK Eigentumsförderung Modernisierung nicht gegenseitig aus: In manchen Fällen lässt sich ein Teil der Maßnahmen über dieses einkommensunabhängige Programm (Hausbank) und ein anderer Teil über das einkommensabhängige Modernisierungsprogramm (Bewilligungsbehörde) finanzieren. Ein Energieberater und die Bewilligungsbehörde ermitteln die optimale Aufteilung. Auch die Kombination mit Bundesprogrammen (BAFA, KfW 458) ist möglich, solange keine Doppelförderung derselben Maßnahme entsteht. Eine vollständige Übersicht aller Kombinationsregeln liefert der Ratgeber Förderprogramme kombinieren . ## Antragsweg und Fristen Der zentrale Unterschied zu den einkommensabhängigen NRW-Programmen: Der Antrag läuft über die Hausbank , nicht über die Bewilligungsbehörde. Du stellst den Antrag auf dem vorgesehenen Vordruck bei einem Kreditinstitut Deiner Wahl, die Hausbank leitet ihn an die NRW.BANK weiter, die Prüfung erfolgt meist noch am selben Tag. Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Als gewahrt gilt die Frist auch, wenn vor Maßnahmenbeginn ein konkretes, aktenkundig gemachtes Gespräch mit der Hausbank über die Beantragung stattgefunden hat. Erteile keine Aufträge und unterschreibe keine Verträge, bevor die Hausbank grünes Licht gibt. Die antragsgemäße Verwendung wird von der Hausbank innerhalb von 18 Monaten nach Auszahlung nachgehalten. Eine ausführliche Übersicht, wer welchen Antrag stellt, liefert der Ratgeber Fördermittel beantragen: Hausbank, Bewilligungsbehörde oder selbst? . Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Dieses Programm ist unser Standard-Ausweg, wenn KfW 270 oder 159 am Mindestdarlehen der Bank scheitern. Kleine PV-Anlagen, einzelne Fenster, ein Treppenlift, alles das findet hier eine Finanzierung, ohne Einkommensprüfung und ohne Behördenweg. Wir prüfen bei jeder kleineren Sanierungsmaßnahme zuerst dieses Programm, bevor wir über KfW-Alternativen sprechen. Fördercheck im Erstgespräch . ## Quellen und Stand - NRW.BANK, Konditionenübersicht für Endkreditnehmer (Zinssätze, mehrmals täglich abgerufen) - NRW.BANK, Programmseite NRW.BANK.Gebäudesanierung, Stand 07/2026 - Förderdatenbank des Bundes, Eintrag NRW.BANK.Gebäudesanierung - Offizielle Programmseite: NRW.BANK --- # NRW.BANK.Nachhaltig Wohnen: Förderkredit für Effizienzhaus und Sanierung URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/foerderung/nrwbank-nachhaltig-wohnen/ Rubrik: Förderung · Stand: 2026-09-30 Die kurze Antwort NRW.BANK.Nachhaltig Wohnen ist ein Förderkredit des Landes bis 150.000 € für Privatpersonen, die in NRW selbstgenutztes Wohneigentum nachhaltig bauen, sanieren oder als Ersterwerber kaufen. Voraussetzung ist eine beantragte Bundesförderung (BEG, Klimafreundlicher Neubau ohne Effizienzhaus 55, Wohneigentum für Familien) oder ein Nachhaltigkeitszertifikat. Das Programm finanziert bei Sanierungen bis zu 100 %, beim Neubau bis zu 50 % der Kosten, der Zins liegt aktuell ab 3,61 % Sollzins (effektiv ab 3,67 % ). Der Antrag läuft vor Beginn des Vorhabens über die Hausbank. Das Programm ergänzt die Förderung des Bundes: Wer für sein Vorhaben KfW- oder BAFA-Förderung beantragt hat, kann über die Hausbank zusätzlich dieses Landesdarlehen aufnehmen. Eine Einkommensgrenze nennt das Merkblatt nicht. ## Bin ich förderberechtigt? Antragsberechtigt sind Privatpersonen, die Wohneigentum zur Selbstnutzung bauen, sanieren oder erwerben (Ersterwerb). Selbstnutzung heißt Selbstbezug oder unentgeltliche Überlassung an Angehörige im Sinne von § 15 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 AO. Die Immobilie liegt in Nordrhein-Westfalen, die Gesamtfinanzierung ist gesichert. Dazu muss das Vorhaben eine der folgenden Voraussetzungen erfüllen: - eine beantragte Förderung aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), - eine beantragte Förderung im Klimafreundlichen Neubau (KFN, KfW 297/298), ausgenommen Effizienzhaus 55, - eine beantragte Förderung aus Wohneigentum für Familien (WEF, KfW 300), - ein beantragtes Nachhaltigkeitszertifikat (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) bei einer akkreditierten Zertifizierungsstelle, - alternativ Unterlagen, die belegen, dass Neubau, Ersterwerb oder Sanierung mindestens das Effizienzhausniveau der jeweiligen KfW-Förderung erreichen oder dass eine Einzelmaßnahme nach BEG geplant ist. ## Wie viel Förderung ist möglich? Merkmal Ausprägung Höchstbetrag 150.000 € Finanzierungsanteil Sanierung bis 100 % der förderfähigen Investitionskosten Finanzierungsanteil Neubau bis 50 % der förderfähigen Investitionskosten Annuitätendarlehen 10, 15, 20, 25, 30 oder 35 Jahre mit einem tilgungsfreien Jahr Endfälliges Darlehen 10, 15 oder 20 Jahre Zinsbindung für die gesamte Laufzeit fest; bei 30 Jahren auch 15 oder 20 Jahre wählbar, bei 35 Jahren nur 10, 15 oder 20 Jahre Bereitstellungsprovision 0,25 % pro Monat ab dem 3. Monat nach Vertragsschluss Sondertilgung ganz oder teilweise gegen Vorfälligkeitsentschädigung, mindestens 1.000 € Der Zins liegt aktuell ab 3,61 % Sollzins (effektiv ab 3,67 % ), zum Vergleich: NRW.BANK.Wohneigentum ab 4,41 % Sollzins (effektiv ab 4,50 % ), NRW.BANK.Gebäudesanierung ab 4,41 % Sollzins (effektiv ab 4,50 % ). Alle Varianten stehen im Kasten unten, wir lesen sie mehrmals täglich aus der Konditionenübersicht der NRW.BANK. Den endgültigen Zins vereinbart die Hausbank bei Zusage. Aktuelle Konditionen NRW.BANK.Nachhaltig Wohnen Sollzins ab 3,61 % (effektiver Jahreszins ab 3,67 % ) Laufzeit Zins fest Sollzins Effektivzins 10 J., 1 tilgungsfrei 10 J. 3,61 % 3,67 % 10 J., endfällig 10 J. 3,74 % 3,80 % 15 J., 1 tilgungsfrei 15 J. 3,91 % 3,98 % 15 J., endfällig 15 J. 4,33 % 4,42 % 20 J., 1 tilgungsfrei 20 J. 4,18 % 4,26 % 20 J., endfällig 20 J. 4,64 % 4,74 % 25 J., 1 tilgungsfrei 25 J. 4,41 % 4,50 % 30 J., 1 tilgungsfrei 15 J. 4,23 % 4,31 % 30 J., 1 tilgungsfrei 20 J. 4,45 % 4,54 % 30 J., 1 tilgungsfrei 30 J. 4,59 % 4,69 % 35 J., 1 tilgungsfrei 10 J. 3,73 % 3,79 % 35 J., 1 tilgungsfrei 15 J. 4,26 % 4,34 % 35 J., 1 tilgungsfrei 20 J. 4,50 % 4,59 % Annuitätendarlehen mit einem tilgungsfreien Jahr. Die genaue Kondition vereinbart die Hausbank bei Zusage. Quelle NRW.BANK, Konditionenübersicht . Wir lesen die Werte mehrmals täglich direkt bei der NRW.BANK aus. Verbindlich ist der Zins am Tag der Zusage. ## Was wird gefördert, was nicht? Gefördert werden Neubau, Sanierung und Ersterwerb von nachhaltigem Wohneigentum zur Selbstnutzung sowie einzelne energetische Maßnahmen. Nach der Programmseite der NRW.BANK auch die Umwidmung von Nichtwohnflächen in Wohnraum: eine neue Wohneinheit in einer unbeheizten Fläche wie Dachboden oder Scheune wird wie ein Neubau gefördert, die Erweiterung einer Wohnung, denkmalgeschützte unbeheizte Flächen und beheizte Flächen wie Büros oder Ladenlokale wie eine Sanierung. Architekten- und Planungskosten, die zugehörigen Baunebenkosten und die Kosten des Energieeffizienz-Experten können einbezogen werden. Nicht förderfähig: Kosten für Außenanlagen und Grundstücke, Nachfinanzierungen abgeschlossener Vorhaben sowie Umschuldungen, ausgenommen eine nachweisliche Zwischenfinanzierung. ## Nachweis nach der Fertigstellung Spätestens sechs Monate nach Abschluss der Maßnahme muss bei der Hausbank einer dieser Nachweise liegen: die Förderzusage aus BEG, KFN oder WEF, das erhaltene Nachhaltigkeitszertifikat oder die schriftliche Bestätigung eines Energieeffizienz-Experten. Die Bestätigung nennt die Adresse, die Kontaktdaten von Darlehensnehmer und Experte, den erreichten Effizienzhausstandard oder die Einzelmaßnahme, die Höhe der energetischen Kosten und trägt die Unterschrift des Experten. Den Experten wählst Du aus der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes. ## Kombinierbar mit anderen Programmen? Ja. Die NRW.BANK nennt die Kombination mit der Wohnraumförderung des Landes sowie mit Zuschüssen des Bundes (BAFA) und des Landes (progres.nrw). Die Summe aller Fördermittel darf die Gesamtkosten nicht übersteigen. Es knüpft an die Bundesprogramme an, etwa an KfW 261 , KfW 297 oder KfW 300 . Welche Programme sich insgesamt kombinieren lassen, zeigt der Ratgeber Förderprogramme kombinieren . ## Antragsweg und Fristen Den Antrag stellst Du bei einem Kreditinstitut Deiner Wahl, vor Beginn des Vorhabens . Die Frist ist gewahrt, wenn vor Beginn ein konkretes Gespräch über die Beantragung geführt, aktenkundig gemacht und auf Anforderung bestätigt werden kann. Die NRW.BANK erteilt der Hausbank eine Refinanzierungszusage, die Hausbank Dir die Finanzierungszusage. Das Darlehen rufst Du innerhalb von zwölf Monaten nach Vertragsschluss ganz oder in Teilen ab. Die Hausbank prüft die Verwendung innerhalb von 18 Monaten nach Auszahlung. Ein Rechtsanspruch auf das Darlehen besteht nicht. ## Quellen und Stand - NRW.BANK, Konditionenübersicht für Endkreditnehmer (Zinssätze, mehrmals täglich abgerufen) - NRW.BANK, Merkblatt NRW.BANK.Nachhaltig Wohnen (PDF) , Fassung 07/2026 - Offizielle Programmseite: NRW.BANK.Nachhaltig Wohnen , abgerufen 30.09.2026 --- # NRW.BANK.Wohneigentum: Förderkredit für Kauf, Bau und Anschlussfinanzierung URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/foerderung/nrwbank-wohneigentum/ Rubrik: Förderung · Stand: 2026-09-30 Die kurze Antwort NRW.BANK.Wohneigentum ist ein Förderkredit des Landes für selbstgenutztes Wohneigentum in NRW. Gefördert werden Bau, Kauf und die Anschlussfinanzierung eines bestehenden Immobilienkredits. Das zu versteuernde Haushaltseinkommen darf höchstens 75.000 € (eine Person) oder 100.000 € (mehrere Personen) betragen, plus 20.000 € je Kind unter 18. Beim Bau oder Kauf finanziert das Programm bis zu 50 % der Kosten, bei der Anschlussfinanzierung 100 % des Restkapitals. Der Zins liegt aktuell ab 4,41 % Sollzins (effektiv ab 4,50 % ), der Antrag läuft vor Beginn des Vorhabens über die Hausbank. Anders als die Eigentumsförderung des Landes läuft das Programm nicht über die Bewilligungsbehörde, sondern über die Hausbank, ohne Mindest- oder Höchstbetrag. Eine Besonderheit ist die eigene Variante für die Anschlussfinanzierung eines bestehenden Immobilienkredits. ## Bin ich förderberechtigt? Antragsberechtigt sind Haushalte, deren zu versteuerndes Haushaltseinkommen die Grenze der NRW.BANK nicht übersteigt. Maßgeblich ist der Durchschnitt der zu versteuernden Einkommen des zweiten und dritten Jahres vor Antragseingang laut Einkommensteuerbescheid. Haushalt Zu versteuerndes Haushaltseinkommen höchstens Einpersonenhaushalt 75.000 € im Jahr Mehrpersonenhaushalt (Ehe- oder Lebenspartner, eheähnliche oder sonstige Bedarfsgemeinschaft) 100.000 € im Jahr je Kind unter 18 Jahren im Haushalt plus 20.000 € Weitere Voraussetzungen: Die Immobilie liegt in Nordrhein-Westfalen, Du nutzt sie selbst oder überlässt sie unentgeltlich an Angehörige im Sinne von § 15 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 AO, die Gesamtfinanzierung ist gesichert, und neben der geförderten Wohneinheit gehört Dir höchstens eine weitere Wohneinheit. Je Objekt und Haushalt ist ein Förderantrag möglich. ## Wie viel Förderung ist möglich? Merkmal Ausprägung Finanzierungsanteil Bau und Kauf bis 50 % der förderfähigen Investitionskosten Finanzierungsanteil Anschlussfinanzierung 100 % des Restkapitals des bestehenden Immobilienkredits Mindest- und Höchstbetrag keiner Annuitätendarlehen Bau und Kauf 10, 15, 20, 25, 30 oder 35 Jahre mit einem tilgungsfreien Jahr Annuitätendarlehen Anschlussfinanzierung 10, 15, 20 oder 25 Jahre mit drei tilgungsfreien Monaten Endfälliges Darlehen 10, 15 oder 20 Jahre, für alle Verwendungszwecke Zinsbindung für die gesamte Laufzeit fest; bei 20 und 25 Jahren auch 10 Jahre wählbar, bei 35 Jahren nur 10, 15 oder 20 Jahre Bereitstellungsprovision 0,25 % pro Monat ab dem 3. Monat nach Vertragsschluss Sondertilgung ganz oder teilweise gegen Vorfälligkeitsentschädigung, mindestens 1.000 € Der Zins liegt aktuell ab 4,41 % Sollzins (effektiv ab 4,50 % ) für Bau und Kauf und ab 4,41 % Sollzins (effektiv ab 4,50 % ) für die Anschlussfinanzierung. Alle Varianten stehen in den Kästen unten, wir lesen sie mehrmals täglich aus der Konditionenübersicht der NRW.BANK. Den endgültigen Zins vereinbart die Hausbank bei Zusage. Aktuelle Konditionen NRW.BANK.Wohneigentum (Bau und Kauf) Sollzins ab 4,41 % (effektiver Jahreszins ab 4,50 % ) Laufzeit Zins fest Sollzins Effektivzins 10 J., 1 tilgungsfrei 10 J. 4,41 % 4,50 % 10 J., endfällig 10 J. 4,54 % 4,64 % 15 J., 1 tilgungsfrei 15 J. 4,72 % 4,82 % 15 J., endfällig 15 J. 5,13 % 5,25 % 20 J., 1 tilgungsfrei 10 J. 4,51 % 4,60 % 20 J., 1 tilgungsfrei 20 J. 5,00 % 5,12 % 20 J., endfällig 20 J. 5,44 % 5,58 % 25 J., 1 tilgungsfrei 10 J. 4,52 % 4,61 % 25 J., 1 tilgungsfrei 25 J. 5,22 % 5,35 % 30 J., 1 tilgungsfrei 30 J. 5,41 % 5,55 % 35 J., 1 tilgungsfrei 10 J. 4,53 % 4,63 % 35 J., 1 tilgungsfrei 15 J. 5,07 % 5,19 % 35 J., 1 tilgungsfrei 20 J. 5,33 % 5,46 % Annuitätendarlehen mit einem tilgungsfreien Jahr. Die genaue Kondition vereinbart die Hausbank bei Zusage. Quelle NRW.BANK, Konditionenübersicht . Wir lesen die Werte mehrmals täglich direkt bei der NRW.BANK aus. Verbindlich ist der Zins am Tag der Zusage. Aktuelle Konditionen NRW.BANK.Wohneigentum (Anschlussfinanzierung) Sollzins ab 4,41 % (effektiver Jahreszins ab 4,50 % ) Laufzeit Zins fest Sollzins Effektivzins 10 J. 10 J. 4,41 % 4,50 % 10 J., endfällig 10 J. 4,54 % 4,64 % 15 J. 15 J. 4,72 % 4,82 % 15 J., endfällig 15 J. 5,13 % 5,25 % 20 J. 10 J. 4,51 % 4,60 % 20 J. 20 J. 5,00 % 5,12 % 20 J., endfällig 20 J. 5,44 % 5,58 % 25 J. 10 J. 4,52 % 4,61 % 25 J. 25 J. 5,22 % 5,35 % Annuitätendarlehen mit drei tilgungsfreien Monaten. Die genaue Kondition vereinbart die Hausbank bei Zusage. Quelle NRW.BANK, Konditionenübersicht . Wir lesen die Werte mehrmals täglich direkt bei der NRW.BANK aus. Verbindlich ist der Zins am Tag der Zusage. ## Anschlussfinanzierung mit NRW.BANK.Wohneigentum Läuft die Zinsbindung Deines Immobilienkredits aus, kann NRW.BANK.Wohneigentum das Restkapital zu 100 % übernehmen, sofern die Immobilie selbst genutzt wird und die Einkommensgrenze passt. Ausgeschlossen sind Umfinanzierungen aus anderen wohnwirtschaftlichen Darlehen der NRW.BANK, etwa aus der Wohnraumförderung. Allgemein schließt das Merkblatt Umschuldungen aus, ausgenommen eine nachweisliche Zwischenfinanzierung; ob Dein Kredit als Anschlussfinanzierung gilt, klärt die Hausbank vor dem Antrag. Der Abruf erfolgt in einer Summe, innerhalb von drei Monaten ab dem Monatsende, in dem die NRW.BANK zugesagt hat. Alternativ nennst Du schon im Antrag das Datum der gewünschten Auszahlung, es muss innerhalb von drei Monaten ab Antragstellung liegen. Plane den Antrag deshalb passend zum Ende Deiner Zinsbindung, damit das alte Darlehen pünktlich abgelöst wird. Ob der Förderkredit günstiger ist als ein Angebot Deiner Bank oder ein Forward-Darlehen, zeigt erst der Vergleich der Konditionen am Stichtag. Wie Du dabei vorgehst, steht im Ratgeber Anschlussfinanzierung . ## Was wird gefördert, was nicht? Gefördert werden Bau und Erwerb von Wohneigentum zur Selbstnutzung sowie die Anschlussfinanzierung bestehender Immobilienkredite für selbstgenutztes Wohneigentum. Kosten für Zusatzmaßnahmen wie Modernisierung, Grundstück, Nebenkosten oder Außenanlagen können einbezogen werden, wenn sie eng mit dem Vorhaben zusammenhängen. Das Darlehen lässt sich grundsätzlich auf ein neu zu erwerbendes oder zu errichtendes Objekt übertragen. Nicht förderfähig: Möbel, Hausrat und andere bewegliche Einrichtung, Ferien- und Freizeitobjekte, Umfinanzierungen aus anderen wohnwirtschaftlichen NRW.BANK-Darlehen, Nachfinanzierungen abgeschlossener Vorhaben sowie Umschuldungen, ausgenommen eine nachweisliche Zwischenfinanzierung. ## Kombinierbar mit anderen Programmen? Ja. Die NRW.BANK nennt ausdrücklich die Kombination mit den zinsgünstigen Darlehen der Wohnraumförderung des Landes, also der Eigentumsförderung Neubau oder Kauf . Die Summe aller Fördermittel darf die Kosten des Vorhabens nicht übersteigen. Für ein Effizienzhaus kommt statt oder neben diesem Programm NRW.BANK.Nachhaltig Wohnen in Frage, dessen Zins aktuell ab 3,61 % Sollzins (effektiv ab 3,67 % ) liegt. Welche Programme sich insgesamt kombinieren lassen, zeigt der Ratgeber Förderprogramme kombinieren . ## Antragsweg und Fristen Den Antrag stellst Du auf den Vordrucken der NRW.BANK bei einem Kreditinstitut Deiner Wahl, vor Beginn des Vorhabens . Die Frist ist gewahrt, wenn vor Beginn ein konkretes Gespräch über die Beantragung geführt, aktenkundig gemacht und auf Anforderung bestätigt werden kann. Die NRW.BANK erteilt der Hausbank eine Refinanzierungszusage, die Hausbank Dir die Finanzierungszusage. Beim Bau oder Kauf rufst Du das Darlehen innerhalb von zwölf Monaten nach Vertragsschluss ganz oder in Teilen ab, bei der Anschlussfinanzierung gilt die Frist von drei Monaten. Die Hausbank prüft die Verwendung innerhalb von 18 Monaten nach Auszahlung. Ein Rechtsanspruch auf das Darlehen besteht nicht. Wer welchen Antrag stellt, fasst der Ratgeber Fördermittel beantragen zusammen. ## Quellen und Stand - NRW.BANK, Konditionenübersicht für Endkreditnehmer (Zinssätze, mehrmals täglich abgerufen) - NRW.BANK, Merkblatt NRW.BANK.Wohneigentum (PDF) , Fassung 05/2025 - Offizielle Programmseite: NRW.BANK.Wohneigentum , abgerufen 30.09.2026 --- # Was hat die SCHUFA mit meiner Finanzierung zu tun? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/funktionsweise/schufa-und-finanzierung/ Rubrik: Funktionsweise · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Vor jeder Kreditzusage fragt die Bank Deine Bonität bei der SCHUFA ab. Seit dem 17. März 2026 gilt ein neues Punktesystem von 100 bis 999 auf Basis von zwölf offengelegten Kriterien, es ersetzt den alten Prozent-Basisscore. Ab etwa 709 Punkten gilt die Bonität als gut, ab 776 als hervorragend. Bei offenen Zahlungsstörungen wird gar kein Score berechnet. Wichtig für die Baufinanzierung: Konditionsanfragen über einen Vermittler sind SCHUFA-neutral. Wenn Du eine Immobilienfinanzierung aufnimmst, prüft die Bank Deine Kreditwürdigkeit, in der Regel mit einer Abfrage bei der SCHUFA . Seit März 2026 bewertet die SCHUFA die Bonität nach einem grundlegend neuen System. Im folgenden Artikel erfährst Du, wie der neue SCHUFA-Score funktioniert, wie Du Deine Daten kostenlos einsiehst und wie Du beim Bankenvergleich Deinen Score schützt. ## Welche Daten speichert die SCHUFA? Die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung, kurz SCHUFA, ist ein privatwirtschaftliches Unternehmen, das Informationen zur Zahlungsfähigkeit sammelt. Angeschlossene Vertragspartner wie Banken, Mobilfunkanbieter oder Versandhändler melden Bonitätsinformationen ihrer Kunden und können im Gegenzug Daten abrufen. Gespeichert werden zunächst allgemeine Angaben wie Anschrift und Geburtsdatum. Banken melden zudem die Eröffnung von Girokonten, Kreditaufnahmen oder die Beantragung von Kreditkarten. Negative Merkmale wie Kreditkündigungen, Mahnbescheide oder Zahlungsausfälle landen ebenfalls im Datenbestand. ## Der neue SCHUFA-Score seit März 2026 Bis Anfang 2026 arbeitete die SCHUFA mit einem Prozent-Basisscore (0 bis 100 %), dessen Berechnung weitgehend geheim war. Seit dem 17. März 2026 gilt ein neues Modell: ein Punktesystem von 100 bis 999, das auf zwölf erstmals offengelegten Kriterien basiert. Für jedes Kriterium gibt es eine definierte Punktzahl, die Summe ergibt Deinen Score, je höher, desto besser. Den stärksten Einfluss haben Zahlungsstörungen (bis zu 264 Punkte): Wer in den letzten Jahren keine offenen Forderungen, Mahnverfahren oder Inkassofälle hatte, holt hier die volle Punktzahl. Weitere Kriterien sind unter anderem das Alter Deiner Bankverbindungen und Kreditkarten, die Wohndauer an der aktuellen Adresse, die Zahl der Konto- und Kreditanfragen der letzten zwölf Monate sowie laufende Ratenkredite. Ein bestehender, ordentlich bedienter Immobilienkredit wirkt übrigens positiv. Zur Einordnung der Punktzahlen: Ab rund 709 Punkten gilt die Bonität als gut, ab 776 als hervorragend, mit besten Kreditkonditionen. Wichtig zu wissen: Bei offenen Zahlungsstörungen berechnet die SCHUFA gar keinen Score. Statt eines niedrigen Werts erscheint der Hinweis, dass offene Zahlungsstörungen vorliegen, für eine Baufinanzierung ist das in der Regel das Aus, bis die Forderung beglichen ist. Beachte die Übergangsphase: Der neue Score wird schrittweise ausgerollt. Zum Start nutzte ihn erst rund ein Viertel der SCHUFA-Vertragspartner, bis 2028 sollen alle umgestellt sein. Es kann also vorkommen, dass Deine Bank noch mit einem alten Branchen-Score arbeitet, während Du selbst schon den neuen Punktwert siehst. ## Wie kann ich meine SCHUFA-Daten abfragen? Das ist mit der Reform deutlich einfacher geworden: Deinen aktuellen Score und alle Einflussfaktoren siehst Du jetzt jederzeit kostenlos im digitalen SCHUFA-Account oder per App. Zusätzlich bleibt das Recht auf die kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO bestehen. Prüfe die Einträge regelmäßig: Bemerkst Du falsche Angaben, bist Du berechtigt, sie korrigieren oder löschen zu lassen, die SCHUFA muss unrichtige oder veraltete Daten entfernen. Vor einer geplanten Baufinanzierung gehört dieser Check ganz an den Anfang. ## Wie kann ich meinen SCHUFA-Score verbessern? Der Score wird vierteljährlich neu berechnet. Die wirksamsten Hebel: - Rechnungen pünktlich zahlen und Mahnungen vermeiden, Zahlungshistorie ist das mit Abstand wichtigste Kriterium. Eine ausgeglichene Zahlungsstörung wird zudem schneller gelöscht: nach 18 statt 36 Monaten, wenn Du innerhalb von 100 Tagen zahlst. - Langjährige Konten und Kreditkarten behalten, das Alter Deiner Bankverbindungen bringt Punkte. Das frühere Pauschalrezept „ungenutzte Konten kündigen“ kann im neuen System sogar schaden, wenn es Deine älteste Bankbeziehung trifft. - Viele neue Konten, Karten oder Ratenkredite in kurzer Zeit vermeiden, die Anfrage- und Abschlusszahl der letzten zwölf Monate fließt negativ ein. - Kleinkredite und Dispo-Dauernutzung vermeiden. - Falsche Einträge korrigieren lassen. ## Warum Konditionsanfragen Deinen Score schützen Beim Bankenvergleich lauert eine Falle: Sprichst Du selbst bei mehreren Banken vor und reichst Unterlagen ein, stellen manche Institute früh eine Kreditanfrage bei der SCHUFA. Mehrere solcher Anfragen in kurzer Zeit wirken wie eine Serie von Ablehnungen, und drücken Deinen Score, im neuen System über das Anfragen-Kriterium sogar transparent bezifferbar. Finanzierungsvermittler nutzen stattdessen die Konditionsanfrage: Sie ist SCHUFA-neutral, liefert Dir aber konkrete Zinsen. Du vergleichst in Ruhe, entscheidest Dich für eine Bank, und erst dann läuft genau eine Kreditanfrage. ## Fazit: SCHUFA-Score ein Kriterium bei der Kreditentscheidung Mit einem schwachen SCHUFA-Score sinken die Chancen auf eine Kreditzusage, eine automatische Ablehnung bedeutet er aber nicht, denn in die Entscheidung fließen viele Kriterien ein: Eigenkapital, Einkommen, Objekt. Halte Deine Zahlungsverpflichtungen ein, prüfe Deine Daten vor der Finanzierung und vergleiche nur über SCHUFA-neutrale Wege. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Der neue Score macht sichtbar, was wir seit Jahren predigen: Jede unbedachte Kreditanfrage kostet Punkte. Bei uns läuft der Vergleich über 600 Banken grundsätzlich als Konditionsanfrage, Dein Score bleibt unberührt, bis Deine Entscheidung steht. Und liegt ein alter Fehleintrag vor, klären wir ihn vor der Bankanfrage, nicht danach. Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - SCHUFA/Verbraucherzentrale (Stand 06/2026): neuer Score seit 17.03.2026, Skala 100–999, 12 Kriterien, Rollout bis 2028 - ADAC/Capitalo (Stand 03–04/2026): Klassengrenzen (gut ab 709, hervorragend ab 776), kein Score bei offenen Zahlungsstörungen - Art. 15 DSGVO: kostenlose Datenkopie --- # Was ist ein Annuitätendarlehen? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/funktionsweise/was-ist-ein-annuitaetendarlehen/ Rubrik: Funktionsweise · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Ein Annuitätendarlehen ist die Standardform der Baufinanzierung: Du zahlst eine gleichbleibende Monatsrate aus Zins und Tilgung. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, dadurch schrumpft der Zinsanteil und der Tilgungsanteil wächst. Nach zehn Jahren kannst Du jedes Darlehen nach § 489 BGB kostenfrei kündigen. Wenn Du Dich mit der Finanzierung Deiner Immobilie beschäftigst, begegnet Dir die Bezeichnung Annuitätendarlehen. Dabei handelt es sich um die klassische Variante der Baufinanzierung, bei der Du jeden Monat eine Rate in gleichbleibender Höhe zurückzahlst. Wie genau ein Annuitätendarlehen funktioniert, welche Vor- und Nachteile es gibt und wie Du die monatliche Rate berechnest, erfährst Du im folgenden Artikel. ## Annuitätendarlehen, was ist das? Bei einem Annuitätendarlehen setzt sich die Rate aus zwei Bestandteilen zusammen: den Zinsen und der Tilgung. Zusammen bilden Zins- und Tilgungsanteil die Annuität. Die Rückzahlung des Kredits erfolgt über die Tilgung, Monat für Monat schrumpft die Restschuld. Zinsen berechnet die Bank stets nur auf den noch offenen Betrag. Je mehr Du getilgt hast, desto geringer werden also die Zinsen. Diese Zinsersparnis fließt automatisch in die Tilgung. Im Laufe der Zeit sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Die Rate selbst bleibt während der gesamten Zinsbindung gleich. ## Wie funktioniert die Finanzierung mit einem Annuitätendarlehen? Bei Darlehensaufnahme entscheidest Du Dich für eine bestimmte Zinsbindungsfrist. In dieser auch als Sollzinsbindung bezeichneten Zeit ist der Zinssatz fest, Änderungen sind nicht möglich, in keine Richtung. Ein Beispiel auf aktuellem Zinsniveau: Du wählst eine zehnjährige Zinsbindung zu 3,7 % Sollzins und vereinbarst 2 % anfängliche Tilgung. Die Annuität beträgt damit 5,7 % der Darlehenssumme pro Jahr. Bei einem Darlehen von 300.000 Euro ergibt das eine Monatsrate von 1.425 Euro (300.000 × 5,7 % ÷ 12). Man spricht von einer anfänglichen Tilgung: Sie startet in unserem Beispiel bei 2 %, steigt aber über die Laufzeit an, weil die ersparten Zinsen in die Tilgung wandern. ## Wie berechne ich ein Annuitätendarlehen? Ein seriöses Kreditangebot enthält immer einen Zins- und Tilgungsplan. Daraus liest Du die Entwicklung Deines Darlehens ab. Für unser Beispiel, 300.000 Euro, zehn Jahre Zinsbindung, 3,7 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung, sieht die Entwicklung so aus: Zeitpunkt Restschuld Rate Zinsanteil Tilgungsanteil 1. Monat 300.000,00 € 1.425 € 925,00 € 500,00 € 2. Monat 299.500,00 € 1.425 € 923,46 € 501,54 € 12. Monat 294.414,42 € 1.425 € 907,78 € 517,22 € 120. Monat 228.249,22 € 1.425 € 703,77 € 721,23 € Nach zehn Jahren hast Du gut 72.000 Euro getilgt, die Restschuld liegt bei rund 227.500 Euro. Das Beispiel zeigt: Der Zinsanteil sinkt mit der Restschuld, die Tilgung steigt entsprechend, zum Ende der Zinsbindung tilgst Du in jeder Rate deutlich mehr als am Anfang. Schau Dir den Zins- und Tilgungsplan vor Vertragsabschluss genau an. Dort siehst Du jede Station der Rückzahlung und weißt sofort, mit welcher Restschuld Du am Ende der Zinsbindung rechnen musst, die Grundlage für Deine Anschlussfinanzierung . ## Annuitätendarlehen: Welche Vor- und Nachteile gibt es? Die Finanzierung mit einem Annuitätendarlehen bietet mehrere Vorteile: - Volle Planungssicherheit: Du weißt genau, mit welcher monatlichen Belastung Du rechnen kannst. - Langfristige Sicherheit: Zinsbindungen bis zu 30 Jahre sind möglich, bei einzelnen Anbietern auch länger. - Während der Zinsbindung besteht kein Zinsänderungsrisiko. - Die Restschuld am Ende der Zinsbindung steht schon bei Vertragsabschluss fest. Es gibt auch Nachteile, die Du in Deine Entscheidung einbeziehen solltest: - Die Vertragsbedingungen sind während der Laufzeit weitgehend fest, Flexibilität wie Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel musst Du bei Abschluss vereinbaren. - Ist das Darlehen am Ende der Zinsbindung nicht zurückgezahlt, trägst Du das Zinsänderungsrisiko der Anschlussfinanzierung: Niemand weiß heute, wo die Zinsen dann stehen. Grundsätzlich kannst Du ein Annuitätendarlehen auch vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen. In diesem Fall darf die Bank Dir den entstandenen Zinsschaden in Rechnung stellen, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Wichtig zu kennen: das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kannst Du das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Entschädigung zu zahlen. Gerade bei langen Zinsbindungen ist das ein starkes Werkzeug: Entscheidest Du Dich für 20 Jahre Zinsbindung, ist Dir der Zins 20 Jahre garantiert. Fallen die Marktzinsen zwischen dem zehnten und zwanzigsten Jahr unter Deinen gesicherten Satz, ziehst Du den Kündigungsjoker und wechselst ohne Vorfälligkeitsentschädigung in ein günstigeres Darlehen. Steigen die Zinsen, bleibst Du einfach im alten Vertrag. ## Ist das Annuitätendarlehen die passende Finanzierungsform für mich? Das Annuitätendarlehen ist die Standardvariante der Baufinanzierung, aus gutem Grund. Wichtig ist, dass die Finanzierung zu Dir und Deinen Lebensumständen passt. Überlege genau, welche monatliche Rate in Dein Budget passt und ob Du diese Belastung langfristig tragen kannst. Das Zinsänderungsrisiko nach der Zinsbindung schließt Du aus, indem Du ein Volltilgerdarlehen wählst: ein Annuitätendarlehen, bei dem Du den gesamten Betrag innerhalb der Zinsbindung zurückzahlst. Rechne am besten verschiedene Varianten durch, bevor Du Dich entscheidest, unser Tilgungsrechner zeigt Dir Rate und Restschuld für jede Kombination. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Die Zinsbindung ist die wichtigste Stellschraube, wichtiger als die zweite Nachkommastelle beim Zins. Ob zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre zu Dir passen, hängt an Restschuld, Lebensplanung und Deiner Risikotoleranz. Genau das rechnen wir im Erstgespräch mit Dir durch, mit Vergleich über mehr als 600 Banken. ## Quellen und Stand - Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik (Stand 03/2026): Effektivzins Wohnungsbaukredite 10 Jahre ø 3,60 % - § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Sonderkündigungsrecht 10 Jahre nach vollständigem Empfang, Frist 6 Monate --- # Wie funktioniert ein Bausparvertrag? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/funktionsweise/wie-funktioniert-ein-bausparvertrag/ Rubrik: Funktionsweise · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Ein Bausparvertrag kombiniert Sparvertrag und Kredit, Du sparst 40 bis 50 % der Bausparsumme an und bekommst den Rest als Darlehen zu einem schon bei Abschluss festgelegten Zins. Er läuft in drei Phasen: Ansparphase, Zuteilung, Darlehensphase. Der Zuteilungstermin ist gesetzlich nicht garantierbar. Im aktuellen Zinsumfeld ist das gesicherte Bauspardarlehen wieder attraktiver als in der Niedrigzinsphase, die Kalkulation entscheidet der Einzelfall. Bausparen ist eine verbreitete Variante, um einen Immobilienkauf oder eine Renovierung zu finanzieren, Ende 2022 gab es in Deutschland nach Statista-Angaben rund 22,6 Millionen Bausparverträge. Wie ein Bausparvertrag funktioniert, welche Vor- und Nachteile es gibt und für wen sich das Bausparen im aktuellen Zinsumfeld lohnt, erfährst Du im folgenden Artikel. ## Wie funktioniert Bausparen? Die Idee des Bausparens ist ein Kollektiv von Sparern, die in einen gemeinsamen Topf einzahlen. Aus dieser Zuteilungsmasse erhalten die Sparer später Darlehen. Der Bausparvertrag ist also eine Kombination aus Sparvertrag und Kredit: Du sparst zunächst einen Teil der Bausparsumme an und bekommst den anderen Teil als Darlehen. Gängig sind Verträge mit 50 % Sparanteil und 50 % Kredit; es gibt auch Varianten mit 40 % Guthaben und 60 % Darlehen, das hängt vom Anbieter ab. Die Tarife unterscheiden sich in Guthaben- und Darlehenszins. Du legst also bereits bei Vertragsabschluss fest, welchen Zinssatz Du später für Deinen Kredit zahlst. ## Welche verschiedenen Phasen gibt es bei einem Bausparvertrag? Ansparphase: Du zahlst regelmäßige Beträge ein, um das erforderliche Guthaben anzusparen. Die Regelsparraten ergeben sich aus Bausparsumme und Laufzeit; üblich sind Ansparphasen von 10 bis 12 Jahren. Rechne verschiedene Varianten durch, um zu sehen, wann die Summe erreicht ist. Manche Anbieter akzeptieren Sonderzahlungen für eine schnellere Zuteilungsreife, prüfe das vorher, nicht jede Bausparkasse lässt zusätzliche Zahlungen zu. Zuteilungsphase: Ist das Sparziel erreicht, wird der Vertrag zugeteilt. Weitere Voraussetzung ist eine Mindestbewertungszahl, die jede Bausparkasse aus Kriterien wie der Regelmäßigkeit der Einzahlungen und den verfügbaren Mitteln des Kollektivs anders berechnet. Einen konkreten Zuteilungstermin dürfen Bausparkassen aus gesetzlichen Gründen nicht zusagen, bei Abschluss bekommst Du nur eine unverbindliche Prognose. Mit der Zuteilungsreife entscheidest Du: Darlehen abrufen, Guthaben auszahlen lassen oder den Vertrag ruhen lassen. Darlehensphase: Entscheidest Du Dich für den Kredit, gewährt der Anbieter ein Darlehen über den Rest der Bausparsumme. Rate und Darlehenszins ergeben sich aus Deinem Tarif. Grundregel: Ein hoher Guthabenzins bedeutet meist auch einen höheren Darlehenszins. Weißt Du sicher, dass Du das Darlehen nutzen willst, wähle den Tarif mit günstigem Darlehenszins. Die wohnwirtschaftliche Verwendung des Kredits musst Du nachweisen, üblicherweise per Rechnungen, lässt Du Dir nur das Guthaben auszahlen, entfällt der Nachweis. ## Was sind die Vor- und Nachteile des Bausparens? Vorteile: - Der Darlehenszins steht bei Vertragsabschluss fest, im heutigen Zinsumfeld ein echtes Argument, wenn der gesicherte Satz unter dem Marktzins liegt. - Kein Kursrisiko, die Einlagen sind sicher. - Staatliche Förderung möglich: Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage innerhalb der Einkommensgrenzen. - Bis zu einer Blankogrenze, je nach Bausparkasse häufig 30.000 bis 50.000 Euro, verlangt der Anbieter keine Grundschuldeintragung. Das macht Bauspardarlehen für Modernisierungen attraktiv. Nachteile: - Bei Abschluss werden Abschlussgebühren von bis zu 1,6 % der Bausparsumme fällig. - Die Guthabenverzinsung liegt unter der anderer Sparformen. - Wann und ob die Zuteilung kommt, ist nicht garantiert. - Die Tilgungsraten des Bauspardarlehens sind vergleichsweise hoch, das Darlehen ist auf schnelle Rückzahlung ausgelegt. - Die Bedingungen, insbesondere die Zuteilungsvoraussetzungen, können sich ändern, geregelt meist in § 20 oder 21 der Allgemeinen Bausparbedingungen. Gut zu wissen: Kontoführungsgebühren in der Sparphase sind unzulässig. Der Bundesgerichtshof hat im November 2022 (Az. XI ZR 551/21) nach einer Klage des vzbv entschieden, dass Bausparkassen während der Ansparphase keine solchen Gebühren verlangen dürfen. Bereits gezahlte Entgelte kannst Du zurückfordern. ## Was solltest Du beim Bausparen beachten? Die Bewertung des Bausparens hat sich mit dem Zinsumfeld gedreht. In der Niedrigzinsphase urteilten Verbraucherzentralen und Finanztest überwiegend negativ: Am Markt gab es günstigere Kredite, und die magere Guthabenverzinsung fraß die Vorteile auf. Bei Bauzinsen von 3,5 bis 4 % sieht die Rechnung anders aus, ein heute gesicherter Darlehenszins von 2 bis 3 % kann sich für eine geplante Modernisierung oder als Zinsabsicherung für die Anschlussfinanzierung lohnen. Entscheidend bleibt die Einzelfallrechnung inklusive Abschlussgebühr und entgangener Guthabenzinsen. Kritisch prüfen solltest Du weiterhin die Bausparsofortfinanzierung, auch Vor- oder Zwischenfinanzierung genannt: Du schließt einen Bausparvertrag ab und erhältst parallel ein Vorausdarlehen, das später durch den zugeteilten Vertrag abgelöst wird. Die Risiken: - Während der Ansparphase tilgst Du das Vorausdarlehen nicht, nach 10 oder 12 Jahren ist die Restschuld so hoch wie am Anfang, Du zahlst Zinsen auf den vollen Betrag. - Wird der Vertrag nicht wie geplant zugeteilt, laufen die Zinsen weiter und die Finanzierung verteuert sich. Im ungünstigsten Fall endet die Zinsbindung des Vorausdarlehens vor der Zuteilung, dann brauchst Du eine Zwischenfinanzierung zu den dann gültigen Konditionen. Es besteht ein echtes Zinsänderungsrisiko. Vergleiche eine Sofortfinanzierung deshalb immer gegen ein klassisches Annuitätendarlehen mit gleicher Laufzeit, auf den Effektivzins der Gesamtkonstruktion gerechnet, nicht auf die Einzelbausteine. ## Alternativen zum Bausparvertrag prüfen Ob sich Bausparen für Dich lohnt, entscheidet der Vergleich: Für den unmittelbaren Immobilienkauf ist das klassische Annuitätendarlehen meist die direktere Lösung. Der Bausparvertrag spielt seine Stärken aus, wenn Du planbar in einigen Jahren Kapital brauchst, für die Modernisierung, als grundschuldfreies Zusatzdarlehen oder zur Zinssicherung der Anschlussfinanzierung. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Der Bausparvertrag ist weder das Wundermittel aus der Werbung noch der Ladenhüter aus der Niedrigzins-Kritik, er ist ein Werkzeug für einen bestimmten Zweck. Wir rechnen die Gesamtkonstruktion gegen die Alternativen, mit allen Gebühren. Bring Deinen bestehenden Vertrag gern mit ins Erstgespräch , auch die Frage „behalten, kündigen oder einbringen“ beantwortet nur die Rechnung. ## Quellen und Stand - Statista: rund 22,6 Mio. Bausparverträge Ende 2022 - BGH, Urt. v. 15.11.2022, XI ZR 551/21: keine Kontogebühren in der Sparphase - Blankodarlehensgrenzen: je Bausparkasse, häufig 30.000–50.000 € --- # Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/funktionsweise/wie-funktioniert-eine-immobilienfinanzierung/ Rubrik: Funktionsweise · Stand: 2026-09-12 Die kurze Antwort Eine Immobilienfinanzierung läuft in drei Schritten: Budget und Eigenkapital klären, Gesamtkosten inklusive Nebenkosten kalkulieren, dann die Darlehensform wählen. Die Bank sichert sich über eine Grundschuld ab und legt einen Beleihungswert fest. Je mehr Eigenkapital Du einbringst, desto günstiger wird Dein Zins. Der Traum von den eigenen vier Wänden lässt sich in den meisten Fällen nur mit einer Finanzierung realisieren. Entscheidend ist, dass Dein Vorhaben auf einer soliden Grundlage steht und Du eine Kreditvariante wählst, die zu Dir und Deinen Lebensumständen passt. Auf den günstigsten Zinssatz allein kommt es dabei nicht an. Im folgenden Text zeigen wir Dir, wie eine Finanzierung abläuft, welche Sicherheiten die Bank verlangt und wie sie Deine Immobilie bewertet. ## Wie ist der Ablauf bei einer Finanzierung? Hast Du Dich für den Kauf oder den Bau einer Immobilie entschieden, solltest Du zunächst prüfen, welche Darlehenshöhe Du Dir leisten kannst und wie viel Eigenkapital Du in Dein Vorhaben einbringst. Ideal ist ein Eigenkapitalanteil von 20 %. Mindestens solltest Du jedoch die Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital zahlen können, in NRW sind das rund 12 % des Kaufpreises. Mehr dazu erfährst Du in unserem Artikel Was sind eigentlich Eigenkapital und Eigenleistung? . Im nächsten Schritt ermittelst Du die monatliche Rate, die für die Rückzahlung eines Kredits zur Verfügung steht. Dazu stellst Du am besten Deine Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Wichtig ist, nur regelmäßige Einkünfte zu berücksichtigen. Bei den Ausgaben gehören auch Posten dazu, die nur einmal im Jahr fällig werden, etwa Versicherungsbeiträge oder die Kfz-Steuer. Deine Miete fällt weg, außer Du kaufst als Kapitalanlage und wohnst weiter zur Miete. Als Faustregel gilt: Rund ein Drittel Deines monatlichen Nettoeinkommens sollte für die Darlehensrate reichen. Bleibt mehr übrig, gewinnst Du Spielraum für Sondertilgungen und Unvorhergesehenes. Hast Du Dein Budget ermittelt und eine Immobilie gefunden, geht es an die Finanzierungsplanung. Kalkuliere dabei die Gesamtkosten, denn mit dem reinen Kaufpreis ist es nicht getan. Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises. In NRW setzen sie sich zusammen aus 6,5 % Grunderwerbsteuer, rund 2 % für Notar und Grundbuch sowie üblicherweise 3,57 % Maklerprovision für die Käuferseite, sofern ein Makler beteiligt ist. Kaufst Du eine Bestandsimmobilie, rechne zusätzlich die anstehenden Modernisierungskosten in Dein Vorhaben ein. ## Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es? Es gibt verschiedene Wege, eine Immobilie zu finanzieren. Die wichtigsten Modelle im Überblick: Annuitätendarlehen: Feste monatliche Rate aus Zins und Tilgung, die Standardvariante der Baufinanzierung. Tilgungsdarlehen: Der Tilgungsanteil ist fest. Da die Zinszahlungen mit sinkender Restschuld abnehmen, wird die monatliche Rate im Zeitverlauf geringer. Volltilgerdarlehen: Das Darlehen wird komplett innerhalb der Zinsbindung zurückgezahlt. Kein Zinsänderungsrisiko, dafür höhere Rate. Forward-Darlehen: Das Darlehen wird erst später ausgezahlt, die Konditionen sicherst Du Dir aber schon heute. Sinnvoll für die Anschlussfinanzierung, wenn Du steigende Zinsen erwartest. Darlehen mit Tilgungsaussetzung: Statt laufend zu tilgen, zahlst Du in einen Sparplan ein, etwa einen Fondssparplan oder eine Lebensversicherung. Am Laufzeitende löst das angesparte Guthaben den Kredit ab. Diese Variante trägt ein Anlagerisiko und will genau durchgerechnet sein. Bauspardarlehen: Ein Teil der Bausparsumme wird angespart, der Rest als Darlehen zum vertraglich festgelegten Zins gewährt. Wie das genau funktioniert, liest Du in unserem Artikel Wie funktioniert ein Bausparvertrag? . ## Finanzierung über ein Hypothekendarlehen Besonders verbreitet sind klassische Hypothekendarlehen, die Du in monatlich gleichbleibenden Annuitäten zurückzahlst. Die Funktionsweise im Detail erklärt unser Artikel Was ist ein Annuitätendarlehen? . Hypothekenbanken refinanzieren sich über Pfandbriefe mit fester Verzinsung und Laufzeit. Aus diesen Mitteln vergeben sie Darlehen, die in der Regel mit guten Konditionen überzeugen. Welchen Zinssatz Du zahlst, hängt vom Einzelfall ab, zur Orientierung: Im Sommer 2026 liegen die Effektivzinsen für zehnjährige Zinsbindungen im Marktdurchschnitt bei rund 3,6 %, je nach Beleihung und Bonität zwischen 3,5 und 4,3 % ( Deutsche Bundesbank , MFI-Zinsstatistik, Stand 03/2026). Da es um hohe Summen geht, lässt die Bank eine Grundschuld in Darlehenshöhe als Sicherheit ins Grundbuch eintragen. Zahlst Du den Kredit nicht wie vereinbart zurück, sichert sich die Bank damit das Recht, die Zwangsversteigerung zu betreiben und den Kredit aus dem Erlös abzulösen. Um ihr Risiko einzuschätzen, bewertet die Bank Deine Immobilie vor der Kreditentscheidung und legt einen Beleihungswert fest. Dafür gibt es drei Verfahren: das Sachwert-, das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren. Welches zum Einsatz kommt, hängt von der Art der Immobilie ab. Der Beleihungswert orientiert sich am Verkehrswert der Immobilie, liegt aber meist mit einem Sicherheitsabschlag darunter. Eine Finanzierung über diesen Wert hinaus ist kaum möglich, den Restbetrag bringst Du als Eigenkapital ein. ## Die Beleihungsgrenzen bei einer Immobilienfinanzierung Der Zins Deiner Finanzierung orientiert sich an den Sicherheiten, die Du der Bank stellst. Dein Einkommen entscheidet über die Kreditvergabe, spielt für die Zinshöhe aber meist nur eine Nebenrolle. Deshalb lohnt es sich, das Thema Sicherheiten ernst zu nehmen. Die größte Sicherheit ist die gekaufte Immobilie selbst. Wichtig zu wissen: Der Kaufpreis ist nicht automatisch der Wert, den die Bank als Sicherheit ansetzt. Umso wichtiger ist es, dass Du zu einem marktgerechten Preis kaufst. Auch Dein Eigenkapital und andere Sicherheiten, etwa eine bereits abbezahlte Immobilie, fallen ins Gewicht. Wenn Du einen Kauf planst, lege so viel von Deinem Einkommen zurück wie möglich. Deine Sparsamkeit wird bei der Finanzierung belohnt. Zwei Beleihungsgrenzen sind für einen günstigen Zins besonders wichtig. Von einer 100-%-Finanzierung spricht man, wenn Du die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) aus Eigenkapital bezahlst und den vollen Kaufpreis finanzierst. Viele Banken bieten Finanzierungen erst ab dieser Grenze an. Willst Du einen wirklich günstigen Zins und die Auswahl aus nahezu allen Banken, setze Dir eine Beleihung von 90 % als Ziel. Ab dieser Grenze werden die Zinsen spürbar besser. Ein Beispiel: Du kaufst eine Immobilie in NRW für 500.000 Euro. Es fallen 6,5 % Grunderwerbsteuer (32.500 Euro), rund 2 % Notar- und Grundbuchkosten (10.000 Euro) und 3,57 % Maklerprovision (17.850 Euro) an, zusammen 60.350 Euro Nebenkosten. Für die 90-%-Beleihungsgrenze finanzierst Du 450.000 Euro. Du benötigst also Eigenkapital oder Sicherheiten von 110.350 Euro. ## Finanzierung langfristig planen Wähle Deine Finanzierung mit Blick auf die nächsten zehn, fünfzehn Jahre und entscheide Dich für die Form, die zu Deiner Lebensplanung passt. Der Ablauf ist bei jeder Variante gleich: Am Anfang stehen Kassensturz und Eigenkapital-Prüfung. Dann ermittelst Du die Gesamtkosten und vergleichst die Finanzierungsvarianten. Unterschiedliche Zinsbindungen kosten unterschiedlich viel, aktuell sind zehn Jahre meist etwas günstiger als fünfzehn, die längere Bindung kauft Dir dafür Planungssicherheit. Das richtige Finanzierungskonzept entscheidet darüber, ob Dein Immobilienkauf ein voller Erfolg wird. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Die meisten Finanzierungen scheitern nicht am Zins, sondern an der Vorbereitung. Wer mit sauberem Kassensturz, vollständigen Unterlagen und realistischem Budget in die Bankgespräche geht, bekommt schnellere Zusagen und bessere Konditionen. Genau dafür bauen wir in 48 Stunden Dein Finanzierungskonzept, mit Vergleich über mehr als 600 Banken. Welche Unterlagen Du brauchst, zeigt Dir unser Unterlagen-Check . ## Quellen und Stand - Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik (Stand 03/2026): Effektivzins Wohnungsbaukredite 10 Jahre ø 3,60 % - Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer NRW , § 1: 6,5 % für Erwerbsvorgänge ab 01.01.2015 --- # Modernisierungsdarlehen: Umbau und Sanierung finanzieren URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/sanierung/modernisierungsdarlehen/ Rubrik: Sanierung · Stand: 2026-09-30 Die kurze Antwort Ein Modernisierungsdarlehen ist ein zweckgebundener Kredit für wertsteigernde Maßnahmen an der eigenen Immobilie, von energetischer Sanierung bis Wohnraumerweiterung. Je nach Bank gibt es 30.000 bis 50.000 Euro ohne Grundschuldeintragung, zu deutlich besseren Zinsen als beim Ratenkredit. Alternativ lassen sich freie Grundschuldteile aus der bestehenden Baufinanzierung nutzen oder Förderdarlehen kombinieren. Wohnraumerweiterung, barrierefreier Umbau oder energetische Maßnahmen, es gibt viele Gründe für eine Modernisierung Deiner Immobilie. Reichen die Rücklagen für das Vorhaben nicht aus, ist ein Modernisierungsdarlehen die passende Lösung. Im folgenden Artikel erfährst Du, wie ein Modernisierungsdarlehen funktioniert, für welche Maßnahmen Du den Kredit nutzen kannst und welche Alternativen und Förderungen es gibt. ## Was ist ein Modernisierungsdarlehen? Ein Modernisierungsdarlehen dient der Modernisierung oder Sanierung Deiner Immobilie. Banken vergeben diese Kredite zweckgebunden, Du weist die Verwendung nach, üblicherweise mit Rechnungen oder Kostenvoranschlägen der Handwerker. Voraussetzung ist, dass Du Eigentümer der Immobilie bist; einen entsprechenden Nachweis legst Du bei der Beantragung vor. Der große Vorteil: Je nach Bank bekommst Du 30.000 bis 50.000 Euro ohne Eintragung einer Grundschuld. Das spart Notar- und Grundbuchkosten, beschleunigt die Auszahlung und belastet Deine Immobilie nicht, bei Zinsen, die deutlich unter dem Ratenkredit liegen, weil die wohnwirtschaftliche Verwendung feststeht. Achte auf die Laufzeit: Viele Banken bieten nur 7 bis 10 Jahre Zinsbindung an, in denen das Darlehen zurückgezahlt sein muss. Es gibt aber Anbieter mit Laufzeiten bis 20 Jahre, das senkt die Monatsrate deutlich und macht größere Vorhaben oft erst tragbar. Gut zu wissen: Hast Du für den Kauf oder Bau bereits ein Darlehen aufgenommen und einen Teil getilgt, kannst Du diese freien Grundschuldteile als Sicherheit nutzen. Beispiel: Von einem 250.000-Euro-Darlehen sind 60.000 Euro zurückgezahlt, in Abstimmung mit der Bank lassen sich bis zu 60.000 Euro erneut aufnehmen, besichert und entsprechend günstig. ## Für welche Vorhaben kann ich einen Modernisierungskredit aufnehmen? Eine Modernisierung ist immer eine Verbesserung Deiner Immobilie, keine reine Instandhaltung, sondern eine Aufwertung. Typische Vorhaben: Erneuerbare Energien: Photovoltaikanlagen, Stromspeicher und Wärmepumpen sind stark nachgefragt, einige Banken haben dafür spezielle, vergünstigte Kredite aufgelegt. Details und die passenden Zuschüsse zeigt unser Artikel PV- und Heizungsanlage finanzieren . Energetische Sanierung: Maßnahmen, die den Energieverbrauch senken, neue Fenster, Wärmedämmung, moderne Heizungsanlage. Die sinnvolle Reihenfolge liefert der Sanierungsplan . Barrierefreie Umbauten: Wer im Alter selbstbestimmt zu Hause leben will, verbreitert Türen, baut bodengleiche Duschen ein oder gestaltet das Bad altersgerecht. Badsanierung: Eine umfangreiche Modernisierung des Bads steigert den Wert der Immobilie spürbar. Wohnraumerweiterung: Dachgeschossausbau, Umbau von Kellerräumen oder Grundrissänderungen schaffen Fläche und Wert. Danach stimmen alte Pläne nicht mehr: Grundriss und Wohnflächenberechnung erstellen wir aus einem Aufmaß neu. Terrassendach und Außenanlagen: Auch die Aufwertung von Terrasse und Garten lässt sich über den Modernisierungskredit finanzieren. ## Welche Alternativen gibt es zu einem Modernisierungsdarlehen? Führt Dein Vorhaben nicht zu einer Wertsteigerung, etwa bei reinen Renovierungen wie Streichen und Tapezieren, bleibt der klassische Ratenkredit. Banken vergeben ihn für beliebige Zwecke, allerdings zu höheren Zinsen. Bei größeren Summen ab etwa 50.000 Euro lohnt der Vergleich mit einer grundschuldbesicherten Baufinanzierung: Die Eintragungskosten amortisieren sich über den Zinsvorteil meist schnell. Und für viele Maßnahmen ist ein Förderdarlehen die günstigste Variante. ## Welche Fördermöglichkeiten gibt es für eine Modernisierung? Der Bund fördert Modernisierungen mit Zuschüssen und zinsgünstigen Darlehen, unter anderem für energetische Sanierungen (KfW 261, BEG-Einzelmaßnahmen), den Heizungstausch (KfW 458 mit bis zu 70 %, bei geringem Einkommen 80 % Zuschuss) und altersgerechte Umbauten. Dazu kommen Landesprogramme der NRW.BANK . Den Überblick mit Konditionen liefert unser Artikel Förderprogramme für Deine Immobilienfinanzierung , und die goldene Regel gilt auch hier: Antrag immer vor Auftragsvergabe. Die Bank will wissen, was Du vorhast und was es kostet. Dafür gibt es unsere Aufstellung geplanter Modernisierungen zum Ausfüllen. Bereits erledigte Maßnahmen trägst Du in die Aufstellung durchgeführter Modernisierungen ein. ## Fazit: Modernisierungsdarlehen für wohnwirtschaftlichen Verwendungszweck Banken vergeben Modernisierungsdarlehen unter der Voraussetzung wohnwirtschaftlicher Verwendung, dafür profitierst Du von Konditionen nahe der klassischen Baufinanzierung. Entscheidend ist, dass Dein Vorhaben den Wert der Immobilie steigert und die Finanzierungsform zur Summe passt: grundschuldfrei bis zur Bankgrenze, besichert darüber, Förderung wo möglich. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Bei Modernisierungen entscheidet der Dreiklang aus Fördermitteln, grundschuldfreiem Darlehen und freien Grundschuldteilen über die Gesamtkosten, die Reihenfolge und der Zuschnitt machen schnell mehrere Tausend Euro aus. Wir rechnen alle drei Bausteine gegeneinander, bevor der erste Handwerker beauftragt wird. Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - Grundschuldfreie Kreditgrenzen: bankübliche Praxiswerte 30.000–50.000 €, institutsabhängig --- # Energiewende im Eigenheim: PV- und Heizungsanlage finanzieren URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/sanierung/pv-und-heizungsanlage-finanzieren/ Rubrik: Sanierung · Stand: 2026-09-12 Die kurze Antwort Eine PV-Anlage finanzierst Du über Eigenkapital, den KfW-Kredit 270, Landesförderung oder einen Modernisierungskredit, seit 2023 ohne Umsatzsteuer und mit Einspeisevergütung für Überschussstrom. Den Heizungstausch bezuschusst die KfW über Programm 458 mit 30 bis 70 %, bei geringem Einkommen 80 % der förderfähigen Kosten (max. 28.000 Euro seit 21.07.2026), also bis zu 22.400 Euro. Der Antrag muss vor Vorhabensbeginn gestellt sein. Die energetische Sanierung von Wohngebäuden ist ein wichtiger Bestandteil der Energiewende. Mit einer Photovoltaikanlage oder einer effizienten Heizung reduzierst Du Deine Energiekosten und machst Dich unabhängiger von fossilen Preisen. Im folgenden Artikel erfährst Du, wie Du eine PV-Anlage oder eine neue Heizung finanzierst, welche Zuschüsse es gibt und wie Dich ein Energieberater unterstützt. ## Welche Möglichkeiten gibt es für die Finanzierung einer PV-Anlage? Beim Neubau ist Photovoltaik in mehreren Bundesländern bereits Pflicht. In NRW gilt seit 2026 die Solarpflicht auch bei einer umfassenden Dachsanierung im Bestand. Während die Kosten beim Neubau in der Gesamtfinanzierung aufgehen, brauchst Du beim nachträglichen Einbau eine eigene Lösung. Die Kosten hängen von Dachfläche und Leistung ab: Für eine Einfamilienhaus-Anlage mit Stromspeicher solltest Du je nach Größe mit einem Gesamtbudget im mittleren fünfstelligen Bereich rechnen, die Preise für Module und Speicher sind in den letzten Jahren allerdings deutlich gefallen, mehrere Vergleichsangebote lohnen sich. Für die Finanzierung hast Du mehrere Wege: - Finanzierung aus Eigenkapital - Der zinsgünstige KfW-Kredit 270 (Erneuerbare Energien, Standard) - Fördermittel der Länder, passende Programme findest Du in der Förderdatenbank des Bundes (foerderdatenbank.de) - Ein Modernisierungskredit Deiner Bank Zwei finanzielle Rückenwinde kommen dazu: Auf Lieferung und Installation von PV-Anlagen bis 30 kWp fällt seit 2023 keine Umsatzsteuer an (Nullsteuersatz, § 12 Abs. 3 UStG). Und für Strom, den Du nicht selbst verbrauchst, erhältst Du die EEG-Einspeisevergütung, der Satz wird halbjährlich abgesenkt, den aktuellen Wert veröffentlicht die Bundesnetzagentur. Gut zu wissen: Willst Du Fördermittel nutzen, stelle den Antrag immer vor der Beauftragung des Vorhabens. ## Wie kann ich eine neue Heizungsanlage finanzieren? Der Heizungstausch wird über die Bundesförderung für effiziente Gebäude gefördert, zentral über den KfW-Zuschuss 458. Die Bausteine: Baustein Satz Voraussetzung Grundförderung 30 % Förderfähige Heizung (u. a. Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie, Wärmenetz-Anschluss), Bestandsgebäude älter als 5 Jahre Klimageschwindigkeitsbonus +16 % Selbstnutzer, Austausch einer funktionsfähigen Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtspeicherheizung oder einer mindestens 20 Jahre alten Gas- oder Biomasseheizung; sinkt ab 01.02.2027 halbjährlich um 4 Punkte, entfällt ab 01.08.2028 Einkommensbonus +10 bis +40 % Selbstnutzer: 40 % bis 30.000 €, 30 % bis 40.000 €, 10 % bis 50.000 € zu versteuerndes Haushaltseinkommen; mit Kind unter 18 liegen die Grenzen je 10.000 € höher Effizienzbonus, Emissionsminderungszuschlag entfallen seit 21.07.2026 nicht mehr Teil der Förderung Gedeckelt ist die Summe bei 70 % der förderfähigen Kosten (80 % nur für Selbstnutzer mit Einkommen bis 30.000 €, mit Kind bis 40.000 €), die beim Einfamilienhaus mit maximal 28.000 Euro angesetzt werden; der Zuschuss beträgt also bis zu 19.600 bzw. 22.400 Euro. Ab Februar 2027 sinkt der Höchstbetrag halbjährlich um 750 Euro. Der Ablauf ist streng: erst Liefer- oder Leistungsvertrag mit aufschiebender Bedingung der Förderzusage abschließen, dann Antrag im Portal „Meine KfW“ stellen (mit Bestätigung zum Antrag eines Energieeffizienz-Experten oder Fachunternehmens), und erst nach der Zusage starten. Wer den Auftrag vorher fest vergibt, verliert den kompletten Zuschuss. Den Eigenanteil finanzierst Du bei Bedarf über den zinsgünstigen KfW-Ergänzungskredit über die Hausbank oder einen Modernisierungskredit. Ein Rechenbeispiel: Wärmepumpe für 28.000 Euro, Selbstnutzer, Altbau mit 22 Jahre alter Gasheizung, Einkommen über 50.000 Euro, Grundförderung 30 % plus Klimageschwindigkeitsbonus 16 % ergeben 46 % auf 28.000 Euro, also 12.880 Euro Zuschuss (Antrag 2026). Zur Einordnung der Gesetzeslage: Das Gebäudemodernisierungsgesetz gilt seit dem 29.07.2026, die Heizungsförderung läuft weiter, wurde aber zum 21.07.2026 umgebaut. Der Klimageschwindigkeitsbonus schmilzt ab Februar 2027 halbjährlich ab und entfällt ab August 2028, der Kostendeckel sinkt ab Februar 2027. Wer den Tausch ohnehin plant, fährt mit einem Antrag bis Januar 2027 am besten. Details zur Gesetzeslage in unserem Artikel Sanierungspflicht als Eigentümer . ## Zusammenarbeit mit einem Energieberater Wer eine PV-Anlage oder einen Heizungstausch plant, arbeitet idealerweise mit einem Energieberater zusammen, der auch bei der Fördermittel-Beantragung unterstützt, für den 458er-Antrag ist die fachliche Bestätigung ohnehin vorgeschrieben. Den passenden Experten findest Du in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes (energie-effizienz-experten.de) per Postleitzahlensuche. Was der Berater sonst noch leistet, zeigt unser Artikel Was ist ein Sanierungsplan? ## Fazit: Nachhaltige Stromerzeugung und Wärme aus erneuerbaren Energien Für PV-Anlage und Heizungstausch stehen Dir Zuschüsse, zinsgünstige Kredite und Steuervorteile zur Verfügung, die sich mit einem Modernisierungskredit kombinieren lassen. Die wichtigste Regel bleibt: erst Antrag, dann Auftrag. Und rechne die Förderung nicht schön, maßgeblich ist, was Dein Fall tatsächlich hergibt. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Bei Heizungs- und PV-Projekten scheitert die Förderung fast immer an der Reihenfolge, nicht an den Voraussetzungen. Wir bauen den Förderfahrplan in die Finanzierung ein, Antrag, Vertragsklausel, Auszahlung, Eigenanteil, und rechnen den Zuschuss konservativ. Was übrig bleibt, finanzieren wir zum besten Satz aus über 600 Banken. Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - KfW, Programmseite 458 (Förderbedingungen seit 21.07.2026, abgerufen 12.09.2026): Grundförderung 30 %, Klimageschwindigkeitsbonus 16 % (Abschmelzung ab 01.02.2027, Ende 01.08.2028), Einkommensbonus 10/30/40 % (zvE ≤ 50.000/40.000/30.000 €, Familienzuschlag +10.000 €), Deckel 70 bzw. 80 %, förderfähig 28.000 € erste WE - GEG-Infoportal des Bundes: Gebäudemodernisierungsgesetz, verkündet 28.07.2026, Artikel 1 in Kraft seit 29.07.2026 - § 12 Abs. 3 UStG : Steuersatz 0 % für Solarmodule, wesentliche Komponenten und Speicher; die Voraussetzung gilt als erfüllt bis 30 kW (peak) laut Marktstammdatenregister - EEG-Einspeisevergütung: halbjährliche Anpassung, aktueller Satz Bundesnetzagentur - § 42a BauO NRW : Solarpflicht für Wohngebäude (Bauantrag ab 01.01.2025) und bei vollständiger Erneuerung der Dachhaut ab 01.01.2026, Ausnahmen bei technischer Unmöglichkeit oder fehlender Wirtschaftlichkeit --- # Sanierungspflicht als Eigentümer: Was hat es damit auf sich? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/sanierung/sanierungspflicht-als-eigentuemer/ Rubrik: Sanierung · Stand: 2026-09-12 Die kurze Antwort Beim Eigentümerwechsel durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung greifen Sanierungspflichten aus dem Gebäudeenergiegesetz, Dämmung der obersten Geschossdecke, Dämmung warmwasserführender Rohre in unbeheizten Räumen und Austausch über 30 Jahre alter Konstanttemperatur-Heizkessel, mit zwei Jahren Frist. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), in Kraft seit dem 29.07.2026, hat die 65-%-Regel für neue Heizungen und das Betriebsverbot für alte Heizkessel gestrichen. Die Dämmpflichten für oberste Geschossdecke (§ 35 GModG) und für Rohrleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GModG) gelten unverändert weiter, mit zwei Jahren Frist ab Eigentümerwechsel. Wenn Du eine Immobilie kaufst oder erbst, bist Du als neuer Eigentümer verpflichtet, bestimmte Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Die Vorgaben regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Wichtig zu wissen: Das GEG wird seit dem 29.07.2026 stufenweise durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst; was sich dadurch geändert hat, ordnen wir in diesem Artikel ein. ## In welchen Fällen besteht eine Sanierungspflicht? Die Sanierungspflicht greift beim Eigentümerwechsel. Wirst Du durch Kauf, Schenkung oder Erbschaft Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses, hast Du zwei Jahre Zeit für die vorgeschriebenen Maßnahmen. Kommst Du der Pflicht nicht nach, droht nach § 108 GModG ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Die Verpflichtung gilt nur bei einem Wechsel: Wer bereits am 1. Februar 2002 selbst in seinem Ein- oder Zweifamilienhaus gewohnt hat, ist ausgenommen. Kinder, die mit den Eltern in der Immobilie gelebt haben und sie nach dem Stichtag erben oder geschenkt bekommen, müssen die Vorgaben dagegen umsetzen. Für Häuser, die nach dem 1. Februar 2002 errichtet wurden, laufen die Pflichten meist ins Leere, hier galten schon beim Bau entsprechende Standards. Für denkmalgeschützte Gebäude gelten Sonderregeln. ## Welche Maßnahmen müssen nach dem GEG umgesetzt werden? Die Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel umfassen aktuell drei Bereiche: Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG): Ist das Dach beziehungsweise das Dachgeschoss ungedämmt, musst Du die oberste Geschossdecke oder alternativ das Dach dämmen, auch bei nicht ausgebautem Dach. Der Wärmedurchgangskoeffizient darf danach 0,24 W/(m²K) nicht überschreiten. Die Pflicht entfällt, wenn sich die Nachrüstung über die Einsparungen nicht in angemessener Zeit rechnet (§ 35 Abs. 4 GModG). Rohrleitungen (§ 69 GModG): Bisher ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen, die durch unbeheizte Räume führen, typisch der Keller, sind fachgerecht zu dämmen. Heizkessel: Die frühere Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel stand in § 72 GEG. Dieser Paragraf ist im Gesetzestext seit dem 29.07.2026 als weggefallen ausgewiesen, ebenso § 71 mit der 65-%-Regel. Wirtschaftlich bleibt der Tausch alter Kessel meist sinnvoll, verpflichtend ist er nicht mehr. Aktueller Rechtsstand beim Heizungstausch: Die 65-%-Erneuerbaren-Pflicht des GEG ist mit Artikel 1 des GModG zum 29.07.2026 gestrichen worden, sie kommt auch in Großstädten nicht mehr zum Tragen. Gas-, Öl- und Wärmepumpenheizungen bleiben zulässig. Für neu eingebaute Öl- und Gasheizungen gilt stattdessen die „Bio-Treppe“: ab 2029 mindestens 10 % Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder Wasserstoff, ab 2030 15 %, ab 2035 30 %, ab 2040 60 % (§ 43 GModG). Das gilt für Heizungen, die nach dem 29.07.2026 neu eingebaut werden; erfüllbar ist die Pflicht auch über eine solarthermische Anlage. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen, defekte repariert werden. Die Reform: Das Gebäudemodernisierungsgesetz wurde am 10.07.2026 von Bundestag und Bundesrat beschlossen, am 28.07.2026 verkündet; Artikel 1 mit den Heizungsregeln gilt seit dem 29.07.2026, weitere Teile folgen zum 01.01.2027. Die Nachrüstpflichten sind dabei nicht gestrichen, sondern neu nummeriert worden: Was früher § 47 GEG war, steht heute in § 35 GModG, die Rohrleitungsdämmung unverändert in § 69. Beide bleiben nach § 108 GModG bußgeldbewehrt. Für Kaufentscheidungen heißt das: Der Heizungstausch ist keine Pflicht mehr, die Dämmung von Geschossdecke und Rohrleitungen gehört weiter in die Kostenplanung. Unabhängig vom Ordnungsrecht bleibt die Wirtschaftlichkeit: Der CO2-Preis verteuert fossiles Heizen Jahr für Jahr, die Sanierungsfrage stellt sich also auch ohne Pflicht. ## Was gilt für die Sanierungspflicht bei Mehrfamilienhäusern? Bei Mehrfamilienhäusern gibt es häufig einen Sanierungsstau: In der Eigentümergemeinschaft ist es schwierig, alle Interessen zu vereinen, Vorhaben werden schleppend umgesetzt. Zudem reicht die Erhaltungsrücklage oft nicht für teure Arbeiten. Gesetzlich vorgeschrieben ist eine angemessene Rücklage, die Höhe liegt im Ermessen der Gemeinschaft. Wurde in der Vergangenheit gespart, bleibt für energetische Sanierungen nur die Sonderumlage per Mehrheitsbeschluss. Die GEG-Nachrüstpflichten gelten grundsätzlich auch hier: Dämmung warmwasserführender Rohre; die Austauschpflicht für alte Konstanttemperaturkessel ist seit dem GModG entfallen. Die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke bestand für Mehrfamilienhäuser bereits bis Ende 2015. Bei Modernisierungen sind Mindeststandards einzuhalten: Werden einzelne Bauteile erneuert, gelten die Anforderungswerte des GEG; bei einer umfassenden Sanierung erfolgt eine energetische Gesamtbetrachtung wie beim Neubau. Kaufst Du eine Eigentumswohnung, prüfe vor der Entscheidung Protokolle und Rücklagenstand, dort zeigt sich, ob ein Sanierungsstau auf Dich zukommt. ## Fazit: Sanierungspflicht bei Bestandsimmobilien im Blick haben Wenn Du eine Bestandsimmobilie kaufen möchtest, behalte die Vorgaben von GEG und GModG im Blick. Erste Hinweise liefert der Energieausweis; verlass Dich aber nicht allein darauf. Gerade günstige, per Fernerstellung ausgestellte Verbrauchsausweise beruhen auf ungeprüften Angaben und dem Heizverhalten der Vorbewohner, der tatsächliche energetische Zustand ist oft schlechter, als das Dokument suggeriert. Eine Vor-Ort-Prüfung durch den Aussteller findet in der Regel nicht statt. Ratsam ist, schon vor der Kaufentscheidung einen Energieberater einzubinden: Er weiß, welche Pflichten Dich treffen und was sie kosten. Wie so ein Fahrplan aussieht, zeigt unser Artikel Was ist ein Sanierungsplan? Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Pflichtmaßnahmen gehören in die Finanzierung, nicht in die Überraschungskiste nach dem Einzug. Wir kalkulieren die Sanierungskosten von Anfang an mit ein, inklusive der Förderbausteine, die es dafür gibt, etwa KfW 308 für Familien beim Kauf sanierungsbedürftiger Häuser. So bleibt das Budget ehrlich. Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - § 35 GModG : Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes (oberste Geschossdecke, 0,24 W/(m²K), zwei Jahre ab Eigentümerwechsel, Ausnahme Unwirtschaftlichkeit) - § 69 GModG : Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen; § 43 GModG : Bio-Treppe; § 108 GModG: Bußgeld bis 50.000 €; §§ 71 und 72 weggefallen - GEG-Infoportal des Bundes (gmodg.bund.de), Chronologie GModG: Kabinett 13.05.2026, Bundestag und Bundesrat 10.07.2026, Verkündung 28.07.2026, Inkrafttreten Artikel 1 am 29.07.2026, weitere Teile 01.01.2027; Bio-Treppe §§ 42 bis 46 --- # Was ist ein Sanierungsplan? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/sanierung/was-ist-ein-sanierungsplan/ Rubrik: Sanierung · Stand: 2026-09-12 Die kurze Antwort Ein Sanierungsplan dokumentiert nach einer Bestandsaufnahme alle sinnvollen energetischen Maßnahmen einer Immobilie in der richtigen Reihenfolge, meist von außen nach innen, Heizung zuletzt. Die Energieberatung dafür fördert das BAFA mit 50 % des Honorars (max. 650 Euro beim Ein-/Zweifamilienhaus). Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) verdoppelt die Kostenobergrenze späterer BAFA-Einzelmaßnahmen und bringt 5 Prozentpunkte Bonus, seit 21.07.2026 nur auf Kosten über 30.000 € je Antrag. Von der Festlegung der einzelnen Arbeiten bis zur Reihenfolge der Maßnahmen: Bei der Sanierung einer Bestandsimmobilie ist eine detaillierte Planung unerlässlich. Gerade bei der energetischen Sanierung ist die Zusammenarbeit mit einem Energieberater wichtig, der Profi weiß, welche Maßnahmen sinnvoll sind und in welcher Reihenfolge sie ausgeführt gehören. Im folgenden Artikel erfährst Du, was ein individueller Sanierungsfahrplan beinhaltet, wann eine Energieberatung verpflichtend ist und wie der Staat sie fördert. ## Was beinhaltet ein Sanierungsplan? Am Anfang steht die Bestandsaufnahme: Ein Fachmann prüft den Ist-Zustand Deiner Immobilie. Danach erstellt er einen Plan mit allen sinnvollen Maßnahmen zur Verbesserung der energetischen Bilanz, inklusive Reihenfolge und Einsparpotenzial bei den Energiekosten. Gerade die Reihenfolge ist entscheidend: Tauschst Du beispielsweise erst die Fenster und dämmst die Fassade nicht, verändert sich die Bauphysik des Gebäudes, im schlimmsten Fall entsteht Schimmel. In der Regel saniert man von außen nach innen: zuerst das Dach, dann die Fassade. Ist die Gebäudehülle dicht, folgen Fenster und weitere Dämmmaßnahmen. Der Heizungstausch kommt zuletzt, die neue Anlage wird dann passend zum reduzierten Wärmebedarf dimensioniert, was Anschaffung und Betrieb günstiger macht. Der Experte berücksichtigt dabei die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetz es, eventuelle Denkmalschutz-Auflagen und den Bebauungsplan. Für das Ergebnis gibt es zwei Formate: - einen individuellen Beratungsbericht mit allen Maßnahmen und Schwachstellen, oder - den individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), ein standardisiertes, farblich aufbereitetes Dokument, das Ausgangslage und Maßnahmenpakete Schritt für Schritt darstellt. Der iSFP hat einen handfesten Vorteil: Setzt Du später Maßnahmen aus dem Fahrplan um, erhöht sich der BEG-Zuschuss für diese Einzelmaßnahmen um den iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten, seit der BEG-Anpassung zum 21.07.2026 allerdings nur auf den Teil der förderfähigen Kosten über 30.000 € je Antrag; die förderfähige Kostengrenze verdoppelt sich in jedem Fall. Bei größeren Vorhaben verdient der Fahrplan sein Honorar damit weiterhin mehrfach zurück. Wichtig: Für den reinen Heizungstausch (KfW 458) gilt der Bonus nicht, dort greifen die eigenen Boni, die wir im Artikel PV- und Heizungsanlage finanzieren erklären. ## Wann ist eine Energieberatung verpflichtend? Nach den GEG-Vorgaben ist bei einer umfangreichen Sanierung eines Ein- oder Zweifamilienhauses eine Energieberatung vorgeschrieben. Planst Du derartige Maßnahmen, musst Du also ohnehin mit einem Experten zusammenarbeiten. Und wer Fördermittel für die Sanierung beantragen möchte, kommt am Energieeffizienz-Experten ebenfalls nicht vorbei: Für die Anträge sind fachliche Bestätigungen vor und nach der Durchführung vorzulegen. ## Welche Fördermöglichkeiten gibt es für einen Energieberater? Der Staat fördert die Energieberatung für Wohngebäude über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Seit der Kürzung im August 2024 gelten: Zuschuss 50 % des förderfähigen Honorars, maximal 650 Euro beim Ein- und Zweifamilienhaus, maximal 850 Euro bei Wohngebäuden ab drei Wohneinheiten. Um die Beantragung musst Du Dich nicht selbst kümmern: Der Energieberater stellt den Antrag und erhält den Zuschuss direkt vom BAFA, Du zahlst nur Deinen Eigenanteil. Bei üblichen Beratungshonoraren von rund 1.300 bis 1.900 Euro für ein Einfamilienhaus bleibt nach Förderung also ein Eigenanteil im mittleren dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Bereich. Übernimmt der Experte bei der Umsetzung die Fachplanung und Baubegleitung, wird auch das über die BEG gefördert: 50 % der Kosten, bei Einzelmaßnahmen am Ein- und Zweifamilienhaus bis 2.500 Euro, bei Komplettsanierungen zum Effizienzhaus bis 5.000 Euro Zuschuss. ## Welche Voraussetzungen gibt es für die Förderung des Energieberaters? Damit der Zuschuss fließt, müssen diese Punkte erfüllt sein: - Die Immobilie steht in Deutschland. - Der Bauantrag liegt mindestens zehn Jahre zurück. - Mindestens die Hälfte der Fläche wird zu Wohnzwecken genutzt. - Der Berater ist in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes eingetragen (energie-effizienz-experten.de). ## Fazit: Sanierungsplan für eine effiziente Durchführung des Vorhabens Die Sanierung einer Immobilie ist komplex, alle Schritte gehören sorgfältig aufeinander abgestimmt und in der richtigen Reihenfolge ausgeführt. Mit einem Energieberater an der Seite bekommst Du einen durchdachten Fahrplan, staatliche Zuschüsse auf die Beratung und über den iSFP-Bonus obendrein mehr Förderung für die Maßnahmen selbst. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Der Sanierungsfahrplan ist für uns auch ein Finanzierungsdokument, er liefert die belastbaren Kostenblöcke und den Zeitplan, aus denen wir die Darlehensstruktur bauen: was sofort finanziert wird, was in zwei Jahren folgt, wo Förderung den Kreditbedarf senkt. Beim Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie gehört er vor die Bankanfrage, nicht dahinter. Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - BAFA, Richtlinie Energieberatung Wohngebäude (Kürzung 08/2024): Zuschuss 50 %, max. 650 € EFH/ZFH, 850 € ab 3 WE - BEG EM (BAFA, abgerufen 12.09.2026): iSFP-Bonus 5 % auf förderfähige Einzelmaßnahmen oberhalb von 30.000 € Mindestinvestitionsvolumen (seit 21.07.2026), verdoppelte Kostengrenze - BEG: Fachplanung/Baubegleitung 50 %, max. 5.000 € je Vorhaben EFH/ZFH (Einzelmaßnahmen: max. 2.500 €) --- # Wie Du eine Immobilie im Ausland finanzierst URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/spezial/immobilie-im-ausland-finanzieren/ Rubrik: Spezial · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Für eine Auslandsimmobilie gibt es drei Finanzierungswege: einen Kredit bei einer Bank im Zielland (mit 20 bis 50 % Eigenkapitalanforderung und Sprachhürden), die Beleihung einer vorhandenen Immobilie in Deutschland oder die Kombination aus beidem. Deutsche Banken akzeptieren ausländische Objekte praktisch nie als Sicherheit, der einfachste Weg führt über eine lastenfreie oder weitgehend abbezahlte Immobilie im Inland. Als Urlaubsdomizil für die Familie, als Altersruhesitz oder als Kapitalanlage, viele Menschen träumen von einer Immobilie im Ausland. Nur die wenigsten Käufer können sich diesen Traum komplett aus Eigenkapital erfüllen. Im folgenden Artikel erfährst Du, welche Möglichkeiten es gibt, ein Haus oder eine Wohnung im Ausland zu finanzieren. ## Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es für eine Immobilie im Ausland? Hast Du Dich für den Kauf einer Immobilie in Spanien, Italien, Frankreich oder einem anderen Land entschieden, gibt es drei Wege: - Aufnahme einer Finanzierung im jeweiligen Land - Finanzierung über eine deutsche Bank gegen eine Sicherheit in Deutschland - Kombination aus beidem, ein Kredit bei einer ausländischen und einer bei einer inländischen Bank Wählst Du eine Bank vor Ort, gelten die Bestimmungen des jeweiligen Landes. Du musst Dich also genau mit den Gepflogenheiten des Ziellandes auseinandersetzen, die Rahmenbedingungen weichen teils deutlich von den deutschen ab. In der Regel weist Du der ausländischen Bank Deine Zahlungsfähigkeit nach, und die Kreditgeber erwarten einen Eigenkapitalanteil zwischen 20 und 50 %. Wichtig ist außerdem, dass Du die Landessprache sicher beherrschst oder mit einem Dolmetscher arbeitest, Kreditverträge sind kein Terrain für Halbverstandenes. Die Finanzierung im Ausland bedeutet also erheblichen Aufwand. Bist Du bereits Eigentümer einer Immobilie in Deutschland, wird es deutlich einfacher: Ist Dein Haus oder Deine Wohnung abbezahlt, dient sie als Sicherheit für einen neuen Kredit, mit dem Du die Auslandsimmobilie bezahlst. Du profitierst von der einfachen Abwicklung nach deutschem Recht, ohne Sprachbarrieren, und die Konditionen deutscher Banken sind oft attraktiver als die im Zielland. Alternativ kombinierst Du beide Modelle: Ist Deine deutsche Immobilie noch nicht komplett abbezahlt, nutzt Du die freien Grundschuldteile für einen Teilbetrag und finanzierst den Rest über eine Bank im Zielland. Ob und wie das funktioniert, hängt vom Einzelfall ab. ## Wie funktioniert die Finanzierung mit einer abbezahlten Immobilie in Deutschland? Die rechtlichen Rahmenbedingungen im Ausland weichen von den deutschen ab, eine ausländische Immobilie bietet der Bank deshalb nicht dieselbe Sicherheit wie ein Objekt im Inland. Im Verwertungsfall hätte ein deutsches Institut keinen praktikablen Zugriff auf ein Haus im Ausland. Die Konsequenz: Deutsche Banken finanzieren Deine Auslandsimmobilie, verlangen als Sicherheit aber eine Grundschuld auf Deiner deutschen Immobilie. Kommt es zu Zahlungsausfällen, kann die Bank diese verwerten. Wie hoch der maximale Kreditbetrag ausfällt, hängt vom Wert Deiner deutschen Immobilie, von deren Restbelastung und von Deiner Einkommenssituation ab. Faustregel: Je lastenfreier das Inlandsobjekt, desto größer Dein Spielraum. ## Wie ist der Ablauf, wenn ich die Auslandsimmobilie vor Ort finanziere? Ohne Immobilienbesitz in Deutschland bleibt die Finanzierung vor Ort. Der Ablauf richtet sich nach den Bedingungen des Landes und der Bank. Kalkuliere dabei die Nebenkosten des Ziellandes ein, Steuern, Notariat und Registerkosten weichen teils erheblich von den deutschen Sätzen ab, und prüfe die dortige Gesetzgebung genau; in manchen Ländern gelten für ausländische Käufer Besonderheiten bis hin zu Erwerbsbeschränkungen in bestimmten Zonen. Auch die Kreditkultur unterscheidet sich: In vielen Ländern sind Zinsbindungen über 10 Jahre unüblich, verbreitet sind variable Zinssätze, steigende Zinsen erhöhen dann direkt Deine Rate. Und liegt das Zielland außerhalb der Eurozone, kommt das Währungsrisiko dazu: Schwankt der Wechselkurs, schwankt Deine Belastung in Euro. Eine besonders vorsichtige Kalkulation ist hier Pflicht. ## Fazit: Auslandsimmobilie mit lastenfreier Immobilie im Inland finanzieren Am einfachsten gelingt die Finanzierung einer Auslandsimmobilie, wenn Du eine abbezahlte oder weitgehend getilgte Immobilie in Deutschland besitzt: Du nimmst das Darlehen bei einer deutschen Bank auf und bezahlst damit Dein Objekt im Ausland. Die Finanzierung vor Ort ist möglich, aber mit höheren Hürden verbunden, fremde Rechtsordnung, höhere Eigenkapitalanforderungen, gegebenenfalls variable Zinsen und Währungsrisiko. Rechne konservativ und hole Dir rechtliche Begleitung im Zielland. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Die Kapitalbeschaffung auf eine deutsche Immobilie ist der Schlüssel zur Auslandsimmobilie, sie läuft wie eine normale Baufinanzierung und lässt sich über unseren Bankenvergleich zu Top-Konditionen strukturieren. Was die Bank dabei sehen will und wie viel Spielraum Dein Objekt hergibt, klären wir vorab. Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - Eigenkapitalanforderungen ausländischer Banken 20–50 %: marktübliche Praxiswerte, länderabhängig --- # Wie Dir die Inflation bei der Finanzierung hilft URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/spezial/wie-dir-die-inflation-bei-der-finanzierung-hilft/ Rubrik: Spezial · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Bei einem Darlehen mit festem Zins entwertet die Inflation Deine Schulden real: Die Rate bleibt nominal gleich, ist aber in zehn Jahren weniger wert, sofern Dein Einkommen mitwächst. Bei rund 3 % Inflation und Bauzinsen um 4 % liegt der Realzins aktuell unter 1,5 %. Variable Darlehen profitieren nicht, weil ihre Zinsen mit dem Markt steigen. Vermieter mit Indexmiete gleichen die Geldentwertung zusätzlich über die Einnahmen aus. Die Inflation ist zurück auf der Tagesordnung: Nach einer Phase der Beruhigung ist die Teuerung im Euroraum zuletzt wieder auf rund 3 % gestiegen, und die EZB hat im Juni 2026 erstmals seit fast drei Jahren die Leitzinsen erhöht. Für Sparer ist Geldentwertung ein Ärgernis, als Kreditnehmer mit festem Zins profitierst Du dagegen: Der reale Wert Deiner Schulden sinkt. Auf welche Darlehen die Geldentwertung positiv wirkt, warum die Bauzinsen mit der Inflation steigen und welche Vorteile Kapitalanleger haben, erfährst Du im folgenden Artikel. ## Warum hilft Dir die Inflation bei Deiner Baufinanzierung? Ob Du von der Inflation profitierst, hängt von der Art Deines Immobiliendarlehens ab. Bei einem variablen Darlehen, dessen Zinsen laufend an die Marktlage angepasst werden, bringt Dir die Geldentwertung nichts, steigt die Inflation, ziehen die kurzfristigen Zinsen mit, und Dein Kredit wird teurer. Anders beim Darlehen mit festem Zinssatz, etwa dem klassischen Annuitätendarlehen : Du sicherst Dir den Sollzins für viele Jahre. Die Bank kalkuliert die erwartete Inflation zwar in ihre Konditionen ein, fällt die tatsächliche Geldentwertung aber höher aus als erwartet, schrumpfen Deine Schulden real schneller. Deine Monatsrate von heute ist in zehn Jahren spürbar weniger wert, während sie nominal gleich bleibt. Ein Zahlenbeispiel zur Einordnung: Bei 3 % Inflation verliert ein fester Betrag in zehn Jahren rund ein Viertel seiner Kaufkraft. Eine Rate von 1.425 Euro fühlt sich im Jahr 2036 an wie heute etwa 1.060 Euro, vorausgesetzt, Dein Einkommen wächst mit der Teuerung mit. Genau das ist die Bedingung: Der Vorteil kommt nur an, wenn Dein Gehalt angepasst wird. Steigen die Lebenshaltungskosten, ohne dass Dein Verdienst mitzieht, bleibt am Monatsende weniger übrig, der sinkende Realwert der Schulden nützt Dir dann wenig. Interessant ist der Blick auf den Realzins, also den Zins nach Abzug der Inflation: Bei Bauzinsen von rund 4 % und einer Teuerung um 3 % liegt er aktuell unter 1,5 %, historisch betrachtet ein moderater Wert. Nominal wirken die heutigen Zinsen hoch, real relativiert sich das Bild. ## Welche Vorteile haben Kapitalanleger durch die Inflation? Für Kapitalanleger ist die Rechnung noch besser: Ist im Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart, die dem Verbraucherpreisindex folgt, steigen die Einnahmen mit der Teuerung. Die Rate Deiner Baufinanzierung bleibt dagegen fest, die Schere zwischen wachsenden Einnahmen und konstanter Belastung öffnet sich Jahr für Jahr zu Deinen Gunsten, während der Realwert der Restschuld sinkt. Wer aktuell in eine vermietete Immobilie investiert, muss mit den heutigen Zinsen kalkulieren. Dafür gilt: Bei einer vermieteten Immobilie setzt Du die Kreditzinsen in voller Höhe als Werbungskosten an. Höhere Zinsausgaben bedeuten einen höheren Abzugsbetrag in der Steuererklärung, die Steuerersparnis federt einen Teil der Finanzierungskosten ab. ## Profitierst Du von der Inflation, wenn Du jetzt eine Immobilie kaufst? Die gestiegene Inflation hat eine Kehrseite: Sie treibt die Finanzierungszinsen. Die EZB hat im Juni 2026 die Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte angehoben und weitere Schritte in Aussicht gestellt, die Bauzinsen liegen je nach Laufzeit und Beleihung bei etwa 3,7 bis 4,4 %. Ein Kredit ist also teurer als noch vor wenigen Jahren, dafür hat sich der Markt bei den Kaufpreisen vielerorts normalisiert, und Verhandlungsspielräume sind zurück. Kaufst Du zur Selbstnutzung, ist die Immobilie in erster Linie Altersvorsorge, von der Inflation profitierst Du hier über den realen Schuldenabbau, nicht über Einnahmen. Als Kapitalanlage gilt die Immobilie traditionell als Sachwert mit Inflationsschutz; ob sich die konkrete Investition lohnt, klärt aber nur eine ehrliche Renditeberechnung. Weil niemand seriös vorhersagen kann, wie sich Zinsen und Inflation entwickeln, verdient die Zinsbindung besondere Sorgfalt: Eine kurze Bindung lässt Dich mit hoher Restschuld in eine ungewisse Anschlussfinanzierung laufen. Eine lange Bindung kostet heute einen kleinen Aufschlag, kauft Dir dafür Planungssicherheit, und über das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB bleibst Du nach zehn Jahren trotzdem flexibel. Mehr zu den Zusammenhängen liest Du im Artikel Wie sich Zinsen entwickeln . ## Fazit: Inflation wirkt sich auf den Wert der Schulden aus Steigende Inflation entwertet Deine Schulden, bei festem Zins ein echter Vorteil, besonders für Vermieter mit indexierten Einnahmen. Auf der anderen Seite steigen die Kosten: Instandhaltung und Modernisierung verteuern sich mit. Ob unterm Strich ein positiver Effekt bleibt, hängt vom Einzelfall ab, von Deiner Zinsbindung, Deiner Einkommensentwicklung und Deiner Kalkulation. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Die Inflation ist ein stiller Verbündeter des Kreditnehmers, aber kein Argument für eine knappe Kalkulation. Wir rechnen Finanzierungen nominal konservativ und zeigen Dir den Realzins-Effekt als Bonus, nicht als Fundament. So trägt die Finanzierung auch dann, wenn die Teuerung schneller sinkt als gedacht. Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - Eurostat/EZB (Stand 06–07/2026): Inflation Euroraum Mai 3,2 %, Juli ca. 2,8 %; EZB-Projektion 2026: 3,0 % - EZB-Zinsentscheid 11.06.2026: Leitzinsen +0,25 Pp. (Einlagesatz 2,25 %) - Finanztip (Stand 06/2026): Bauzinsen ca. 3,7–4,4 % je nach Laufzeit und Beleihung - § 21 EStG: Schuldzinsen bei Vermietung als Werbungskosten --- # Wie finanziere ich eine Ferienwohnung? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/spezial/wie-finanziere-ich-eine-ferienwohnung/ Rubrik: Spezial · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Banken finanzieren Ferienwohnungen zurückhaltender als selbstgenutzte Immobilien, üblich sind Beleihungsgrenzen von 60 bis 80 % und damit ein deutlich höherer Eigenkapitalbedarf. Vor dem Kauf zählt der Bebauungsplan: In reinen Wohngebieten ist die Vermietung an Feriengäste oft untersagt, in reinen Feriengebieten das dauerhafte Wohnen. Für Kapitalanleger entscheidet die ehrliche Renditerechnung inklusive Leerstand, Verwaltung und Instandhaltung. Eine Ferienwohnung am Meer, in den Bergen oder in einer angesagten Stadt, viele Menschen träumen vom Urlaub in den eigenen vier Wänden. Auch für Kapitalanleger kann eine Ferienimmobilie interessant sein. Im folgenden Artikel erfährst Du, wie Du eine Ferienwohnung finanzierst, worauf Du beim Kauf achten solltest und wie viel Eigenkapital Du mitbringen musst. ## Wie willst Du Deine Ferienwohnung nutzen? Bevor Du Dich für eine Ferienimmobilie entscheidest, überlege, wie Du sie nutzen möchtest: Willst Du Deine Ferien und freien Tage dort verbringen und die Wohnung ausschließlich selbst nutzen? Oder willst Du als Kapitalanleger vermieten und eine Rendite erwirtschaften? Von dieser Antwort hängen Standortwahl, Finanzierung und Steuern ab. Tipp: Schau Dir vor der Kaufentscheidung unbedingt den Bebauungsplan und die Festsetzungen nach der Baunutzungsverordnung an. ## Was sollten Selbstnutzer und Vermieter beachten? Steht die Vermietung im Vordergrund, prüfe das Gebiet genau: Nicht überall erlaubt der Bebauungsplan die Nutzung als Ferienimmobilie. In reinen Wohngebieten ist die Vermietung an wechselnde Feriengäste häufig untersagt. In ausgewiesenen Feriengebieten ist die wechselnde Vermietung dagegen zulässig, dort ist Dir aber umgekehrt das dauerhafte Wohnen oft nicht gestattet. Planst Du, die Ferienwohnung irgendwann als Hauptwohnsitz zu nutzen, kann das in reinen Ferienanlagen scheitern. Daneben gibt es Mischgebiete, in denen Vermietungen grundsätzlich möglich sind. Wurde die Wohnung bisher zu reinen Wohnzwecken genutzt, brauchst Du für die Feriennutzung eine Nutzungsänderung, und eine Garantie, dass das Bauamt zustimmt, gibt es nicht. In beliebten Urlaubsorten kommen zudem kommunale Regeln dazu: Zweitwohnungssteuer und teilweise Beschränkungen für neue Ferienwohnungen. Erkundige Dich vor dem Kauf bei der Gemeinde. ## Wie gelingt die Finanzierung der Ferienwohnung? Banken sind bei Ferienimmobilien zurückhaltend: Die Mieteinnahmen sind schwer kalkulierbar, Leerstände gehören zum Geschäft, und der Wiederverkaufsmarkt ist kleiner als bei klassischen Wohnimmobilien. In der Praxis heißt das: Viele Institute finanzieren Ferienobjekte nur bis zu einem Beleihungsauslauf von 60 bis 80 %, Du brauchst also deutlich mehr Eigenkapital als beim Eigenheim. Neben den Nebenkosten solltest Du einen spürbaren Teil des Kaufpreises aus Rücklagen stemmen; was alles als Eigenkapital zählt, zeigt unser Artikel Eigenkapital und Eigenleistung . Kaufst Du zur Selbstnutzung, prüft die Bank, ob Dein Einkommen die Rate zusätzlich zu Deinen bestehenden Wohnkosten trägt, die Ferienwohnung ist schließlich ein Zweitobjekt. Erwartete Mieteinnahmen rechnen Banken bei Ferienvermietung nur vorsichtig oder gar nicht an. Bist Du bereits Eigentümer einer lastenfreien Immobilie, öffnet sich der einfachste Weg: die Kapitalbeschaffung über eine Grundschuld auf dem Bestandsobjekt, zu Konditionen einer normalen Baufinanzierung. ## Finanzierung einer Ferienwohnung für Kapitalanleger Als Kapitalanlage lohnt die Ferienwohnung vor allem, wenn Du über solides Eigenkapital verfügst und Dein Geld gewinnbringend anlegen willst. Entscheidend ist die Rentabilität, konkret die Kapitaldienstfähigkeit: Reichen die erwarteten Mieteinnahmen, um laufende Kosten und Kreditraten zu decken? Berechne zunächst die Gesamtkosten der Investition: Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Kosten für Möbel und Inventar, gegebenenfalls Umbau. Stelle dem die realistischen Jahreseinnahmen gegenüber, kalkuliere Leerstandszeiten ehrlich ein, an vielen Standorten liegt die Auslastung deutlich unter dem Prospektversprechen. Auf jeden Fall beachten: Vermietung, Schlüsselübergabe und Reinigung müssen organisiert sein. Liegt die Wohnung weit von Deinem Wohnort entfernt, kommst Du um eine Verwaltung vor Ort kaum herum, sie übernimmt die Logistik, kostet aber je nach Region einen erheblichen Anteil der Mieteinnahmen. Frage vor dem Kauf nach Kapazitäten und Preisen. Den Jahresreinertrag, Einnahmen minus alle Bewirtschaftungskosten, setzt Du ins Verhältnis zu den Investitionskosten und erhältst die Nettorendite. Beispiel: 250.000 Euro Gesamtinvestition bei 10.000 Euro Reinertrag ergeben 4 % Rendite. Vergleiche diesen Wert mit alternativen Anlageformen und bewerte das jeweilige Risiko. Zur Steuer: Einnahmen aus der Ferienvermietung sind zu versteuern, im Gegenzug setzt Du Zinsen, Abschreibung und Bewirtschaftungskosten ab. Bei Mischnutzung aus Eigenurlaub und Vermietung schaut das Finanzamt genau hin, ohne Überschussprognose droht die Einstufung als Liebhaberei, dann entfällt der Kostenabzug. Die konkrete Gestaltung gehört zum Steuerberater. ## Fazit: Ferienwohnung im Idealfall mit viel Eigenkapital finanzieren Eine Ferienimmobilie finanzierst Du idealerweise mit einem hohen Eigenkapitalanteil, oder über die Beleihung einer vorhandenen lastenfreien Immobilie. Berechne vor dem Kauf Erträge und Kosten konservativ: Einnahmen lieber niedriger, Kosten lieber höher ansetzen. Rechnet sich der Kauf dann immer noch, ist es eine solide Investition. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Bei Ferienimmobilien entscheidet die Bankauswahl noch stärker als sonst, viele Institute finanzieren gar nicht, andere nur bestimmte Regionen oder Beleihungsgrenzen. Wir kennen die Banken, die Ferienobjekte aktiv begleiten, und strukturieren die Finanzierung notfalls über Dein Bestandsobjekt. Vorher rechnen wir die Kapitaldienstfähigkeit mit ehrlichen Auslastungszahlen. Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - Beleihungsgrenzen 60–80 % bei Ferienimmobilien: bankübliche Praxiswerte, institutsabhängig - BauNVO §§ 3, 10: Zulässigkeit der Feriennutzung nach Gebietstyp --- # Wie sich Zinsen entwickeln URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/spezial/wie-sich-zinsen-entwickeln/ Rubrik: Spezial · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Bauzinsen folgen nicht direkt dem EZB-Leitzins, sondern den langfristigen Kapitalmarktzinsen, vor allem den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und Pfandbriefe, über die Banken ihre Kredite refinanzieren. Aktuell liegen die Bauzinsen je nach Laufzeit und Beleihung bei rund 3,7 bis 4,4 %, nachdem die EZB im Juni 2026 die Leitzinsen wegen gestiegener Inflation erstmals seit 2023 wieder erhöht hat. Wenn Du den Kauf einer Immobilie planst, sind die Zinsen und ihre Entwicklung zentrale Themen. Schon ein halber Prozentpunkt mehr macht bei einer hohen Finanzierungssumme mehrere Tausend Euro über die Laufzeit aus. Welche Indikatoren die Zinsentwicklung bestimmen und wo der Markt aktuell steht, haben wir im folgenden Beitrag zusammengefasst. ## Wo stehen die Bauzinsen aktuell? Zur Einordnung der letzten Jahre: Nach der Niedrigzinsphase, in der zehnjährige Zinsbindungen zeitweise unter 1 % zu haben waren, haben sich die Bauzinsen im Jahr 2022 binnen Monaten etwa vervierfacht. Seit 2024 pendelte der Markt in einem Korridor um 3,5 %. Im Frühjahr 2026 zogen die Zinsen erneut an, Treiber sind die gestiegene Inflation im Euroraum und die geopolitische Lage. Die EZB hat darauf im Juni 2026 mit der ersten Leitzinserhöhung seit 2023 reagiert und weitere Schritte offen gelassen; die nächste Zinssitzung folgt Ende Juli. Aktuell liegen die Bauzinsen je nach Zinsbindung und Beleihung bei rund 3,7 bis 4,4 %, die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen bei etwa 3,1 %. Eine seriöse Prognose, wohin die Reise geht, kann niemand abgeben, wer die Mechanik dahinter versteht, kann die Nachrichtenlage aber selbst einordnen. ## Die Zinsindikatoren im Überblick Verschiedene Faktoren beeinflussen die Bauzinsentwicklung: Pfandbriefe: Banken refinanzieren Baukredite in der Regel über die Ausgabe von Pfandbriefen, festverzinsliche Wertpapiere, für die Anleger einen bestimmten Zins erhalten. Dessen Höhe orientiert sich an den Renditen deutscher Bundesanleihen. Müssen Banken ihre Pfandbriefe höher verzinsen, geben sie die gestiegenen Refinanzierungskosten über höhere Bauzinsen weiter. Bundesanleihen: Der Bund gibt Anleihen mit festem Nominalzins und fester Laufzeit heraus, die an der Börse gehandelt werden. Aus Kurs und Nominalzins ergibt sich die Rendite, und die ist der wichtigste Frühindikator für die Bauzinsen: Steigt die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen, ziehen mit kurzer Verzögerung Pfandbrief- und Bauzinsen nach. Fällt sie, werden Immobilienkredite günstiger. EZB-Leitzins: Der Leitzins bestimmt, zu welchen Konditionen sich Geschäftsbanken bei der Europäischen Zentralbank Geld leihen oder dort anlegen. Auf die Bauzinsen wirkt er nur indirekt: Kurzfristige Zinsen, Tagesgeld, Dispo, variable Darlehen, folgen ihm eng, langfristige Bauzinsen reagieren dagegen auf die Erwartungen des Kapitalmarkts. Ein einzelner Zinsschritt bewegt eine zehnjährige Zinsbindung kaum; entscheidend ist, welchen Kurs der Markt der EZB für die kommenden Jahre zutraut. Oft nehmen die Anleihemärkte Zinsentscheide deshalb vorweg. Swap-Sätze: Bei einem Swap tauschen große Marktteilnehmer, Banken, Staaten, Konzerne, Zahlungsströme außerbörslich, etwa feste gegen variable Zinsen, um Zinsrisiken abzusichern. Banken nutzen Swaps auch zur Absicherung von Baufinanzierungen. Steigende Swap-Sätze zeigen, dass der Markt mit steigenden Zinsen rechnet, und führen entsprechend zu höheren Bauzinsen. ## Welche Auswirkungen hat die Inflation auf die Zinsentwicklung? Steigt die Inflation, erhöhen sich in der Regel auch die Finanzierungszinsen, über zwei Kanäle: Die EZB stemmt sich mit restriktiver Geldpolitik gegen die Geldentwertung, und Anleger verlangen für langlaufende Anleihen einen Inflationsausgleich, was die Renditen treibt. Genau dieses Muster zeigt sich 2026: Die Teuerung im Euroraum stieg auf über 3 %, die Anleiherenditen zogen an, die EZB erhöhte die Leitzinsen. Hast Du bereits ein Baudarlehen zu günstigen Konditionen, profitierst Du in dieser Lage doppelt: Dein Zins ist gesichert, und die Inflation entwertet Deine Schulden real. Wie dieser Effekt genau funktioniert, zeigt unser Artikel Wie Dir die Inflation bei der Finanzierung hilft . ## Haben steigende Immobilienpreise Auswirkungen auf die Zinsentwicklung? Eine hohe Nachfrage nach Immobilien bedeutet mehr Finanzierungsanfragen, der Wettbewerb unter den Banken kann dann zu attraktiveren Angeboten führen. Auf der anderen Seite steigt in einem überhitzten Markt das Risiko von Wertkorrekturen: Für die Bank wächst das Ausfallrisiko, was sich in Risikoaufschlägen niederschlagen kann. Wichtiger als der Marktzins ist am Ende ohnehin Dein individueller Zins, und der hängt maßgeblich am Beleihungsauslauf: Je mehr Eigenkapital, desto besser die Kondition, unabhängig von der Marktlage. ## Fazit: Entwicklung der Zinsen von verschiedenen Faktoren abhängig Die Zinsentwicklung ist ein Zusammenspiel vieler Indikatoren, Anleiherenditen, Geldpolitik, Inflation, Konjunktur. Kein Faktor wirkt allein, und die Zusammenhänge sind komplex. Für Deine Finanzierung zählt am Ende beides: das Marktniveau, das Du nicht beeinflussen kannst, und Deine persönlichen Konditionen aus Bonität, Einkommen und Eigenkapital, die Du sehr wohl beeinflussen kannst. Planst Du einen Kauf oder Bau, beobachte den Kapitalmarkt, oder arbeite mit einem Finanzierungsvermittler zusammen, der die Konditionen täglich im Blick hat. Warten auf den perfekten Zins funktioniert übrigens selten: Den Tiefpunkt erkennt man immer erst hinterher. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Die Frage „Soll ich auf fallende Zinsen warten?“ beantworten wir mit einer Rechnung statt einer Prognose: Was kostet ein Aufschub bei weiter steigenden Preisen und Mieten, was spart er bei tatsächlich fallenden Zinsen? Meist schlägt die passende Immobilie zum tragbaren Zins das Warten auf den perfekten. Wir beobachten die Konditionen von über 600 Banken täglich, und sagen Dir ehrlich, wann Abwarten die bessere Option ist. Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - Finanztip (Stand 06/2026): Bauzinsen ca. 3,7–4,4 %, Tendenz seitwärts - Deutsche Finanzagentur/Bundesbank (Stand 06/2026): Rendite 10-jähriger Bundesanleihen ca. 3,1 % - EZB-Zinsentscheid 11.06.2026: Leitzinsen +0,25 Pp. (Einlagesatz 2,25 %, Hauptrefinanzierung 2,40 %); nächste Sitzung 23.07.2026 --- # Die fünf größten Fehler beim Immobilienkauf URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/tipps/fuenf-groesste-fehler-beim-immobilienkauf/ Rubrik: Tipps · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Die fünf teuersten Fehler beim Immobilienkauf: nur eine flüchtige Besichtigung, unterschätzte Modernisierungs- und Sanierungskosten, überschätzte Eigenleistung, ungenehmigte Anbauten und eine Kaufentscheidung unter Zeitdruck. Wer mehrfach bei Tageslicht besichtigt, einen Gutachter einbindet und sein Budget vorab festlegt, vermeidet alle fünf. Die meisten Menschen kaufen nur einmal in ihrem Leben eine Immobilie. Es handelt sich um eine wichtige Entscheidung, die wohlüberlegt sein sollte, eine langfristige Planung ist bei einem solchen Vorhaben unerlässlich. Im folgenden Artikel haben wir die fünf größten Fehler beim Immobilienkauf zusammengestellt und zeigen Dir, worauf Du beim Kauf achten solltest. ## 1. Fehler: Keine ausreichende Besichtigung der Immobilie Hast Du ein Haus oder eine Wohnung gefunden, folgt die Besichtigung. Entspricht die Immobilie Deinen Anforderungen, handle trotzdem nicht übereilt, sondern schau sie Dir noch einige Male gründlich an. Gerade wenn uns etwas besonders gut gefällt, neigen wir dazu, Negatives zu übersehen. Nimm Dir also ausreichend Zeit für die Besichtigungstermine und scheue Dich nicht, den Verkäufer nach weiteren Besuchen zu fragen. Idealerweise finden die Termine bei Tageslicht statt. So erkennst Du Mängel besser und machst Dir ein Bild von den Lichtverhältnissen. Häufig finden Besichtigungen aus Zeitgründen nach Feierabend statt, wenn es schon dunkel ist, plane deshalb bewusst Besuche zu verschiedenen Tageszeiten ein. ## 2. Fehler: Falsche Einschätzung von Modernisierungs- und Sanierungskosten Beim Kauf einer Bestandsimmobilie musst Du mit Modernisierungs- und Sanierungskosten rechnen. Oft schätzen Kaufinteressenten den Bedarf zu gering ein, weil sie nur grob kalkulieren und keinen Fachmann hinzuziehen. Für die Planung des Gesamtbudgets ist eine umsichtige Rechnung aber entscheidend. War Dir vor dem Kauf etwa nicht bekannt, dass die Rohrleitungen erneuert werden müssen, steigen die Modernisierungskosten deutlich. Wer ohnehin knapp kalkuliert hat, gerät so schnell in finanzielle Schwierigkeiten. Eine gute Idee ist die Zusammenarbeit mit einem Gutachter, der Dich bei der Kaufentscheidung unterstützt und einen belastbaren Sanierungsplan erstellt. Die energetische Sanierung und die Energiekosten spielen bei Bestandsimmobilien eine große Rolle. Der Energieausweis dokumentiert den aktuellen Zustand. Kontaktiere idealerweise vor der Kaufentscheidung einen Energieberater: Er zeigt Dir, welche Maßnahmen sinnvoll sind, was sie kosten und welche Einsparungen bei den monatlichen Ausgaben nach der Sanierung realistisch sind. Welche Förderungen dabei helfen, liest Du in unserem Artikel Förderprogramme für Deine Immobilienfinanzierung . ## 3. Fehler: Eigenleistungen überschätzen Viele Käufer unterschätzen den Aufwand bestimmter Arbeiten und wollen sie in Eigenleistung erledigen, um Kosten zu senken. Neben Beruf und Familie stößt Du dabei schnell an Grenzen, es fehlt nicht nur an Fachkenntnis, sondern vor allem an Zeit. Am Ende verzögert sich die Modernisierung, und die Kosten steigen. Überlege also genau, welche Arbeiten Du Dir zutraust und was Du tatsächlich umsetzen kannst. Gibt es jemanden im Freundes- oder Bekanntenkreis, der Dich unterstützt oder Arbeiten übernimmt? Kläre vorher, wer helfen kann und ob derjenige genug Zeit mitbringt. Gerade wenn ein Zeitplan einzuhalten ist, muss feststehen, wann welche Maßnahme läuft. Was die Bank als Eigenleistung anerkennt , haben wir separat zusammengestellt. ## 4. Fehler: Nicht genehmigte Anbauten Gibt es an der Immobilie Anbauten wie Wintergärten, Garagen oder nachträglich ausgebaute Dachgeschosse, lass Dir vor dem Kauf unbedingt die Genehmigungen vorlegen. Fehlen Unterlagen und bist Du misstrauisch, erkundige Dich beim zuständigen Bauamt. Selbst wenn der Verkäufer versichert, es habe nie Probleme gegeben: Vorsicht. Fallen ungenehmigte Anbauten auf, bist Du als Eigentümer verantwortlich. Im besten Fall holst Du Genehmigungen nach, verläuft die Prüfung ungünstig, trägst Du die Kosten der Beseitigung. Werden Genehmigungen nachträglich erteilt, gelten übrigens die heutigen Bestimmungen. Soll ein 1985 ausgebautes, nie genehmigtes Dachgeschoss legalisiert werden, greifen unter anderem aktuelle Anforderungen an die Wärmedämmung, nachbessern musst Du auf eigene Kosten. Problematisch sind ungenehmigte Anbauten auch bei der Wohnflächenberechnung: Fließen diese Flächen ein, ergibt sich ein zu hoher Kaufpreis. Mit einem eigenen Aufmaß und einer Wohnflächenberechnung weißt Du vor dem Kauf, wie viel Fläche tatsächlich zählt. Die meisten Kaufverträge enthalten einen Gewährleistungsausschluss, gekauft wie gesehen. Unter bestimmten Umständen liegt trotzdem ein Sachmangel vor und der Verkäufer haftet. Um das durchzusetzen, brauchst Du einen Anwalt, und der Fall landet womöglich vor Gericht. Selbst mit guten Erfolgsaussichten zieht sich ein solches Verfahren lange hin. Besser, es kommt gar nicht dazu: Schau Dir An- und Umbauten vor dem Kauf genau an. ## 5. Fehler: Kaufentscheidung unter Druck In gefragten Lagen bleibt das Angebot knapp. Triff trotzdem keine Entscheidung unter Zeitdruck. Verkäufer oder Makler bauen mitunter Druck auf: viele Interessenten, ein angeblich besseres Angebot, ein anderer Käufer habe quasi schon zugesagt. Lass Dich nicht drängen und handle nicht emotional. Rechne im Vorfeld genau, damit Deine Finanzierung auf einer soliden Grundlage steht. Es geht um eine hohe Summe, ein zu hoher Kredit kann Dich im schlimmsten Fall ruinieren. Kläre vorab, wie viel Kredit Du Dir leisten kannst und wie viel Eigenkapital Du hast. Auch den Betrag, um den Du Dein Budget maximal überschreitest, legst Du idealerweise vorher fest. Schau Dir mehrere Angebote an. So entwickelst Du ein Gefühl für die Marktsituation und erkennst, worauf es in Verhandlungen ankommt. Das erstbeste Angebot anzunehmen ist selten sinnvoll. Misstrauisch solltest Du werden, wenn Dich jemand außerhalb üblicher Geschäftszeiten kontaktiert oder zu einem schnellen Notartermin drängt. Bei Verbraucherbeteiligung muss Dir der Kaufvertragsentwurf ohnehin 14 Tage vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG), diese Frist ist Dein Schutz, nutze sie. Im Zweifel triffst Du die Entscheidung mit einem erfahrenen Berater und lässt die Immobilie vorab von einem Gutachter prüfen. ## Fazit: Kaufentscheidung mit Bedacht treffen und Immobilie genau prüfen Fehler beim Immobilienkauf lassen im schlimmsten Fall das gesamte Vorhaben scheitern. Damit Du am Ende nicht draufzahlst, beschäftige Dich im Vorfeld gründlich mit Deinem Vorhaben. Prüfe die angebotenen Immobilien genau und vermeide Bauchentscheidungen. Die Immobilie muss zu Dir und Deiner Lebensplanung passen, die Finanzierung auf einer soliden Grundlage stehen. Bei einer Bestandsimmobilie gilt: Denk zuerst an die anstehenden Modernisierungen, damit Dein Budget nicht überlastet wird. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Fehler Nummer sechs sehen wir am häufigsten: erst die Immobilie, dann die Finanzierung. Wer mit geklärtem Budget und Finanzierungszusage in Besichtigungen geht, verhandelt aus einer anderen Position, und verliert die Wunschimmobilie nicht, weil die Bank zwei Wochen braucht. Unser Konzept steht in 48 Stunden. Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - § 17 Abs. 2a BeurkG: 14-Tage-Frist für Kaufvertragsentwurf bei Verbraucherbeteiligung --- # Immobilie vererben: Erbschaft, Schenkung und Freibeträge URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/tipps/immobilie-vererben/ Rubrik: Tipps · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Beim Vererben einer Immobilie gelten Freibeträge von 500.000 Euro für Ehepartner, 400.000 Euro je Kind und 200.000 Euro je Enkel. Bei einer Schenkung lassen sich diese Freibeträge alle zehn Jahre neu nutzen. Das selbstgenutzte Familienheim kann an Ehepartner und Kinder sogar komplett steuerfrei übergehen, wenn es zehn Jahre weiter selbst bewohnt wird. Wohnrecht oder Nießbrauch sichern den Schenkenden ab und mindern zugleich den steuerlichen Immobilienwert. Eine Immobilie ist in den meisten Familien der größte Vermögenswert. Wichtig ist, sich rechtzeitig Gedanken zu machen, was nach dem Tod mit dem Haus oder der Wohnung passieren soll, unter Umständen ist es sinnvoll, die Immobilie bereits zu Lebzeiten zu verschenken. Welche Freibeträge bei Erbschaft- und Schenkungsteuer gelten, wie Wohnrecht und Nießbrauch funktionieren und was Du bei der Übertragung beachten solltest, erfährst Du im folgenden Artikel. Vorab: Wir sind Finanzierungs-, keine Steuerberater, für die konkrete Gestaltung gehören Steuerberater oder Fachanwalt an den Tisch. ## Testament oder gesetzliche Erbfolge, eine Immobilie vererben Gibt es kein Testament, gilt die gesetzliche Erbfolge: Das Vermögen wird dem Verwandtschaftsgrad entsprechend verteilt, in der Regel an Ehepartner und Kinder. Mit einem Testament bestimmt der Erblasser selbst, wer die Immobilie erbt und was mit ihr geschehen soll. Ob und in welchem Umfang Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert der Immobilie und vom Verwandtschaftsverhältnis ab. ## Wie hoch ist die Erbschaftsteuer und welche Freibeträge gibt es? Das Finanzamt berücksichtigt den Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben. Für nahe Angehörige gelten hohe Freibeträge: - Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro - Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro je Elternteil - Enkel: 200.000 Euro - Eltern und Großeltern (im Erbfall): 100.000 Euro - Ohne Verwandtschaftsverhältnis: 20.000 Euro Die Höhe der Besteuerung richtet sich nach der Steuerklasse, die ebenfalls vom Verwandtschaftsgrad abhängt. Enge Angehörige wie Ehepartner und Kinder fallen in Steuerklasse I mit Sätzen zwischen 7 und 30 %, für steuerpflichtige Werte bis 75.000 Euro gelten 7 %, bis 600.000 Euro 15 %, über 26 Millionen Euro 30 %. Steuerklasse II (Geschwister, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten) reicht von 15 bis 43 %. Steuerklasse III für alle übrigen: 30 % bis 6 Millionen Euro, darüber 50 %. Der oft übersehene Joker, das Familienheim: Die selbstgenutzte Immobilie kann komplett steuerfrei übergehen, zusätzlich zum Freibetrag. An den Ehepartner ist die Vererbung des Familienheims steuerfrei, wenn er es weiter selbst bewohnt; zu Lebzeiten kann es sogar ohne jede Bedingung steuerfrei an den Ehepartner verschenkt werden. Erben Kinder das Familienheim, bleibt es steuerfrei, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt, Voraussetzung ist jeweils, dass der Erbe unverzüglich einzieht und die Immobilie zehn Jahre selbst bewohnt. Wer vorher auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend (Ausnahme: zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit). Zur Bewertung: Das Finanzamt setzt Immobilien nach den steuerlichen Bewertungsverfahren an, die sich am Verkehrswert orientieren, seit den Anpassungen 2023 fallen die Werte vielfach höher aus als früher. Ein Gutachten kann sich lohnen, wenn der tatsächliche Wert unter dem pauschalen Steuerwert liegt. ## Schenkung als Alternative zum Erben Mit einer Schenkung gibst Du Deine Immobilie bereits zu Lebzeiten weiter. Steuersätze und Freibeträge entsprechen der Erbschaft, mit einem entscheidenden Unterschied: Die Freibeträge kannst Du alle zehn Jahre neu nutzen. Bei guter und früher Planung lässt sich eine Immobilie so steuerfrei übertragen. Lass die Immobilie vorher bewerten, damit Du die Freibeträge sauber kalkulierst. Und bedenke: Mit der Schenkung gibst Du Eigentum endgültig ab. Damit Du weiter in Deinem Zuhause leben kannst, gehört ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht in den Vertrag. ## Wohnrecht oder Nießbrauch als Absicherung bei Schenkungen Mit einem Wohnrecht sicherst Du Dir das Recht, weiter in Haus oder Wohnung zu leben, obwohl Du nicht mehr Eigentümer bist. Es gilt in der Regel lebenslang, kann aber befristet werden, sich auf die ganze Immobilie oder Teile beziehen, und wird im Grundbuch eingetragen. Eine Löschung ohne Zustimmung des Berechtigten ist nicht möglich. Der Wohnberechtigte trägt die laufenden Kosten, der Eigentümer größere Maßnahmen wie Modernisierungen. Das Nießbrauchrecht geht weiter: Der Berechtigte darf die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern Nutzen aus ihr ziehen, also auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Gut zu wissen: Ein eingetragenes Wohn- oder Nießbrauchrecht mindert den steuerlichen Wert der Immobilie, denn es bleibt auch bei einem Verkauf bestehen. Der Kapitalwert des Rechts wird vom Immobilienwert abgezogen, je jünger der Schenkende, desto höher der Abzug. Häufig rutscht die Schenkung dadurch erst unter den Freibetrag. Problematisch kann eine Schenkung werden, wenn der Schenkende innerhalb von zehn Jahren verarmt, etwa im Pflegefall. Sozialhilfeträger können die Schenkung dann nach § 528 BGB zurückfordern, wenn der Schenkende seinen Unterhalt nicht mehr selbst bestreiten kann. ## Immobilienverkauf innerhalb der Familie Denkbar ist auch ein Verkauf innerhalb der Familie. Bei einem auffällig günstigen Kaufpreis wertet das Finanzamt die Differenz allerdings als gemischte Schenkung. Ein Beispiel: Die Immobilie hat einen Verkehrswert von 500.000 Euro und wird für 100.000 Euro an die Tochter verkauft, die Differenz von 400.000 Euro gilt als Schenkung, bleibt bei ihr aber innerhalb des Freibetrags steuerfrei. Anders beim Schwiegersohn: Ohne Verwandtschaftsverhältnis greift nur der 20.000-Euro-Freibetrag, auf 380.000 Euro fiele Schenkungsteuer an. In der Praxis wird dafür oft die Kettenschenkung genannt: erst steuerfrei an die Tochter, die später an ihren Ehemann weiterschenkt (Ehegatten-Freibetrag 500.000 Euro). Vorsicht: Das funktioniert nur, wenn die Tochter frei über die Immobilie verfügen kann und keine Weitergabeverpflichtung besteht, sonst kassiert das Finanzamt die Gestaltung ein. Zeitlicher Abstand und saubere Verträge sind Pflicht; ohne steuerliche Beratung solltest Du eine Kettenschenkung nicht angehen. ## Fazit: Erbe des Immobilieneigentums rechtzeitig festlegen Auch wenn der Gedanke unangenehm ist: Lege frühzeitig fest, was mit Deiner Immobilie geschehen soll. Zwischen Testament, Schenkung mit Wohnrecht oder Nießbrauch, Familienheim-Befreiung und Verkauf in der Familie gibt es viele Wege, und die Zehn-Jahres-Fristen belohnen frühe Entscheidungen. Die steuerliche Gestaltung gehört in die Hände von Steuerberater oder Fachanwalt. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Geerbte und geschenkte Immobilien tauchen bei uns regelmäßig als Finanzierungsthema auf, als Eigenkapitalquelle, als Sicherheit für den Kauf der Kinder oder mit Wohnrecht, das die Beleihung beeinflusst. Ein eingetragenes Wohnrecht etwa senkt den Beleihungswert und will bei der Bank sauber dargestellt sein. Wir rechnen solche Konstellationen durch, bevor die Bank sie bewertet. Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - § 16 ErbStG: Freibeträge; § 19 ErbStG: Steuersätze nach Steuerklassen - § 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG: Familienheim-Befreiung (Kinder: bis 200 m² Wohnfläche, 10 Jahre Selbstnutzung) - § 528 BGB: Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers (10-Jahres-Frist § 529 BGB) - Kettenschenkung: BFH-Rechtsprechung, keine Weitergabeverpflichtung, freie Entscheidung des Erstbeschenkten erforderlich --- # Kaufpreis verhandeln: Bank-Argument und Schweigen nutzen URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/tipps/kaufpreis-verhandeln/ Rubrik: Tipps · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Beim Immobilienkauf verhandelst Du am wirksamsten mit einem externen Anker: Nenne die Werteinschätzung Deiner Bank als Grundlage Deines Angebots, eine krumme Zahl wie 334.500 Euro wirkt kalkuliert statt gefeilscht, und die Verantwortung für den niedrigen Preis liegt bei der Bank, nicht bei Dir. Danach gilt die wichtigste Regel: schweigen. Wer die Stille zuerst bricht, gibt Informationen preis. Die Antwort des Verkäufers verrät Dir, wie viel Spielraum wirklich existiert. Der Exposé-Preis ist ein Wunsch, kein Wert. Trotzdem zahlen viele Käufer ihn fast unverhandelt, aus Angst, die Immobilie zu verlieren, oder weil ihnen die Verhandlung unangenehm ist. Dabei entscheiden zehn Minuten Gespräch hier über mehr Geld als jede Zinsverhandlung mit der Bank. Im folgenden Artikel zeigen wir Dir die Verhandlungstaktik, die wir unseren Kunden mitgeben, inklusive der Psychologie dahinter und der Signale, auf die Du achten musst. ## Warum die meisten Käufer zu hoch einsteigen Der häufigste Fehler: Das erste Angebot liegt zu nah am Exposé-Preis. Wer bei 400.000 Euro Angebotspreis mit 390.000 Euro einsteigt, hat die Verhandlung schon verloren, der Einigungsraum liegt dann zwischen 390.000 und 400.000, und selbst ein voller Verhandlungserfolg spart kaum etwas. Die Psychologie dahinter heißt Ankereffekt: Die zuerst genannte Zahl bestimmt, worum sich das gesamte Gespräch dreht. Der Exposé-Preis ist der Anker des Verkäufers. Deine Aufgabe ist, einen eigenen, deutlich niedrigeren Anker zu setzen, glaubwürdig genug, dass das Gespräch weiterläuft. Genau hier scheitern hohe Erstgebote doppelt: Sie verschenken Spielraum und signalisieren dem Verkäufer, dass noch mehr drin ist. ## Der Bank-Anker: Lass die Bank den schlechten Boten spielen Ein niedriges Angebot hat ein soziales Problem: Es wirkt wie ein Angriff auf den Verkäufer und seine Immobilie, viele Eigentümer reagieren gekränkt, das Gespräch kippt. Die Lösung: Du sprichst das niedrige Angebot nicht als Deine Meinung aus, sondern als Einschätzung eines Dritten. So klingt das in der Praxis: Kaufpreis laut Exposé 400.000 Euro. Du sagst: „Wir haben mit unserer Bank gesprochen. Sie sieht den realistischen Wert bei 334.500 Euro.“ Drei Dinge passieren gleichzeitig: Die Schuld liegt bei der Bank. Nicht Du findest die Immobilie weniger wert, die Bank mit ihren Bewertungsverfahren kommt zu diesem Ergebnis. Der Verkäufer kann Dir nicht böse sein, und Du kannst später nachbessern, ohne Dein Gesicht zu verlieren: „Wir legen aus eigener Tasche noch etwas drauf.“ Die Zahl ist krumm, und wirkt deshalb berechnet. 334.500 Euro klingt nach Gutachten, Bodenrichtwert und Beleihungswertermittlung. 330.000 Euro klingt nach Feilschen. Die Verhandlungsforschung bestätigt: Präzise Anker werden weniger stark nach oben korrigiert als runde. Das Argument ist real. Banken bewerten tatsächlich konservativ, der Beleihungswert liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis. Du erfindest nichts, Du nutzt eine echte Zahl aus Deiner Finanzierungsvorbereitung. Wer vor der Besichtigung mit uns sein Budget und die Objektbewertung geklärt hat, hat diese Munition automatisch dabei. ## Dann: Schweigen. Eisern. Nach dem Satz mit der Bankbewertung kommt der schwerste Teil der ganzen Verhandlung, und er besteht darin, nichts zu tun. Preis aussprechen. Schweigen. Wer zuerst spricht, verliert. Lange Pausen werden extrem schnell unangenehm, nach fünf Sekunden Stille verspüren die meisten Menschen einen fast körperlichen Drang, sie zu füllen. Genau diesen Drang nutzt Du: Nicht Du füllst die Pause, sondern der Makler oder Verkäufer. Und was er sagt, um die Stille zu beenden, ist die wertvollste Information des ganzen Termins. Der Anfängerfehler ist, das eigene Angebot sofort zu relativieren: „…aber da können wir sicher noch drüber reden.“ Damit verhandelst Du gegen Dich selbst, bevor die Gegenseite überhaupt reagiert hat. Sprich die Zahl aus, und halte die Stille aus, so lange es dauert. ## Die Antwort lesen: Was die Reaktion Dir verrät Die erste Reaktion auf Deinen Anker zeigt Dir den echten Spielraum: Reaktion Bedeutung Dein nächster Zug „Dafür gebe ich es nicht ab, ich habe deutlich höhere Angebote.“ Gefahr: Entweder stimmt es, oder es ist der Gegenbluff. Ruhig bleiben, nicht sofort erhöhen. Nachfragen: „Verstehe ich. Woran ist es bei den anderen Angeboten bisher gescheitert?“ Existieren die Angebote wirklich, wäre verkauft. „Da muss ich drüber nachdenken.“ / „Das muss ich mit dem Eigentümer besprechen.“ Der Anker arbeitet. Es gibt Spielraum. Freundlich bleiben, Frist anbieten: „Gern. Unsere Finanzierungszusage gilt bis [Datum].“ Nicht nachlegen. „Wie kommt die Bank denn auf diesen Wert?“ Interesse an Sachargumenten, beste Ausgangslage. Belege liefern: Bodenrichtwert, Vergleichspreise, Modernisierungsstau, Energieausweis. Jetzt wird über den Wert verhandelt, nicht über den Wunschpreis. Empörung, Gesprächsabbruch Anker zu aggressiv für diesen Verkäufer, oder kein echter Verkaufsdruck. Tür offen lassen: „Melden Sie sich gern, falls sich Ihre Preisvorstellung bewegt.“ Erstaunlich viele melden sich Wochen später. ## Munition sammeln: Der Anker braucht Fundament Der Bank-Anker wirkt umso stärker, je mehr Substanz dahintersteht. Sammle vor dem Gespräch: - Bodenrichtwerte über BORIS beziehungsweise TIM-online für NRW, kostenlos und amtlich, wie im Artikel Tipps für die Immobiliensuche beschrieben - Vergleichsangebote aus den Portalen: ähnliche Objekte, ähnliche Lage, niedrigerer Preis - Mängel- und Modernisierungsliste aus der Besichtigung: alte Heizung, Fenster, Bäder, Elektrik, mit realistischen Kostenschätzungen, idealerweise vom Gutachter - Energieausweis: Eine schlechte Effizienzklasse ist ein hartes Preisargument, denn sie bedeutet Sanierungspflichten und -kosten, die jeder Käufer einrechnen muss. Aber Vorsicht in die andere Richtung: Trau einem auffällig guten Ausweis nicht blind. Viele Energieausweise, besonders per Online-Fernerstellung produzierte Verbrauchsausweise, beruhen auf ungeprüften Eigentümerangaben; eine Vor-Ort-Kontrolle findet praktisch nie statt, die staatliche Stichprobenkontrolle greift kaum. Ein sparsamer Vorbewohner macht aus einem energetisch schwachen Haus auf dem Papier ein gutes. Passt die Effizienzklasse nicht zu Baujahr, Heizung und Dämmzustand, hinterfrage den Ausweis im Gespräch, und rechne mit dem realen Zustand, nicht mit dem Dokument. Auch das ist ein Preisargument: „Der Ausweis sagt C, die Bausubstanz sagt F, unsere Kalkulation folgt der Substanz.“ - Vermarktungsdauer: Steht das Objekt seit Monaten online, ist der Verkaufsdruck real Und die wichtigste Vorbereitung: Lege Dein absolutes Limit vorher schriftlich fest, den Preis, über den Du unter keinen Umständen gehst. In der Dynamik des Gesprächs verschieben sich Grenzen sonst unbemerkt nach oben. Wie Du Dein Limit sauber herleitest, zeigt der Artikel Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? ## Deine stärkste Karte: die stehende Finanzierung Ein niedrigeres Angebot mit gesicherter Finanzierung schlägt regelmäßig ein höheres ohne. Für Verkäufer und Makler ist die größte Sorge nicht der Preis, sondern der geplatzte Verkauf: monatelange Vermarktung, Notartermin, und dann bekommt der Käufer keinen Kredit. Wer mit Finanzierungszusage auftritt, verhandelt deshalb aus einer anderen Liga: „334.500 Euro, dafür unterschreiben wir in zwei Wochen beim Notar, die Finanzierung steht.“ Dieser Satz hat schon viele Verhandlungen entschieden. Genau deshalb gehört die Finanzierungsklärung vor die Besichtigung, nicht dahinter, wie auch der Artikel Die fünf größten Fehler beim Immobilienkauf zeigt. ## Fazit: Niedrig ankern, extern begründen, schweigen Erfolgreiche Preisverhandlung ist kein Talent, sondern Vorbereitung plus drei Regeln: Setze einen niedrigen, krummen Anker. Lass die Bank die Verantwortung dafür tragen. Und nach der Zahl, schweigen, bis die Gegenseite spricht. Ihre Antwort sagt Dir, wie das Spiel steht. Verhandelt wird nicht gegen Menschen, sondern um Sachargumente: Wer Bodenrichtwerte, Mängelliste und Finanzierungszusage mitbringt, muss nicht feilschen. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Den Bank-Anker geben wir unseren Kunden wörtlich mit, inklusive der krummen Zahl aus der echten Objektbewertung. Wer vor der Besichtigung mit uns Budget, Beleihungswert und Finanzierungszusage geklärt hat, geht mit Munition und Rückendeckung ins Gespräch statt mit Bauchgefühl. Die Ersparnis aus einer guten Verhandlung übersteigt jede Zinsoptimierung. Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - Ankereffekt und Präzisionseffekt krummer Zahlen: verhandlungspsychologische Standarderkenntnisse - Taktik und Gesprächsbeispiele: Beratungspraxis Sperling Baufinanzierung --- # Tipps für die Immobiliensuche URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/tipps/tipps-fuer-die-immobiliensuche/ Rubrik: Tipps · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Erfolgreiche Immobiliensuche beginnt mit dem Budget, nicht mit den Portalen: Erst Kreditrahmen und Rücklagen klären, dann mehrere Lagen anhand der Bodenrichtwerte (BORIS, in NRW TIM-online) vergleichen. Danach breit suchen, Online-Börsen mit Suchagenten, Kleinanzeigen, Zeitungen, Aushänge im Wunschviertel und das persönliche Netzwerk. In umkämpften Lagen helfen Makler ohne Exklusivbindung. In vielen Regionen ist die Nachfrage nach Immobilien hoch und das Angebot begrenzt. Die Suche nach der passenden Immobilie kostet Zeit und bringt Rückschläge mit sich, etwa wenn ein anderer Interessent mehr bietet oder die Traumimmobilie über dem Budget liegt. Die folgenden Tipps helfen Dir auf dem Weg ins Eigenheim und zeigen, wie Du am besten vorgehst. ## Wie viel Immobilie kannst Du Dir leisten? Plane Dein Budget Die Idee vom eigenen Häuschen oder der schicken Eigentumswohnung klingt verlockend, der klassische Fehler ist, sich sofort auf die Suche zu stürzen. Kläre zuerst, was Du ausgeben kannst: Prüfe, welchen Kredit Du mit Deinem Einkommen bedienen könntest, und checke Deine Rücklagen. Daraus ergibt sich Dein Gesamtbudget und damit die Preislage, in der Du suchst. Die Rechnung dazu liefert unser Artikel Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? samt Budgetrechner . ## Schau Dir unterschiedliche Lagen an und prüfe Immobilien- und Grundstückspreise In angesagten Lagen möchte jeder wohnen, das Angebot ist knapp, die Preise sind hoch. Fokussiere Dich nicht auf ein einzelnes Viertel, sondern vergleiche mehrere Lagen, die für Dich infrage kommen. Ein zentrales Kriterium sind die Preise. Bei BORIS Deutschland findest Du die amtlichen Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse, so siehst Du sofort, ob eine Lage in Dein Budget passt. Für Käufe in Nordrhein-Westfalen ist zusätzlich TIM-online eine gute Hilfe, um Lagen und Flurstücke einzuschätzen. Beide Dienste sind kostenlos. ## Suche online nach geeigneten Angeboten Durchsuche die Immobilienbörsen im Internet und richte Suchagenten ein, Du wirst automatisch benachrichtigt, sobald neue Angebote Deine Kriterien erfüllen. So suchen allerdings die meisten. Es lohnt sich deshalb, zusätzliche Wege zu gehen: Kleinanzeigenportale, Tageszeitungen und regionale Wochenblätter liefern regelmäßig Angebote, die auf den großen Portalen nie erscheinen. Noch bequemer: Unsere Immobiliensuche durchsucht 48 Quellen gleichzeitig, von den großen Börsen bis zu Kleinanzeigen, und meldet Dir passende Objekte automatisch. ## Überlege alternative Suchwege Mach Deine Suche bekannt und sprich möglichst oft darüber. Viele Immobilien wechseln den Besitzer, ohne je inseriert zu werden, etwa nach Trennungen oder wenn Erben das Haus des Verstorbenen verkaufen. Vielleicht kennst Du einen Anwalt oder hast Kontakt zu einem Bestattungsunternehmen, wo solche Verkäufe früh bekannt werden. Bei solchen Anfragen ist Fingerspitzengefühl gefragt: Hinterlasse einfach Deine Kontaktdaten mit der Bitte um Weiterleitung, so können Verkäufer auf Dich zukommen, ohne sich bedrängt zu fühlen. ## Mache Deine Immobiliensuche bekannt Hast Du eine bestimmte Lage im Auge, suche dort direkt: Ein Aushang im Supermarkt oder am Schwarzen Brett macht Dein Gesuch im Viertel sichtbar. Beim Spaziergang kommst Du mit Anwohnern ins Gespräch und erfährst, ob in der Nachbarschaft ein Verkauf ansteht. Auch Flyer in den Briefkästen des Wunschviertels funktionieren erstaunlich gut. Damit Makler und Verkäufer auf Dich aufmerksam werden, lohnt eine Suchanzeige, in Wochenblättern oder auf den Online-Börsen. ## Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler In beliebten Gebieten ist es fast unmöglich, allein fündig zu werden. Dann ist die Zusammenarbeit mit einem oder mehreren Maklern sinnvoll, sie kennen Objekte oft vor der Veröffentlichung. Willst Du mehrere Makler parallel suchen lassen, schließe keinen Exklusivvertrag ab, der Dich an ein einzelnes Büro bindet. ## Fazit: Mit guter Planung ins Eigenheim Plane Deine Suche, statt unvorbereitet zu starten: Budget zuerst, dann Lagenvergleich, dann breit gestreute Suche über alle Kanäle. Lege Dich nicht zu früh auf eine Gegend oder einen Immobilientyp fest, je flexibler Du bleibst, desto schneller wirst Du fündig. Und wenn das passende Objekt auftaucht, entscheidet die Geschwindigkeit Deiner Finanzierung. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Wer in umkämpften Lagen sucht, verliert Objekte nicht an höhere Gebote, sondern an schnellere Käufer. Deshalb gehört die Finanzierungszusage vor die Suche, nicht dahinter, mit geklärtem Budget und Zusage in 48 Stunden bist Du der Käufer, dem der Verkäufer den Zuschlag gibt. Unsere Immobiliensuche übernimmt derweil das Scannen von 48 Quellen. Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - BORIS Deutschland / TIM-online NRW: amtliche Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse --- # Was versteht man unter Erbpacht? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/tipps/was-versteht-man-unter-erbpacht/ Rubrik: Tipps · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Beim Erbbaurecht, umgangssprachlich Erbpacht, baust Du Dein Haus auf fremdem Grund und zahlst dafür einen jährlichen Erbbauzins, üblicherweise 3 bis 5 % des Grundstückswerts. Verträge laufen bis zu 99 Jahre; bei Wohngebäuden steht Dir am Laufzeitende eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des Gebäudewerts zu. Für die Finanzierung verlangen Banken eine ausreichende Restlaufzeit und meist eine Stillhalteerklärung des Grundstückseigentümers. Hohe Grundstückspreise lassen den Traum vom eigenen Häuschen oft platzen. Eine interessante Alternative ist die Erbpacht: Der Grund und Boden gehört nicht Dir, Du nutzt das Grundstück gegen einen jährlichen Zins über einen langen Zeitraum. Mehr zum Erbbaurecht, den Kosten sowie den Vor- und Nachteilen erfährst Du im folgenden Artikel. ## Wie funktioniert das Erbbaurecht? In der Regel vergeben Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen Erbbaurechte; auch private Erbbaurechtsgeber sind möglich. Grundlage ist der notarielle Erbbaurechtsvertrag: Der Erbbaurechtsgeber überlässt Dir das Grundstück, damit Du darauf ein Haus errichtest. Die Laufzeiten betragen bis zu 99 Jahre und lassen sich verlängern. Für die Überlassung zahlst Du einen jährlichen Erbbauzins. Das Erbbaurecht wird in einem eigenen Erbbaugrundbuch eingetragen. Endet der Vertrag, geht das Gebäude auf den Grundstückseigentümer über, gegen Entschädigung. Bei Wohngebäuden schreibt das Erbbaurechtsgesetz mindestens zwei Drittel des Gebäudeverkehrswerts vor; im Vertrag lässt sich mehr vereinbaren. Kennen solltest Du auch den Heimfall: Bei schweren Vertragsverstößen, etwa dauerhaftem Zahlungsverzug, kann der Eigentümer die vorzeitige Rückübertragung verlangen. Während der Laufzeit nutzt Du das Grundstück wie ein Eigentümer: Du kannst eine Baufinanzierung auf Dein Haus aufnehmen, die Immobilie vermieten, verkaufen oder vererben. Für Verkauf und Belastung ist allerdings häufig die Zustimmung des Grundstückseigentümers nötig, und mancher Vertrag sichert ihm ein Mitspracherecht bei der Bauart zu, lies das Vertragswerk genau. ## Was kostet die Erbpacht? Für das Erbbaurecht zahlst Du den Erbbauzins. Die Höhe ist frei vereinbar und orientiert sich am Grundstückswert, üblich sind 3 bis 5 % pro Jahr. Anpassungsklauseln sind Standard: Bei Wohnzwecken darf der Zins frühestens alle drei Jahre angepasst werden, meist gekoppelt an den Verbraucherpreisindex. Steigt der Index, steigt Deine Pacht. Gemeinden vergeben Erbbaugrundstücke oft vergünstigt an junge Familien, die sich sonst kein Eigenheim leisten könnten, nachfragen lohnt sich. Dazu kommen die Erschließungskosten, sofern das Grundstück noch nicht angebunden ist. Und auch ohne Grundstückskauf fällt Grunderwerbsteuer an, berechnet nicht auf den Grundstückswert, sondern auf den kapitalisierten Erbbauzins aus Jahrespacht und Laufzeit. ## Welche Vorteile bietet ein Erbbaurecht? - Du kaufst kein Grundstück und entlastest die Gesamtkosten erheblich, gerade in gefragten Lagen mit hohen Bodenpreisen. - Weniger Fremdkapitalbedarf bedeutet eine geringere Finanzierungsrate. - Kirchen und Gemeinden bieten Erbbaugrundstücke oft in Lagen an, in denen keine Kaufgrundstücke verfügbar sind. Rechne genau: Vergleiche den Erbbauzins mit den Finanzierungskosten, die der Grundstückskauf verursachen würde. Bei den aktuellen Bauzinsen von rund 3,5 bis 4 % liegen beide Varianten oft nah beieinander, der Unterschied: Die Grundstücksfinanzierung endet irgendwann, der Erbbauzins läuft mit Indexanpassung weiter. Über die volle Laufzeit gerechnet ist der Kauf deshalb häufig die wirtschaftlichere Lösung, das Erbbaurecht die liquiditätsschonendere. ## Was sind die Nachteile der Erbpacht? - Du gehst ein Dauerschuldverhältnis über Jahrzehnte ein, mit indexbedingt steigendem Erbbauzins. - Nach der abbezahlten Baufinanzierung gehört Dir das Haus, das Grundstück aber nie. - Der Grundstückseigentümer hat je nach Vertrag Mitspracherechte bei Verkauf und Umbauten. - Auf eine Verlängerung am Laufzeitende besteht kein Anspruch, verweigert der Eigentümer, bleibt Dir die Entschädigung, nicht das Zuhause. - Für die Finanzierung gelten Besonderheiten: Banken verlangen üblicherweise, dass das Erbbaurecht deutlich länger läuft als das Darlehen, als Faustregel werden oft mindestens 40 Jahre Restlaufzeit genannt. Zudem braucht die finanzierende Bank in der Regel eine Stillhalteerklärung des Grundstückseigentümers, damit ihre Grundschuld auch im Heimfall werthaltig bleibt. Nicht jeder Eigentümer gibt sie ab, und ohne sie finanzieren viele Banken nicht oder nur mit Abschlägen beim Beleihungsauslauf. ## Fazit: Erbpacht als Alternative zum Grundstückskauf In gefragten Lagen machen hohe Grundstückskosten den Neubau für viele unmöglich, hier ist die Erbpacht eine echte Alternative, besonders bei wenig Eigenkapital. Entscheidend ist die Rechnung über die Gesamtlaufzeit: Erbbauzins mit Indexanpassung gegen die Zinslast einer Grundstücksfinanzierung. Und prüfe den Vertrag auf Anpassungsklauseln, Zustimmungsvorbehalte und die Entschädigungsregel, bevor Du unterschreibst. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Erbbau-Finanzierungen scheitern selten am Kunden, sondern am Vertrag, fehlende Stillhalteerklärung, zu kurze Restlaufzeit, ungünstige Heimfallklauseln. Wir prüfen den Erbbaurechtsvertrag aus Bankensicht, bevor Du beim Notar sitzt, und kennen die Institute, die Erbbaurechte zu fairen Konditionen finanzieren. Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - ErbbauRG: § 9a (Anpassung Erbbauzins bei Wohnzwecken), § 27 (Entschädigung mind. 2/3 bei Wohngebäuden), Heimfall §§ 2, 32 - Erbbauzins 3–5 % und Restlaufzeit-Anforderungen: bankübliche Praxiswerte --- # Zwangsversteigerung = Schnäppchen? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/wissen/tipps/zwangsversteigerung-schnaeppchen/ Rubrik: Tipps · Stand: 2026-07-01 Die kurze Antwort Eine Zwangsversteigerung kann günstiger sein als der freie Kauf, Maklerprovision und Kaufvertrags-Notar entfallen, ein Verkehrswertgutachten liegt vor. Dem stehen Risiken gegenüber: meist keine Innenbesichtigung, keine Gewährleistung, mögliche Räumungsprobleme. Zum Bieten brauchst Du eine Sicherheit von 10 % des Verkehrswerts und eine vorab geklärte Finanzierung, denn Banken setzen oft den Zuschlagspreis als Beleihungsgrundlage an. In gefragten Lagen sind Eigenheime teuer, der Gedanke an den Erwerb aus einer Zwangsversteigerung klingt verlockend. Ob das tatsächlich ein Schnäppchen ist, welche Vorteile und Risiken es gibt und warum die Finanzierung besonderer Vorbereitung bedarf, erfährst Du im folgenden Artikel. ## Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung? Kommt ein Schuldner seinen Darlehensverpflichtungen nicht mehr nach, darf der Gläubiger die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben, per Antrag beim zuständigen Amtsgericht. Ein Sachverständiger ermittelt in einem Gutachten den Verkehrswert, das Gericht setzt ihn fest und bestimmt den Versteigerungstermin. Veröffentlicht wird der Termin unter anderem im Justizportal, in Amtsblättern und auf Versteigerungsportalen. Interessierst Du Dich für das Objekt, kannst Du Gutachten und Unterlagen beim Amtsgericht einsehen, nutze diese Möglichkeit gründlich. Im Termin verliest der Rechtspfleger die wesentlichen Angaben, den Verkehrswert und das geringste Gebot. Es setzt sich aus den Verfahrenskosten und den bestehen bleibenden Rechten zusammen und liegt meist deutlich unter dem Verkehrswert. Wichtig: Bestehen bleibende Rechte, etwa ein eingetragenes Wohnrecht, übernimmst Du zusätzlich zum Gebot. Prüfe das geringste Gebot deshalb genau. Danach läuft die Bietstunde. Als Bieter brauchst Du einen gültigen Ausweis und eine Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts, per vorheriger Überweisung an die Gerichtskasse, Bundesbank - oder Verrechnungsscheck eines zugelassenen Instituts oder Bankbürgschaft. Bargeld akzeptieren Gerichte nicht. Beim Zuschlag gelten im ersten Termin zwei Grenzen: Nach der 5/10-Grenze versagt das Gericht den Zuschlag von Amts wegen, wenn das Meistgebot einschließlich bestehen bleibender Rechte unter 50 % des Verkehrswerts liegt. Bleibt es unter 70 %, kann ein berechtigter Gläubiger die Versagung beantragen (7/10-Grenze). In einem Folgetermin entfallen diese Grenzen, dort sind echte Schnäppchen möglich, die Konkurrenz weiß das allerdings auch. Mit dem Zuschlag wirst Du sofort Eigentümer, alle Rechte und Pflichten gehen auf Dich über, noch vor der Grundbuchumschreibung. ## Welche Vorteile bietet der Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung? - Unter Umständen kaufst Du deutlich unter Marktwert, gerade im zweiten Termin ohne Wertgrenzen. - Es fällt keine Maklerprovision an. - Ein notarieller Kaufvertrag ist nicht nötig, die Notarkosten dafür entfallen. Aber: Die gerichtliche Zuschlagsgebühr, Grundbuchkosten und die Grunderwerbsteuer zahlst Du trotzdem. Ganz nebenkostenfrei ist der Erwerb also nicht. - Ein Verkehrswertgutachten liegt bereits vor, Du sparst Dir ein eigenes. ## Was sind die Risiken bei einer Zwangsversteigerung? - Verwehrt der Eigentümer dem Gutachter den Zutritt, schätzt dieser den Wert nur von außen. Auch Du kannst das Innere dann nicht besichtigen, welche Sanierungskosten Dich erwarten, bleibt Spekulation. Du kaufst die Katze im Sack, und zwar ohne jede Gewährleistung. - Wohnt der bisherige Eigentümer weiter in der Immobilie und weigert sich auszuziehen, brauchst Du die Räumung. Immerhin: Der Zuschlagsbeschluss ist zugleich Räumungstitel gegen den früheren Eigentümer, eine separate Räumungsklage entfällt, Zeit und Kosten für die Vollstreckung bleiben trotzdem. - Ist die Immobilie vermietet, trittst Du in den Mietvertrag ein. Dir steht ein Sonderkündigungsrecht zum ersten zulässigen Termin zu, der gesetzliche Kündigungsschutz des Mieters, etwa bei Eigenbedarf, gilt aber weiter. Und die Finanzierung: Banken setzen als Beleihungsgrundlage häufig nicht den Gutachtenwert, sondern den Zuschlagspreis oder einen eigenen vorsichtigen Wert an. Bei niedrigem Beleihungswert bekommst Du weniger Kredit oder zahlst einen Aufschlag. Kläre die Darlehensvergabe deshalb zwingend vor dem Termin, die 10-%-Sicherheit musst Du ohnehin vorab organisieren, und ein Gebot ohne gesicherte Finanzierung ist Vabanque: Der Zuschlag verpflichtet sofort. ## Fazit: Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung birgt Risiken In stark nachgefragten Regionen bieten bei Versteigerungen viele Interessenten mit, echte Schnäppchen sind selten geworden. Zugleich ist das Risiko einer mängelbehafteten Immobilie ohne Gewährleistung real. Sammle vor dem Termin so viele Informationen wie möglich: Gutachten, Grundbuch, geringste Gebote, bestehen bleibende Rechte. Und setze Dir ein hartes Gebotslimit, bevor die Bietstunde beginnt. Unsere Einordnung aus der Beratungspraxis: Versteigerungskäufe scheitern in der Praxis an zwei Punkten: an der nicht rechtzeitig organisierten Sicherheitsleistung und an Banken, die das Objekt mangels Innenbesichtigung konservativ bewerten. Beides lösen wir vor dem Termin, mit einer Finanzierungszusage auf Basis eines realistischen Limits und der passenden Bank für ungewöhnliche Objekte. Erstgespräch vereinbaren . ## Quellen und Stand - ZVG: § 67 (Sicherheitsleistung 10 %), § 74a (7/10-Grenze), § 85a (5/10-Grenze), § 90 (Eigentumserwerb durch Zuschlag), § 93 (Räumungstitel), § 57a (Sonderkündigungsrecht bei Mietverhältnissen) --- # Warum kann der Beleihungswert Ihrer Gewerbeimmobilie unter dem Kaufpreis liegen? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/gewerbefinanzierung/wissen/beleihungswert-gewerbeimmobilie/ Rubrik: Wissen für Unternehmen · Stand: 2026-09-20 ## Was der Beleihungswert ist Der Beleihungswert ist nach § 3 der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. Vorübergehende, etwa konjunkturell bedingte Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt bleiben dabei außer Betracht, spekulative Elemente werden ausgeschaltet. Die gesetzliche Grundlage ist § 16 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG). Danach darf der Beleihungswert den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit ergibt. Zu berücksichtigen sind die langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, die normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie die derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen. Spekulative Elemente dürfen nicht berücksichtigt werden. Außerdem darf der Beleihungswert einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Die Einzelheiten regelt die BelWertV, die die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht auf Grundlage von § 16 Abs. 4 PfandBG erlassen hat. Die geltende Fassung wurde zuletzt am 4. Oktober 2022 geändert. Nach ihrem § 1 ist die Verordnung bei der Ermittlung der Beleihungswerte nach § 16 Abs. 1 und 2 PfandBG anzuwenden. Auch das Kreditwesengesetz knüpft daran an: Für Kredite, soweit sie den Erfordernissen des § 14 und des § 16 Abs. 1 und 2 PfandBG entsprechen (Realkredite), gilt die Offenlegungspflicht nach § 18 KWG nicht (§ 21 Abs. 3 KWG). Ob und wie ein Finanzierungsgeber außerhalb davon nach diesen Regeln bewertet, ist eine Frage an das jeweilige Haus. ## Marktwert und Beleihungswert im Vergleich Frage Marktwert Beleihungswert Rechtsgrundlage § 194 BauGB, § 16 Abs. 2 PfandBG § 16 Abs. 2 PfandBG, BelWertV Zeitbezug Preis am Bewertungsstichtag Wert für die gesamte Dauer der Beleihung Vorübergehende Wertschwankungen Maßgeblich ist der Preis am Stichtag Bleiben außer Betracht (§ 3 BelWertV) Spekulative Elemente In § 194 BauGB nicht gesondert geregelt Dürfen nicht berücksichtigt werden Verhältnis zueinander Obergrenze Darf den Marktwert nicht übersteigen ## Wie der Beleihungswert ermittelt wird Nach § 4 Abs. 1 BelWertV werden Ertragswert und Sachwert getrennt ermittelt. Maßgeblich ist regelmäßig der Ertragswert, der nicht überschritten werden darf. Der Sachwert dient als Kontrolle: Bleibt er um mehr als den in der Verordnung festgelegten Abstand hinter dem Ertragswert zurück, bedarf es einer besonderen Überprüfung der Nachhaltigkeit der Erträge und ihrer Kapitalisierung. Bestätigt sich der Ertragswert, ist das nachvollziehbar zu begründen, andernfalls ist er zu mindern. ### Ertragswert: vom Ertrag zum Wert - Rohertrag: Berücksichtigt werden darf nur der Ertrag, den das Objekt bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung jedem Eigentümer nachhaltig gewähren kann. Liegt die nachhaltige Miete über der vertraglich vereinbarten, ist im Regelfall die vertraglich vereinbarte Miete anzusetzen. Bei Hotel-, Klinik- und Pflegeheimnutzung werden die Roherträge aus vorsichtig angenommenen, durchschnittlich nach Region, Kategorie und Ausstattungsgrad erzielbaren Umsätzen pro Zimmer oder Bett hergeleitet. Bei strukturellen oder lang andauernden Leerständen ist besonders zu prüfen, ob das Objekt nach Marktlage und Zustand überhaupt ertragsfähig ist oder eine wirtschaftliche Nutzung zu den angesetzten Roherträgen in absehbarer Zeit noch zu erwarten ist (§ 10 BelWertV). - Bewirtschaftungskosten: Abgezogen werden Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und nicht durch Umlagen gedeckte Betriebskosten sowie je nach Objektart ein Modernisierungsrisiko. Die Einzelansätze dürfen die Mindestsätze der Anlage 1 nicht unterschreiten, zusätzlich gilt ein Mindestabzug für diese Kosten insgesamt (§ 11 BelWertV). - Kapitalisierung: Der um die Verzinsung des Bodenwerts verminderte Reinertrag wird abhängig von der Restnutzungsdauer und dem Kapitalisierungszinssatz kapitalisiert. Maßgeblich ist der Zeitraum, in dem das Gebäude bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung noch wirtschaftlich betrieben werden kann, nicht die technische Lebensdauer. Für Objekte im Inland setzt Anlage 2 Höchstwerte für die Nutzungsdauer (§ 12 Abs. 1 und 2 BelWertV). ### Der Mindestkapitalisierungszinssatz Für Objekte im Inland schreibt § 12 Abs. 4 BelWertV einen Mindestkapitalisierungszinssatz vor. Er liegt bei wohnwirtschaftlicher Nutzung mindestens 3 Prozentpunkte und bei gewerblicher Nutzung mindestens 4 Prozentpunkte über der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten Rendite 30-jähriger Bundesanleihen. Hinzu kommen die Aufschläge, die Anlage 3 für einzelne Nutzungsarten vorsieht, etwa für Hotels, Pflegeheime, Lager- und Logistikimmobilien sowie Produktionsimmobilien. Liegt die Rendite am 30. November eines Jahres um mindestens 0,5 Prozentpunkte höher oder niedriger als zu Beginn des Monats vor der letzten Veränderung, ändert sich der Mindestsatz zum 1. Januar des Folgejahres entsprechend. Die Verordnung legt dafür je Nutzung eine Untergrenze und eine Obergrenze fest. Die geänderten Sätze gibt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht auf ihrer Internetseite bekannt. Nach § 12 Abs. 5 BelWertV dürfen die Mindestsätze für die Nutzungsarten Wohnen, Handel, Büro sowie Lager und Logistik um höchstens 0,5 Prozentpunkte unterschritten werden, wenn es sich um erstklassige Immobilien handelt. Dafür müssen unter anderem Lage, Standort, Infrastruktur, Konzeption, Ausstattung, Bauweise, Marktgängigkeit und Objektzustand die Kriterien der Verordnung erfüllen, und das Unterschreiten ist im Gutachten nachvollziehbar zu begründen. ### Sachwert: Boden und Gebäude Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlage zusammen, zu der auch die Außenanlagen gehören. Die Wertminderung wegen Alters ist zu berücksichtigen (§ 14 BelWertV). Für den Wert der baulichen Anlage werden die aus Erfahrungssätzen abzuleitenden Herstellungskosten je Raum- oder Flächeneinheit mit der Anzahl der Bezugseinheiten des Gebäudes vervielfacht und um einen Sicherheitsabschlag gekürzt (§ 16 BelWertV). ## Welche Abschläge den Wert mindern - Instandhaltungsrückstau, Baumängel, Bauschäden: Die bekannten oder vorsichtig geschätzten Kosten der Beseitigung werden als gesonderter Abschlag berücksichtigt, ebenso Aufwand für die Ertüchtigung bei einer Nutzungsänderung (§ 4 Abs. 3 BelWertV). - Rechte und Lasten: Nutzungsbeschränkungen, Dienstbarkeiten, Duldungspflichten, Vorkaufsrechte, Sanierungsvermerke, Baulasten und andere Lasten sind im Gutachten zu nennen, zu beachten und gegebenenfalls wertmindernd zu berücksichtigen (§ 5 Abs. 4 BelWertV). - Objekte im Bau: Hier kann der Wert aus dem Zustandswert abgeleitet werden, also Bodenwert plus anteiliger Wert der baulichen Anlage nach Bautenstand. Zusätzlich ist zu prüfen, ob ein Nachhaltigkeitsabschlag für die Verkäuflichkeit des unfertigen Objekts vorzunehmen ist (§ 4 Abs. 4 BelWertV). - Akuter Mietausfall: Ein erkennbares, akutes Mietausfallwagnis, das über dem angesetzten Einzelkostenansatz liegt, wird als gesonderter Wertabschlag in Höhe des erwarteten Ausfalls angesetzt (§ 11 Abs. 2 BelWertV). ## Wer das Gutachten erstellt Der Beleihungswert wird mit einem Gutachten ermittelt, das Objekt wird dafür besichtigt (§ 5 Abs. 1 BelWertV). Nach § 16 Abs. 1 PfandBG muss der Gutachter von der Kreditentscheidung getrennt sein und über die notwendige Berufserfahrung und Fachkenntnis verfügen. Nach § 7 Abs. 1 BelWertV darf er außerdem weder am Kreditakquisitions- und Kreditentscheidungsprozess noch an Vermittlung, Verkauf oder Vermietung des Objekts beteiligt sein, in keinem verwandtschaftlichen, rechtlichen oder wirtschaftlichen Verhältnis zu Ihnen stehen und kein eigenes Interesse am Ergebnis haben. Ein Gutachten, das Sie als Darlehensnehmer vorlegen oder in Auftrag geben, darf nach § 5 Abs. 2 BelWertV nicht zugrunde gelegt werden. Ihre Unterlagen können aber in die Bewertung einfließen. Nach § 26 BelWertV ist der Beleihungswert längstens jährlich zu überwachen, bei Anhaltspunkten für eine nicht nur unerhebliche Verschlechterung der Grundlagen zu überprüfen und bei Bedarf zu mindern. ## Wo der Beleihungswert Grenzen setzt § 14 PfandBG legt fest, dass eine Pfandbriefbank Hypotheken nur bis zu einem gesetzlich bestimmten Anteil des Beleihungswerts zur Deckung von Pfandbriefen benutzen darf. Den darüber liegenden Teil eines Darlehens kann sie nicht zur Deckung heranziehen. Je niedriger der Beleihungswert im Verhältnis zum gewünschten Darlehen, desto größer ist dieser Teil. Wie ein Finanzierungsgeber ihn behandelt, legt er selbst fest. Für die Eigenkapitalberechnung der Kreditinstitute gilt seit dem 1. Januar 2025 Art. 229 der europäischen Kapitaladäquanzverordnung in neuer Fassung. Danach wird der Immobilienwert von einem Sachverständigen geschätzt, der vom Kreditvergabeprozess des Instituts getrennt ist, und zwar anhand vorsichtiger konservativer Kriterien: Erwartete Preissteigerungen fließen nicht ein, und der Wert darf den Marktwert, falls dieser bestimmbar ist, nicht übersteigen. Einfluss nehmen Sie über die Unterlagen, die in die Bewertung einfließen können: Mietverträge mit Nachträgen, eine vollständige Mieterliste, Nachweise über Instandhaltung und Modernisierung, Flächenberechnungen und Pläne, die eine andere Nutzung erkennen lassen. Wie wir diese Punkte in einer Anfrage aufbereiten, zeigen wir auf der Seite Gewerbeimmobilie finanzieren . --- # Ihnen fehlen Sicherheiten für einen Kredit: Wie hilft die Bürgschaftsbank NRW? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/gewerbefinanzierung/wissen/buergschaftsbank-nrw/ Rubrik: Wissen für Unternehmen · Stand: 2026-09-20 ## Was die Bürgschaftsbank NRW macht Die Bürgschaftsbank Nordrhein-Westfalen mit Sitz in Neuss ist nach ihren Allgemeinen Bürgschaftsbestimmungen eine Selbsthilfeeinrichtung der Wirtschaft zum Zwecke der Mittelstandsförderung und verzichtet nach eigenen Angaben auf die Möglichkeit, Gewinne zu erzielen. Sie übernimmt gegenüber Kreditinstituten Ausfallbürgschaften für Vorhaben, die sie als sinnvoll und Erfolg versprechend einschätzt, wenn Kreditsicherheiten nicht in ausreichendem Maße vorhanden sind. Sie gibt also kein Geld, sondern sichert den Kredit eines anderen Finanzierungsgebers ab. Die Mechanik ist eine Risikoteilung. Die Bürgschaft deckt nach Angaben der Bürgschaftsbank in der Regel höchstens 80 Prozent der Kreditsumme, einen Eigenbehalt von 20 Prozent trägt das Kreditinstitut selbst. Bund und Länder beteiligen sich ihrerseits mit Rückbürgschaften und Rückgarantien an diesem Risiko. Wird die Bürgschaftsbank aus der Bürgschaft in Anspruch genommen, findet in dieser Höhe ein Gläubigeraustausch statt: Anstelle des Kreditinstituts ist dann die Bürgschaftsbank Gläubigerin. Allgemein gilt: Soweit der Bürge den Gläubiger befriedigt, geht die Forderung des Gläubigers gegen den Hauptschuldner auf ihn über (§ 774 Abs. 1 BGB). Für Sie bleibt die Schuld also bestehen, Rückzahlungsvereinbarungen treffen Sie dann über die Hausbank mit der Bürgschaftsbank. ## Die Programme im Überblick Stand der Angaben ist die Produktliste der Bürgschaftsbank NRW, abgerufen im September 2026. Die Quote bezieht sich auf den Kreditbetrag, bei der Leasing-Bürgschaft auf die Leasingfinanzierung. Programm Höchstbetrag Quote Laufzeit Weg Klassische Bürgschaft Bürgschaft bis 2,0 Millionen Euro 50 bis 80 Prozent Bis 15 Jahre, länger bei Programmkrediten und gewerblichen Baufinanzierungen Über die Hausbank ExpressBürgschaft Bürgschaft bis 400.000 Euro 50 bis 80 Prozent In der Produktübersicht nicht gesondert angegeben Über die Hausbank, Entscheidung in höchstens fünf Werktagen Gründungs- und Nachfolge-ExpressBürgschaft Kredit bis 800.000 Euro, Bürgschaft bis 400.000 Euro 50 bis 70 Prozent Investitionen bis 10, Betriebsmittel bis 6, Bauvorhaben bis 23 Jahre Über die Hausbank, Entscheidung in höchstens fünf Werktagen Nachfolge-Bürgschaft Bürgschaft bis 2,0 Millionen Euro 50 bis 80 Prozent In der Regel bis 10 Jahre, länger in der Regel nur bei Betriebsimmobilien Über die Hausbank Bürgschaft ohne Bank Bürgschaft bis 400.000 Euro Bis 80 Prozent Bis 15 Jahre Direkt bei der Bürgschaftsbank, danach Hausbank Ihrer Wahl Leasing-Bürgschaft Leasingfinanzierungen bis 4 Millionen Euro, Bürgschaft bis 2,0 Millionen Euro 50 oder 70 Prozent 12 bis 120 Monate Über die Leasinggesellschaft Die Bürgschaft ohne Bank dreht die Reihenfolge um: Sie wenden sich zuerst an die Bürgschaftsbank, erhalten nach einer verbindlichen Vorabprüfung ein verbindliches Bürgschaftsangebot und gehen damit zu einem Kreditinstitut Ihrer Wahl. An dieses Angebot hält sich die Bürgschaftsbank zwei Monate gebunden; in dieser Frist kann ein Kreditinstitut dem Antrag beitreten. Die Service-Bürgschaft ist kein eigener Bürgschaftsrahmen, sondern eine kostenfreie Unterstützung beim Antrag: Vorprüfung der Unterlagen, gemeinsame Strukturierung, Vorbereitung für den Firmenkundenbetreuer. Bei der Nachfolge-Bürgschaft ist die persönliche Haftung auf bis zu 20 Prozent der verbürgten Kreditsumme begrenzt, wenn eine Kapitalgesellschaft den Kredit aufnimmt. Verbürgt werden unter anderem Existenzgründungen, Investitionen für Erweiterungen und Betriebsverlagerungen, Gewährleistungen und Betriebsmittelfinanzierungen. Wie eine Bürgschaft in eine Linie oder ein Darlehen für Lager und Forderungen eingebaut wird, zeigt die Seite zum Betriebsmittelkredit . ## Wer eine Bürgschaft bekommt und wer nicht Die Programme richten sich an kleine und mittelständische bestehende Unternehmen und Existenzgründer der gewerblichen Wirtschaft im Sinne der KMU-Definition der EU, einschließlich Betriebe des Gartenbaus, sowie an Angehörige der freien Berufe. Die Bürgschaftsbank NRW fördert den Mittelstand in Nordrhein-Westfalen. Die Bürgschaft ergänzt eigene Sicherheiten, ersetzt sie aber nicht: Nach den Allgemeinen Bürgschaftsbestimmungen ist der Kreditnehmer verpflichtet, so weit wie möglich und rechtlich zulässig Sicherheiten zu stellen, und wesentliche Gesellschafter sollen grundsätzlich ganz oder teilweise eine Mithaftung für den verbürgten Kredit übernehmen. Ausgeschlossen sind nach den Allgemeinen Bürgschaftsbestimmungen und den Programmseiten: - Kredite für Unternehmen zur Sanierung der Finanzverhältnisse - Kredite, zu deren Gewährung sich der Kreditgeber bereits vor Eingang des Bürgschaftsantrags wirksam verpflichtet hat - Kredite zur Ablösung unverbürgter Kredite, es sei denn, damit sollen Vorhaben betriebsgerecht finanziert werden, deren erster Bilanzausweis nicht länger als drei Jahre zurückliegt - Unternehmen, die einer Rückforderungsanordnung der EU-Kommission nicht nachgekommen sind, außer bei Bürgschaften zur Bewältigung der Folgen bestimmter Naturkatastrophen - Maßnahmen, die nach den EU-Wettbewerbsregeln nicht beihilfefähig sind ## Woraus sich die Kosten zusammensetzen Eine Ausfallbürgschaft kostet zwei Bestandteile: ein einmaliges Bearbeitungsentgelt, das sich am Kreditbetrag bemisst und einen Mindestbetrag hat, und eine jährliche Bürgschaftsprovision. Die Provision ist nach dem Verbürgungsgrad gestaffelt: Je höher die Quote, desto höher die Provision. Die geltenden Werte veröffentlicht die Bürgschaftsbank in ihrem Preis- und Konditionenverzeichnis. Dazu kommen die Zinsen und Entgelte des Kreditinstituts für den Kredit selbst. ## So läuft der Antrag - Sie besprechen das Vorhaben mit dem Kreditinstitut. Stellt es fest, dass Sicherheiten fehlen, reicht es den Bürgschaftsantrag bei der Bürgschaftsbank ein, auch online. - Die Bürgschaftsbank prüft Vorhaben und Unterlagen. Für die ExpressBürgschaft verlangt sie bei bestehenden Unternehmen unter anderem Jahresabschlüsse, die nicht älter als 18 Monate sind, und eine BWA mit Summen- und Saldenliste, die nicht älter als 90 Tage ist. - Entscheidet die Bürgschaftsbank positiv, kann das Kreditinstitut den Kredit mit der Bürgschaft als Sicherheit zusagen. Über den Kredit selbst entscheidet das Kreditinstitut. Stellen Sie den Antrag, bevor sich das Kreditinstitut zur Gewährung des Kredits wirksam verpflichtet: Für solche Kredite übernimmt die Bürgschaftsbank keine Bürgschaft. Übersteigt der Bürgschaftsbedarf 2,0 Millionen Euro, ist nach Angaben des Wirtschaftsministeriums NRW eine Landesbürgschaft zu beantragen, auch sie für bis zu 80 Prozent mit mindestens 20 Prozent Risiko beim Kreditinstitut. ## Abgrenzung: Beteiligungskapital der KBG NRW In anderen Ländern arbeitet neben der Bürgschaftsbank eine Mittelständische Beteiligungsgesellschaft (MBG). In Nordrhein-Westfalen heißt diese Schwestergesellschaft die Kapitalbeteiligungsgesellschaft für die mittelständische Wirtschaft in Nordrhein-Westfalen (KBG). Sie arbeitet räumlich und organisatorisch eng mit der Bürgschaftsbank zusammen, macht aber etwas anderes. Merkmal Bürgschaftsbank NRW KBG NRW Instrument Ausfallbürgschaft für den Kredit eines anderen Finanzierungsgebers Stille Beteiligung am Unternehmen Geld fließt von Dem Kreditinstitut Der KBG selbst Umfang Bürgschaft bis 2,0 Millionen Euro 50.000 Euro bis 1,5 Millionen Euro Laufzeit Entspricht der Kreditlaufzeit, bei der klassischen Bürgschaft bis 15 Jahre In der Regel 7 bis 10 Jahre Entgelt Bearbeitungsentgelt und jährliche Bürgschaftsprovision Bearbeitungsentgelt, festes und gewinnabhängiges Beteiligungsentgelt, Kosten der Beteiligungsgarantie Die KBG kann ihre stillen Beteiligungen ihrerseits mit Garantien der Bürgschaftsbank bis 70 Prozent absichern. Die Nähe beider Häuser soll nach Angaben der KBG Förderangebote bündeln: Bei einer Nachfolge oder einem Wachstumsvorhaben kann eine stille Beteiligung neben einem verbürgten Bankkredit stehen. --- # Welche Factoring-Arten gibt es und worin unterscheiden sie sich? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/gewerbefinanzierung/wissen/factoring-arten/ Rubrik: Wissen für Unternehmen · Stand: 2026-09-20 ## Drei Funktionen, aus denen sich jede Factoring-Art zusammensetzt Die BaFin beschreibt in ihrem Merkblatt zum Factoring drei Funktionen, die dem Factoring zukommen können. Wer diese Bausteine kennt, kann jedes Angebot einordnen. - Finanzierungsfunktion: Der Factor kreditiert Ihre Forderungen. Sie erhalten Geld, bevor Ihr Kunde zahlt, und das in den Rechnungen gebundene Kapital wird frei. - Delkrederefunktion: Der Factor übernimmt das Ausfallrisiko, also das Risiko, dass Ihr Kunde zahlungsunfähig wird, im Rahmen des für diesen Kunden vereinbarten Limits. - Dienstleistungsfunktion: Der Factor übernimmt die Debitorenverwaltung, je nach Vertrag etwa Debitorenbuchhaltung, Mahnwesen und Bonitätsprüfung Ihrer Abnehmer. Die Namen der Factoring-Arten beschreiben, welche dieser Funktionen enthalten sind, ob Ihre Kunden von der Abtretung erfahren und welche Forderungen verkauft werden. ## Echtes und unechtes Factoring: wer das Ausfallrisiko trägt Beim echten Factoring übernimmt der Factor bei Forderungserwerb das Risiko der Zahlungsunfähigkeit Ihres Kunden. Zahlt Ihr Kunde deshalb nicht, trägt der Factor den Verlust. Sie haften nur für den rechtlichen Bestand der Forderung, nicht für die Bonität Ihres Kunden. Nach dem Merkblatt der BaFin spricht die Praxis von echtem Factoring, wenn der Ankauf ein Kaufvertrag ist. Beim unechten Factoring behält sich der Factor vor, den gezahlten Kaufpreis zurückzubelasten, wenn Ihr Kunde nicht zahlt. Das Ausfallrisiko bleibt bei Ihnen. Nach dem Merkblatt der BaFin wird die Forderung dann zivilrechtlich nur erfüllungshalber auf den Factor übertragen, und solche Verträge werden nach höchstrichterlich gefestigter Rechtsprechung als Darlehen gewertet. Aufsichtsrechtlich behandelt das Kreditwesengesetz beide Formen gleich: Der laufende Ankauf von Forderungen auf der Grundlage von Rahmenverträgen mit oder ohne Rückgriff ist Factoring nach § 1 Abs. 1a Satz 2 Nr. 9 KWG und nach § 32 Abs. 1 KWG grundsätzlich erlaubnispflichtig. In Ihrer Bilanz kommt es nach § 246 Abs. 1 Satz 2 HGB darauf an, wem die Forderungen wirtschaftlich zuzurechnen sind, und dabei spielt eine Rolle, wer das Ausfallrisiko trägt. Umsatzsteuerlich ist die Leistung des Factors nach Abschnitt 2.4 des Umsatzsteuer-Anwendungserlasses grundsätzlich steuerpflichtig, wenn er den Einzug der Forderungen übernimmt. Das gilt beim echten und beim unechten Factoring und beruht auf dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 26.06.2003 (C-305/01). Die Einordnung für Ihr Unternehmen klären Sie mit Ihrem Steuerberater. ## Offenes, stilles und halboffenes Verfahren: was Ihre Kunden erfahren Nach dem Merkblatt der BaFin ist die Art der Abtretung für die Einstufung als Factoring nicht entscheidend. Für Ihre Kundenbeziehung macht sie aber einen Unterschied. - Offenes Verfahren: Ihre Kunden werden über die Abtretung an den Factor informiert. Wohin sie zahlen, steht im Abtretungshinweis. - Stilles Verfahren: Ihre Kunden werden über die Abtretung nicht informiert und zahlen weiter an Sie. Wie Sie die Zahlungen an den Factor weitergeben, regelt der Factoringvertrag. - Halboffenes Verfahren: Zwischenformen, bei denen Ihre Kunden zum Beispiel einen Hinweis auf die Zusammenarbeit mit dem Factor erhalten, ohne dass die Abtretung ausdrücklich offengelegt wird. Die Ausgestaltung regelt der Vertrag. ## Full-Service oder Inhouse: wer die Debitorenbuchhaltung führt Von Full-Service-Factoring , auch Standard-Factoring, spricht man, wenn der Factor alle drei Funktionen übernimmt: Er finanziert die angekauften Forderungen vor, trägt das Ausfallrisiko und führt die Debitorenverwaltung. Beim Inhouse-Factoring nutzen Sie Liquidität und Ausfallschutz, führen Debitorenbuchhaltung und Mahnwesen aber nach den Vorgaben des Vertrags selbst weiter. Dafür wird auch der Begriff Bulk-Factoring verwendet. Nach der Jahresstatistik des Deutschen Factoring-Verbands entfiel 2025 bei seinen Mitgliedsunternehmen ein Anteil von 65 Prozent auf das Inhouse-Factoring. ## Fälligkeitsfactoring: Ausfallschutz ohne Vorfinanzierung Beim Fälligkeitsfactoring übernimmt der Factor nach der amtlichen Gesetzesbegründung, die die BaFin in ihrem Merkblatt zitiert, die Dienstleistungs- und die Delkrederefunktion. Die Finanzierungsfunktion fällt teilweise oder ganz weg, der Kaufpreis wird je nach Vertrag erst mit oder nach der Fälligkeit der Rechnung gezahlt. Diese Variante kann passen, wenn Sie genug Liquidität haben, aber Ihre Kundenrisiken und die Buchhaltung abgeben wollen. Fehlt die Finanzierungsfunktion ganz, ist der Factoring-Tatbestand des KWG nach dem Merkblatt der BaFin nicht einschlägig, etwa beim regresslosen Ankauf fälliger Forderungen. Müssen Sie dagegen für die Bonität Ihrer Kunden einstehen, sieht die BaFin keinen Grund, den Ankauf fälliger Forderungen aus dem Tatbestand zu nehmen. ## Selektiv- und Einzelfactoring: nur ein Teil der Rechnungen Nach dem Merkblatt der BaFin kauft der Factor typischerweise ganze Forderungsbestände auf. Beim Selektivfactoring , auch Ausschnitts-Factoring genannt, verkaufen Sie nur einen Teil Ihrer Forderungen, etwa gegen bestimmte Kunden oder aus einer Sparte. Beim Einzelfactoring verkaufen Sie einzelne Rechnungen, um einen kurzfristigen Kapitalbedarf zu decken. Auch das Einzelfactoring ist nach dem Merkblatt der BaFin Factoring im Sinne des KWG, wenn eine Rahmenvereinbarung über weitere Ankäufe besteht. Diese muss nicht schriftlich geschlossen sein, entscheidend ist die Gesamtschau der vertraglichen Unterlagen und des Sachverhalts. ## Reverse Factoring: Finanzierung über den Einkauf Beim Reverse Factoring liegt die Initiative nach dem Merkblatt der BaFin beim Abnehmer, also beim Debitor. Er schließt mit dem Factor eine Rahmenvereinbarung, die den Factor verpflichtet, die Forderungen eines bestimmten Lieferanten vorzufinanzieren, und verschafft sich so längere Zahlungsziele. Die Lieferanten bekommen ihr Geld früher. Wie der Abnehmer die Verbindlichkeit in seiner Bilanz ausweist, klären Sie mit Ihrem Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer. ## Abgrenzung zur Forfaitierung Als Forfaitierung bezeichnen wir hier den Ankauf einzelner Forderungen, bei dem der Käufer auf den Rückgriff gegen den Verkäufer verzichtet. Der Unterschied zum Factoring liegt im laufenden Ankauf: Factoring beruht auf einem Rahmenvertrag, unter dem der Factor immer wieder Forderungen ankauft. Nach dem Merkblatt der BaFin ist ein Ankauf ohne Rahmenvereinbarung über weitere Geschäfte kein Factoring im Sinne des KWG. ## Alle Factoring-Arten im Überblick Art Vorfinanzierung Ausfallrisiko beim Factor Kunde informiert Debitorenbuchhaltung Echtes Factoring je nach Vertrag ja, im Limit je nach Verfahren je nach Vereinbarung Unechtes Factoring ja nein je nach Verfahren je nach Vereinbarung Offenes Verfahren je nach Vertrag je nach Vertrag ja je nach Vereinbarung Stilles Verfahren je nach Vertrag je nach Vertrag nein je nach Vereinbarung Halboffenes Verfahren je nach Vertrag je nach Vertrag Zwischenform je nach Vereinbarung Full-Service ja ja je nach Verfahren beim Factor Inhouse / Bulk ja ja je nach Verfahren bei Ihrem Unternehmen Fälligkeitsfactoring nein oder teilweise ja je nach Verfahren beim Factor Selektiv- und Einzelfactoring ja je nach Vertrag je nach Verfahren je nach Vereinbarung Reverse Factoring ja, für den Lieferanten je nach Vertrag Abnehmer stößt es an je nach Vertrag Forfaitierung ja, Einzelforderung ja, ohne Rückgriff je nach Vertrag je nach Vertrag Welche Kombination zu Ihrem Unternehmen passt, hängt von Ihrer Kundenstruktur, Ihrer Buchhaltung und Ihrem Liquiditätsbedarf ab. Wie der Ankauf abläuft, woraus sich die Kosten zusammensetzen und welche Unterlagen Sie vorbereiten, lesen Sie auf unserer Seite zum Factoring für Unternehmen . --- # Leasing oder Kauf: Welcher Weg passt zu Ihrer Investition? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/gewerbefinanzierung/wissen/leasing-oder-kauf/ Rubrik: Wissen für Unternehmen · Stand: 2026-09-20 ## Drei Wege zum selben Objekt Ob Maschine, Fahrzeug oder IT: Sie können das Objekt kaufen, es leasen oder es im Mietkauf erwerben. Beim Kauf werden Sie sofort Eigentümer und zahlen den Preis aus Eigenmitteln oder mit einem Darlehen. Beim Leasing erwirbt die Leasinggesellschaft das Objekt und überlässt es Ihnen gegen Raten; am Ende geben Sie es zurück, kaufen oder verlängern, je nach Vertrag. Der Mietkauf liegt dazwischen: Sie zahlen Raten, und das Eigentum geht nach dem Vertrag mit der letzten Rate auf Sie über. Wem das Objekt steuerlich zuzurechnen ist, hängt bei Leasing und Mietkauf von der Gestaltung Ihres Vertrags ab. ## Die Kriterien, an denen sich die Entscheidung festmacht ### Bilanz Nach § 246 HGB nimmt der Eigentümer einen Vermögensgegenstand in seine Bilanz auf, es sei denn, er ist einem anderen wirtschaftlich zuzurechnen. Beim Kauf steht das Objekt deshalb in Ihrer Bilanz, beim Darlehenskauf zusätzlich die Verbindlichkeit; beim Mietkauf gilt das, wenn Ihnen das Objekt zuzurechnen ist. Beim Leasing bilanziert die Leasinggesellschaft das Objekt, wenn es ihr auch wirtschaftlich zuzurechnen ist; Ihre Bilanz bleibt dann unberührt. Kapitalgesellschaften, die einen Anhang aufstellen, geben solche nicht in der Bilanz enthaltenen finanziellen Verpflichtungen aber dort an, soweit die Angabe für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung ist; Kleinstkapitalgesellschaften ohne Anhang sind ausgenommen. Wer nach IFRS bilanziert, erfasst nach IFRS 16 für Geschäftsjahre ab 2019 grundsätzlich für jedes Leasingverhältnis ein Nutzungsrecht und eine Leasingverbindlichkeit; bei kurzfristigen Leasingverhältnissen bis zwölf Monate und bei Vermögenswerten von geringem Wert kann darauf verzichtet werden. ### Liquidität und Kreditrahmen Der Kauf aus Eigenmitteln bindet Liquidität auf einen Schlag, dafür fallen keine Finanzierungskosten an. Beim Darlehen und beim Leasing verteilen Sie die Belastung über die Laufzeit. Das Darlehen nimmt Ihren Kreditrahmen bei der Bank unmittelbar in Anspruch. Beim Leasing schließen Sie den Vertrag mit der Leasinggesellschaft und nehmen keine Kreditlinie Ihrer Bank in Anspruch. Wie eine Bank bestehende Leasingverpflichtungen bei ihrer eigenen Kreditentscheidung berücksichtigt, entscheidet sie selbst. ### Steuer Ist das Leasingobjekt steuerlich der Leasinggesellschaft zuzurechnen, sind die Leasingraten nach dem Leasingerlass bei Ihnen Betriebsausgaben. Ist es Ihnen zuzurechnen, aktivieren Sie es, schreiben es ab und behandeln nur den Zins- und Kostenanteil der Raten als Betriebsausgabe. Beim Kauf, und beim Mietkauf, wenn Ihnen das Objekt zuzurechnen ist, schreiben Sie das Objekt über seine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer ab, Darlehenszinsen sind zusätzlich Betriebsausgaben. Für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die nach dem 30. Juni 2025 und vor dem 1. Januar 2028 angeschafft oder hergestellt werden, ist statt der linearen auch die degressive Abschreibung zulässig, höchstens mit dem Dreifachen des linearen Satzes und nicht mehr als 30 Prozent. Ist das Objekt Ihnen zuzurechnen, können Sie außerdem den Investitionsabzugsbetrag und die Sonderabschreibung nach § 7g EStG nutzen, sofern Ihr Betrieb die Voraussetzungen erfüllt; für Elektrofahrzeuge gibt es eine eigene Abschreibungsstaffel nach § 7 Abs. 2a EStG. Bei der Gewerbesteuer werden Darlehen und Leasing anteilig hinzugerechnet, der Kauf aus Eigenmitteln nicht: Schuldzinsen voll, Leasingraten für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens zu einem Fünftel (bei Elektrofahrzeugen und Fahrrädern aus Verträgen ab 2020 bis einschließlich Erhebungszeitraum 2030 zur Hälfte davon), jeweils in eine gemeinsame Summe, von der ein Viertel hinzugerechnet wird, soweit sie 200.000 Euro übersteigt. Ein Unterschied liegt in der Umsatzsteuer. Leasing ist umsatzsteuerlich eine sonstige Leistung, solange der Vertrag nicht ausdrücklich den Übergang des Eigentums auf Sie vorsieht; die Umsatzsteuer fällt dann mit den einzelnen Raten an. Enthält der Vertrag eine Kaufoption, deren Ausübung für Sie die einzig wirtschaftlich rationale Möglichkeit ist, kann auch Leasing eine Lieferung sein. Geht beim Mietkauf das Eigentum nach dem Vertrag mit der letzten Rate automatisch auf Sie über, gilt er umsatzsteuerlich als Lieferung: Die Umsatzsteuer auf das gesamte Entgelt entsteht dann zu Beginn und nicht Rate für Rate (§ 13 UStG). Der Mietkaufgeber stellt sie Ihnen deshalb zu Beginn in Rechnung. Sind Sie zum Vorsteuerabzug berechtigt, können Sie sie als Vorsteuer geltend machen; bis zur Verrechnung mit dem Finanzamt bindet der Betrag Liquidität. Welche Wirkung das in Ihrem Fall hat, klärt Ihr Steuerberater. ### Nutzungsdauer und technische Veralterung Steuerlich ist ein bewegliches Leasingobjekt nach dem Leasingerlass regelmäßig nur dann der Leasinggesellschaft zuzurechnen, wenn die Grundmietzeit mindestens 40 und höchstens 90 Prozent der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer laut AfA-Tabelle beträgt und weder eine günstige Kauf- oder Verlängerungsoption noch ein Spezial-Leasing die Zurechnung zu Ihnen bewirkt. Für Gebäude gelten eigene Leasingerlasse mit abweichenden Kriterien. Leasing endet also, bevor die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Objekts abgelaufen ist. Das passt zu Objekten, die Sie nach einigen Jahren ohnehin ersetzen wollen, etwa IT oder Fahrzeuge. Wollen Sie eine Maschine deutlich länger nutzen als die Grundmietzeit, sprechen Kauf oder Mietkauf für sich, weil Ihnen die späten, ratenfreien Nutzungsjahre dann selbst zugutekommen. ### Eigentum und Bindung Wer Eigentümer sein will, um das Objekt umzubauen, zu verpfänden oder frei zu verkaufen, kauft oder mietkauft. Beim Leasing gelten die Regeln des Leasingvertrags, und in der Grundmietzeit kann er bei vertragsgemäßer Erfüllung nicht gekündigt werden. Beim Vertragsmodell mit Andienungsrecht sind Sie zudem auf Verlangen der Leasinggesellschaft verpflichtet, das Objekt am Ende zu einem bei Vertragsabschluss fest vereinbarten Preis zu kaufen. ### Förderung Ob ein Förderprogramm Leasing, Mietkauf oder nur den Kauf fördert, regeln die Bedingungen des jeweiligen Programms. Prüfen Sie diese, bevor Sie sich festlegen. ## Entscheidungstabelle Kriterium Kauf mit Eigenmitteln Kauf mit Darlehen Mietkauf Leasing Eigentum sofort sofort, bei Sicherungsübereignung an die Bank steuerlich weiter Ihnen zugerechnet rechtlich mit der letzten Rate, steuerliche Zurechnung nach Vertrag bleibt bei der Leasinggesellschaft Bilanz nach HGB Objekt aktiviert Objekt und Verbindlichkeit Objekt und Verbindlichkeit, wenn Ihnen zuzurechnen nicht bei Ihnen, wenn der Leasinggesellschaft zuzurechnen Liquidität voller Preis sofort über die Laufzeit verteilt über die Laufzeit verteilt, Umsatzsteuer auf das gesamte Entgelt zu Beginn über die Laufzeit verteilt Kreditrahmen der Bank nicht berührt unmittelbar genutzt abhängig davon, mit wem Sie den Vertrag schließen keine Kreditlinie in Anspruch genommen Ertragsteuer Abschreibung Abschreibung und Zinsen Abschreibung, wenn Ihnen zuzurechnen Raten als Betriebsausgabe, wenn der Leasinggesellschaft zuzurechnen Passt, wenn Liquidität reichlich, lange Nutzung lange Nutzung, Förderdarlehen prüfen Eigentum gewünscht, Förderprogramm schließt Leasing aus Austausch nach einigen Jahren, Linien sollen frei bleiben Die Tabelle ersetzt keine Rechnung. Vergleichen Sie für Ihr Objekt konkrete Angebote über die gesamte Nutzungszeit, einschließlich Restwert und Kosten am Vertragsende. Wie ein Leasingvertrag aufgebaut ist und was Sie für die Anfrage vorbereiten, lesen Sie auf der Seite Leasing für Unternehmen . --- # Ihre Bank verlangt Jahresabschlüsse nach § 18 KWG. Was steckt dahinter? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/gewerbefinanzierung/wissen/offenlegung-18-kwg/ Rubrik: Wissen für Unternehmen · Stand: 2026-09-20 ## Was § 18 KWG verlangt § 18 Satz 1 KWG lautet in der aktuellen Fassung: Ein Kreditinstitut darf einen Kredit, der insgesamt 1.500.000 Euro oder 10 Prozent seines Kernkapitals nach Artikel 25 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 in der Fassung vom 17. Juni 2025 überschreitet, nur gewähren, wenn es sich von dem Kreditnehmer die wirtschaftlichen Verhältnisse, insbesondere durch Vorlage der Jahresabschlüsse, offenlegen lässt. Die Betragsgrenze lag bis zum 30.03.2026 bei 750.000 Euro. Das Bankenrichtlinienumsetzungs- und Bürokratieentlastungsgesetz (BRUBEG) vom 25.03.2026, verkündet am 30.03.2026 im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 81, hat sie auf 1.500.000 Euro angehoben (Artikel 1 Nr. 25). Nach Artikel 29 Abs. 4 trat diese Änderung am Tag nach der Verkündung in Kraft, also am 31.03.2026. Die Deutsche Bundesbank beschreibt das als Anhebung einer zuletzt 2005 veränderten Schwelle. Die Vorschrift besteht aus einem einzigen Absatz mit vier Sätzen. Ausnahmen finden sich deshalb in den Sätzen 2 bis 4 und ergänzend in § 21 KWG. ### Zwei Grenzen, die niedrigere entscheidet Das Gesetz verbindet Betragsgrenze und Kernkapitalgrenze mit „oder". Es genügt, dass der Kredit eine der beiden überschreitet. Liegen 10 Prozent des Kernkapitals eines Instituts unter 1.500.000 Euro, greift die Pflicht dort schon bei einem niedrigeren Betrag. Welche Grenze für Ihr Institut gilt, erfahren Sie dort. ## Was als Kredit zählt und wer als ein Kreditnehmer gilt Das Wort „insgesamt" in Satz 1 ist wichtig: Es kommt nicht auf das einzelne Darlehen an, sondern auf alle Kredite, die Sie bei diesem Institut haben. Was als Kredit gilt, bestimmt § 21 Abs. 1 KWG weit. Dazu gehören unter anderem: - Gelddarlehen aller Art und entgeltlich erworbene Geldforderungen, - Bürgschaften, Garantien und sonstige Gewährleistungen des Instituts, - Gegenstände, über die ein Institut als Leasinggeber Leasingverträge abgeschlossen hat. Hinzu kommt die Zusammenrechnung über mehrere Personen. Nach § 19 Abs. 3 KWG gelten für § 18 zwei oder mehr natürliche oder juristische Personen als ein Kreditnehmer, wenn sie eine Gruppe verbundener Kunden im Sinne von Artikel 4 Abs. 1 Nr. 39 der Verordnung (EU) Nr. 575/2013 bilden. Die Verordnung erfasst vor allem Fälle, in denen eine Person die andere direkt oder indirekt kontrolliert, und Fälle, in denen Zahlungsschwierigkeiten der einen wahrscheinlich auch die andere treffen. Das kann bedeuten: Der Kontokorrent Ihrer GmbH, das Darlehen Ihrer Besitzgesellschaft für die Betriebsimmobilie und Ihr privates Darlehen als beherrschender Gesellschafter können zusammengezählt werden. So kann die Schwelle früher erreicht sein, als der einzelne Kreditantrag vermuten lässt. ## Wann keine Offenlegung nötig ist Die Ausnahmen stehen teils in § 18 selbst, teils in § 21 KWG. Fundstelle Ausnahme Bedeutung für Unternehmen § 18 Satz 2 Das Institut kann absehen, wenn das Verlangen im Hinblick auf die gestellten Sicherheiten oder die Mitverpflichteten offensichtlich unbegründet wäre. Ermessen des Instituts („kann“), nur bei offensichtlich unbegründetem Verlangen. Kein Anspruch darauf. § 18 Satz 3 Das Institut kann von der laufenden Offenlegung absehen bei Krediten, die durch Grundpfandrechte auf selbst genutztes Wohneigentum gesichert sind, vier Fünftel des Beleihungswerts nicht übersteigen und störungsfrei bedient werden. Betrifft selbst genutztes Wohneigentum, nicht Gewerbeobjekte. § 18 Satz 4 Keine Offenlegung bei Krediten an bestimmte öffentliche Schuldner, etwa Bund, Länder und Gemeinden, multilaterale Entwicklungsbanken und internationale Organisationen, wenn sie ungesichert ein KSA-Risikogewicht von 0 Prozent erhalten würden. Für Unternehmen ohne Bedeutung. § 21 Abs. 3 Nr. 1 Kredite, soweit sie den Erfordernissen des § 14 und des § 16 Abs. 1 und 2 des Pfandbriefgesetzes entsprechen (Realkredite). Der Teil eines grundpfandrechtlich gesicherten Kredits innerhalb der Beleihungsgrenze des Pfandbriefgesetzes zählt nicht mit. § 21 Abs. 3 Nr. 4 Kredite, soweit sie vom Bund, einem Sondervermögen des Bundes, einem Land, einer Gemeinde oder einem Gemeindeverband verbürgt oder in anderer Weise gesichert sind. Nur der öffentlich verbürgte Teil fällt heraus, der Rest zählt. § 21 Abs. 4 Nr. 1 Laufender Erwerb von Forderungen aus nicht bankmäßigen Handelsgeschäften, wenn der Veräußerer nicht für die Erfüllung einzustehen hat und die Forderung innerhalb von drei Monaten ab Ankauf fällig ist. Kann echtes Factoring mit kurzen Zahlungszielen betreffen. § 21 Abs. 4 Nr. 2 Kredite, soweit sie durch Bareinlagen beim Institut oder bestimmte gleichgestellte Sicherheiten gedeckt sind. Durch Guthaben gedeckte Teile zählen nicht mit. Wichtig ist das Wort „soweit": Die Ausnahmen für Realkredite und öffentlich verbürgte Kredite nehmen nur den privilegierten Teil heraus. Bei einer Gewerbeimmobilie bleibt der Teil des Darlehens oberhalb der Beleihungsgrenze ein normaler Kredit im Sinne des § 18. ## Offenlegung nicht nur einmal, sondern laufend Das Gesetz spricht in Satz 3 ausdrücklich von der „laufenden Offenlegung". Die Offenlegung ist also nicht auf den Zeitpunkt der Auszahlung beschränkt. Wie oft und womit Sie während der Laufzeit nachweisen, regelt Ihr Kreditvertrag. Was das Institut konkret anfordert, schreibt das Gesetz nicht vor. Ausdrücklich genannt ist nur der Jahresabschluss, und zwar als Beispiel („insbesondere“). Für die Aufbereitung Ihrer Anfrage fragen wir zum Beispiel diese Unterlagen an; welche Unterlagen ein Finanzierungsgeber zusätzlich verlangt, legt er selbst fest: - Jahresabschluss nebst Anhang und Lagebericht, - Vermögensaufstellung einschließlich sämtlicher Verbindlichkeiten, - Einkommensteuererklärung und Einkommensteuerbescheid, - betriebswirtschaftliche Auswertungen, - Erfolgs- und Liquiditätspläne. Bei Einzelunternehmen und Personengesellschaften können die privaten Verhältnisse der persönlich haftenden Inhaber hinzukommen. Bei einer GmbH stehen die Unterlagen der Gesellschaft im Vordergrund, bei Bürgschaften der Gesellschafter kann deren Vermögensaufstellung hinzukommen. Eine Checkliste für Ihr Vorhaben erhalten Sie im Unterlagen-Check . ## Was passiert, wenn Unterlagen fehlen Vor der Kreditvergabe gilt der Wortlaut des Satzes 1: Oberhalb der Schwelle darf das Institut den Kredit nur gewähren, wenn die Offenlegung erfolgt ist. Legen Sie Ihre wirtschaftlichen Verhältnisse nicht offen, bleibt nur der enge Fall des Satzes 2, in dem das Verlangen wegen der Sicherheiten oder Mitverpflichteten offensichtlich unbegründet wäre. Sonst darf das Institut den Kredit nicht gewähren. Maßgeblich ist der Gesamtbetrag Ihrer Kredite bei diesem Institut, auch bei einer Erhöhung. Während der Laufzeit richten sich die Folgen nach Ihrem Kreditvertrag. Wer eine größere Finanzierung plant, etwa für eine Gewerbeimmobilie , sollte den letzten Jahresabschluss deshalb rechtzeitig vorliegen haben. ## Welche Rolle das Risikomanagement der Institute spielt § 18 KWG setzt eine gesetzliche Untergrenze. Wie ein Institut seine Kreditnehmer darüber hinaus beurteilt, regelt es in seinem Risikomanagement. Den aufsichtlichen Rahmen setzen die Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) der BaFin, derzeit das Rundschreiben 06/2026 (BA) vom 30.06.2026. Für Sie heißt das: Zwei Institute können bei gleichem Kreditbetrag unterschiedliche Unterlagen verlangen. Auch unterhalb der Schwelle des § 18 können Institute Unterlagen anfordern. Welche das sind, entscheidet jedes Institut selbst. --- # Welche Sicherheiten verlangt ein Finanzierungsgeber, und was bedeuten sie für Ihr Unternehmen? URL: https://sperling-baufinanzierung.de/gewerbefinanzierung/wissen/sicherheiten-gewerbekredit/ Rubrik: Wissen für Unternehmen · Stand: 2026-09-20 ## Sachsicherheit, Personalsicherheit, Vertragsklausel Kreditsicherheiten lassen sich in drei Gruppen ordnen. Sachsicherheiten geben dem Finanzierungsgeber Zugriff auf einen Vermögenswert: Grundstück, Maschine, Warenlager, Forderung. Personalsicherheiten stellen ihm einen weiteren Schuldner zur Seite, etwa einen Gesellschafter oder ein Förderinstitut als Bürgen. Vertragsklauseln wie Negativerklärung und Covenants sichern nichts dinglich, geben dem Finanzierungsgeber aber Rechte, wenn sich Ihre Lage verändert. Wichtig ist, woran eine Sicherheit hängt. Für die Bürgschaft ist nach § 767 Abs. 1 BGB der jeweilige Bestand der Hauptverbindlichkeit maßgebend. Die Grundschuld setzt dagegen nach § 1192 Abs. 1 BGB keine Forderung voraus, und bei Sicherungsübereignung und Sicherungsabtretung geht das Eigentum oder die Forderung selbst über (§§ 929, 930, 398 BGB). Welche Kredite diese Sicherheiten sichern, regelt der Sicherungsvertrag, bei der Grundschuld Zweckerklärung genannt. Diesen Vertrag sollten Sie genauso aufmerksam lesen wie den Kreditvertrag. ## Die Sicherheiten im Überblick Sicherheit Wie sie wirkt Einsatz zum Beispiel für Worauf achten Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB) Belastung eines Grundstücks, aus dem eine bestimmte Geldsumme zu zahlen ist Gewerbeimmobilie, langfristige Kredite, zusätzliche Sicherheit für Linien Umfang der Zweckerklärung, Rang im Grundbuch, Notar- und Grundbuchkosten Sicherungsübereignung (§§ 929, 930 BGB) Eigentum geht auf den Finanzierungsgeber über, die Sache bleibt bei Ihnen im Betrieb Maschinen, Fahrzeuge, Anlagen Genaue Bezeichnung der Gegenstände, Ware unter Eigentumsvorbehalt Raumsicherungsübereignung Übereignung der Waren in einem vertraglich abgegrenzten Raum Warenlager mit wechselndem Bestand Räumliche Abgrenzung, Lieferantenrechte, Meldepflichten zum Bestand Globalzession (§ 398 BGB) Abtretung bestehender und künftiger Kundenforderungen, still oder offen je nach Vertrag Kontokorrentlinie, Betriebsmittel Regelung zum verlängerten Eigentumsvorbehalt, Offene-Posten-Listen Selbstschuldnerische Bürgschaft (§§ 765, 773 BGB) Bürge steht für die Schuld ein, ohne Einrede der Vorausklage Gesellschafter einer GmbH, Ergänzung fehlender Sachsicherheiten Höchstbetrag, gesicherte Forderungen, Folgen für das Privatvermögen Verpfändung (§§ 1204 ff., 1273 ff. BGB) Pfandrecht an einer Sache oder einem Recht Rechte und Forderungen, Sachen, die der Gläubiger in Besitz nehmen kann Bei Sachen Übergabe nötig, bei Forderungen Anzeige an den Schuldner Negativerklärung Zusage, anderen Gläubigern keine Sicherheiten zu bestellen Kredite ohne Sachsicherheiten Bindet Sie bei späteren Finanzierungen mit Sicherheiten Covenants Vertragliche Auflagen mit vereinbarten Folgen bei Verletzung Kreditverträge Messzeitpunkte, Berichtspflichten, Folgen bei Verletzung Bürgschaft eines Förderinstituts Förderinstitut übernimmt einen Teil des Ausfallrisikos des Kreditinstituts Gründung, Nachfolge, Wachstum ohne ausreichende Sicherheiten Antrag über die Hausbank, Mithaftung der Gesellschafter, laufende Provision ## Grundschuld Nach § 1191 Abs. 1 BGB wird ein Grundstück so belastet, dass an den Berechtigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die Grundschuld setzt, anders als die Hypothek (§ 1113 BGB), keine Forderung voraus. Dient sie der Sicherung eines Anspruchs, spricht das Gesetz von einer Sicherungsgrundschuld: Einreden aus dem Sicherungsvertrag können Sie als Eigentümer nach § 1192 Abs. 1a BGB auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegenhalten. Die Eintragung im Grundbuch setzt nach § 29 GBO öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden voraus. Achten Sie darauf, welche Forderungen die Zweckerklärung erfasst. ## Sicherungsübereignung und Warenlager Eigentum an einer beweglichen Sache geht nach § 929 BGB durch Einigung und Übergabe über. Die Übergabe kann nach § 930 BGB ersetzt werden, indem ein Rechtsverhältnis vereinbart wird, durch das der Erwerber den mittelbaren Besitz erlangt. So bleibt die Maschine in Ihrer Halle, das Eigentum liegt beim Finanzierungsgeber. Wann und wie es an Sie zurückgeht, regelt der Sicherungsvertrag. Im Sicherungsvertrag wird festgelegt, welche Sachen übereignet sind, etwa über eine Liste mit Seriennummern. Für ein Warenlager mit wechselndem Bestand kann die Übereignung an einen abgegrenzten Raum anknüpfen (Raumsicherungsübereignung). Vereinbart werden können ein Mindestbestand mit Nachschubpflicht und eine Höchstgrenze. Zwei Punkte können den Wert schmälern. Unter Eigentumsvorbehalt gelieferte Ware wird im Zweifel erst mit vollständiger Zahlung des Kaufpreises Ihr Eigentum (§ 449 Abs. 1, § 158 Abs. 1 BGB); wie ein Finanzierungsgeber solche Ware bis dahin ansetzt, entscheidet er selbst. Und veräußern Sie übereignete Ware an Dritte, können diese nach § 932 BGB in gutem Glauben Eigentum erwerben, auch wenn die Ware dem Finanzierungsgeber gehört. ## Globalzession und verlängerter Eigentumsvorbehalt Bei der Globalzession treten Sie bestehende und künftige Forderungen an den Finanzierungsgeber ab, abgegrenzt etwa nach Anfangsbuchstaben oder Sitz der Kunden. Nach § 398 BGB tritt mit dem Abschluss des Abtretungsvertrags der neue Gläubiger an die Stelle des bisherigen. Als stille Zession vereinbart, erfahren Ihre Kunden davon zunächst nichts und zahlen weiter an Sie. Die Verpfändung einer Forderung wäre dagegen nach § 1280 BGB nur wirksam, wenn sie dem Schuldner angezeigt wird. Sehen die Lieferbedingungen Ihrer Lieferanten einen verlängerten Eigentumsvorbehalt vor, haben Sie ihnen dieselben Kundenforderungen möglicherweise schon im Voraus abgetreten. Wie der Kreditvertrag diese Überschneidung regelt, etwa durch eine Klausel, nach der die Rechte der Lieferanten vorgehen, beeinflusst den Wert der Sicherheit. Wie viel Ihre Forderungen als Sicherheit zählen, hängt damit auch von Ihren Einkaufsbedingungen ab. Achten Sie außerdem darauf, ob und ab wann der Vertrag die Freigabe von Sicherheiten vorsieht, die für den Kredit nicht mehr benötigt werden. ## Bürgschaft und Gesellschafterbürgschaft Durch den Bürgschaftsvertrag verpflichtet sich der Bürge nach § 765 Abs. 1 BGB gegenüber dem Gläubiger eines Dritten, für die Erfüllung der Verbindlichkeit des Dritten einzustehen. Der Bürge kann die Befriedigung des Gläubigers verweigern, solange dieser nicht erfolglos gegen den Hauptschuldner vollstreckt hat (Einrede der Vorausklage, § 771 BGB). Verbürgt er sich als Selbstschuldner, ist diese Einrede nach § 773 Abs. 1 Nr. 1 BGB ausgeschlossen. Die Bürgschaftserklärung braucht nach § 766 BGB die Schriftform, die elektronische Form ist ausgeschlossen. Ist die Bürgschaft auf der Seite des Bürgen ein Handelsgeschäft, gilt diese Form nach § 350 HGB nicht. Handelsgeschäfte sind nach § 343 Abs. 1 HGB Geschäfte eines Kaufmanns. Kaufmann ist bei einer GmbH die Gesellschaft (§ 13 Abs. 3 GmbHG, § 6 Abs. 1 HGB); bürgt ein Gesellschafter oder Geschäftsführer persönlich, kommt es auf ihn selbst an. Bei einer GmbH haftet den Gläubigern nach § 13 Abs. 2 GmbHG nur das Gesellschaftsvermögen. Die Gesellschafterbürgschaft verbindet das Privatvermögen wieder mit dem Kredit. Prüfen Sie, ob sie auf einen Höchstbetrag begrenzt ist und welche Forderungen sie sichert. Steuerliche und rechtliche Folgen im Einzelfall klären Sie mit Ihrem Steuerberater und Rechtsanwalt. Gehört Ihr Unternehmen zu einer Gruppe, kann statt einer Bürgschaft eine Patronatserklärung der Muttergesellschaft verlangt werden. Welche Pflichten sie begründet, hängt von ihrem Wortlaut ab; lassen Sie ihn rechtlich prüfen. ## Negativerklärung und Covenants Mit einer Negativerklärung verpflichten Sie sich, anderen Gläubigern keine Sicherheiten zu bestellen. Sie gibt dem Finanzierungsgeber keinen Zugriff auf einen Vermögenswert, bindet Sie aber bei künftigen Finanzierungen. Covenants sind Auflagen im Kreditvertrag. Sie können an betriebswirtschaftliche Kennzahlen und Informationspflichten anknüpfen oder zu bestimmten Handlungen oder Unterlassungen verpflichten, etwa zur Begrenzung von Ausschüttungen. Welche Folge eine Verletzung hat, bis hin zu einem Kündigungsrecht, regelt der Vertrag. ## Bürgschaften und Haftungsfreistellungen der Förderinstitute Fehlen Sicherheiten, kann die Bürgschaftsbank NRW eine Ausfallbürgschaft von 50 bis 80 Prozent übernehmen, mit einem Bürgschaftshöchstbetrag von 2,0 Millionen Euro. Darüber kann nach Angabe des Wirtschaftsministeriums NRW eine Landesbürgschaft beantragt werden; bei ihr verbleiben mindestens 20 Prozent des Risikos beim Kreditinstitut. Wesentliche Gesellschafter sollen nach den Allgemeinen Bürgschaftsbestimmungen der Bürgschaftsbank grundsätzlich ganz oder teilweise mithaften. Davon zu unterscheiden ist die Haftungsfreistellung bei Förderkrediten, etwa beim ERP-Förderkredit KMU der KfW oder beim NRW.BANK.Universalkredit. Sie entlastet die Hausbank, ersetzt aber keine Sicherheit auf Ihrer Seite: Beim ERP-Förderkredit KMU sind nach dem Merkblatt bankübliche Sicherheiten zu stellen, beim Universalkredit setzt die NRW.BANK voraus, dass die Gesamtfinanzierung gesichert ist. Wie Globalzession, Lager und Bürgschaft bei der Finanzierung von Umlaufvermögen zusammenwirken, zeigt die Seite zum Betriebsmittelkredit .